想借盡9成按揭「上車」？金管局於2025年放寬按揭成數，並取消壓力測試，無疑為置業人士帶來喜訊。然而，銀行基本的按揭成數上限仍為7成，要成功申請高達九成的按揭，關鍵仍在於「按揭保險計劃」(MIP)。究竟申請按揭保險有何條件？自己的入息狀況、物業類型及樓齡等因素，又會如何影響最終獲批的按揭成數？
本文將為你由淺入深，全面剖析按揭成數的計算方法、金管局最新政策下的成數上限，並深入拆解申請9成按揭的秘訣，以及影響你最終貸款額的7大關鍵因素，助你做好置業預算，順利買入心儀物業。
什麼是「按揭成數」？置業前必須掌握的核心概念
按揭成數 (LTV) 的定義與計算公式
要掌握置業的竅門，第一步就是理解按揭成數意思。簡單來說，按揭成數（Loan-to-Value Ratio，簡稱LTV）就是銀行願意借出的貸款金額，佔物業價值的百分比。這個百分比以外的餘額，就是買家需要自己準備的首期資金。
它的計算公式其實很直接：
按揭成數 (LTV) = (貸款額 ÷ 物業價值) x 100%
舉個例子，假設你看中一個價值600萬的單位，如果銀行批出的按揭成數是6成，那麼銀行最多會借出360萬（600萬 x 60%）。而你便需要準備剩下的240萬作為首期。這個成數並非隨意設定，而是受到香港金融管理局（金管局）的政策規管，是穩定樓市的重要一環。
為何理解按揭成數是置業規劃的第一步？
清楚了解按揭成數，是你整個置業預算規劃的基礎。因為只有知道了自己最高可以借到多少成數，你才能準確計算出需要準備多少首期，這筆資金往往是上車的最大門檻。
而且，按揭成數直接決定了你的總貸款額。這筆貸款額會進一步影響你日後的每月供款、總利息支出，以及銀行審批時對你入息的要求。基本上，所有後續的財務安排，都是由這個核心數字衍生出來。不同樓價、物業用途，甚至你的個人財務狀況，都會對應不同的貸款上限，這些資訊通常會被整理成一份詳盡的按揭成數表。所以，在開始尋找心儀樓盤前，先弄清楚自己的按揭成數上限，才能讓你的置業之路走得更順暢。
【2025最新按揭成數】金管局放寬措施、按揭成數表全覽
相信有留意樓市的朋友都記得，2025年2月28日是一個重要的日子。財政預算案宣布了一系列放寬物業按揭的措施，對按揭成數意思的理解和應用帶來了根本改變。這些新措施不僅簡化了過往複雜的規定，也直接影響到每位準買家的置業預算和首期安排。以下我們將會詳細拆解兩項核心變動。
金管局最新政策：住宅及非住宅物業按揭成數上限劃一7成
這次最矚目的調整，是取消了以往按物業價值劃分的階梯式按揭成數上限。在新措施下，無論是價值千萬的豪宅，還是一般中小型單位，在不經按揭保險計劃的情況下，住宅物業的按揭成數上限劃一提升至7成。
這項改動意味著，過去那些繁複的規則已經成為歷史。現在，不論你是首次置業還是換樓客，物業是用作自住還是出租，甚至是透過公司名義持有，基本的按揭成數上限都是一樣的。這對投資者和換樓人士尤其有利，因為過往出租物業的按揭成數最高只有6成，現在也受惠於新政策。這大大簡化了計算，取代了過往複雜的按揭成數表。
此外，非住宅物業，例如工商舖或車位，其按揭成數上限也同步由6成放寬至7成，讓不同類型的物業投資更具彈性。
供款與入息比率 (DSR) 上限同步放寬至50%
另一項重大變革，是金管局宣布暫停實施多年的「壓力測試」要求。以往申請按揭，銀行除了計算你在現有利率下的供款能力外，還需要假設利率上升2厘，計算你在「加壓」後，供款佔入息比率不可超過60%。
