準備在香港置業，但面對繁複的按揭計算、首期預算及入息要求感到無從入手？本文為您提供最全面的2025年香港按揭貸款計算器，助您一鍵即時計清每月供款、最低入息門檻、首期連同印花稅、律師費等總置業開支。我們更會深入拆解5大關鍵計算方法，涵蓋2025年「撤辣」及暫停壓力測試後的最新按揭成數、供款與入息比率（DSR）要求，並比較H按與P按的分別，讓您由初步預算到比較按揭計劃都能全面掌握，輕鬆規劃您的置業藍圖。
按揭貸款計算機：即時計算每月供款、首期及總開支
想準確預算置業開支，一個好用的貸款計算器香港是必不可少的工具。這個工具就像你置業路上的財務顧問，只需輸入幾個基本數字，就能即時掌握每月供款、首期預算，甚至整個置業大計的總開支。我們接下來會詳細介紹這個按揭貸款計算機香港的使用方法，助你輕鬆規劃財務。
輸入基本按揭資料
要得出準確的計算結果，第一步就是輸入幾個關於物業和貸款的基本資料。這些數字是整個貸款計算方法的基礎。
物業樓價 (HKD)
請在這裡輸入你心儀物業的成交價格，或者你預算中的樓價。
按揭成數 (%) 或 貸款金額 (HKD)
你可以選擇輸入希望申請的按揭成數（例如七成或九成），計算機就會自動計算出貸款額。你也可以直接輸入一個特定的貸款金額。
還款期 (年)
這是你計劃用來償還整筆按揭貸款的年期。香港的按揭還款期一般最長可達30年。
按揭年利率 (%)
你可以輸入目前市場上普遍的按揭利率作參考，或者輸入銀行批出的實際利率。這會直接影響你的利息開支。
輸入每月經常性開支 (可選)
除了按揭供款，持有物業還有其他固定的經常性開支。輸入這些預估費用，可以幫助你計算出一個更貼近現實的每月總房屋支出。
每月管理費 (預估)
指物業管理公司每月收取的費用。
每季差餉及地租 (預估)
這是向政府繳交的費用，通常每季繳付一次。你可以輸入每季的預估總額。
其他開支 (如家居保險等)
包括家居保險、村屋的額外維修預算等費用。
一覽所有按揭計算結果
完成輸入後，計算機就會為你清晰列出所有關鍵的財務數據。讓我們逐一看看這些數字代表什麼。
首期金額
物業樓價減去總貸款額後，你需要準備的初期資金。
總貸款額
你需要向銀行借貸的總金額。
每月按揭供款
根據你選擇的年期和利率，計算出每月需要償還的本金加利息。
預計每月總房屋支出
這是每月按揭供款加上你輸入的管理費、差餉等經常性開支的總和。
全期總利息支出
在整個還款期內，你需要支付給銀行的利息總額。
最低每月入息要求 (基於供款與入息比率50%)
基於金管局的供款與入息比率（DSR）指引（一般為50%），計算出你申請這筆貸款所需的最低月薪水平，是一個重要的參考指標。
總置業開支預算 (包括印花稅、律師費、代理佣金)
除了首期，這個數字還會為你估算置業時需要支付的一次性開支，例如物業印花稅、律師費和地產代理佣金，讓你對總開支有更全面的預算。
解讀計算結果：了解各項數字的意義
當你使用我們的貸款計算器香港工具後，會得到一系列重要的財務數字。這些數字不僅是冰冷的結果，更是你策劃置業藍圖的基石。單純知道每月供款額並不足夠，理解每個數字背後的意義，才能讓你對未來的財務狀況有更全面的掌握。
每月供款：本金與利息的組成
每月供款是整個按揭計劃中最核心的數字，它直接影響你每月的現金流。這筆款項主要由「本金」和「利息」兩部分組成，而它們的比例在還款期內會不斷變化。
了解「本息平均攤還法」
香港的按揭貸款普遍採用「本息平均攤還法」。這種貸款計算方法的核心概念是，在利率不變的前提下，你每個月的還款金額是固定的。這樣的好處是讓你更容易規劃個人預算，因為每月的核心房屋開支相當穩定。
還款初期 vs. 還款後期：本金與利息佔比變化
雖然每月供款額固定，但內裏本金與利息的佔比卻會隨時間轉移。在還款初期，你支付的大部分金額是用於償還利息，只有小部分用於償還本金。隨著你持續還款，未償還的本金餘額逐漸減少，所以之後每期供款中利息的佔比會下降，而本金的佔比則會相應增加。簡單來說，就是「先還息，後還本」。
