想為家人辦理居屋轉名手續，但對房委會的嚴格規定及繁複程序感到困惑？有別於私人樓宇的自由買賣，未補地價的居屋轉讓（俗稱「送契」）設有嚴格限制，申請人必須符合特定理由方可獲批。本文將為你整合一份詳盡指南，一文釐清居屋轉名的核心概念，詳解房委會接納的十大特殊理由，並提供由申請資格評估、完整手續流程，到律師費、印花稅等各項費用的清晰總覽，助你順利完成整個轉名程序。
為何居屋轉名設有嚴格限制？了解《房屋條例》核心原則
很多人處理居屋轉名申請時，都會發現手續比想像中嚴格和複雜。這背後的原因，其實與居屋的根本性質有密切關係。所有限制都源於《房屋條例》的核心精神，目的就是要保障公共資源能夠公平地運用。要順利辦理居屋轉名手續，先了解這些規則背後的理念，會令整個過程更加清晰。
資助房屋的公共資源本質
首先，我們要理解居屋並非一般的私人商品。居屋的樓價之所以比市價便宜，是因為政府以公帑資助了大部分地價，目的是幫助合資格的市民達成置業安居的目標。換句話說，每一間居屋都包含著珍貴的公共資源。為了確保這些資源用於指定的用途，政府必須設立限制，防止單位變成炒賣圖利的工具，確保它能繼續為有住屋需要的人服務。
防止變相圖利：「無金錢代價」的轉讓原則
基於資助房屋的公共本質，房委會設立了一項關鍵原則，就是防止業主變相圖利。如果業主可以在未補足地價的情況下，隨意將單位轉讓或出售，就等同將政府的資助變成了私人利潤，這有違政策的原意。因此，所有未補地價的居屋轉名手續，都必須以「無金錢代價」的送贈形式進行，這就是我們常聽到的居屋轉名送契。這個原則確保了業權轉讓是在家庭成員之間進行，當中不涉及任何買賣成分，杜絕了利用轉名來繞過補地價限制的可能性。
關鍵概念釐清：未補地價「送契」 vs 已補地價「買賣」
處理居屋轉名申請時，首先要分清楚單位的狀況，因為「未補地價」和「已補地價」的處理方式截然不同，涉及的法律概念、手續和費用都有很大差異。你可以把這理解成兩條完全不同的路徑。
未補地價居屋轉名（送契／Deed of Gift）
法律性質：家庭成員間的「送贈」，並非買賣
未補地價的居屋轉名，法律上稱為「送契」（Deed of Gift）。它的核心概念是「送贈」，而不是買賣。因為單位仍受政府資助，業主並未擁有100%的業權，所以不能進行有金錢交易的轉讓。整個過程的性質，是現有業主將自己名下的物業權益，無條件地送給另一位家庭成員。這就是為何我們常稱這種手續為居屋轉名送契。
申請前提：須符合房委會指定的特殊理由
由於這是政府資助房屋，房委會對業權轉讓有嚴格限制，目的是確保公共資源用得其所。因此，申請人必須有房委會接納的特定「特殊理由」，例如家庭狀況出現重大變化（如離婚、業主去世），才可啟動轉名程序。如果沒有這些獲批的理由，申請一般是不會被考慮的。
相關稅務：一般只需繳付象徵式印花稅
在稅務方面，因為「送契」過程中不涉及任何樓價或金錢代價，所以它並不需要按照物業價值去計算從價印花稅。一般情況下，只需要向稅務局繳付定額的象徵式印花稅，通常是一百元，用作法律文件的認證。
已補地價居屋轉名（買賣／Assignment）
法律性質：等同公開市場的自由「買賣」
當居屋業主向政府補回當年的買樓折扣，即完成「補地價」程序後，單位的轉讓限制就會被解除。這個時候，居屋的法律地位就等同於一般私人樓宇。因此，它的業權轉讓是一宗標準的「買賣」（Assignment），與公開市場上的物業交易沒有分別。
申請前提：無須特殊理由，但必須先補妥地價
和未補地價單位不同，已補地價居屋的轉名手續，完全不需要向房委會申請任何特殊理由。業主擁有自由轉讓業權的權利。唯一的前提是，必須先完成補地價的所有程序，並取得房署發出的「解除轉讓限制證明書」。
相關稅務：須按樓價繳付從價印花稅
因為這是一宗標準的物業買賣，所以稅務處理也和私樓看齊。新業主必須根據物業的成交價或當時的市值，按稅務局的「從價印花稅」第二標準稅率計算並繳付稅款。涉及的金額會比「送契」的象徵式費用高出許多。
房委會接納的十大居屋轉名特殊理由
