無論是買樓自住還是家庭成員間的物業轉名，「轉讓契」都是交易中最關鍵的法律文件，它標誌著物業業權的正式轉移，是確立您作為新業主法律地位的最後一步。然而，轉讓契的程序複雜，當中涉及的費用計算、法律概念，特別是近親轉讓的慳稅財技，往往令人感到困惑。究竟轉讓契與買賣合約、送讓契有何分別？標準程序如何走？家庭內部轉名如何才能合法地節省最多印花稅？簽署前後又有哪些法律陷阱需要提防？本文將為您全面拆解轉讓契的六大核心，由基本概念、申請程序、費用預算，到近親轉讓的實戰攻略及法律風險管理，助您一文看懂所有細節，清晰穩妥地完成整個物業轉讓過程。
轉讓契、買賣合約、送讓契有何分別？
在物業交易的過程中，你會接觸到幾份關鍵的法律文件。要順利完成整個轉讓契程序，首先要清晰理解轉讓契、買賣合約和送讓契的角色。它們雖然都與業權有關，但在法律效力與用途上有根本的分別。很多人對這些文件的概念感到模糊，現在就讓我們逐一拆解。
何謂轉讓契（Deed of Assignment）？
法律定義：轉移物業法定業權（Legal Title）的最終文件
簡單來說，轉讓契據意思就是一份正式將物業的法定業權（Legal Title），由賣方轉移到買方名下的最終法律文書。它不像買賣合約那樣列出詳細的交易條款，而是專注於「業權轉移」這一核心動作。這份文件是證明你是物業合法擁有人的最終、也是最有力的憑證。
法律效力：完成註冊後，業主身份始正式確立
簽署了轉讓契，並不代表交易程序的終結。這份文件必須送交土地註冊處進行註冊，也就是俗稱的「登記」。完成註冊後，你的業主身份才會獲得正式的法律承認和公開記錄，任何人都可以透過查冊得知你是該物業的新業主。這個步驟確立了你對物業的擁有權。
轉讓契 vs 買賣合約：從「購買權」到「擁有權」
很多人會混淆轉讓契與買賣合約，其實兩者代表了物業交易中兩個截然不同的階段。你可以將這個過程理解為從獲得「購買權」，到真正實現「擁有權」的轉變。
買賣合約的角色：確立買賣雙方權利與義務，保障交易執行
買賣合約（不論是臨時或正式合約）是一份確立買賣雙方權利與義務的契約。它詳細列明了成交價、成交日期、物業狀況、雙方承諾等條款。簽署後，買方獲得的是在指定條件下購買該物業的「權利」，而賣方則有「義務」出售。這份合約保障了整個交易會按照約定執行，但它本身並不會轉移業權。
轉讓契的角色：執行合約條款，將業權正式轉移
轉讓契則是執行買賣合約承諾的最終行動。當所有條件都滿足後，雙方會在成交日簽署轉讓契。這份文件的作用很純粹，就是將賣方的業權正式、合法地「轉讓」給買方。它是從承諾到現實的關鍵一步，象徵著你由一個準買家，正式成為物業的擁有人。
轉讓契 vs 送讓契：為何近親轉讓多用「買賣」形式？
在處理近親之間的物業轉讓時，例如父母轉名給子女，除了採用買賣形式的轉讓契，理論上也可以用贈送形式的送讓契（Deed of Gift）。不過，在實際操作中，律師通常會建議採用「買賣」形式，即使成交價可能只是一個象徵式數目。這主要是為了規避送讓契帶來的重大風險。
送讓契（Deed of Gift）的風險：五年內銀行拒絕按揭及破產追溯期
送讓契最大的問題在於它會使物業成為「送契樓」。首先，銀行普遍對送契樓的按揭申請非常審慎，在送贈日起計的五年內，幾乎不會批出任何按揭。其次，根據《破產條例》，如果送贈人在送出物業後的五年內破產，其債權人有權向法庭申請將該贈與作廢，用以追討債務。這兩個因素使得物業的業權存在不確定性。