查看詳細還款時間表 (Amortization Schedule)
一個專業的貸款計算機 香港工具，通常會提供詳細的還款時間表。這張列表會清晰展示未來每一期供款中，本金和利息的具體金額，以及每次還款後的剩餘貸款本金。透過這張表，你可以一目了然地看到自己的還款進度，對於計劃未來提前還款等財務決策非常有幫助。
最低每月入息要求：如何計算？
計算器顯示的「最低每月入息要求」，是根據銀行審批按揭的基本準則反推出來的參考數字，用以評估你的負擔能力。
什麼是供款與入息比率 (DSR)？
這個入息要求是基於「供款與入息比率」(Debt-to-Servicing Ratio, DSR) 計算的。根據香港金融管理局的指引，所有按揭申請人的每月總債務供款（包括新申請的按揭、其他私人貸款、信用卡分期等），不能超過其每月總入息的50%。計算器就是基於這個50%的上限，來估算出你需要具備的最低月薪水平。
為何此數字僅為初步參考？
計算器提供的最低入息要求是一個重要的指標，但它只是一個初步的估算。因為銀行在實際審批時，會考慮更多因素。例如，你的收入來源是否穩定、是否有其他未申報的債務、信貸評級紀錄如何等，這些都會影響最終的審批結果。所以，計算器的結果是你的重要參考，但最終的貸款額度仍以銀行的審批為準。
每月總開支：為何要計算供款以外的費用？
置業後的每月開支，遠不止按揭供款這一項。要制定一個真正可行的預算，你必須將所有與物業相關的經常性開支都計算在內。
計算管理費、差餉等「隱藏成本」
除了每月供款，你還需要預留資金應付其他固定開支。這些費用包括大廈管理費、每季繳交的差餉和地租，以及為保障家居而購買的火險或家居保險等。這些看似零碎的費用加起來，可能是一筆不小的數目。
建立更貼近現實的置業預算
將每月按揭供款與這些「隱藏成本」相加，你就能得出一個「每月總房屋支出」的預算。這個數字比單純的供款額更能真實反映你日後的生活開銷。使用這個總開支作為預算上限來尋找樓盤，可以幫助你做出更穩健和明智的置業決策。
影響按揭審批的關鍵因素 (2025最新)
使用貸款計算器香港工具，可以幫助你初步掌握預算。但是，銀行的最終審批結果，還會受幾個關鍵因素影響。了解這些因素，可以讓你對自己的借貸能力有更準確的評估，整個置業過程自然更順暢。以下我們將會逐一拆解銀行審批按揭時最重要的幾個考量點。
按揭成數 (LTV)：我可以借到幾多成？
按揭成數（Loan-to-Value, LTV）是指銀行願意借出的貸款金額，佔物業價格的百分比。例如，一個價值$800萬的物業，如果銀行提供七成按揭，貸款額就是$560萬。香港金融管理局對按揭成數有明確指引，銀行必須遵守。成數的上限主要根據物業的價格而定。
樓價$3,000萬或以下的按揭成數上限
根據2025年2月28日的最新指引，如果物業價格在$3,000萬或以下，銀行最高可以提供七成（70%）按揭。這適用於所有住宅物業，不論是自住或投資用途。
樓價$3,000萬以上的按揭成數上限
如果物業價格超過$3,000萬，按揭成數上限會有所下調：
* 樓價介乎$3,000萬至$3,500萬：最高按揭成數為六成（60%）。
* 樓價$3,500萬或以上：最高按揭成數為五成（50%）。
申請高成數按揭：按揭保險計劃 (MIP) 詳解
假如你希望借取高於銀行上限的按揭成數，可以考慮申請香港按證保險有限公司（HKMCI）的按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）。這個計劃主要是協助合資格的置業人士，以較少首期上車。
透過按揭保險，首次置業人士購買$1,000萬或以下的物業，最高可申請九成按揭。如果樓價稍高，按揭成數會相應調整。例如，$1,125萬至$1,500萬的物業，最高可申請八成按揭。申請人需要符合特定資格，例如必須為固定受薪人士，並且主要用作物業自住。
