收到銀行正式批核按揭的喜訊後，置業人士便進入簽署「按揭契」的關鍵法律程序。這份文件不僅是業主與銀行之間的正式合約，更是整個物業交易中不可或缺的一環。然而，許多準業主對「按揭契幾時簽」、如何選擇律師樓、相關費用及簽署後的責任等程序一知半解。本文將為您提供一個清晰的路線圖，由銀行批核貸款開始，一步步詳解按揭契的定義、簽署時間點、律師選擇、費用明細，以及簽署後四大必知事項，助您順利完成置業的最後一里路。
按揭契是什麼？解構其在置業流程中的關鍵角色
買樓上車是人生大事，當中涉及不少法律文件，而按揭契約就是其中最重要的一份。簡單來說，當你向銀行申請按揭貸款置業，這份按揭契約就是你與銀行之間簽訂的正式法律合同，它確立了銀行對你物業的抵押權，是整個置業貸款流程中，保障雙方權益的核心文件。理解按揭契是什麼，以及它在何時簽署，對每位準業主都非常重要。
按揭契據的法律定義與作用
按揭契據（Mortgage Deed）是一份具有法律約束力的文件。它的主要作用，是將物業的業權作為貸款的抵押品，正式抵押給承造按揭的銀行。簽署這份文件後，銀行便獲得了該物業的法定押記權。這意味著，如果借款人未能履行還款責任，銀行有權依據按揭契據的條款，出售該物業以償還所欠的貸款。
這份按揭契會由律師在土地註冊處進行註冊，讓銀行對物業的權益成為公開記錄。因此，這份文件不僅保障了銀行的貸款安全，同時也清晰界定了業主在按揭期間的權利與責任。
按揭契幾時簽？一文看清由銀行批核到簽署的關鍵流程
「按揭契幾時簽」是許多準業主關心的問題。簽署按揭契並不是在申請按揭的初期，而是在銀行正式批核貸款後，接近物業成交前的一個關鍵步驟。整個流程環環相扣，一般可分為以下幾個階段：
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銀行批出貸款確認書 (Facility Letter)
當銀行完成所有審批程序，決定批出按揭貸款後，會先向你發出一份「貸款確認書」。這份文件詳細列明了貸款金額、利率、年期及所有條款，是你與銀行就貸款條件達成的初步協議。 -
委託律師及銀行發出指示
在你簽署貸款確認書後，銀行便會正式委託你所指定的律師樓（必須在銀行的核准名單上）準備相關法律文件。銀行會向律師樓發出詳盡的按揭指示，當中包括草擬按揭契據的要求。 -
律師準備按揭契
律師樓在收到銀行的指示後，便會開始準備正式的按揭契。這項工作涉及核對業權資料、確保所有法律條款符合銀行要求，這部分的工序也是構成按揭契費用的一部分。 -
預約簽署文件
當所有文件準備妥當後，律師樓會主動聯絡你，預約一個時間親身前往律師樓簽署按揭契及其他相關的樓宇買賣文件。 -
親身簽署按揭契
在預約的日期，你需要親臨律師樓，在律師的見證下簽署按揭契。律師會在此時向你解釋文件的重要條款，確保你明白自己的法律責任。簽署完成後，整個按揭的法律程序便接近完成，律師會在物業成交當日，安排從銀行提取貸款支付樓價餘額。
處理按揭契的律師選擇：資格、注意事項與按揭契費用
處理按揭契約的過程，除了與銀行溝通，挑選合適的律師樓同樣是關鍵一環。律師的角色是確保所有法律文件合規，保障您的權益。這個選擇不單影響整個交易的順暢度，更直接關係到最終的按揭契費用，因此值得您花時間仔細考量。
為何必須選擇銀行「核准名單 (Approved List)」上的律師樓？
在處理按揭契時，您會發現銀行要求您選用的律師樓，必須在其「核准名單 (Approved List)」之上。這並非銀行的無理要求，而是一項重要的風險管理措施。