採用轉讓契（買賣形式）的好處：確保物業業權完整（Good Title）
相反，即使是近親轉讓，只要透過轉讓契以「買賣」形式進行，法律上便視為一項有價交易。這能確保承接方獲得的是一份完整且清晰的業權（Good Title）。這樣的業權在市場上可以自由買賣，銀行也樂意為其批出按揭，大大增加了物業的流通性與財務靈活性，這也是完成轉讓契據申請時需要考慮的重要因素。
[視覺化圖表] 一圖看懂三種契約的法律效力與用途
為了讓你更清晰地理解，我們準備了一張圖表，讓你一眼就能看懂這三種文件的分別。
標準物業買賣的轉讓契申請程序：律師視角逐步拆解
講到整個買樓過程，轉讓契程序可以說是最後直路，也是最關鍵的一步。這一步決定了物業的法定擁有權是否能順利轉移。很多人對律師在成交日忙些什麼感到好奇，現在就讓我們從律師的視角，一步步拆解標準的轉讓契據申請流程，讓你對當中發生的大小事有個清晰概念。
成交日前：準備與審閱階段
成交日看似只是一天，但背後所有準備功夫都在成交日前密鑼緊鼓地進行。這個階段的目標是確保所有文件天衣無縫，為順利成交鋪路。
委任律師與進行業權查冊
買賣雙方簽署正式買賣合約後，第一件事就是各自委任律師。買方律師會立即到土地註冊處進行業權查冊，這是最基本的保障。查冊的目的是核實賣方是否物業的合法業主，以及物業是否存在任何未解除的按揭、釘契或法庭命令等產權負擔。
審閱業權文件、草擬及協商轉讓契條款
賣方律師會向買方律師提供樓契的副本。買方律師會仔細審閱這些文件，確保業權歷史完整清晰。之後，買方律師會根據正式買賣合約的條款，草擬一份轉讓契（Deed of Assignment）。這份文件會送到賣方律師處審閱，雙方可能會就某些細節條款進行協商，確保最終版本的轉讓契能準確反映雙方協議，並保障各自的權益。這一步驟亦釐清了轉讓契據意思的法律框架。
處理按揭文件及安排簽署
如果買方需要申請按揭，其律師通常亦會代表承按銀行。律師會準備好銀行按揭契（Mortgage Deed）。在成交日的前一兩天，律師會邀請買方到律師樓，一次過簽署轉讓契和按揭契等所有最終文件，並交託樓價餘額的支票。
成交當日：交易核心操作
成交當日是整個交易的心臟地帶。所有資金與文件的交接，都必須在指定時間內精準完成。
買方律師交付樓價餘款
成交當天，買方律師會根據賣方律師的指示，開出數張銀行本票以支付樓價餘款。這些款項通常會直接支付給賣方的承按銀行（用作贖樓）以及賣方本人。律師樓的職員會將這些本票和已由買方簽署的轉讓契送到賣方律師的辦公室。
賣方律師交出已簽署的轉讓契及樓契
賣方律師在核實收到全數樓價餘款後，便會將已由賣方簽署的轉讓契，以及物業的全部業權契據（即樓契）交給買方律師的職員。這一刻，象徵著業權的法律交接正式完成。
交付物業鎖匙，完成實物交收
與此同時，賣方律師會將物業的鎖匙一併交出。買方律師收到鎖匙後，會立即通知買家可以領取。買家取得鎖匙，代表物業的實物管有權亦已成功轉移。
成交日後：註冊與歸檔
成交看似完成，但律師的工作還未結束。後續的文書工作是為了鞏固新業主的法律地位，確保業權得到正式的公開記錄。
為轉讓契加蓋印花（打釐印）
買方律師會將已由雙方簽署的轉讓契送往稅務局的印花稅署加蓋印花（俗稱「打釐印」）。這是交易必須完成的稅務步驟，證明相關印花稅已經繳付。
清還賣方原有按揭並取得「解除按揭契」