現在，這項要求已經暫停。銀行審批按揭時，只會根據「供款與入息比率」(DSR) 作為標準。在新規定下，不論申請人是否已有其他按揭在身，或為他人作擔保，DSR上限統一為50%。換言之，你每月的所有債務總供款，包括新申請的按揭，只要不超過你每月總入息的一半，便符合基本要求。這項措施無疑降低了入市的門檻，讓準買家在計算供款能力時，預算變得更加寬鬆和直接。
如何借盡9成？按揭保險計劃 (MIP) 深度剖析
按揭保險是什麼？突破銀行按揭成數上限的關鍵
當我們理解按揭成數意思後，便會知道銀行在金管局的指引下，一般最多只會批出七成按揭。這代表購買一個1,000萬的物業，你需要準備300萬首期。對於許多人來說，這筆資金並不容易。這時候，按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme，簡稱MIP）就是你突破這個限制的關鍵。
按揭保險並不是為業主購買的保險，而是由香港按揭證券有限公司（HKMC）向銀行提供的保障。簡單來說，你向按揭證券公司支付保費，它就會為銀行承擔超出常規按揭成數（例如七成以上）的貸款風險。因為銀行的風險降低了，所以它便願意批出高達九成的按揭貸款給你。這個計劃，可說是為有足夠還款能力、但首期不足的置業人士打開方便之門。
新舊按揭保險計劃比較 (附按揭成數表)
按揭保險計劃主要分為「舊按保」和「新按保」，兩者適用的樓價範圍和按揭成數上限有所不同。大家可以根據自己的物業價格，參考以下的按揭成數表，判斷自己適用於哪一個計劃。
舊按保計劃 (適用於600萬以下物業)
舊按保計劃主要針對中小型單位，適用於樓價600萬或以下的物業。詳細的按揭成數如下：
* 樓價400萬或以下：最高可申請9成按揭。
* 樓價400萬以上至450萬：最高可申請8至9成按揭，但貸款額上限為360萬。
* 樓價450萬以上至600萬：最高只可申請8成按揭。如果想申請更高的成數，就需要採用新按保的標準。
新按保計劃 (最高適用於1,500萬物業)
為了適應樓價的轉變，政府推出了俗稱「波叔Plan」的新按保計劃，大幅放寬了可申請高成數按揭的物業價格範圍：
* 樓價1,000萬或以下：最高可申請9成按揭。
* 樓價1,000萬以上至1,125萬：最高可申請8至9成按揭，貸款額上限為900萬。
* 樓價1,125萬以上至1,500萬：最高可申請8成按揭。
這個計劃的推出，讓更多中價位的物業也能夠申請高成數按揭，例如以往按揭成數六成的單位，現在也有機會借得更高。
樓花按揭：最新「即供」亦可申請高成數按揭安排
以往，新按保計劃主要適用於現樓物業，購買樓花的買家若選擇「即供付款」，便無法申請。不過，在2025年中的最新安排下，政策已進一步放寬。只要是在2023年9月22日或以後簽訂臨時買賣合約的樓花，即使選用「即供付款」，同樣可以申請新按保計劃。這對於購買一手新盤的買家來說，無疑提供了更大的資金彈性。
按揭保費計算方法與常見考慮因素
使用按揭保險計劃需要支付一筆保費，這是整個計劃的成本。保費的金額主要由兩個因素決定：你的按揭成數和還款年期。簡單的原則是，借款成數越高、還款年期越長，代表風險越高，保費自然也越貴。
保費可以選擇一次過付清，也可以每年支付。大部分申請人會選擇一次過付清，因為這筆保費可以加進總貸款額中，與按揭一同分期償還，無需動用額外現金。而且，一次過付清通常享有折扣，如果在首三年內轉按或提早還清貸款，更有機會獲得部分保費退還。