供款與入息比率 (DSR)：銀行的還款能力評估
供款與入息比率（Debt-to-Service Ratio, DSR）是銀行用來評估你還款能力的核心指標。這是一種非常重要的貸款計算方法。簡單來說，它計算你每月的所有債務總供款，佔你每月總入息的百分比，確保你不會因為供樓而過度負債。
基本要求：每月總債務供款不超過入息50%
金管局的基本要求是，申請人的每月總債務供款，不能超過其每月總入息的50%。這裡的「總債務」不單指新的按揭供款，還包括你現有的其他貸款，例如私人貸款、汽車貸款和信用卡分期供款等。
舉個例子，假設你每月入息是$60,000，你的每月總債務供款就不能超過$30,000。
2025年2月28日更新：暫停實施壓力測試
一個重要的市場更新是，由2025年2月28日起，金融管理局已暫停實施住宅物業按揭的壓力測試要求。以往，銀行需要假設在現有利率基礎上加息2厘，然後再計算申請人的供款與入息比率不可超過入息的60%。現在暫停了這個要求，申請按揭的門檻相對降低了，對置業人士來說是一個好消息。
不同申請人類別的入息計算方法
銀行計算入息的方法，會因應申請人的職業和收入來源而有所不同。
* 固定受薪人士：計算方法最直接，主要根據糧單、稅單和銀行月結單上的固定月薪來計算。花紅或雙糧等非固定收入，銀行通常會將過去一至兩年的總額平均計算。
* 非固定收入或自僱人士：例如從事銷售、地產代理或自己做生意的人士，銀行會審視最少過去六個月至一年的入息證明，例如稅單、公司財務報表和銀行紀錄，然後計算出一個平均月入。審批通常會比較嚴謹。
* 租金收入：如果你有物業出租，租金收入也可以計入總入息。不過，銀行一般會打個折扣，例如將租金收入的七成或八成計算作實際入息，以反映出租中斷的風險。
按揭保費與從價印花稅 (AVD)
除了首期和每月供款，置業預算中還有兩項不能忽視的大額開支，就是按揭保費和從價印花稅。使用一個全面的貸款計算機 香港工具時，通常也會將這些費用納入計算。
按揭保費計算方法
當你透過按揭保險計劃申請高成數按揭時，就需要支付按揭保費。保費的金額主要取決於貸款額、按揭成數和還款期。簡單來說，借貸成數愈高，還款期愈長，保費就會愈貴。你可以選擇一次過付清保費，也可以將保費加進總貸款額中，分期攤還。詳細的保費表可以在按證保險公司的官方網站找到。
2025年最新印花稅收費表 (全面「撤辣」後)
隨著2025年2月28日政府全面「撤辣」，所有額外的住宅物業印花稅，包括額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）均已撤銷。現在，所有買家只需根據物業價格繳付從價印花稅（AVD 第2標準稅率）。
最新的從價印花稅收費表如下：
| 物業售價或價值 (以較高者為準) | 稅率 |
|---|---|
| $3,000,000 或以下 | $100 |
| $3,000,001 至 $3,528,240 | $100 + 超過$3,000,000款額的10% |
| $3,528,241 至 $4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,001 至 $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,001 至 $6,720,000 | $135,000 + 超過$6,000,000款額的10% |
| $6,720,001 至 $9,000,000 | 3% |
| $9,000,001 至 $10,080,000 | $270,000 + 超過$9,000,000款額的10% |
