想將手上居屋在公開市場自由出售或出租，以釋放物業的全部價值？首要步驟便是完成「補地價」，將單位的「限制業權」轉為「完整業權」。然而，補地價的計算方法複雜，申請程序繁瑣，加上何時才是最佳補價時機，往往令業主感到困惑。本文將為您提供一站式的【2025年居屋補地價全攻略】，由淺入深拆解官方計算公式、申請7大詳細步驟、影響估價的關鍵因素，並深入分析捕捉樓市週期的最佳時機與財務策略，助您清晰掌握整個流程，作出最精明的財務決策。
認識居屋補地價：定義、目的與三大權益
什麼是補地價？由「限制業權」變「完整業權」
想清楚了解如何補地價，就要先從基本概念入手：究竟什麼是補地價？你可以將居屋等資助房屋，理解成政府給予合資格市民的一項置業福利。政府在賣出單位時，因為豁免了部分地價，所以樓價會比當時的市價便宜一截。而「補地價」，就是指業主將當年政府免收的地價差額，交還給香港房屋委員會（房委會）。完成這個步驟後，你的物業就會由「限制業權」，正式轉為「完整業權」，在法律及市場上的地位，就和一般私人樓宇沒有分別了。
補地價後的三大核心權益
當你為物業解除限制，取得了單位的「完整業權」後，就等於解開了物業的多重枷鎖，可以即時享有以下三大核心權益：
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自由出售與轉讓
補地價後，你的單位就能在公開市場上自由買賣。潛在買家不再局限於持有綠表或白表資格的人士，而是全香港的市民。目標客群基礎擴大，單位自然有機會以一個更理想的市場價售出。 -
合法出租單位
未補地價的居屋是嚴格禁止出租的。一旦完成了補地價，你的物業就和普通私樓一樣，可以合法地放租，讓你多一份穩定的租金收入，成為一個收租業主。 -
申請加按或轉按套現
當你需要資金周轉時，已補地價的物業可以像私樓一樣，向銀行申請加按或轉按，將物業升值的部分套現出來作其他用途。這份理財上的靈活性，對於個人或家庭的財務規劃來說，是一個非常重要的優勢。
【重要】不補地價的法律後果
有些人可能會好奇，假如不依程序補地價，就直接將單位出租或出售會怎樣？其實，根據香港《房屋條例》，任何未補地價的資助房屋業主，如果將單位非法轉讓、出租或作任何形式的抵押，即屬刑事罪行。一經定罪，最高可被判處罰款五十萬元及監禁一年，任何相關的買賣或租賃協議亦會宣告無效。所以，了解怎樣補地價並依足官方程序處理，是釋放物業全部價值及權益的唯一合法途徑。
補地價資格與限制：我的居屋何時可以賣？
想知道如何補地價，第一步就是要清楚了解自己持有的單位是否需要補地價，和在何時才符合資格申請。這並非一個簡單直接的問題，因為政府在不同時期推出的資助房屋，其轉讓限制都有所不同。了解清楚這些限制，是規劃賣樓和思考怎樣補地價的第一步。
須補地價的資助房屋計劃一覽
基本上，大部分透過政府資助，以低於市值的折扣價購入的房屋，都設有轉讓限制。業主日後若想在公開市場自由出售或出租，就需要補回當初的折扣差額。以下是一些常見需要補地價的資助房屋計劃：
- 居者有其屋計劃（居屋）： 由1982年5月（第三期乙）起發售的所有單位。
- 私人機構參建居屋計劃（私人參建居屋）： 所有單位均受此限。
- 租者置其屋計劃（租置公屋）： 由1998年第一期起出售的單位。
- 綠表置居計劃（綠置居）： 所有單位均受此限。
- 可租可買計劃
- 重建置業計劃
- 中等入息家庭房屋計劃： 僅指屯門美樂花園。
如果你的單位屬於上述任何一個計劃，就需要留意接下來的轉讓限制年期。
【關鍵】按年份劃分：居屋轉讓限制及補價時機
