手持居屋，想出售套現、換樓升級，卻對繁複的轉讓限制和補地價程序感到困惑？究竟應選擇在「自由市場」還是「第二市場」放售？購入年份如何決定您的出售選項？補地價金額怎樣計算，又有沒有慳錢技巧？本文為您整合2025年最新資訊，由釐清兩大市場分別、拆解四大年份轉售限制，到詳解補地價計算方法、流程及實用貼士，一文助您掌握自由買賣居屋的所有關鍵，作出最精明的決定。
放售居屋第一步：自由市場 vs 第二市場點樣揀？
要成功完成居屋自由買賣，第一步就是要清晰了解兩個主要的出售途徑：補地價後在「自由市場」出售，或免補地價在「第二市場」轉售。這兩個市場的規則、對象與潛在回報都截然不同，所以這個選擇是整個賣樓計劃的基礎，直接影響你的策略與最終收益。
居屋「自由市場」與「第二市場」核心分別
自由市場：補地價後，可於公開市場自由買賣
所謂「自由市場」，是指業主向房屋委員會（房委會）繳付補價，解除單位的轉讓限制。完成這個步驟後，你的居屋單位就等同於一般私人物業，可以在公開市場上自由買賣居屋。買家可以是任何人，不受任何入息或資產限制，所以潛在客源最廣，樓價的叫價空間也最大。
第二市場：免補地價，僅限於合資格人士之間轉售
「第二市場」則是一個豁免補地價的轉售市場。業主不需要支付大額的補價費用，就可以將單位出售。不過，買家必須是房委會核實的「合資格人士」，主要是指「綠表」持有人（例如公屋租戶）與「白表居屋第二市場計劃」（白居二）的中籤者。這是一個相對封閉的市場，買家基礎有限。
決定出售方式的關鍵：首次轉讓契據日期
那麼，你應該如何決定採用哪種方式？答案完全取決於你單位的一份關鍵文件：「首次轉讓契據」。這份文件上列明的簽署日期，決定了你的單位受制於哪個年代的房屋政策，從而鎖定了你可以選擇的出售方式與時機。
為何購入年份是決定轉售限制的唯一標準
政府為了回應不同時期的社會需求，多年來不斷修訂資助房屋的轉售政策。每個單位所需要遵守的轉售限制（例如禁售年期、出售對象），是以它首次由房委會售出時的政策為準。所以，不論單位曾否轉手，我們看的都是它最初的「出生年份」，這也是判斷一切買賣資格的唯一標準。
不同年份政策如何影響您的買賣策略
正因為不同年份的政策差異巨大，了解自己單位的購入年份變得非常重要。例如，較早期的居屋可能早已過了所有限制期，買賣選項最靈活。相反，近年購入的新居屋則面對更長的禁售期，短期內進行居屋自由市場買賣的機會幾乎為零。清楚這一點，你才能制定最合適的賣樓時間表與策略。
財務評估：兩種市場的潛在收益與成本比較
選擇市場的另一個核心考量，自然是財務收益。自由市場與第二市場各有其財務上的優點與缺點，你需要仔細衡量。
自由市場：樓價潛力更高 vs 補地價成本
自由市場的優勢是能接觸到所有潛在買家，單位有機會以更高的市場價成交，潛在回報較高。但它的最大成本就是「補地價」這筆開支。補價金額會根據樓市升幅而變動，數額可以相當龐大，這筆資金需要預先準備，是進入自由市場的最大門檻。
第二市場：免補地價 vs 買家對象受限
第二市場最大的吸引力，就是可以省下一大筆補地價的費用，賣家實收的金額可能更可觀。但它的限制在於買家數量有限，只局限於綠表及白居二人士。客源較少可能影響議價能力，成交價一般會較自由市場的同類單位有一定折讓。
一文睇清：各年份居屋轉讓限制 (2025最新)
想進行居屋自由買賣，第一件必須搞清楚的事，就是您手上居屋的「首次轉讓契據」日期。政府為了壓抑炒賣，不同年份推售的居屋，轉讓限制可謂天差地別。我們由最新、最嚴格的政策講起，一步步為您拆解，讓您清楚自己的單位屬於哪個「年份梯隊」，以及有什麼買賣選項。
2022年及之後推售：最嚴格的15年轉售限制
如果您是在2022年或之後購入新居屋的業主，就要有長期持有的心理準備了。這個時期的轉售限制是歷來最嚴格的，目的就是確保單位用作自住。
首五年：只可以原價在第二市場轉售
