聯權共有（俗稱「長命契」）的物業，當其中一位共有人不幸離世，尚存的業主應該如何處理業權？最大的疑問往往是：「是否需要辦理繁複的遺產承辦手續？」答案是：毋需。基於「生存者取得權」原則，業權會自動轉移至在世的共有人。然而，你仍需辦理正式的業權更新手續，以確保土地註冊處的紀錄正確無誤，避免日後買賣出現阻滯。本文將為你提供一份完整的「長命契」轉名指南，由法律概念入手，詳細拆解更新業權的6大步驟、所需費用及時間，並深入剖析潛在的銀行按揭風險，助你順利完成整個程序。
聯權共有（長命契）與生存者取得權：業權變化的核心概念
談及聯權共有死亡這個情況，最核心的問題自然是物業業權的走向。要理解業權如何變化，我們首先要深入了解「聯權共有」（Joint Tenancy）這個概念，它就是大家常說的「長命契」。這個安排的設計，其實是為了解決共有人身故後的業權繼承問題。
什麼是聯權共有（Joint Tenancy）？
核心定義：所有共有人被視為單一業主
聯權共有的核心精神，是將所有共有人視為一個不可分割的「單一業主」。你可以想像，無論業主是兩位、三位還是更多，在法律上他們就像一個「共同體」，共同擁有整個物業100%的業權，而不是每人各佔一個特定份額。這意味著，任何一位共有人都不能獨立地將自己那「一份」業權出售、轉讓或按揭。所有關於物業的重大決定，都必須由全體共有人一致同意才能進行。
成立的四項一體條件 (The Four Unities)
為了確保這種「共同體」關係的完整性，法律規定聯權共有必須同時滿足「四項一體條件」（The Four Unities），缺一不可：
- 佔有權一體 (Unity of Possession): 所有共有人都有權利享用和佔有整個物業，沒有人可以將其他人排除在外。
- 權益一體 (Unity of Interest): 所有共有人的權益在性質、範圍和期限上都必須完全相同。
- 業權一體 (Unity of Title): 所有共有人必須是透過同一份法律文件（例如同一份樓契）取得業權。
- 時間一體 (Unity of Time): 所有共有人必須在同一時間點取得業權。
「生存者取得權」（Right of Survivorship）的法律效力
業權自動轉移：身故後業權如何歸屬尚存共有人
這就是「長命契」稱號的由來，也是聯權共有最關鍵的法律效力。當其中一位聯權共有人不幸身故，其在物業中的權益會「自動地」轉移給其他在生的共有人。例如，如果一對夫婦以聯權共有方式持有一物業，當其中一方離世，尚存的另一方就會自動成為該物業的唯一擁有人。如果物業由三位共有人持有，其中一位離世後，其權益會由餘下兩位在生共有人平均繼承。
凌駕於遺囑之上：為何遺囑無法改變業權歸屬
很多人會問，如果已故共有人在遺囑中寫明要將物業留給子女，會發生什麼事？答案是：遺囑的這部分內容將會無效。因為「生存者取得權」的法律效力，是凌駕於遺囑之上的。在法律層面上，當聯權共有人身故的一刻，其業權已經自動轉移給尚存者，根本沒有機會成為其個人遺產的一部分。所以，無論遺囑內容如何，都無法改變聯權共有物業的業權歸屬。
毋需遺產承辦：物業不納入遺產的法律基礎
正因為已故共有人的物業權益不會被納入其個人遺產之中，這意味著尚存的共有人在繼承業權時，完全毋需辦理傳統繁複的遺產承辦手續（例如申請遺囑認證或遺產管理書）。整個業權轉移過程在法律上是即時和自動的，這也正是聯權共有在簡化繼承程序上的一大優點。
聯權共有業主身故：更新土地登記冊的完整指南
處理聯權共有死亡的後續事宜，最關鍵的一步就是更新土地登記冊的業主記錄。雖然在聯權共有的機制下，物業業權會自動轉移給尚存的共有人，不被視為已故者的遺產處理，但是這個更新步驟絕對是必要的一環。這部分會為你清晰講解整個流程，讓你明白每一步的細節和重要性。
辦理業權更新手續的步驟及重要性
為何必須更新？不辦理手續對未來物業買賣的影響