這份名單上的律師樓，都經過銀行的嚴格審核，無論在專業能力、信譽或營運規模上，都符合銀行的標準。銀行將貸款批出，是以物業作為抵押品，因此必須確保處理按揭契據的律師行專業可靠，能妥善處理當中涉及的法律程序，保障銀行的按揭權益。
假如您選擇的律師樓不在名單上，銀行並不會委託它處理按揭契。銀行會自行委任一間在名單上的律師樓代表銀行，而您原本聘請的律師則只代表您。在這種情況下，您需要承擔兩間律師樓的費用，當中涉及的額外開支可能達數千元，拖慢了整個流程。因此，在委託律師前，務必先確認該律師樓是否在您的按揭銀行核准名單上。
按揭契費用詳解
談到按揭契費用，這並非單一收費項目，通常是一個包含多項服務的綜合費用。理解其構成，有助您作出更清晰的預算。
一般而言，基本的按揭契費用會包括律師草擬及解釋按揭契據的專業服務費。此外，費用中還會包含一些必要的「雜費支出」，例如向土地註冊處查閱物業紀錄的費用（查冊費），以及將按揭契據註冊到土地註冊處的政府費用（註冊費）。
一個很實際的考量是，如果您將物業的買賣合約與按揭契交由同一間律師樓處理，通常能獲得更優惠的套餐價格。因為律師樓可以整合部分工作，例如查冊等，從而節省行政成本，並將節省的部分回饋給客戶。在查詢報價時，可以主動詢問是否有這類綜合服務優惠。
如何精明選擇律師樓以處理您的按揭契
要順利簽署按揭契，選擇一間合適的律師樓至關重要。以下提供幾個實際的建議，助您作出明智決定。
首先，最重要的一點是直接向律師樓查詢，確認他們是否在您選用的按揭銀行的「核准名單」上，這是成功辦理按揭契的前提。
其次，索取一份清晰的報價單。一份詳盡的報價單，應列明律師專業服務費、各項雜費支出，並註明收費是否為「定額收費」。這有助您避免在過程中出現未預期的額外開支，讓預算更為準確。
另外，律師樓的經驗與溝通同樣重要。選擇一間在處理物業買賣及按揭契方面經驗豐富的律師樓，能更有效率地應對可能出現的各種情況。同時，了解律師樓的溝通方式，確保您能適時獲知進度，讓整個流程更加安心。
簽署按揭契：最後步驟的法律程序與責任
來到這裡，代表你距離成功置業只有一步之遙。簽署按揭契約是整個貸款申請的終點，也是最關鍵的法律環節。這個步驟確立了你與銀行之間的權利和義務，所以每個細節都必須清晰理解。以下會將這個最後階段拆解成三個部分，讓你清楚了解由審閱文件到完成交易的完整流程。
審閱貸款確認書 (Facility Letter) 的要點
在律師樓正式簽署按揭契前，你會先收到一份由銀行發出的「貸款確認書」（Facility Letter）。你可以將它視為一份詳盡的貸款合約草稿。這份文件極為重要，因為它詳細列出了銀行批核給你的所有按揭條款。簽署前，務必逐點核對清楚，確保所有資料準確無誤。
你需要仔細檢查以下幾個核心項目：
* 貸款金額與年期： 確認貸款總額與還款年期是否與你申請時的一致。
* 按揭利率： 不論是H按或P按，都要看清楚利率計算方法、鎖息上限（封頂利率）以及現金回贈的條款。
* 罰息期： 了解提早償還部分或全部貸款的限制年期（通常為兩至三年）與相關費用。
* 個人資料： 檢查借款人及擔保人（如有）的姓名和身份證號碼是否完全正確。
一旦簽署這份文件，即代表你同意所有條款。所以，若有任何疑問，應立即向銀行查詢，不要留有任何不確定之處。
親臨律師樓簽署按揭契的流程
當你簽妥貸款確認書並交回銀行後，銀行便會正式向你指定的律師樓發出指示，準備最終的按揭契據。這就解答了「按揭契幾時簽」這個問題，它是在你接受銀行貸款條款後才進行的。
按揭契是一份具有法律效力的正式文件，用以將你的物業抵押給銀行，作為貸款的擔保。簽署當日，你和所有擔保人都需要親身前往律師樓辦理手續。流程大致如下：
1. 律師講解： 你的代表律師會向你詳細解釋按揭契是什麼，以及當中每一項條款的法律責任。