豁免壓力測試：高成數按揭的「付費通道」利弊分析
對於首次置業人士來說，新按保計劃提供了一個極具吸引力的選項：豁免壓力測試。傳統上，申請按揭除了要符合「供款與入息比率」（DSR）不超過50%的要求，還要通過壓力測試，即假設利率上升2厘後，供款仍不可超過月入60%。
在新按保的豁免機制下，只要你的DSR不超過50%，即使未能通過壓力測試，按揭證券公司仍然會批出申請。這可看作一條「付費通道」，讓入息處於臨界點的買家也能成功上會。當然，使用這個選項是有代價的，你需要支付的按揭保費會比通過壓力測試的申請人高約10%。
利弊分析相當直接：好處是降低了上車的門檻，讓你的置業夢想更容易實現。而壞處則是你的總借貸成本會增加，而且代表你的財務緩衝空間較小，未來加息時的供款壓力會比較大。所以在決定是否使用前，務必仔細評估自己的還款能力和風險承受水平。
影響你最終按揭成數的7大關鍵因素
看過官方的按揭成數表，你可能會以為事情很簡單，但實際上，銀行最終批出的成數，會受到很多個人化因素影響。要真正掌握按揭成數意思，就要了解這些變數，它們會直接決定你需要準備多少首期資金。
1. 申請人入息狀況
固定收入 vs 非固定／自僱收入的成數分別
銀行最看重的是還款能力和稳定性，所以有固定月薪的申請人最受歡迎。如果你是固定收入的首次置業人士，申請高成數按揭會比較順利。
如果你的收入來自佣金或花紅，屬於非固定收入，銀行審批時會比較謹慎。它們通常會用你過去六個月的平均收入來計算，而且年終花紅部分一般設有上限。對於非固定收入或自僱人士，即使透過按揭保險，最高按揭成數通常會下調至八成。
海外收入及以資產作審批的特殊情況
如果你的主要收入並非來自香港，銀行在審批上會更加嚴格。你需要提供充分文件，證明你與香港有緊密聯繫，例如受香港公司外派，或者物業是給直系親屬在港自住。若不符合申請按揭保險的資格，銀行提供的按揭成數一般最多只有六成。
另外，對於退休或沒有固定工作的人士，也可以利用資產水平來申請按揭。這些資產包括現金、股票、債券等，銀行會評估你的總資產價值，然後批出按揭。用這個方法，按揭成數上限通常是七成。
2. 申請人身份
首次置業 vs 換樓客（「先賣後買」的定義）
「首次置業」的定義很清晰，就是在申請按揭時，你和你的配偶在香港沒有持有任何住宅物業。首次置業人士購買自住物業，可以申請最高九成按揭。
對於換樓客，只要你在新物業成交前，成功出售現有物業，法律上完成了「轉讓契約」(Assignment)，而不只是簽了臨時買賣合約，你就可以重新獲得「首次置業」的身份，享受最高的按揭成數。
非首次置業、擔保人及公司名義的按揭成數
如果你在買入新物業時，還持有其他住宅物業，就會被視為非首次置業。這種情況下，即使新物業是自住，透過按揭保險最高也只能申請八成按揭。如果物業用作出租投資，則不能申請按揭保險，按揭成數上限劃一為七成。
如果你為家人做擔保人，而擔保人自己本身有按揭在身，申請人的按揭成數也會被收緊。
如果以公司名義買入物業，按揭成數上限同樣是七成。
3. 物業類型：一手樓（樓花）vs 二手樓
建築期付款 vs 即供付款的按揭考量
購買一手樓花，付款方法會影響按揭申請時間。選擇「建築期付款」，是在物業臨近落成時才正式申請按揭，屆時物業已是現樓，可以直接申請高成數按揭。但風險是，如果到時樓市下跌，銀行估價不足，你可能需要預備更多首期。