居屋的轉讓限制，也就是俗稱的「禁售期」，近年有明顯收緊。補地價的時機與單位的首次發售年份直接掛鈎。你可以根據自己單位的首次發售日期，對照以下情況：
在2018年之前首次發售的單位
這批單位的限制相對寬鬆。
- 首兩年內： 業主不能轉讓單位。
- 第三至五年內： 業主有兩個選擇。可以向房委會申請補地價，然後在公開市場自由出售。或者，可以選擇不補地價，在居屋第二市場（居二市場）轉售予合資格的綠表或白表人士。
- 五年後： 限制期屆滿。業主隨時都可以申請補地價，然後在公開市場自由出售、出租或轉讓單位。
在2018年期間首次發售的單位
政府從這年起收緊了轉售限制。
- 首兩年內： 單位只能以不高於原價的價錢，在居二市場轉售予房委會提名的綠表或白表買家。這段期間不能申請補地價。
- 第三至五年內： 單位可以在居二市場，由業主自行定價出售予合資格買家。但是，仍然不接受補地價的申請。
- 五年後： 業主才可以正式向房委會申請評估補價，完成手續後，單位便可在公開市場自由出售。
在2019年6月及之後首次發售的單位
這是目前最嚴格的轉讓限制。
- 首兩年內： 情況與2018年計劃相同，只能以不高於原價在居二市場轉售。這段時間完全不能補地價。
- 第三至十年內： 單位可以在居二市場自行定價出售。但是，房委會同樣不接受補地價申請。
- 十年後： 業主需要等待足足十年，才可以申請補地價，繼而在公開市場自由出售單位。
總括而言，了解你的單位屬於哪個時期的計劃，是掌握補地價如何計算和何時申請的關鍵。
補地價金額計算全攻略：公式、估價及實例
談到如何補地價，最核心的問題自然是「怎樣補地價」以及「補地價如何計算」。補價金額並非一個固定數目，也不是簡單地歸還當年買樓的差價。它會隨著樓市升跌而變動，因此掌握其計算方法，對每位業主都非常重要。以下將會由淺入深，為你拆解官方的計算公式、當中兩大關鍵變數，並且通過實例讓你完全明白。
補地價官方計算公式詳解
要了解如何計算補地價，首先要認識它的官方計算公式。房屋署採用的公式是：
補價金額 = 補價時的單位市值 × (買入單位時的十足市值 – 原來樓價) ÷ 買入單位時的十足市值
這個公式看起來有點複雜，但其實核心概念很簡單。括號內的部分，即 (買入單位時的十足市值 - 原來樓價) ÷ 買入單位時的十足市值，所計算出來的就是你當年買樓時政府給你的「折扣率」。
所以，我們可以將公式簡化為一個更易於理解的版本：
補價金額 = 補價時的單位市值 × 當年買入時的折扣率
這個簡化版公式清楚地顯示，最終你需要繳付的金額，主要由「現時市值」和「當年折扣率」這兩個因素決定。
釐定兩大核心變數：如何評定「市值」與「折扣率」？
既然公式有兩大變數，下一步自然要了解它們是怎樣得出來的。
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補價時的單位市值：
這個「市值」並非由業主自己決定，也不是參考銀行的估價，而是由房屋委員會（房委會）在收到你的補價申請後，委派其認可的測量師行進行評估。測量師會親身上門視察單位，並綜合考慮單位的樓層、座向、景觀、維修保養狀況，以及最重要的——申請補價那一刻的整體物業市場價格，從而得出一個最貼近市況的估值。 -
當年買入時的折扣率：
這個「折扣率」是一個固定不變的數字。你不需要自己計算，因為它早已白紙黑字地列明在你買入單位時所簽署的樓契（Deed of Assignment）上。不同年份、不同期數，甚至同一個屋苑不同座數的居屋，其首次出售時的折扣率都可能有所不同，普遍介乎30%至50%以上。所以，找出當年的樓契文件，就能確定這個關鍵數字。