由首次轉讓契據日期起計的五年內，業主只可以一個選擇，就是以不高於原價的價錢，在居屋第二市場轉售予合資格的綠表或白表人士。這意味著在這段時間內，單位完全沒有任何升值獲利的空間。
第六至十五年：可在第二市場自定價格轉售
踏入第六年，限制會稍微放寬。由第六年至第十五年期間，您可以在居屋第二市場自行定價，將單位出售予合資格人士。雖然可以根據當時市況定價，但買家始終局限於綠表及白表持有人。
滿十五年後：方可補地價於自由市場出售
持有單位整整十五年後，您終於迎來曙光。屆時可以選擇向房委會繳付補價，解除單位的轉讓限制。完成補價後，單位就等同私人物業，可以進行真正的自由買賣居屋，售予任何人士。
2019至2021年推售：十年後的自由市場機會
這段時期購入居屋的業主，雖然限制比2022年後的寬鬆，但要進入自由市場，同樣需要耐心等待。
首兩年：只可以原價在第二市場轉售
與2022年的政策相似，在首兩年內，單位同樣只能以不高於原價的價錢，在居屋第二市場轉售。
第三至十年：可在第二市場自定價格轉售
滿兩年後，由第三年至第十年，業主便可以在居屋第二市場自行定價出售單位，買家對象同樣是綠表及白表人士。
滿十年後：可補地價於自由市場買賣
持有單位滿十年後，業主便有兩個選擇：可以繼續在第二市場免補地價出售，或者選擇補地價，然後在公開市場進行居屋自由市場買賣。
2018年推售：五年期滿即可自由買賣
2018年是居屋轉售政策的一個分水嶺，限制比之後的年份明顯較短。
首兩年：只可以原價售予房委會提名人
在首兩年內，業主必須以不高於原來買價的價格，透過房委會提名，將單位轉售予綠表或白表買家。
第三至五年：可在第二市場自定價格轉售
由第三年至第五年，業主可以在居屋第二市場自行定價出售單位。
滿五年後：可補地價於自由市場買賣
持有單位滿五年後，限制便會解除。業主可以選擇繳付補價，在自由市場上出售單位，買賣對象不再受任何限制。
1982至2017年推售：轉讓限制期已過，買賣選項最靈活
如果您持有的居屋是在這個長達35年的區間內首次推售的，那麼恭喜您，因為單位的轉讓限制期早已屆滿，在買賣上有最大的靈活性。
選項一：補地價後，在自由市場進行買賣
您可以隨時向房委會申請評估補價，繳付所需金額後，便能將單位放到自由市場出售、出租或以其他方式轉讓，與一般私樓無異。
選項二：免補地價，在居屋第二市場出售
假如您不想支付補地價費用，或者想讓單位以較相宜的價錢幫助其他合資格人士上車，您可以選擇將單位直接放於居屋第二市場，出售予綠表或白表買家。
居屋補地價攻略：計算方法、申請流程及慳錢技巧
要順利進行居屋自由買賣，補地價是不可或缺的一步。這個過程看似複雜，但只要掌握了核心計法和流程，就能輕鬆應對。補地價的本質，就是將政府當初給予你的購樓折扣「歸還」，讓你的單位能夠像私樓一樣，在居屋自由市場買賣，釋放其全部市場價值。
居屋補地價金額如何計算？
補地價的金額並非一個固定數字，而是會隨著樓市變動。理解其計算方式，是規劃財務的第一步。
官方補價計算公式：補價時市值 x (購入時折扣率)
房委會的計算公式非常清晰。補價金額是根據你決定補價那一刻的單位市值，再乘以你當初買入單位時所享有的折扣率。所以，樓價升得愈高，需要補回的金額也會相應增加。
影響因素(一)：何謂「補價時市值」
這裡的「市值」，並不是你自己為單位設定的售價，也不是最終的成交價。它是由房委會委派的專業測量師，親身上門評估後所釐定的當時市價。測量師會參考同區類似單位的近期成交價，並評估你單位本身的狀況，例如座向、樓層及景觀等，最後得出一個客觀的估值。
影響因素(二)：「當初折扣率」的決定性作用
「購入時折扣率」是你整個補價計算中唯一不變的因素。這個比率記錄在你首次購入單位時的買賣合約上。舉例來說，如果當年你購入的單位市值是200萬元，而你以140萬元買入，即是以七折價購入，那麼折扣率就是30%。這個30%將會是你日後計算補價的關鍵乘數。
申請補地價詳細流程四部曲
整個申請流程大約需要兩個月，程序環環相扣，跟著以下四個步驟走便可。