選擇「即供付款」，則是在簽署買賣合約後立即申請按揭。以往即供付款的按揭成數較低，但最新政策放寬後，符合條件的樓花項目，選用即供付款也能申請新按揭保險計劃，獲得高成數按揭。
發展商現金回贈的「隱藏陷阱」：如何影響實際貸款額？
不少發展商會提供現金回贈吸引買家，但這點要特別留意。銀行在計算貸款額時，會先從你的貸款總額中，扣除所有現金回贈金額。
舉個例子，一個600萬的單位，銀行批出七成按揭（420萬）。如果發展商提供30萬現金回贈，你最終到手的貸款額並不是420萬，而是390萬（420萬 – 30萬）。這代表你需要準備的實際首期，比預期的要多。
4. 物業樓齡與質素
物業的樓齡和質素，主要影響的是還款年期，而不是直接降低按揭成數。銀行一般會用「75減樓齡」或更嚴格的標準來計算最長還款期。如果物業樓齡太高，例如超過50年的唐樓，還款期可能會大幅縮短。年期縮短會導致每月供款額增加，如果超出供款與入息比率上限，最終也可能影響到獲批的貸款金額。
5. 銀行物業估值：估價不足的應對策略
銀行批出的貸款額，是基於成交價或銀行估價的較低者來計算。如果銀行對物業的估價低於你的成交價，就是所謂的「估價不足」。這時，銀行會以估價來計算按揭成數，意味著你需要自己支付差價，增加了首期負擔。應對方法包括向多間銀行申請估價，或嘗試與賣家商討調整成交價。
6. 信貸評級 (TU)：如何影響你的貸款條件？
你的個人信貸報告（TU）是銀行審批按揭時的重要參考文件。一個良好的信貸評級，代表你是個可靠的借款人。相反，如果評級不佳，例如有信用卡遲還款紀錄，銀行可能會降低你的按揭成數、提高利息，甚至直接拒絕你的申請。所以在申請按揭前，最好先檢查自己的信貸狀況。
7. 銀行審批取態與經濟環境
最後，宏觀經濟環境和個別銀行的風險取態也會影響審批。在經濟不明朗的時期，銀行審批貸款會變得更為審慎，特別是對於從事旅遊、航空等被視為較高風險行業的申請人。銀行可能會要求提供稅單等額外文件，來證明你的收入穩定性。不同銀行的取態也可能不同，因此向多間銀行查詢是比較穩妥的做法。
特殊物業類型按揭成數全攻略
除了常見的私人住宅，香港還有資助房屋、村屋和唐樓等多種物業類型，它們的按揭審批準則與一般私樓大相逕庭。想成功上會，就必須了解這些特殊物業的按揭成數限制、年期計算，以及當中潛在的各種細節。
資助房屋：房委會擔保 (居屋/綠置居) vs 房協樓宇按揭
資助房屋的按揭申請，關鍵在於有沒有「政府擔保」。房委會與房協的樓宇，在這方面有著根本性的分別，直接影響最終的按揭成數。
房委會旗下的居屋及綠置居，不論一手或二手市場，都享有由政府提供的按揭擔保期（由首次出售日期起計50年）。正因為有這個「金漆招牌」，銀行承擔的風險極低，因此可以批出非常高的按揭成數。綠表申請人最高可借九成半，白表或白居二買家亦可借足九成，而且買家無需申請按揭保險，更豁免了壓力測試，上會門檻相對輕鬆。不過要注意，二手單位的剩餘擔保期是銀行考慮的重點，如果物業樓齡太高，接近擔保期末，銀行有機會酌情調整按揭成數或年期。
相比之下，房協樓宇的按揭安排就比較接近私樓。除了少量指定屋苑外，大部分二手房協樓宇都沒有政府擔保。因此，銀行會以審批私樓的標準處理其按揭申請，基本的按揭成數上限是七成，在以往的政策下，非自住物業的按揭成數 6成更為普遍。想借取更高成數，買家便需要符合按揭保險的資格，通過壓力測試，才能突破七成上限。