計算實例：不同樓齡及折扣率下的補價金額（表格展示）
為了讓大家更具體地理解補地價的計算，我們以一個實際例子來看看，隨著單位升值，補價金額會怎樣變化。
假設情況： 陳先生在多年前以$200萬買入一個居屋單位，當時的折扣率為40%（即以市價六折買入）。
| 項目 | 情況一：樓市平穩 | 情況二：樓市暢旺 |
|---|---|---|
| 當年買入價 | $2,000,000 | $2,000,000 |
| 當年折扣率 | 40% | 40% |
| 補價時單位估值 | $6,000,000 | $8,000,000 |
| 應繳補價金額（估值 × 折扣率） | $2,400,000 | $3,200,000 |
從上表可以清晰見到，即使買入價和折扣率不變，但當單位的市場估值由$600萬上升至$800萬時，需要繳付的補價金額亦由$240萬增加至$320萬。這也解釋了為何補價金額會隨樓市浮動。
【實用貼士】如何合法地影響最終補價金額？
雖然補價公式是固定的，但業主仍然可以通過一些合法且精明的策略，在一定程度上影響最終需要繳付的金額。
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策略一：把握申請時機
由於補價金額與「申請補價當時」的市值直接掛鈎，最理想的申請時機，自然是樓市處於下行或調整週期的時候。當整體樓價較低，房委會評估出來的單位市值亦會相應調低，最終計算出的補價金額自然會較「抵」。 -
策略二：在估價前切勿進行大型裝修
這是非常重要的一點。房委會委派的測量師會評估單位的現況，一個簇新、華麗的裝修無疑會提高單位的估值。如果你計劃在賣樓前翻新單位，正確的次序應該是先向房委會提交補地價申請，待測量師完成上門估價後，才開始動工裝修。這樣便可以避免因裝修而推高估值，從而支付了更高的補價金額。
居屋補地價申請流程：由準備文件到領取證明書
了解如何補地價是將居屋變成自由市場資產的關鍵一步。整個申請程序由房屋署主導，流程清晰直接。只要準備好文件，跟著步驟做，便能順利為你的單位取回完整業權。以下我們將會由事前準備開始，一步步拆解整個申請流程。
申請前準備：文件清單及注意事項
在正式提交申請前，先準備好以下文件，可以令整個過程更順暢。這就像是執行任務前的作戰簡報，準備充足自然事半功倍。
必備文件清單：
- 評估補價申請書（HD1066C）： 這是整個申請的核心表格。業主可以於房屋署網站下載，或親身到各個屋邨辦事處索取。
- 樓契副本： 你需要一份物業的土地註冊處樓契副本（Deed of Assignment），用作證明業權。
- 申請手續費： 費用會按年調整，請到房委會網站查閱最新金額。付款方式須為劃線支票或銀行本票，抬頭寫明「香港房屋委員會」。這筆費用在任何情況下都不會退還。
重要注意事項：
- 暫緩大型裝修： 房署委派的測量師會根據單位現況估價。如果在估價前進行了全新的豪華裝修，有機會推高單位市值，從而令你需要繳付更高的補價金額。建議在完成補地價程序後，才安排大型翻新工程。
- 預留充足資金： 在申請前，可以先向幾家銀行為單位作初步估價，了解大概的市值。這樣有助你預算怎樣補地價，為之後繳付數十萬甚至過百萬的補價金額做好財務準備。
一步步教學：補地價申請7大步驟
文件備妥後，就可以正式啟動申請程序。了解補地價如何計算與申請，其實就是跟從以下七個步驟。
- 遞交申請文件： 將填妥的申請書、樓契副本及手續費支票，親身交往或郵寄到房屋署總辦事處（地址：何文田佛光街33號第2座1樓）。
