「居屋幾時可以賣？」是無數業主心頭的疑問。政府為不同年份首次出售的居屋單位設下極為不同的轉售限制，加上牽涉到「第二市場」與「自由市場」的選擇，以及繁複的「補地價」程序，令不少業主感到困惑。本文將為您提供一站式終極指南，整合2025年最新資訊，深入拆解按5大首次購入年份劃分的轉售限制，再逐步詳解第二市場放售流程、補地價程序、以至「賣樓日補價」等慳錢秘訣，讓您一次過清晰掌握所有賣樓關鍵，輕鬆規劃未來。
【居屋出售資格互動查詢】一鍵即查單位出售年期及補價估算
想知道自己層居屋幾年可以賣？面對不同年份的繁複規定，要準確掌握居屋幾時可以賣，確實需要花費不少心神。為了讓你更輕鬆地規劃未來，我們特別設計了一個互動查詢工具，只需輸入簡單資料，就能一鍵生成專屬於你單位的出售資格報告及初步補價估算，讓你對整個賣樓時間線及財務安排更有預算。
輸入單位資料，即時獲取個人化報告
操作非常簡單，你只需要提供以下兩項關鍵資料，系統就能為你即時分析。
首次轉讓契據年份
這是判斷單位適用哪一套轉售限制的最重要依據。不同年份購入的居屋，其禁售期、定價限制及可補地價的年期都有極大差異。
屋苑名稱
提供屋苑名稱有助系統參考最新的市場數據，為你的單位作出更貼市的初步補地價估算，讓你對未來可能涉及的金額心中有數。
你的個人化報告即時生成
提交資料後，一份清晰易明的個人化報告將立即呈現眼前，內容包括以下核心評估：
第二市場出售資格評估 (可否出售、定價限制)
報告會清晰列明，根據你的單位資料，現階段是否合資格在第二市場（未補地價市場）出售。同時，它會說明你現時出售的定價限制，例如是只可以原價轉售，還是可以自行定價。
自由市場出售資格評估 (預計可申請補地價年份)
想將單位在自由市場（已補地價市場）出售，不受買家資格限制？這部分會為你計算出，預計在哪一個年份之後，你的單位便符合資格向房委會申請補地價，讓你提早為賣樓或轉按作好規劃。
初步補地價金額估算 (*註明為估算，最終金額以房委會為準)
報告會根據你提供的屋苑資料及最新的市場成交數據，為你估算出一個初步的補地價金額。這個數字能助你及早進行財務規劃，但請注意，這只是一個參考估算，最終的補地價金額必須以房委會委派測量師評估後發出的正式通知書為準。
解答「居屋幾時可以賣」前必讀：兩大市場與「補地價」核心概念
想清楚了解居屋幾年可以賣，以及居屋幾時可以賣的各種限制，我們首先要打好基礎，認識居屋買賣獨有的兩個市場，以及當中最重要的核心概念——「補地價」。弄懂了這些，你就會發現所有轉售規則都變得十分清晰。
什麼是「第二市場」與「自由市場」？
要理解居屋買賣，就要先認識這兩個截然不同的交易平台。你的單位可以在哪個市場出售，直接決定了你可以賣給誰，以及是否需要支付額外費用。
第二市場 (未補地價)：買家資格受限
「第二市場」是一個專為未補地價的資助房屋而設的轉售市場。在這個市場，業主不需要先向政府補回地價，就可以出售單位。它的最大特點是買家身份受到限制，只有持有「綠表」或「白居二」資格的人士才能購買。你可以把它想像成一個專屬的圈子，只有符合特定資格的買家才能入場。
自由市場 (已補地價)：買家無限制，與私樓睇齊
當你為居屋單位繳付了「補地價」之後，它就等於解除了所有轉讓限制，可以正式進入「自由市場」。在這個市場，你的單位就和一般私人樓宇沒有分別，可以自由出售、出租或轉讓給任何人士，不再有任何買家資格限制。這等於將單位的潛在買家範圍擴展至全香港市民。