賣方律師在收到樓價餘款後，會立即安排清還賣方原有的按揭貸款。銀行在收妥款項後，會簽署一份「解除按揭契」（Discharge of Mortgage）。賣方律師取得這份文件後，會將其交予買方律師。
將轉讓契及相關文件送交土地註冊處註冊
買方律師會將已打釐印的轉讓契、賣方的解除按揭契，以及買方自己的新按揭契（如有），一併送交土地註冊處進行註冊。註冊程序的作用是將業權變更記錄在案，讓公眾可以查閱，從而確立新業主不容置疑的法律地位。
將已註冊的完整業權契據交予新業主或承按銀行
註冊程序需時數月。完成後，土地註冊處會將所有文件交還。買方律師會將整套已註冊的業權契據，交給承按銀行保管。如果買家沒有承造按揭，契據則會直接交予新業主本人妥善收藏。至此，整個轉讓契程序才算圓滿結束。
[資源下載] 轉讓契據申請文件準備清單 (PDF)
為了讓你更清晰地掌握所需文件，我們準備了一份實用的文件清單，助你輕鬆應對轉讓契據申請的各個環節。
近親轉讓（內部轉名）慳稅財技與實戰攻略
談到近親之間的物業轉讓，相關的轉讓契程序其實比一般市場買賣來得簡單，當中更有不少可以靈活運用的慳稅財技。這不單純是釐清轉讓契據意思或完成一份轉讓契據申請那樣簡單，而是透過策略性規劃，為家庭釋放最大的財務潛力。接下來，我們會像朋友分享心得一樣，由淺入深，拆解箇中奧秘。
近親轉讓程序簡化之處
為何可省略地產代理及臨時買賣合約
在標準的物業買賣中，地產代理與臨時買賣合約是不可或缺的環節。但在近親轉讓中，情況就大為不同。由於交易雙方本身就是家人，早已認識並且互相信任，通常已經私下達成共識，所以根本不需要地產代理去尋找買家或進行議價。同樣地，用作鎖定雙方誠意、避免任何一方中途「撻訂」的臨時買賣合約，在家人之間也顯得沒有必要。省略這兩個步驟，不僅可以節省一筆可觀的地產代理佣金，更讓整個轉讓契程序大大提速。
律師在近親轉讓中的核心角色
雖然程序簡化了，但律師的角色卻是絕對不能省略的核心。物業轉讓是嚴肅的法律行為，必須由律師確保其合法性及保障雙方權益。律師的職責包括進行業權查冊，確保物業沒有任何未知的業權負擔；草擬具法律效力的正式買賣合約與最終的轉讓契；以及處理所有後續的打釐印及土地註冊處登記手續。即使是家人，一份清晰的轉讓契也能避免日後可能出現的誤會或爭拗，確保業權順利、乾淨地完成轉移。
財技一：以估價慳印花稅
印花稅基礎：稅局按「市值」而非成交價評估
這是一個非常關鍵的概念，也是很多人容易誤解的地方。不少人以為，近親轉讓時，只要將成交價定為一元，就可以幾乎不用繳付印花稅。事實並非如此。稅務局為了防止避稅行為，評估印花稅的基礎是物業的「市值」（Market Value），而不是你們雙方協定的成交價。換言之，即使合約上的成交價是一元，稅局依然會自行評估該物業當時的市值，並以此作為基準計算應繳的印花稅。
如何利用銀行估價釐定一個合法的較低轉讓價
既然印花稅是按市值計算，那麼策略就在於如何合法地釐定一個較低的「市值」。物業的市值並非一個固定不變的數字，不同銀行或測量師行在不同時間點都可能得出略有差異的估價。聰明的做法是，在準備轉讓契據申請前，先向多間銀行為物業進行免費估價。取得各銀行的估價報告後，可以選取當中最低的一個估價，作為這次內部轉讓的成交價。這個由銀行提供的估價報告，是一個有力的證明，可以向稅務局證實你們的成交價是基於當時的市場水平，並非刻意低報，從而合法地降低印花稅的支出。