- 房署確認申請： 房屋署收到申請後，會發出一封「補價申請認收通知書」，確認你的申請正在處理中。
- 安排單位估價： 接著，房署或其委託的專業測量師行會聯絡你，預約時間上門視察及評估單位。測量師會考慮單位的樓層、座向、景觀、維修狀況等因素來釐定市值。
- 接收評估補價通知書： 單位視察後約一個月，你會收到房署發出的正式「評估補價通知書」。信中會清楚列明單位的評估市值、你的單位買入時的折扣率，以及最終需要繳付的補價金額。
- 在限期內繳付補價： 這是最關鍵的一步。你必須在通知書發出日期起計的兩個月內，以銀行本票或律師樓支票繳付全數補價。如果逾期未繳，這次的申請便會自動作廢，之前繳付的手續費亦會被沒收。
- 領取解除轉讓限制證明書： 成功繳款後，房署會向你發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件是你的單位已解除轉讓限制的法律證明，非常重要。
- 到土地註冊處進行登記： 最後，你需要委託律師將這份證明書送到土地註冊處進行登記。完成登記後，你的單位在法律上才算正式成為可在自由市場買賣或出租的私人物業。
申請時間全覽：各階段所需時間預估
整個補地價申請流程需要一定時間，如果你計劃在補地價後立即賣樓，就必須好好掌握時間。
- 遞交申請至安排估價： 約 2 至 3 星期
- 完成估價至收到通知書： 約 1 個月
- 繳付補價期限： 固定為 2 個月
- 繳款後領取證明書及登記： 約 1 至 2 星期
總括而言，由遞交申請到完成所有手續，整個過程順利的話，大約需要3至4個月時間。建議業主預留充足時間，特別是當賣樓合約訂有成交日期時，務必將這段行政處理時間計算在內。
最佳時機與財務策略：如何善用補地價？
了解如何補地價的程序是基礎，但要真正善用這項政策，掌握最佳的執行時機與財務策略同樣重要。這不只是一個行政手續，更是一次關乎個人資產增值的理財決策。從捕捉市場週期到靈活運用賣樓財技，每一步都影響著你能否將物業的價值發揮到極致。
策略一：捕捉樓市週期的最佳補價時機
怎樣補地價才能付出最少？答案就在於「時機」。補地價的計算公式與單位在申請補價「當時」的市值直接掛鈎。這意味著，當樓市處於下行週期，物業估值普遍較低時，便是申請補地價的黃金機會。
試想像一下，在樓價回調時完成補地價，你便能以相對較低的成本，鎖定了解除轉讓限制的權利。之後，你可以靜待市場回暖，當樓價回升時再將單位出售或出租。這種順應週期的操作，讓你能夠有效降低成本，並為日後獲取更理想的回報鋪路，是規劃補地價時最核心的策略思維。
策略二：賣樓財技 – 先補地價 vs. 賣樓時同步補價
在賣樓的實際操作中，處理補地價主要有兩種主流方法，各有優劣，適合不同財務狀況的業主。
第一種是「先補地價，後賣樓」。這種做法是業主先自行籌集資金，向房署完成整個補地價程序，待單位擁有完整業權，變成一間十足的私人樓宇後，才正式在市場上放售。這樣做的好處是交易流程非常清晰簡單，與一般私樓買賣無異，能吸引所有類型的買家，擴大客源。不過，它的前提是業主本身需要擁有一筆可觀的流動資金來支付補價款項。
第二種是更常見的「同步補價」。業主可以先在未補地價的情況下尋找買家，並在簽訂臨時買賣合約後，才正式向房署申請評估補價。在交易完成當日，買家支付的樓價餘款會先存入律師樓的戶口，律師會從中直接代為支付補地價款項給房署，餘額再轉交給你。這種財技的最大優點是業主無需預先動用大額儲備，資金壓力極低。但要注意的是，整個交易時間需要預留得更長（例如三個月），以確保有足夠時間完成房署的審批程序。