詳解「補地價」：為何要補？如何計算？
「補地價」是決定居屋能否在自由市場出售的關鍵一步，也是許多業主最關心的環節。簡單來說，它就是將當年政府資助你的折扣「歸還」出來。
補地價目的：歸還政府資助的折扣
當初你買入居屋時，樓價並不是當時的十足市價，而是包含了政府提供的折扣，例如市價的七折或五二折。這份折扣是政府給予合資格市民的房屋福利。所以，當你希望將單位放到自由市場，賣給不符合資助資格的普羅大眾時，就需要先將這份折扣差額歸還給政府，這就是補地價的根本目的。
補地價金額核心計算公式及案例
補地價的金額並不是一個固定數目，它會隨着樓市升跌而變動。核心計算公式其實很簡單：
補地價金額 = 補價時的單位市值 × (購入時的十足市值 – 購入價) / 購入時的十足市值
公式中的「(購入時的十足市值 – 購入價) / 購入時的十足市值」其實就是你當初買樓時的「折扣率」。所以，公式可以簡化為：
補地價金額 = 補價時的單位市值 × 當初的折扣率
舉個例子：假設你當年以七折買入單位（即折扣率為30%），而房委會現在評估你的單位市值為600萬港元。你需要補上的地價就是：
600萬港元 × 30% = 180萬港元
影響市值的關鍵因素
公式中的「補價時的單位市值」是由房委會委派的測量師評估的。評估時會考慮多個因素，主要包括：
- 單位基本條件： 例如單位座向、景觀、樓層、間隔和面積。
- 樓宇狀況： 屋苑的樓齡、設施及整體維修保養情況。
- 市場環境： 參考同屋苑或鄰近地區類似單位的近期成交價，以及當時整體的樓市氣氛。
值得留意的是，評估主要看單位的「淨值」，業主自行加設的豪華裝修一般不會被計算在市值之內。
居屋幾多年可以賣？按首次購入年份劃分的終極指南
想知道手上居屋幾年可以賣，這個問題的答案並非一成不變，這完全取決於您單位首次推出的年份。房委會為了回應不同時期的樓市狀況，多次調整轉售限制，所以不同年份買入的居屋，其「解鎖」條件和時間表都大相徑庭。很多人都會問居屋幾耐可以賣，其實只要對照您單位的「出世紙」，即首次轉讓契據的年份，就能清晰找到答案。下面我們就為您逐一拆解。
2022年及之後首次推售的單位 (最長禁售期)
如果您是在2022年或之後入手新居屋，就要有心理準備，轉售限制是歷來最嚴格的。
首5年內：只可以原價於第二市場轉售
在首5年內，您只可以在第二市場，以不高於原來買價的價錢，將單位轉售給合資格的綠表或白表人士。
第6至第15年：可自行定價於第二市場轉售
踏入第6年，限制會稍微放寬。直到第15年為止，您可以在第二市場自行定價，將單位賣給合資格買家，不再受原價限制。
15年後：繳付補價後，可於自由市場出售
持有單位超過15年後，您便可以繳付補價，然後在自由市場上將單位自由出售，買家不再有任何資格限制。
2019年至2021年首次推售的單位
這段時期推售的單位，轉售限制比最新的政策寬鬆一點，但限制期依然不短。
首2年內：只可以原價於第二市場轉售
由首次轉讓契據日期起計的2年內，情況與最新政策相似，業主只可以原價在第二市場轉售單位。
第3至第10年：可自行定價於第二市場轉售
到了第3年，您就可以在第二市場自行定價出售。這個階段會一直維持到第10年。
10年後：繳付補價後，可於自由市場出售
當單位樓齡滿10年，業主便可以選擇補地價，然後在自由市場放售。
2018年首次推售的單位
2018年可說是居屋轉售政策的一個轉捩點，其限制混合了新舊政策的特點。
首2年內：只可以原價於第二市場轉售