財技二：善用首置身份
「甩名」方如何回復首置身份，為未來投資鋪路
「甩名」是近親轉讓最常見的目的之一。假設夫婦二人聯名持有一個物業，其中一方（例如丈夫）透過轉讓契，將其持有的業權份額轉售給另一方（妻子）。完成交易後，丈夫名下再沒有任何香港住宅物業，他就回復了「首次置業人士」的身份。這個身份非常寶貴，因為當他日後再購入其他物業時，就可以享受較低的從價印花稅率（第2標準稅率），為家庭未來的物業投資或換樓大計鋪平道路。
承接方利用首置名義以較低稅率（第2標準稅率）繳付印花稅
對於承接業權的一方來說，同樣有機會節省稅款。如果承接方本身也是首次置業人士（即其名下沒有其他住宅物業），他便能以首置身份，用較低的第2標準稅率去繳付這次承接業權的印花稅。透過這樣的安排，整個家庭在一次內部轉讓操作中，能實現雙重的稅務優勢。
財技三：「先轉讓、後按揭」操作
解決承接方暫時未能通過壓力測試的策略
在實際操作中，一個常見的難題是承接方的收入可能暫時不足以獨力通過銀行的壓力測試，無法承擔原有的全部按揭。這時候，「先轉讓、後按揭」的策略便能派上用場。這個操作的核心是將「業權轉讓」與「按揭轉名」兩個步驟分開處理。先完成物業的業權轉讓，讓「甩名」一方盡快回復首置身份。
平衡「甩名」方回復首置身份與原有按揭的財務安排
在業權成功轉移後，原有的按揭可以暫時維持不變，或者由「甩名」一方繼續作為按揭的擔保人。雙方可以繼續按原來的安排共同供款。這樣既能讓「甩名」方立即獲得首置身份去物色新物業，又能給予承接方更充裕的時間（例如等待加薪或累積更多儲蓄），直至其財務狀況足以通過壓力測試，屆時再到銀行正式辦理轉按或解除原有擔保人的手續。
[案例分析] 夫婦「甩名」回復首置身份的完整流程模擬
假設陳先生與陳太太聯名持有一個市值600萬的單位，尚有300萬按揭未還。他們希望由陳太太承接全部業權，讓陳先生回復首置身份去購入一個新單位。
- 準備階段：他們先向三間銀行取得物業估價，分別為610萬、600萬及590萬。他們決定採用最低的590萬作為轉讓價。陳先生需轉讓其一半業權，即成交價定為295萬。
- 法律程序：他們委託律師處理轉讓契程序。律師草擬正式買賣合約及轉讓契，列明陳先生以295萬將其50%業權售予陳太太。
- 業權轉讓：雙方簽署文件，並由陳太太（假設她是首置）按295萬的樓價繳付第2標準稅率的印花稅。文件送交土地註冊處註冊後，物業正式歸入陳太太一人名下。陳先生成功「甩名」，可以首置身份簽署新物業的臨時買賣合約。
- 按揭安排：由於陳太太的收入暫未能通過300萬按揭的壓力測試，原有的按揭貸款暫時維持由兩人共同負責。
- 完成部署：一年後，陳太太獲加薪，收入足以獨立承擔按揭。她到銀行申請轉按，將按揭轉到自己一人名下，正式解除陳先生的擔保責任。至此，整個財務部署圓滿完成。
轉讓契費用及時間預算
要順利完成整個轉讓契程序，預先掌握清晰的費用預算和時間表，是十分重要的一環。以下為你拆解各項主要開支和預計所需時間，讓你對整個財務和時間規劃更有把握。
律師費及雜費
買賣雙方律師樓費用市場參考
在物業交易中，買賣雙方通常需要各自委託律師處理法律文件，確保自身權益。市場上，處理一份標準住宅的轉讓契，每方律師的收費大約由港幣$7,000至$15,000不等。這個費用會因律師行的規模、物業的複雜程度（例如涉及村屋、舊樓或業權問題）以及是否包含處理按揭文件而有所不同。