第一步：向房委會提交「評估補價申請書」
首先，你需要填妥「評估補價申請書」，連同樓契副本，以及一筆手續費（金額按房委會最新公佈為準），以劃線支票或銀行本票形式，一併交往房委會的指定辦事處。
第二步：房委會委派測量師上門評估
房委會收到申請後，會發出確認信，然後委派測量師與你聯絡，預約時間上門視察單位。測量師會在這個階段為你的單位進行估價，這將直接決定你的「補價時市值」。
第三步：兩個月內繳付補價金額
單位評估完成後約一個月，你會收到房委會發出的「評估補價通知書」，上面會清楚列明你需要繳付的補價總額。你必須在通知書發出日期起的兩個月內，以銀行本票或經由律師行支付全數金額。
第四步：領取「解除轉讓限制證明書」
成功繳付補價後，房委會便會發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件非常重要，代表你的單位已正式解除轉讓限制。你應盡快將此文件交到土地註冊處登記，之後你的單位便能真正實現自由買賣居屋。
補地價慳錢實用技巧
補地價金額動輒過百萬，掌握一些實用技巧，絕對有助你節省開支。
技巧一：補價前避免大型裝修以免推高估值
測量師評估單位市值時，會將單位的內部狀況納入考慮。一個簇新、豪華的裝修，無疑會推高單位的估值，直接令你的補價金額增加。明智的做法是，先完成補地價程序，待單位正式變成私樓後，才進行大型裝修工程。
技巧二：善用成交期，以買家資金完成補地價
假如你手頭上的資金不足以支付補價，可以考慮這個十分普遍的操作方式。你可以先在市場上尋找買家，簽訂臨時買賣合約，並在合約中訂立一個較長的成交期，例如三個月。這樣你便有足夠時間去完成整個補地價申請流程。在成交當日，利用買家支付的樓價尾數來繳付補價金額，便無需預先動用自己的大額儲備。
技巧三：申請前先向銀行初步估價作參考
在正式向房委會提交申請之前，不妨先向數間銀行為你的單位進行免費的初步估價。這樣做有兩個好處。第一，你可以對單位的大約市值和所需補價金額有一個心理預算，方便財務規劃。第二，萬一你認為房委會的估價過高，這些銀行的估價紀錄亦可作為你提出上訴時的參考理據。
居屋第二市場買賣流程：綠白表資格及申請須知
想進行居屋自由買賣，除了補地價後在公開市場出售，另一個主要途徑就是在「居屋第二市場」進行。這個市場的好處是業主無需補地價，就能將單位轉售給合資格人士。這個過程雖然不涉及補地價，但買賣雙方都需要符合房屋委員會（房委會）的特定資格，並且遵循一套既定程序。接下來，我們會一步步拆解整個流程，由買賣資格到簽約後的注意事項，助你順利完成交易。
第二市場買賣資格：誰是合資格買家與賣家？
在第二市場，並非任何人都可以參與交易。房委會對買家和賣家都有明確的資格要求，確保資助房屋資源能流向合適的家庭。
買家資格：綠表及合資格白表人士
第二市場的合資格買家主要分為兩類：
- 綠表人士：這包括現時的公共租住房屋（公屋）租戶、中轉房屋的認可居民，還有持有有效《綠表資格證明書》的人士。他們成功購入二手居屋後，需要交還正在租住的公屋單位，這有助於公共房屋資源的流轉。
- 合資格白表人士：這類買家本身並非公屋住戶，但入息和資產符合指定限額。他們需要透過房委會每年推出的「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）抽籤，中籤後才能獲得購買資格，在市場上尋找心儀的未補地價單位。
賣家資格：您的單位是否符合第二市場出售條件
作為賣家，首要條件是你的居屋單位已經過了房委會規定的轉讓限制期。這個限制期根據單位的首次出售年份而有所不同，詳情可以參考我們文章的前半部分。只要單位已過禁售期，並且業主從未為單位補地價，就具備在第二市場出售的基本資格。
賣方必讀：申請「可供出售證明書」流程
確定單位符合資格後，賣家就需要向房委會申請一份關鍵文件——「可供出售證明書」。沒有這份文件，任何買賣程序都無法正式展開。