要成功辦理居屋轉名申請，並不是任何理由都會獲接納。房委會對此有嚴格規定，只會在非常特殊的家庭或個人情況下，才會酌情批准。這些理由是整個居屋轉名手續的核心，並且通常適用於以居屋轉名送契（Deed of Gift）形式進行的業權轉讓。我們為你整理了房委會最常接納的十大理由，讓你一目了然。
1. 加入配偶為聯名業主
適用情況：婚後希望將配偶加入業權
最常見的情況之一，就是在婚後將另一半的名字加入物業，成為共同的業主。
所需證明：結婚證書
申請時，你需要提交有效的結婚證書作為證明。
2. 因離婚或分居轉讓業權
適用情況：根據法庭命令或協議分配資產
如果婚姻關係結束，需要根據法庭的判決或雙方簽訂的分居協議來分配資產，業權轉讓就是其中一部分。
所需證明：絕對判令、法庭命令或分居協議書
證明文件包括離婚的絕對判令（Decree Absolute）、相關的法庭命令，或者雙方同意的分居協議書。
3. 業主婚後遷出單位
適用情況：原業主遷離，將業權轉予戶籍內其他成員
原來的業主結婚後搬離單位，與配偶在其他地方居住，可以申請將業權轉讓給單位戶籍內的其他家庭成員。
所需證明：結婚證書、新住址證明
你需要提供結婚證書，還有能證明你新住址的文件，例如租約或水電煤氣費單。
4. 業主永久離開香港
適用情況：移民、永久移居外地或長期海外工作
當業主決定移民、永久移居到外地（包括內地、澳門或台灣），或者需要長期在海外工作，就可以申請將業權轉給戶籍內的家人。
所需證明：移民簽證、外國居留批准信、長期工作證明
你需要提供相關的官方文件，例如移民簽證、外國的居留批准信，或者由僱主發出的長期海外工作證明。
5. 業主為申請其他房屋福利
適用情況：為符合公務員房屋福利或僱主房屋津貼資格
如果業主或其家人為了符合資格申請公務員房屋福利，或者公司提供的房屋津貼，而需要從居屋業權中除名，這也是一個可接納的理由。
所需證明：庫務署、所屬部門或僱主發出的核准文件
申請時需要提交由庫務署、政府所屬部門或僱主發出的正式核准文件。
6. 家庭成員曾支付大額樓價或按揭
適用情況：為反映戶籍成員在財務上的重大貢獻
有時候，買樓的首期或者長期的按揭供款，其實是由戶籍內另一位家庭成員支付的。為了正式確認這位成員的財務貢獻，就可以申請將他加入為業主，或者將整個業權轉給他。
所需證明：支付大額首期的銀行紀錄、按揭還款紀錄
你需要提供清晰的財務證明，例如顯示支付大額首期的銀行轉帳紀錄，或者長期的按揭還款紀錄。
7. 業主去世，辦理遺產繼承
適用情況：根據遺囑或無遺囑繼承法轉讓
如果業主不幸去世，業權就需要根據遺囑或無遺囑繼承法例，合法地轉讓給繼承人。
所需證明：遺囑認證書或遺產管理書、死亡證
處理遺產繼承需要正式的法律文件，包括由法庭發出的遺囑認證書或遺產管理書，以及業主的死亡證。
8. 業主年邁（年滿65歲或以上）
適用情況：因年事已高，預先安排資產
當年紀大了，例如年滿65歲，有些業主會希望預先做好資產安排，將物業業權順利交給家人。
所需證明：業主身份證明文件
這個情況的證明相對簡單，只需要提供顯示業主年齡的身份證明文件即可。
9. 業主身患危疾
適用情況：業主患上嚴重疾病，希望生前處理資產
若業主不幸患上嚴重疾病，例如癌症，並希望在生前處理好資產的安排，房委會也會考慮批准轉名申請。
所需證明：註冊醫生簽發的詳細醫療證明
你需要提供由註冊醫生簽發的醫療證明，文件上應詳細說明病情。
10. 業主破產
適用情況：由破產管理人處理資產
如果業主被法庭頒令破產，其資產會交由破產管理人或受託人處理，當中就包括物業業權的轉讓。
所需證明：破產令及破產管理署的轉讓同意書
申請時必須提交法庭頒布的破產令，以及由破產管理署發出的轉讓同意書。
申請資格自我評估：我符合居屋轉名條件嗎？
在正式開始各項居屋轉名申請手續之前，最重要的一步是先停下來，為自己做個簡單的資格評估。這一步可以幫助你了解自己的情況是否符合房屋署的基本要求，避免白費心機和時間。整個評估過程很直接，主要是圍繞幾個核心問題來確認資格。
評估清單：申請前必須確認的三大要點