2. 簽署文件： 你需要在律師見證下，簽署按揭契及其他相關法律文件。
3. 處理費用： 律師樓會在這時處理包括部分按揭契費用在內的律師費及雜費，這些費用一般在委託律師時已經報價。
整個過程相當嚴謹，因為這份按揭契據確立了銀行在物業上的法律權益。
提取貸款 (Drawdown) 與完成交易
簽署所有法律文件後，就進入最後的資金交收程序，稱為「提取貸款」（Drawdown）。這裡的「提取」並非指你個人提取現金，而是指銀行根據按揭契的約定，正式發放貸款。
在預定的物業成交日，整個資金流程是這樣運作的：
1. 銀行會將批出的按揭貸款，直接轉賬至你所委託的律師樓的銀行戶口。
2. 律師樓在收到銀行的貸款後，會連同你已支付的首期餘款，一併轉交給賣方的代表律師。
3. 賣方律師確認收妥全數樓價後，交易便正式完成。
此刻，你便可以從律師或地產代理手上取得新居的鑰匙。同時，你的供樓旅程也正式開始，銀行會根據按揭契約的規定，在指定日期開始從你的戶口扣除每月的供款。
按揭契簽署後的責任與常見問題 (FAQ)
簽妥重要的按揭契約，代表置業旅程已邁進一大步。不過，這份文件簽署後，您仍有一些後續事項需要了解。以下整理了四個常見問題，助您清晰掌握簽署按揭契後的各種情況。
Q1：由銀行批出貸款到成功簽署按揭契，一般需時多久？
銀行正式批出貸款，並且發出貸款確認書 (Facility Letter) 後，就會進入準備按揭契的法律程序。一般而言，銀行會指示其認可名單上的律師樓草擬按揭契據。
整個過程，由您簽署貸款確認書起計，到律師樓準備好所有文件，再到您親身簽署按揭契，通常需要大約一至兩個星期。實際時間會受律師樓的工作效率和文件複雜程度影響。想準確掌握按揭契幾時簽，最穩妥的方法是直接與您的代表律師保持溝通。
Q2：簽署按揭契後，現金回贈是如何發放的？
現金回贈是不少人選擇按揭計劃時的重要考量。簽署按揭契據及完成物業交易，並成功提取貸款 (Drawdown) 後，銀行才會安排發放回贈。
回贈通常會直接存入您的按揭供款戶口，而不會以現金支票形式發放。發放時間一般在提取貸款後的一至兩個月內，具體視乎不同銀行的內部流程。有一點需要特別留意，根據金管局指引，若現金回贈金額超過貸款額的1%，超出的部分需要從貸款本金中扣除。這會輕微影響您的總貸款額，在計算按揭契費用及總開支時應將此因素納入考慮。
Q3：什麼是贖樓契？何時需要辦理？
簡單來說，按揭契是將物業抵押給銀行的證明，而贖樓契 (Discharge of a Charge / Release Deed) 則是解除這份抵押的法律文件。當您完全清還所有按揭貸款後，銀行就不再擁有您物業的法定押記權，這時就需要辦理贖樓契，取回完整的業權。
除了供滿所有貸款，以下兩種情況亦需要辦理贖樓契：
1. 出售物業：在交易完成時，您需要清還原有的按揭，因此必須辦理贖樓契，才能將沒有任何留置權的「乾淨」業權轉讓給新買家。
2. 轉按：當您將按揭由A銀行轉至B銀行時，A銀行會要求您先清還所有貸款，並簽署贖樓契，然後B銀行才會為您承造新的按揭契。
Q4：遺失了按揭契據副本應如何處理？
首先可以放心，您手上持有的通常只是按揭契據的副本，正本會由承造按揭的銀行妥善保管，直至您還清所有貸款為止。因此，遺失副本並不會影響您的業權或按揭狀況。
處理方法很簡單。您可以聯絡當初為您處理買賣及按揭事宜的律師樓，他們一般會存有檔案紀錄，您可以向他們申請索取一份核證副本 (Certified True Copy)。律師樓可能會就此收取小額的行政費用。萬一該律師樓已結業，您也可以向承造按揭的銀行查詢，了解索取副本的程序。