申請步驟、所需費用及12個月有效期
申請流程其實相當直接。業主需要填妥指定的申請表格，然後連同單位樓契的副本和申請費用，一併交往房委會的指定辦事處。房委會收到申請後，一般需要約兩至三星期時間審批。成功獲批後，業主就會收到「可供出售證明書」，這份證書的有效期為12個月。業主必須在這12個月的有效期內，與合資格的買家簽訂臨時買賣合約，否則證書便會失效，需要重新申請。
第二市場放盤注意事項
取得「可供出售證明書」後，就可以正式將單位放盤。在這個階段，有幾點需要特別留意，有助你更快找到合適買家和順利交易。
如何為第二市場單位定價？
為單位定下一個合理的價錢，是成功出售的關鍵。你可以參考以下幾個方法：
* 參考成交紀錄：房委會網站及各大物業資訊平台，都有提供居屋第二市場的成交數據。你可以尋找自己屋苑或鄰近地區，面積和座向相近單位的近期成交價。
* 銀行初步估價：雖然第二市場單位不能隨意抵押，但你仍然可以向銀行查詢對單位的初步估價，作為一個市場價格的參考指標。
* 諮詢專業意見：委託熟悉居屋第二市場的地產代理，他們能根據最新的市場狀況和經驗，為你的單位提供定價建議。
買賣雙方簽署臨時買賣合約後的程序
當你與買家就價格達成共識，並且簽署臨時買賣合約後，接下來的程序主要由雙方律師和房委會處理。首先，買方需要向房委會申請「購買資格證明書」。然後，買賣雙方律師會處理文件，並向房委會申請一份名為「提名信」的文件。待房委會發出「提名信」，確認買家資格及同意是次交易後，雙方就可以簽署正式買賣合約，然後買家可正式申請按揭。最後，在指定的成交日完成交易，整個自由買賣居屋的第二市場流程便告完成。
居屋買賣常見問題 (FAQ)
進行居屋自由買賣的過程中有不少細節需要留意，這裡整理了一些業主最關心的問題，助你更全面地了解整個自由買賣居屋的流程與注意事項。
完成補地價後，賣樓有時間限制嗎？
沒有任何時間限制。當你完成補地價，並且向土地註冊處登記了「解除轉讓限制證明書」之後，你的居屋在法律上就等同一個私人住宅單位。你可以按照自己的計劃，隨時決定將單位放售，也可以選擇繼續自住或者出租。完成補地價就代表你取得了單位的完整業權，可以完全自由地處理這個物業。
補地價的款項可以申請按揭嗎？
這筆款項是不能直接為該單位申請新的按揭，或者透過加按來支付的。因為在未解除轉讓限制之前，銀行不會為一個業權不完整的物業批出按揭貸款作補地價之用。業主需要自行準備足夠的現金，例如個人儲蓄或者其他私人貸款。所以，不少業主會採用一個實用技巧，就是在找到買家後，利用成交期與買家支付的樓價款項，在交易完成當日同步支付補地價金額。
是否有居屋無需補地價即可在自由市場買賣？
是的，但這情況非常罕見。只有在極早期，即第一期至第三期甲出售的居屋，因為當時的地契條款並未設有轉讓限制，所以這些單位的業主可以直接在自由市場出售物業，無需補地價。如果你的物業是歷史非常悠久的居屋，最好查閱當初的買賣合約或者樓契文件，以確認是否屬於這類特殊情況。
未補地價而私自買賣或出租有何法律後果？
後果非常嚴重。根據香港法例第283章《房屋條例》，任何未補地價的居屋業主，如果私自將單位出售、出租或以任何形式轉讓，即屬刑事罪行。一經定罪，最高可被判處罰款港幣五十萬元及監禁一年。而且，任何以此方式簽訂的買賣合約或租約，在法律上都是無效的。這是為了確保資助房屋資源得到公平運用，所以在完成補地價、實現真正的居屋自由市場買賣之前，必須遵守相關規定。
補地價的責任誰屬：買家還是賣家？
法律上，向房屋委員會申請補地價並支付款項的責任人是業主，也就是賣家。但是在實際交易中，買賣雙方可以協商處理這筆費用的方式。最常見和清晰的做法是，賣家負責完成整個補地價程序，然後在自由市場上報出一個「已補妥地價」的樓價。這樣買家只需考慮總樓價，交易過程比較簡單直接。另一種做法雖然較少見，但雙方也可在合約訂明一個未補地價的樓價，再由買家承擔補價的風險與金額，但這會令交易的變數和複雜性增加。