村屋按揭成數：上限、年期及常見「中伏位」
村屋的按揭申請，一向被視為較為複雜的個案。因為村屋的業權狀況、道路使用權，以至物業本身結構都可能存在變數，銀行審批時會格外審慎。
一般來說，村屋申請人可以透過按揭保險計劃，獲得最高八成半的按揭成數，這比私樓的九成略低。村屋按揭的另一大關卡是還款年期。銀行普遍會用「55減樓齡」來計算最長還款期。舉例來說，一間樓齡30年的村屋，其最長還款期便只有25年（55 – 30 = 25）。年期縮短，意味著每月供款額會增加，申請人需要有更充裕的入息才能通過審批。
購買村屋時，更要留意幾個常見的「中伏位」，例如業權不清的祖堂地、涉及僭建的單位、沒有正式道路直達，或是俗稱「飛沙走石」的樓花村屋，這些情況銀行通常都不會接受按揭申請。
唐樓按揭成數：高樓齡物業的挑戰與注意事項
唐樓的最大挑戰，就是其普遍偏高的樓齡。雖然理論上唐樓也能申請按揭保險，借取高成數按揭，但真正影響審批的關鍵，其實是按揭年期。
按揭證券公司對唐樓的還款年期有相當嚴格的指引，普遍採用「75減樓齡」作計算基礎。假設一間唐樓樓齡已達60年，最長的還款期就只剩下15年（75 – 60 = 15）。極短的還款期會導致每月供款額飆升，即使申請人收入不俗，亦很難通過供款與入息比率的要求。因此，雖然按揭成數表上看似有機會獲批高成數，但在實際操作中，唐樓的按揭申請往往因為年期太短而變得困難重重。買家在考慮入手高樓齡唐樓前，必須仔細評估自己是否有能力應付高昂的每月供款。
【進階應用】轉按、加按套現：按揭成數計算與上限
當你成功上會成為業主後，按揭這回事並未完結。除了首次置業，充分理解按揭成數意思，對於日後想透過轉按慳息，或者加按套現資金周轉同樣重要。在這些進階操作中，按揭成數的計算方法與首次置業時有所不同，而且設有更嚴格的規限。
一般轉按 (平手過戶) vs 加按／轉按套現成數
轉按，簡單來說就是將物業的按揭由一間銀行轉移到另一間銀行，目的通常是為了爭取更優惠的利率或現金回贈。轉按主要可以分為「平手過戶」和「加按套現」兩種。
「平手過戶」是指你只將剩餘的貸款額原封不動地轉到新銀行。根據現時金管局指引，這類轉按的最高按揭成數一般為物業估值的七成。舉個例，假如你的物業現時估值800萬，而按揭尚餘500萬，由於貸款額低於估值的七成（560萬），轉按通常沒有問題。相反，如果尚餘貸款額是600萬，已超出七成上限，你就無法直接平手轉按。
「加按／轉按套現」則更進一步，你不單止轉移按揭，還會利用物業升值的空間，向新銀行申請更高的貸款額，從而套取一筆現金。可套現的金額，同樣受制於七成的按揭成數上限。以上述估值800萬的物業為例，七成按揭上限是560萬。如果你原有的貸款只剩下300萬，那麼你最高可以申請560萬的新貸款，扣除原有貸款後，便可套現260萬現金。過往對於出租物業等情況，按揭成數 6成是常見的上限，但現時政策已有所放寬。
利用按揭保險轉按的條件與嚴格限制
如果你的物業估值升幅不大，甚至下跌，導致尚餘貸款額高於估值的七成，那是否就無法轉按？這時候，按揭保險便可能派上用場，但條件比新造按揭嚴格得多。
首先，若你只是想轉按而不套現，可以申請按揭保險將按揭成數提高。例如，樓價1,000萬以下的物業，最高可透過按揭保險轉按至八成。這能幫助你順利「過戶」到新銀行，享受更佳利率。不過，這類申請不允許你提取任何額外現金。