查冊費、註冊摘要費等雜項開支
除了律師的專業服務費，你亦需要預留一筆資金支付雜項開支。這些是律師樓代為支付的費用，主要包括：
- 土地查冊費：用作核實物業的業權狀況和是否存在任何法定押記。
- 註冊摘要費：擬備轉讓契的註冊摘要表格（Memorial）的費用。
- 其他開支：例如文件影印、車馬費、銀行本票手續費等。
這些雜項開支的總金額，一般介乎港幣$1,000至$2,500之間。
印花稅
印花稅是物業交易中最大的一筆開支。在轉讓契據申請過程中，主要涉及兩種印花稅。
從價印花稅（AVD）第2標準稅率計算方法
如果買方是代表自己行事的香港永久性居民，並且在購買物業時，在香港沒有持有任何其他住宅物業，便可按較低的第2標準稅率繳付從價印花稅。此稅項通常在簽署正式買賣合約後繳付。稅率按樓價以累進式計算，例如樓價$300萬或以下為$100，樓價越高，稅率也越高。
轉讓契本身的定額印花稅 ($100)
當買賣合約已繳付上述的從價印花稅後，到成交日簽署的最終法律文件，即轉讓契本身，就只需要繳付港幣$100的定額印花稅。這是一個象徵性的費用，用以確認文件的法律效力。
土地註冊處註冊費
要將你的業權正式記錄在案，並得到法律保障，就需要將已簽署及加蓋印花的轉讓契送交土地註冊處註冊。註冊處會就此收取註冊費。
按物業代價劃分的註冊費用 ($230 / $450)
註冊費用是根據物業的成交價（代價）而定，分為兩個級別：
- 物業代價不超過港幣$750,000：註冊費為港幣$230。
- 物業代價超過港幣$750,000：註冊費為港幣$450。
整體時間軸
由委託律師到完成註冊的預計需時（約6至10星期）
整個轉讓契流程，由你委託律師開始，到所有文件在土地註冊處完成註冊，一般需要大約6至10個星期。當中包括了審閱樓契、草擬及簽署文件、處理按揭，以及成交後的註冊程序。實際時間可能因個案的複雜性及銀行批核按揭的速度而有所增減。
[實用工具] 印花稅及律師雜費即時估算機
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簽署轉讓契前必讀：關鍵法律概念與風險
在整個轉讓契程序中，簽署轉讓契（Deed of Assignment）是象徵業權交收的最後一步。不過，在落筆簽字之前，有幾個關鍵的法律概念與潛在風險，是你必須要清楚理解的。這些概念不只關乎法律條文，更直接影響你作為業主的權利、財產繼承，以及物業未來的買賣能力。讓我們像朋友一樣，逐一拆解這些重要事項。
業權持有方式：聯權共有 vs 分權共有
如果你是與其他人共同置業，例如是你的伴侶、家人或生意夥伴，你們當初選擇的業權持有方式，將會對未來產生深遠影響。香港的共同業權主要分為兩種，它們在繼承安排上有著根本性的分別。
聯權共有（長命契）：自動繼承的安排
聯權共有，俗稱「長命契」，可以理解為所有業主共同、不可分割地擁有整個物業。它的最大特點是「生存者取得權」（Right of Survivorship）。當其中一位聯權共有人去世，他或她的業權會自動、即時地轉移給其他在生的聯權共有人。這個過程是自動發生的，相關業權不會被視為去世者的遺產，因此不受其遺囑或遺產繼承法例影響。這種方式很常見於夫婦之間，因為它可以確保一方離世後，物業能順利地由另一半繼承，無需經過複雜的遺產承辦程序。
分權共有（分權契）：按份額獨立繼承