首2年內，同樣需要在第二市場以原價轉售。
第3至第5年：可自行定價於第二市場轉售
第3至第5年期間，您可以在第二市場自行定價出售。
5年後：繳付補價後，可於自由市場出售
持有單位滿5年後，便取得了在自由市場出售的資格，前提是必須先繳付補價。
2007年至2017年首次推售的單位
這十年間的居屋，轉售限制相對簡單直接。
2年後：可自行定價於第二市場轉售
由首次轉讓契據日期起計滿2年後，業主便可以在第二市場自行定價出售單位。
5年後：繳付補價後，可於自由市場出售
滿5年後，業主就可以繳付補價，繼而在自由市場出售或出租。
1982年至2006年首次推售的單位 (轉讓限制期已屆滿)
如果您持有的是這段時期的早期居屋，那麼恭喜您，因為所有轉讓限制期早已屆滿。想知道居屋幾時可以賣，答案是隨時都可以。您現在擁有最大的靈活性，主要有兩個選擇。
途徑一：毋須補價，在第二市場出售
您可以選擇不補地價，直接在第二市場將單位出售給合資格的綠表或白表人士。
途徑二：繳付補價後，在自由市場出售或出租
或者，您可以隨時向房委會申請補地價，完成手續後便可在自由市場自由出售或出租單位，與私人物業無異。
【實戰手冊】未補地價第二市場出售流程全攻略
當你已經清楚知道自己的單位「居屋幾年可以賣」，並且解答了「居屋幾耐可以賣」這個問題，決定在資金壓力較輕的第二市場出售時，接下來就是進入實戰階段了。這個未補地價的出售流程，讓你省卻一大筆前期補價費用，是絕大多數業主的首選。下面我們會將整個過程拆解成清晰的四個步驟，讓你一步一步跟著做，輕鬆掌握賣樓要訣。
第一步：申請「可供出售證明書」(准賣證)
這是整個流程的入場券，沒有這份文件，你的單位就不能在第二市場上合法放售。
確認單位所屬機構 (房委會 vs. 房協)
在開始任何程序前，首要任務是釐清你的單位是屬於香港房屋委員會（房委會）還是香港房屋協會（房協）的。這一步非常關鍵，因為兩者的申請表格、遞交地點和部分程序都有所不同。你可以在樓契上找到相關資料，確認清楚才可避免因用錯表格或去錯地方而耽誤時間。
準備所需文件、費用及遞交流程
確認了所屬機構後，就可以着手準備文件了。整個申請過程直接簡單，一般需要準備以下三樣東西：
1. 已填妥的「可供出售證明書」申請書正本。
2. 樓契（即轉讓契據）的副本一份。
3. 按指定金額繳付申請費用的劃線支票或銀行本票。
準備好所有文件後，便可以遞交申請。房委會轄下的單位，通常是交到所屬的屋邨辦事處或分區租約事務管理處；房協的單位則需交回其指定辦事處。
了解「准賣證」與「准買證」有效期
完成申請並獲批後，你就會收到一份「可供出售證明書」，也就是我們常說的「准賣證」。這份文件代表你的單位已正式獲得批准，可以在第二市場放售。一個重要細節是，賣方的「准賣證」是永久有效的。但是，買方手上的「購買資格證明書」（准買證），有效期只有12個月。了解這點有助你掌握整個交易的節奏，以及判斷買家的資格。
第二步：尋找合資格買家及議價
有了「准賣證」在手，你就可以正式將單位放盤，尋找合資格的買家了。你的目標買家必須是持有有效「准買證」的綠表或白表人士。你可以委託熟悉居屋第二市場的地產代理協助，他們擁有現成的客源網絡。當找到有誠意的潛在買家後，便會進入議價階段，商討一個雙方都滿意的成交價。
第三步：簽訂臨時及正式買賣合約