| $10,080,001 至 $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,001 至 $21,739,130 | $750,000 + 超過$20,000,000款額的10% |
| $21,739,131 或以上 | 4.25% |
比較不同按揭計劃：H按 vs P按
用過貸款計算器香港清楚計算開支後，下一步就是選擇最適合自己的按揭計劃。在香港，市場主流的選擇主要有兩種：H按和P按。兩者最大的分別在於利率的計算基礎，一個跟隨市場資金的流動性，另一個則相對穩定。了解它們的運作模式，有助你作出更明智的決定。
H按 (以HIBOR為基準)
H按計劃的利率，是以香港銀行同業拆息 (HIBOR) 作為基準，再加上銀行指定的百分比。簡單來說，HIBOR就是銀行之間互相借貸時所使用的利率。這個利率每天都會變動，所以選擇H按，你的按揭利率也會跟著市場浮動。一般H按計劃的實際利率會表示為「H+某個百分比」，例如 H+1.3%。
H按的優點與風險
H按最大的優點是在低息環境下，HIBOR處於低位時，實際按揭利率會非常低，每月供款額相對較少。但它的風險也很明顯，就是利率的波動性較大。當市場資金緊張或環球經濟出現變化，HIBOR可能在短時間內抽升，這會直接增加你的每月供款負擔，讓財務預算變得不穩定。
什麼是「鎖息上限」(Cap Rate)？
為了管理H按的利率風險，幾乎所有銀行的H按計劃都設有「鎖息上限」這個重要的保護機制。它就像一個利率的天花板，無論HIBOR升到多高，你的實際按揭利率都不會超過這個上限。這個上限通常是以P按的利率為基礎來設定的，例如 P-2.5%。正因為有這個鎖息上限，H按在大部分時間既能享受低息好處，又能鎖定最大風險，所以成為市場上最受歡迎的選擇。
P按 (以最優惠利率為基準)
P按計劃的利率，則是以最優惠利率 (Prime Rate) 作為基準，再減去銀行提供的百分比。最優惠利率是由各間銀行自行制定的基準利率，相對HIBOR來說，它的穩定性非常高，通常只有在美國聯儲局宣佈加息或減息後，銀行才會考慮調整。P按的實際利率會表示為「P-某個百分比」，例如 P-2.75%。
P按的優點與風險
選擇P按的最大優點是利率穩定，供款額的可預測性極高。因為P的變動不頻繁，你可以很準確地規劃未來長時間的每月開支， budgeting會變得非常簡單。它的風險是在市場處於極低利率環境時，P按的利率可能無法跟隨市場下調，會比H按的實際利率為高，讓你錯過了一些節省利息的機會。
大P與細P的分別
在香港，最優惠利率 (P) 其實有兩種，俗稱「大P」與「細P」。匯豐銀行、恒生銀行和中國銀行(香港) 使用的是利率較低的「細P」；而渣打銀行、東亞銀行等則使用利率較高的「大P」。兩者之間的差距雖然不大，但在計算整個還款期的總利息支出時，仍然會有些微影響。所以，在比較不同銀行的P按計劃時，記得要留意它們採用的是哪一個P。
每月還款 vs. 每兩星期還款 (Bi-weekly)
除了選擇利率計劃，還款頻率也是一個可以優化的地方。大部分人都習慣每月還款一次，但其實部分銀行提供「每兩星期還款」的選項。這個選項運用了一種特別的貸款計算方法，可以有效縮短還款期和節省利息。
「每兩星期還款」的原理及好處
這種還款方式的原理很簡單。首先，將你原本的每月供款額除以二，作為每兩星期的還款金額。一年有52個星期，所以你一年總共會還款26次。這26次的「半份月供」，總金額其實等於13個月的供款。相比起傳統一年還12個月的供款，多出來的那一個月供款會直接用來償還本金。本金減少得更快，利息支出自然也會隨之減少，最終達到縮短還款年期的效果。
實例分析：如何縮短還款期及節省利息
假設你的貸款額為400萬港元，年利率為3.5%，還款期為30年。
每月還款方案：
每月供款：$17,961