分權共有，俗稱「分權契」，則完全是另一回事。在這種方式下，每位業主都擁有物業的一個明確份額，例如各佔50%，或按出資比例分為70%和30%。每位分權共有人都可以獨立處理自己名下的業權份額，例如將其出售、按揭，或在遺囑中指定繼承人。當一位分權共有人去世，他所持有的業權份額將會成為其遺產的一部分，並根據其遺囑或無遺囑繼承法進行分配。這種方式給予業主更大的自主權，適合生意夥伴或希望將物業份額留給自己子女的家庭成員。
如何確保業權「乾淨」？
買樓最重要的一環，就是確保你接收的業權是「乾淨」的，法律上稱為「良好業權」（Good Title）。意思是指物業沒有任何未披露的按揭、押記、訴訟或其他產權負擔。這亦是整個轉讓契據申請流程中，你委託的律師最核心的任務。
律師的「專業承諾」如何保障買方獲得無負擔業權
在成交當日，一個常見的程序是：買方律師將樓價餘款交給賣方律師，但此時賣方原有的銀行按揭可能尚未正式解除。買方如何得到保障？這就是香港物業交易制度中，「律師專業承諾」（Solicitor’s Undertaking）發揮作用的時候。賣方的律師會向買方律師發出專業承諾，保證在收到樓價餘款後，必定會用其中部分款項清還賣方的現有按揭，並在指定時間內取得由銀行簽發的「解除按揭契」（Discharge of Mortgage），再交予買方律師進行註冊。這個承諾是建基於律師的專業信譽和操守，具有法律約束力，是保障買方能獲得無負擔業權的關鍵機制。
處理現有按揭的標準法律程序
具體的流程大致如下：成交當日，買方律師將樓價餘款的支票交給賣方律師。賣方律師在確認收款後，便會將已由賣方簽署的轉讓契交出。其後，賣方律師會履行其專業承諾，立即安排清還賣方原有的按揭貸款。銀行在收妥還款後，便會簽署解除按揭契。最後，這份文件會送到買方律師手上，連同新的轉讓契一併送往土地註冊處註冊。完成註冊後，舊有的按揭記錄便會正式從物業的業權上移除。
特殊物業的轉讓限制
並非所有物業的轉讓都像一般私樓般簡單直接。如果你打算買賣的是居屋或其他資助房屋，就要特別留意其轉讓限制。
未補地價居屋、資助房屋的轉讓及除名條件
未補地價的居屋或資助房屋，由於業主是以折扣價向房屋委員會（房委會）購入，因此其業權是帶有轉讓限制的。業主不可以在公開市場上自由出售物業，除非先向政府補回地價。若要在「居屋第二市場」轉售予合資格人士，或進行近親之間的業權轉讓（例如「除名」或「加名」），都必須事先向房委會申請並取得批准。一般而言，除名申請的條件相對嚴格，通常只會在離婚、分居、家庭成員移民或離世等特定情況下才會獲批，並且一般不涉及任何金錢代價。
房委會對近親轉讓的特定審批要求
房委會對未補地價居屋的近親轉讓有非常具體的審批要求。除了上述的常見理由外，其他例如因結婚遷出、業主年滿65歲、病危或破產等，也可能成為酌情批核的理由。申請人必須提交充足的證明文件，而承接業權的家庭成員，亦必須是名列於該單位戶籍內的認可成員。房委會設立這些嚴格的規定，目的是確保資助房屋資源能用於真正有需要的人士身上，防止業主透過近親轉讓的方式變相將單位出租或出售圖利。在處理這類物業的轉讓契時，律師必須先確認已取得房委會的相關批准文件，整個交易才能合法進行。
轉讓契據常見問題 (FAQ)
在了解整個轉讓契程序時，大家心中總會浮現一些常見問題。我們整理了幾個關鍵疑問，希望能夠幫助你釐清在處理轉讓契時的各種概念。