你可能會想，既然業權已經依法自動轉移，為何還要辦理手續？這個想法其實隱藏著一個實際的風險。假如土地登記冊上的記錄沒有更新，即已故業主的名字仍然在冊上，當你日後打算出售或加按物業時，就會遇到極大的阻礙。因為買家或銀行的律師在查冊時，會發現業權記錄與實際情況不符，法律上你並非該物業的唯一擁有人，交易便無法順利進行，直至你完成更新手續為止。及早辦理，是為了保障你未來處理物業時的自主權。
第一步：準備死亡證核證副本
整個手續的第一步，是取得已故業主的死亡證明文件。你需要向香港入境事務處的死亡登記處申請一份死亡證的核證副本 (Certified Copy)。這份文件是向土地註冊處證明該名聯權共有人已經身故的唯一官方憑證，是後續所有法律程序的基礎，必須妥善準備。
第二步：由律師擬備註冊摘要 (Memorial)
取得了死亡證核證副本後，下一步就需要由律師協助。律師會根據死亡證和你的物業文件，擬備一份名為「註冊摘要」(Memorial) 的法律文件。這份摘要的作用是將死亡證的重點內容撮要出來，並以符合《土地註冊條例》的標準格式呈現。由於格式要求非常嚴格，加上文件需要由合資格人士進行監誓，這個步驟通常都需要委託律師處理，以確保文件準確無誤。
第三步：遞交文件至土地註冊處
當註冊摘要擬備妥當，並連同死亡證核證副本等文件準備齊全後，律師就會將整套文件遞交至土地註冊處進行註冊。土地註冊處在收到文件並審核無誤後，便會更新相關物業的土地登記冊記錄，正式將已故業主的名字移除。完成這一步，整個業權更新程序才算正式完結。
所需費用及時間一覽：律師費與政府收費
辦理業權更新手續，自然會涉及一些費用和時間。預先了解這些細節，有助你更好地作出預算和規劃。
費用細項：死亡證申請、律師服務、土地註冊處註冊費
整個過程的費用主要由三部分組成：
- 死亡證申請費：向入境事務處申請死亡證核證副本的政府費用，金額是固定的。
- 律師服務費：這是費用的主要部分，包括擬備註冊摘要、審核文件、監誓及代辦遞交等服務。不同律師行收費不一，一般約為數千港元。
- 土地註冊處註冊費：將文件遞交至土地註冊處時需要支付的政府註冊費用，這也是一項固定收費。
預計時間軸：從準備文件到完成註冊
由你開始準備文件（即申請死亡證副本），到律師擬備及遞交文件，再到土地註冊處完成整個註冊程序，一般需要數個星期的時間。當中包括申請死亡證的處理時間、律師處理文件的時間，以及土地註冊處的內部審批流程。雖然手續本身不複雜，但是每個環節都需要時間處理，建議儘早啟動程序。
聯權共有 vs 分權共有：物業繼承路徑的根本差異
處理聯權共有死亡的情況時，必須先理解香港物業共同擁有權的兩種主要形式。這兩種形式在法律上的處理，特別是繼承路徑，有著根本性的分別。這個選擇，會直接決定物業最終是自動轉移，還是納入遺產範圍。我們來看看聯權共有和分權共有，這兩條截然不同的繼承路徑。
聯權共有（長命契）的繼承方式
繼承人：僅限於在生的聯權共有人
聯權共有的核心是「生存者取得權」。意思就是，當其中一位共有人身故，其物業權益會自動轉移給其他仍然在生的共有人。繼承人只會是在生的聯權共有人，其他人，即使是已故業主的子女或配偶（如果他們不是共有人），都無法繼承該物業的任何部分。這個原則的法律效力，甚至凌駕於遺囑之上。
繼承程序：毋需經遺產承辦，手續相對簡單
因為業權是自動轉移的，所以聯權共有的物業不會被視為已故者的遺產。這也是聯權共有與遺產處理最大的不同點。尚存的業主毋需辦理複雜的遺產承辦手續，只需要將已故共有人的死亡證註冊到土地註冊處，更新業主記錄便可。整個過程相對直接簡單。
適用情景：常見於夫婦，保障居住權
這種方式最常見於夫婦之間。他們希望在一方離世後，另一方可以即時、無縫地繼承整個物業的業權，繼續居住，避免因為繁複的法律程序而影響生活。這為尚存配偶的居住權提供了很大的保障。
分權共有（Tenancy in Common）的繼承方式
繼承人：由遺囑或無遺囑繼承法決定
分權共有完全沒有「生存者取得權」這個概念。每一位共有人都持有物業的獨立、明確份額。當一位分權共有人身故，他所持有的業權份額會成為其個人遺產的一部分。所以，這份額的繼承人會由他的遺囑來決定。如果沒有訂立遺囑，則會按照香港的無遺囑繼承法例來分配。