你可以把它想像成一個簡單的清單，只要逐一核對以下三個關鍵要點，就能清晰判斷自己是否具備申請資格。這三大要點包括你的轉讓理由、新業主的身份資格，以及現有業權的共識。
理由：是否符合上述十大理由之一？
這是評估的第一關，也是最關鍵的一環。房屋署對於居屋轉名設有嚴格規定，你的申請理由必須明確地屬於我們前面提過的十大獲批理由之一。不論是家庭結構變化，或是個人特殊情況，都必須有相應的理由和證明文件支持。如果你的情況不在此列，那麼繼續辦理居屋轉名手續的成功機會便相當低。
身份：新業主是否單位登記家庭成員？（遺產繼承除外）
第二個要點是關於接收業權的新業主身份。根據規定，這位新業主必須是早已名列在該居屋單位戶籍上的「登記家庭成員」。這個要求的目的，是確保資助房屋的業權流轉限制在核心家庭成員之間，這也是居屋轉名送契的主要精神。唯一的例外情況是業主去世後的遺產繼承，繼承人則無須是原戶籍成員。
業權：是否所有業主均同意是次轉讓？
最後一個確認事項非常直接，就是業權的共識問題。如果你的單位是由多於一位業主共同持有（即聯名業主），那麼進行任何業權轉讓前，必須獲得全部業主的書面同意。在法律上，任何一方都不能單方面決定轉讓業權。因此，請務必確認所有聯名業主都對這次轉讓達成共識，並願意簽署相關文件。
居屋轉名申請全流程：由遞交申請到完成送契
了解清楚自己符合資格之後，整個居屋轉名申請手續其實可以清晰地分為三大階段。首先是向房屋署遞交申請文件，然後是房委會的審批，最後是委託律師辦理法律文件。我們一步一步來看，讓你對整個流程有個全面的掌握。
步驟一：向房屋署遞交申請（約1-2星期）
準備申請表格 (HD7) 及所需證明文件
第一步，你需要準備好所有文件。最主要的文件是「業權轉讓申請書（表格HD7）」，你可以在房屋署的網站下載。填寫時要仔細核對資料，同時根據你申請的理由，附上所有相關的證明文件副本，例如結婚證書、法庭命令或醫療證明等。準備齊全的文件，可以讓之後的審批過程更加順利。
遞交方法及繳付申請手續費
填妥表格和備妥文件後，就可以親身交往所屬屋邨的分區租約事務管理處。遞交申請時，需要同時繳付一筆申請手續費。這筆費用是不會退還的，所以遞交前最好再三確認自己符合申請資格和文件齊備。
步驟二：房委會審批（約6星期）
審批流程及注意事項
遞交申請後，就是等待房委會審批的階段。房委會職員會仔細審核你的申請理由和證明文件是否充分。如果他們認為需要補充資料，會主動聯絡你。一般來說，在收齊所有必需文件之後，整個審批過程大約需要六個星期。
成功獲批：領取「轉讓同意書」
如果申請獲批，你就會收到由房屋署發出的「轉讓同意書」。這份文件是整個居屋轉名手續中非常關鍵的一步，代表政府同意你這次的業權轉讓。你需要特別留意，這份同意書通常設有一年的有效期，你必須在有效期內完成接下來所有的法律程序。
步驟三：律師樓辦理法律手續（約1-3個月）
聘請律師處理送契（Deed of Gift）
拿到「轉讓同意書」後，並不代表業權已經成功轉移。你需要聘請律師，處理正式的法律轉讓文件。由於未補地價的居屋轉名不涉及金錢交易，所以律師會為你準備一份「送契」（Deed of Gift），這就是完成居屋轉名送契的核心文件。
處理銀行按揭的注意事項
如果你的單位仍有銀行按揭，事情會稍微複雜一些。你需要立即將轉名事宜通知承按銀行，因為業權變動會影響按揭契約。律師會協助你與銀行溝通，處理更改按揭人的手續，銀行可能會重新評估新業主的還款能力。
律師代辦後續契據審批及繳費
律師草擬好送契文件後，並不能馬上簽署。文件草稿需要先提交給房屋署的法律事務分處進行審批，確保內容符合規定。這個步驟需要再繳付一筆「審批契據手續費」。律師會代為處理提交文件和繳費的事宜。
完成轉讓及更新業權記錄
當送契文件獲得房屋署的最終批准後，律師就會安排所有相關業主和新業主簽署正式文件。之後，律師會將文件送交稅務局打釐印（一般是象徵式收費），再到土地註冊處進行註冊，正式更新業權記錄。完成所有步驟後，記得將新的轉讓契據副本交回所屬的租約事務管理處，為你的單位更新紀錄。