策略三：資金規劃 – 補地價按揭申請須知
面對數十萬甚至過百萬的補地價金額，不少業主都會思考資金來源的問題。市場上確實存在為補地價而設的貸款方案，但申請細節比一般物業按揭複雜。
首先，業主需要明白，由於未補地價的物業業權不完整，大部分銀行不會直接為其承造按揭來支付補價。不過，部分銀行或財務機構會提供專門的「補地價貸款」或相關的私人貸款產品。另一個可行的方案是，在找到買家後，由買家申請一份能夠覆蓋樓價及補地價總額的新按揭。
無論選擇哪種方式，最關鍵的一步是「提早規劃」。在決定申請補地價前，應主動向多間銀行或專業的按揭顧問查詢，了解清楚可行的貸款方案、申請資格、利率以及審批時間。這樣才能確保你能在房署發出補價通知書後的兩個月限期內，順利取得所需資金，完成整個程序。
補地價常見問題（FAQ）
在了解如何補地價的整個過程中，很多業主都會遇到各式各樣的疑問。這部分我們整理了一些最常見的問題，希望能夠一次過為你解答，讓你對怎樣補地價有更清晰的掌握。
不滿意房署估價怎麼辦？上訴機制詳解
當你收到由房屋署發出的「評估補價通知書」，上面列明的補價金額，是基於房署或其委託的測量師行對單位當時市值的評估。如果你認為這個估價高於市場水平，是有權提出反對的。
整個上訴程序有清晰的步驟。首先，你必須在通知書發出日期起計的28天內，以書面形式向房屋署提出反對。在反對信中，你需要清楚列明反對的理由，並且最好附上支持你理據的證明文件，例如由多間銀行提供的物業估價報告，這些都可以作為有力的參考。
房屋署在收到你的反對申請後會重新審視個案。如果雙方最終仍然無法達成共識，你可以選擇再進一步，向土地審裁處提出上訴，由法庭作出最終裁決。
補地價後，單位用途有何改變？
成功補地價，就等於為你的資助房屋鬆綁，讓它由「限制業權」變成「完整業權」，單位的價值與用途都會迎來三大核心改變。
第一，你可以將單位合法出租。未補地價的資助房屋是嚴禁出租的，但完成補價後，你的單位就和一般私人樓宇無異，可以自由放租，賺取租金回報。
第二，你可以自由在公開市場出售。單位的潛在買家不再局限於持有購買資格證明的綠表或白表人士，而是可以售予任何人士，這大大擴闊了買家基礎，通常也能夠以更高的市場價格出售。
第三，你可以利用單位進行財務安排。當有資金需要時，你可以像私人樓宇業主一樣，到銀行申請加按或轉按套現，將物業升值的潛力轉化為靈活的資金。
夾屋、租置公屋等其他資助房屋如何補地價？
除了居屋，香港還有其他類型的資助房屋，它們的補地價方式大同小異，但處理申請的機構可能有所不同。
租者置其屋計劃（租置公屋）的單位，補地價的程序和計算方法與居屋基本上完全一樣，申請同樣是向房屋署提交。
至於夾心階層住屋計劃（夾屋）的單位，因為是由香港房屋協會負責發展，所以補地價申請需要向房屋協會遞交。房協會先進行初步評估，然後再轉交地政總署作最終審批。
另外一些較早期的計劃，例如公務員建屋合作社，其補價程序會比較複雜，通常涉及合作社解散的法律程序，然後再由業主向地政總署申請補回地價差額。
網上申請補地價有何要求及限制？
為了方便業主，房屋署現在也提供網上申請渠道。不過，使用這項電子服務需要符合一些特定要求。
最關鍵的要求是身份認證。申請人必須擁有已啟用數碼簽署功能的「智方便+」帳戶，或者持有由香港郵政等認可核證機關發出的有效個人數碼證書。這是因為整個申請過程需要在線上進行具法律效力的數碼簽署。
此外，申請人必須是單位的唯一擁有人，或者是聯權共有的其中一名業主。如果物業的業權結構比較複雜，例如是分權共有，或者涉及公司持有等情況，就未必適用於網上申請，而需要循傳統途徑遞交實體表格。