繼承程序：必須辦理完整的遺產承辦
由於業權份額已納入遺產，繼承人必須經過完整的遺產承辦程序，向法院申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」，才能夠正式繼承和處理該份額。這個過程所需的時間和法律步驟，遠比聯權共有的手續複雜。
潛在問題：業權份額可能產生「碎契樓」或「半契樓」
分權共有的一個潛在問題是，業權份額可以獨立繼承或轉讓。如果一位共有人的份額根據遺囑分給了多名子女，業權就會變得分散。又或者，其中一位繼承人因財務問題需要出售其持有的部分業權，市場上便會出現所謂的「碎契樓」或「半契樓」。這種不完整的業權，在市場上很難出售，銀行亦幾乎不會為其提供按揭。
聯權共有業主身故後的潛在財務責任與風險
處理聯權共有死亡的個案時，很多人會專注於業權轉移的便利性，因為物業不屬於遺產。但是，尚存的共有人需要清楚了解，業權的自動繼承，並不代表所有財務責任都會自動消失。實際上，一些潛在的財務責任與風險，需要你即時處理。
銀行按揭的處理與風險
如果物業仍然有銀行按揭，這通常是尚存共有人面對的最大財務挑戰。已故共有人的離世，對銀行而言是一個重大的合約變動事件，所以銀行會重新審視這筆貸款。
為何銀行或會重新審批按揭
我們可以從銀行的角度思考一下。當初銀行批出按揭貸款，是基於所有聯權共有人當時的總收入和財務狀況。現在其中一位借款人已經身故，代表當初的貸款基礎已經改變。銀行的風險增加了，所以銀行有權重新評估整筆按揭，確保尚存的借款人有足夠能力繼續承擔。
尚存共有人的還款能力評估與壓力測試
銀行通常會要求尚存的共有人提供最新的入息證明，然後重新進行還款能力評估。這可能包括進行一次新的壓力測試，去計算在利率上升的情況下，你單獨一人的收入是否仍然足以應付每月的按揭供款。如果你的收入未能通過審批，銀行可能會要求你尋找新的擔保人，或者要求你償還部分貸款本金。
其他物業相關的共同責任
除了按揭貸款，物業本身還有很多持續的開支。在聯權共有關係下，這些本來是共同承擔的責任，現在會完全落在尚存共有人一個人身上。
管理費、差餉及地租的支付責任
一些最基本和固定的支出，例如每月的管理費、每季度的差餉和地租，現在都需要由你獨力支付。雖然這些是預期內的開支，但總金額加起來也是一個需要納入預算的考慮。
維修費用及其他共同債務
更需要留意的是一些非經常性，但金額可能非常龐大的開支。例如，如果大廈未來需要進行強制驗樓或大型維修，這筆費用就需要由你一人承擔。另外，如果物業本身有其他共同債務，例如是基於物業的私人貸款，你也需要了解相關的法律責任和還款安排。
自行辦理 vs 委託律師：如何作出明智選擇？
當處理聯權共有死亡的後續手續時，很多人都會思考一個問題：究竟應該嘗試自己處理，還是直接委託律師代勞？這是一個關乎時間、金錢與風險的權衡。要作出明智的決定，首先需要清楚了解兩種選擇各自牽涉的層面。這一步驟雖然不屬於處理遺產的一部分，但對保障尚存共有人的業權清晰度卻至關重要。
自行辦理的挑戰與風險
法律文件的專業要求與複雜性
選擇自行辦理，表面上似乎能節省一筆律師費，但實際操作起來會遇到不少挑戰。整個手續的核心，並非單純將死亡證交到土地註冊處。尚存的共有人必須擬備一份名為「註冊摘要」（Memorial）的法律文件。這份文件需要準確摘錄死亡證及物業的關鍵資料，而且格式與內容必須嚴格遵守《土地註冊條例》及《土地註冊規例》的規定。文件中的用詞、排版，甚至所用紙張的大小，都有特定要求。對於沒有法律背景的人來說，要完全理解並準確執行這些規定，難度相當高。
文件出錯或被拒絕註冊的後果
假如提交的文件有任何錯漏，或者不符合法定格式，土地註冊處有權拒絕註冊，並將文件退回。這不僅意味著需要花費更多時間重新準備和提交，更重要的是，它會直接導致業權記錄的更新出現延誤。只要已故共有人的名字一日未從土地登記冊上移除，物業的業權就處於不清晰的狀態。這會對未來構成實質影響，例如當尚存共有人打算出售或加按物業時，買家或銀行的律師會發現業權記錄與現實不符，交易很可能會因此受阻，直至業權問題得到妥善解決為止。