如果想利用按揭保險轉按之餘再套現，限制就非常嚴格，可以說是門檻最高的操作。根據按揭證券公司的規定，這類申請必須同時符合多項條件：物業樓價必須在600萬或以下、最高按揭成數為八成（貸款額上限480萬）、申請人必須是固定受薪人士，而且套現出來的資金用途亦可能受限。這些嚴格的規定，旨在控制信貸風險，確保業主不會過度借貸。所以，在計劃加按套現前，必須先了解清楚相關的按揭成數表及規定。
按揭成數常見問題 (FAQ)
發展商「呼吸Plan」同銀行按揭有何分別？
置業時，除了傳統銀行按揭，有時也會接觸到發展商提供的「呼吸Plan」。這兩者之間存在幾個關鍵分別。
首先，貸款機構不同。銀行按揭由受金融管理局嚴格監管的銀行批核。發展商的「呼吸Plan」則多數由發展商旗下的財務公司提供，審批標準相對寬鬆，有時甚至不需提供完整的入息證明，因而得名。
其次，利率結構差異很大。銀行按揭的利率通常跟隨市場基準（例如最優惠利率P或銀行同業拆息H），設有封頂利率，長期供款的利率較為穩定。相反，「呼吸Plan」普遍設有「蜜月期」，首兩至三年的利率極低，但蜜月期過後利率會大幅抽升，實際利息開支可能遠高於銀行按揭。因此，選用「呼吸Plan」的業主，普遍需要在低息期完結前，尋求轉按至傳統銀行。
為家人做擔保，會如何影響自己將來的按揭成數？
為家人做物業按揭擔保人，是一項重大的財務承諾，會直接影響你將來的借貸能力。當你申請自己的按揭時，銀行會將你擔保的貸款視為你個人的負債。
這會帶來兩方面的主要影響。第一，你擔保的貸款每月供款額，將會一併計算在你的供款與入息比率（DSR）內，大幅削減了你自身可承擔的每月供款額度。第二，你的最高按揭成數會被降低。一般而言，有擔保在身的申請人，其按揭成數上限需要下調一成。例如，原本最高可申請七成按揭，屆時可能只獲批按揭成數 6成。所以，在答應做擔保人前，必須仔細衡量對自己未來置業計劃的影響。
經按揭保險借高成數按揭，物業可以出租嗎？
根據按揭保險計劃的條款，申請高成數按揭的物業，必須用作自住。將單位出租屬於違反按揭協議的行為。一旦銀行或按揭保險公司發現，有權要求你立即全數清還貸款（俗稱call loan），後果可以非常嚴重。
不過，近年按揭證券公司對此規定引入了一些彈性。假如業主因為一些無法預見的人生轉變，例如家庭成員增加、非自願性失業或需要調職到其他地區工作等，可以備妥證明文件，主動向按揭證券公司提出申請，尋求將單位出租的同意。但要留意，申請需要有充分理據，而且審批結果由按揭證券公司全權決定，並非必然獲批。
如果銀行估價不足，實際按揭成數會怎樣計算？
要理解估價不足對按揭成數意思的影響，首先要明白一個原則：銀行批核的貸款額，是基於物業成交價或銀行估價的較低者去計算。
當銀行對物業的估價低於你的買入價時，就會出現「估價不足」的情況。這時，銀行會採用估價來計算貸款額。舉一個例子，假設你買入一個800萬的單位，希望申請九成按揭，但銀行的估價只有750萬。銀行批出的貸款額，將會是750萬的90%，即675萬，而不是你預期的800萬的90%（720萬）。
這意味著，你需要額外準備55萬現金（720萬減675萬）來填補首期的差額。雖然銀行批出的按揭成數名義上是九成（相對於估價），但相對於你的買入價，實際的按揭成數就只有84.375%（675萬除以800萬）。