居屋轉名費用一覽：行政費、律師費及印花稅
辦理居屋轉名申請時，大家最關心的問題之一，自然是要預算多少費用。整個過程的開支主要分為三大類：政府收取的行政費、律師樓的專業服務費，還有就是稅務局的印花稅。我們逐一為你拆解，讓你對整個居屋轉名手續的總開支有個清晰概念。
政府行政費用（共兩筆）
首先是向房屋署繳付的費用，這是處理申請的基本開支，分為前後兩個階段。
業權轉讓申請手續費
當你準備好所有文件，向房委會遞交申請表格(HD7)時，就需要支付第一筆費用。這筆費用是處理你個案的行政開支，不論申請最終是否獲批，或者你中途決定撤回，費用都不會退還。
審批契據手續費
申請獲房委會原則上批准後，你會收到「轉讓同意書」。之後，你的律師需要草擬一份正式的轉讓契據，並將草稿交往房屋署的法律事務分處進行審批。這個審批程序需要繳付第二筆行政費用，同樣是不設退款的。
律師樓收費
由於居屋轉名涉及法律文件及業權變更，必須聘請律師處理。律師樓的收費並無固定標準，視乎每間律師行的收費政策及個案的複雜程度而定。服務內容一般包括草擬及處理居屋轉名送契文件、向房署提交契據、代為處理印花稅及到土地註冊處登記等。建議可以向多間律師樓查詢報價，比較一下服務內容和收費，讓你心裡有個譜。
印花稅（釐印費）
印花稅是轉讓物業時必須向稅務局繳付的稅項，費用多少取決於你的居屋是否已經補地價。
未補價送契：定額$100象徵式印花稅
如果你的居屋仍未補地價，轉名是基於家庭成員間的特殊理由進行，法律上會視為「送贈」，並非買賣。由於當中不涉及金錢交易，所以只需繳付定額100元的象徵式印花稅。
已補價買賣：按從價印花稅第二標準稅率計算
如果你的居屋已經補妥地價，它就等同於公開市場的私人樓宇。業權轉讓會被視為正式的買賣，印花稅的計算方式會按照物業的轉讓價值，根據從價印花稅的第二標準稅率來計算。轉讓的價值愈高，需要繳付的印花稅也愈多。
居屋轉名常見問題 (FAQ)
辦理居屋轉名申請的過程中，您可能會遇到一些疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望能夠為您提供清晰的解答。
Q1: 居屋轉名會否影響現有按揭？
會的，業權變動必須通知並取得承按銀行或財務機構的同意。由於未補地價居屋的轉讓屬於居屋轉名送契，不涉及買賣，銀行需要重新審批按揭。新業主需要聯絡銀行，辦理轉按或更改按揭人姓名的手續。銀行會重新評估新業主的還款能力。不過，由於居屋有房委會作為擔保，銀行所承受的風險相對較低，因此在按揭審批上，通常比私人市場的送契樓更為寬鬆。
Q2: 完成轉名後，我能恢復「首次置業」身份嗎？
不能。房屋署批准居屋轉名的原則，是基於家庭狀況變化等特殊需要，並非為了讓業主恢復「首次置業」身份以享受印花稅優惠。房委會已明確指出，單純為了方便購買其他私人物業而提出的轉名申請，並不會獲得接納。因此，透過居屋轉名手續來取回首次置業資格，是不可行的。
Q3: 整個居屋轉名手續需時多久？
整個居屋轉名手續的時間，主要分為兩個階段。第一階段是向房屋署遞交申請及等候審批，一般需時約六個星期。在取得房委會發出的「轉讓同意書」後，便進入第二階段的法律程序。您需要委託律師樓辦理送契文件、處理按揭事宜及到土地註冊處登記，這個階段一般需時約一至三個月。總括而言，整個流程大概需要二至四個月，實際時間會因個案的複雜程度而異。
Q4: 若業主去世，繼承人不是登記家庭成員可以嗎？
可以的。這是在業權承讓人資格上的一個重要例外情況。根據規定，一般情況下的新業主必須是單位內的登記家庭成員。不過，在業主不幸去世的遺產繼承個案中，只要繼承人是根據遺囑或無遺囑繼承法例下的合法繼承人，即使他並非該單位的登記家庭成員，亦有資格繼承該居屋單位的業權。
Q5: 如果申請被拒，已付的手續費會退還嗎？
不會退還。向房屋署遞交申請時所支付的手續費，是用於處理該宗申請的行政費用。因此，無論您的居屋轉名申請最終結果是獲批、被拒絕，或是您中途決定撤回申請，該筆費用均不會獲得退還。