委託律師處理的優勢
確保法律合規，避免手續延誤
委託律師處理的最大優勢，就是確定所有程序都能符合法律規定。律師熟悉土地註冊處的全部要求，能夠專業地為你草擬準確無誤的註冊摘要，並整理好所有必需文件。這可以確保文件一次性就被土地註冊處接納，大大減低了因文件問題而被拒絕註冊的風險。整個過程會變得順暢，避免了不必要的時間延誤，確保聯權共有物業的業權盡快得到更新，回復清晰。
節省時間與精力，提供專業保障
處理親人身故的後續事宜本已令人心力交瘁，自行研究法律條文與處理繁瑣的文書工作，無疑會增加額外的精神負擔。將事情交給律師，你便可以省下大量的時間和精力，專注處理其他更重要的事情。律師的角色就像一個可靠的專業嚮導，引導你走完整個法律程序。這不僅是為了方便，更是一重專業保障，確保你的物業權益得到妥善和及時的處理，為未來的任何物業交易掃除障礙。
關於聯權共有死亡的常見問題 (FAQ)
當面對聯權共有死亡的情況，尚存的業主自然會產生許多疑問。處理聯權共有物業的後續手續，雖然比處理一般遺產簡單，但仍有不少細節需要注意。這裡整理了一些常見問題，希望能為你提供清晰的解答。
辦理整個業權更新手續需時多久？
整個手續所需的時間，主要取決於文件準備和土地註冊處的處理速度。首先，你需要申請已故共有人的死亡證核證副本，這個過程通常需要數星期。然後，律師會根據死亡證擬備註冊摘要及相關文件，這一步大約需要一至兩個星期。最後，文件遞交至土地註冊處後，等待註冊完成一般需要約一個月。總括而言，從開始準備到手續完成，預計整個過程大約需時一至兩個月，實際時間可能因個案而異。
若物業由多於兩人聯權共有，其中一人身故後業權如何分配？
這正是聯權共有「生存者取得權」的體現。假如一個物業由三位業主（例如甲、乙、丙）以聯權共有形式持有，當其中一位業主（甲）身故後，他所持有的業權會自動、並平均地轉移給餘下的尚存共有人（乙和丙）。物業會繼續由乙和丙以聯權共有的形式共同持有。整個過程是法律上自動發生的，已故業主的業權並不會成為其遺產的一部分，因此不能透過遺囑指定給其他人。
尚存共有人接收業權時，需要支付印花稅或遺產稅嗎？
這是一個好問題。關於遺產稅，香港自2006年2月11日起已撤銷遺產稅，所以尚存共有人毋需為此繳付任何稅項。至於印花稅，由於業權是根據「生存者取得權」這項法律原則自動轉移，而非透過買賣或產權轉讓契約進行，所以這個過程不涉及印花稅。尚存共有人辦理的手續，法律上只是更新土地登記冊的紀錄，並非一項需要打釐印的交易。
手續辦理期間，可以出售或加按該物業嗎？
在實際操作上是不可以的。雖然從法律角度看，尚存共有人在另一位共有人身故一刻，已即時成為物業的擁有人。但是在土地登記冊的紀錄更新之前，已故共有人的名字仍然在業權紀錄上。任何買家或銀行的律師在進行查冊時，都無法確認賣方或申請人擁有完整業權。因此，必須先完成死亡證的註冊手續，將已故共有人的名字從紀錄中移除，才能順利進行物業的出售或加按。
已故共有人非香港居民，處理程序有何不同？
核心處理程序是相同的，關鍵在於文件。如果已故共有人在海外身故，尚存共有人需要提供由當地權力機關發出的正式死亡證。這份海外死亡證，可能需要先經過公證或海牙認證（Apostille），並附上由認可翻譯員準備的中文或英文譯本，才能獲香港土地註冊處接納。這個準備海外文件的過程，可能會令整個手續的時間稍為延長。
處理長命契手續的律師費，與一般遺產承辦有何分別？
兩者的費用有顯著分別，因為它們的複雜程度完全不同。處理聯權共有死亡的手續，是一項相對標準化的物業文件註冊程序，工作範圍清晰，主要涉及擬備及遞交註冊文件，因此律師費通常較低，多以固定費用形式收取。相比之下，一般遺產承辦則複雜得多，需要向高等法院申請承辦書，處理死者所有資產與負債，過程漫長且涉及大量法律工作，所以費用會高出許多。