全期總利息：約 $2,466,081
還款期：30年
每兩星期還款方案：
每兩星期供款：$17,961 ÷ 2 = $8,980.5
一年總還款額：$8,980.5 x 26 = $233,493 (相當於13個月供款)
全期總利息：約 $2,063,943
還款期：約25.4年
從這個例子可以看到，選擇每兩星期還款，還款期縮短了接近4.6年，而總利息節省了超過40萬港元，效果相當顯著。你可以利用不同的貸款計算機 香港工具，輸入自己的資料去模擬這個效果。
善用計算結果：規劃您的置業藍圖
當您使用完這個功能齊全的貸款計算器香港版本後，手上的一系列數字並非終點，而是您置業藍圖的起點。這些數據是您規劃未來財務、篩選合適樓盤的最有力工具，能夠將一個模糊的置業夢想，轉化為具體可行的行動計劃。
如何運用計算結果尋找合適樓盤？
計算結果出來了，下一步應如何行動呢？最直接的方法，就是將計算出的財務數據，設定為您尋找樓盤時的兩大核心界線，讓您在眾多選擇中，能快速、準確地鎖定目標範圍。
以「預計每月總房屋支出」作預算上限
在瀏覽樓盤資訊時，您的首要焦點應該是計算結果中的「預計每月總房屋支出」。這個數字不僅包括了按揭供款，還加上了管理費、差餉及地租等固定開支，它真實地反映了您每月為這個物業需要付出的總金額。在尋找樓盤時，請將此數字作為您的每月供款預算上限，確保您選擇的單位，其總持有成本不會超出您的長遠負擔能力。
根據「總置業開支預算」準備首期及雜費
另一個關鍵數字是「總置業開支預算」。它清晰地列出了除了首期之外，您還需要準備的印花稅、律師費和地產代理佣金等一次性開支。這個總額就是您在簽署買賣合約前，需要擁有的流動資金目標。根據這個數字來規劃您的儲蓄計劃，可以確保在交易過程中資金充裕，避免因預算失準而產生不必要的壓力。
更多置業財務計算機
置業是個相當複雜的財務決策，單一的貸款計算方法未必能涵蓋所有情況。因此，我們準備了更多專門的置業財務計算機香港工具，協助您從不同角度審視自己的財務狀況。
物業轉按計算機
此工具專為現有業主而設。如果您希望將現有按揭轉到另一家銀行以獲取更優惠的利率，或者想從物業升值中套現一筆資金，這個計算機能助您快速比較轉按前後的利弊。
提前部份還款計算機
假如您未來有一筆額外資金，並考慮提前償還部分按揭本金，這個計算機能夠為您估算可以節省多少利息支出，以及能夠縮短多少還款年期，助您規劃更有效率的還款策略。
可負擔貸款額計算機
這個計算機從您的入息狀況出發，反向推算出在符合監管要求的情況下，您最高可以負擔的貸款金額以及相應的物業價格。它非常適合在置業旅程的最開初階段使用，為您的目標樓價設定一個實際的上限。
常見問題 (FAQ)
我們整理了一些關於按揭貸款計算方法和工具的常見疑問，希望能為您提供更清晰的資訊。
這個按揭計算機的結果準確嗎？
計算機是根據您輸入的數據和標準的金融公式進行運算的，其計算過程本身是準確的。不過，計算結果屬於初步估算，僅供參考之用。最終的貸款額、利率及每月供款，會受到銀行最終的物業估價、您的信貸評級以及當時的按揭計劃詳情所影響，因此實際數字可能會有輕微出入。
計算機中的利率是實時的嗎？
計算機內提供的按揭利率是基於近期的市場數據設定，旨在為您提供一個貼近現實的參考。然而，市場利率每日都會有變動。最準確的利率需要向銀行或按揭顧問直接查詢，並以最終貸款合約上列明的利率為準。
申請按揭需要準備什麼文件？
一般而言，申請按揭需要準備的文件主要分為幾大類。首先是身份證明文件，例如香港永久性居民身份證。其次是住址證明，例如最近三個月內的公共事業賬單或銀行月結單。最重要的部分是入息證明，固定受薪人士通常需要提交最近三個月的糧單、銀行月結單及最新的稅務局評稅通知書；自僱人士則需要提供公司商業登記證、最近六個月的公司銀行戶口月結單以及財務報表等。最後，還需要提供臨時買賣合約，作為物業交易的證明。