當價錢談妥後，就進入簽訂合約的法律程序。整個過程與買賣私樓相似，買賣雙方會透過各自的律師簽訂臨時買賣合約，買方同時支付細訂（臨時訂金）。然後，在指定時間內（通常是14天內）再簽署正式買賣合約和支付大訂（加付訂金）。在這個階段，你的律師會仔細核實買方的「准買證」仍然在有效期內，確保交易完全符合資格和規定。
第四步：向房委會申請提名信及完成交易
簽訂正式合約後，並不是直接等待成交日。買賣雙方的律師會共同向房委會或房協遞交提名申請，請求機構發出「提名信」給買方。這封信是機構確認並提名該位買家去購買你單位的官方文件，是完成交易的關鍵一步。收到提名信後，雙方就可以在律師樓安排的成交日，正式完成樓宇買賣手續、交收樓款餘額和單位鎖匙。至此，整個未補地價的出售流程便大功告成。
【補價慳錢必睇】自由市場出售：補地價程序、時機及財務規劃
當你終於等到居屋可以賣出的年期，決定要在自由市場放售單位時，補地價就是必經的一步。很多人一想到要預備一大筆資金去補地價，就覺得壓力很大。其實整個程序有清晰的步驟，還有一些實用的財務技巧可以運用，讓過程更加順暢。想知道居屋幾時可以賣得更安心，就要了解清楚以下程序。
補地價申請詳細步驟
補地價的申請程序由房委會處理，整個過程大約需要一至兩個月，主要分為四個步驟，我們一步一步來看。
步驟一：遞交評估補價申請書 (表格HD1065C)
首先，業主需要填寫一份名為「評估補價申請書 (HD1065C)」的表格。然後，準備好樓契副本和指定金額的行政費（通常以劃線支票或銀行本票支付）。最後，將這些文件親身交到房委會的指定辦事處，便完成了申請的第一步。
步驟二：房委會委派測量師上門評估
房委會收到申請後，就會委派專業的測量師行聯絡你，預約時間上門評估單位的市值。測量師會評估單位的狀況，但評估的市值通常不包括業主自行加設的裝修。所以，一個小提示是，在測量師上門前，最好保持單位原貌，避免進行大型裝修，因為一個裝修簇新的單位，有機會被評估出更高的市值，補價金額也可能隨之增加。
步驟三：接收「評估補價通知書」及繳款
測量師完成評估後，大約一個月左右，你就會收到房委會寄出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明你需要繳付的補價金額。你需要留意，通知書設有兩個月的付款期限。如果你對評估的金額有異議，可以在指定期限內提出上訴。如果沒有問題，就要在限期內繳清款項。
步驟四：領取「解除轉讓限制證明書」及辦理註冊
當你繳付了全部補價金額後，房委會就會發出一份非常重要的文件，就是「解除轉讓限制證明書」。這份文件代表你的單位已經正式解除了轉讓限制。最後一步，就是帶著這份證明書到土地註冊處辦理註冊手續，你的居屋從此就和私樓一樣，可以在自由市場上出售或出租了。
資金規劃：善用「賣樓日補價」的實戰技巧
提到補地價，最大的難題就是資金。其實，你可以不必動用自己的儲備，善用「賣樓日補價」這個技巧，就能大大減輕財務壓力。
為何「賣樓日補價」能減輕資金壓力？
簡單來說，「賣樓日補價」就是利用買家支付的樓價款項來完成補地價。你不需要在賣樓前就籌集一大筆現金，而是在成功找到買家，並在交易完成的當日，才同步處理補地價事宜。這樣一來，整個資金流轉會順暢很多，也降低了你的前期資金壓力。
操作流程：如何與買家及律師樓配合
整個操作需要買家和你雙方的律師樓配合。流程大致是這樣的：首先，你與買家簽訂臨時買賣合約。然後，在正式成交當日，買家會將樓價餘款支付給你的代表律師。你的律師會從這筆款項中，直接開出支票支付給房委會用作補地價。律師樓也會同時處理償還你原有按揭的餘額，最後剩下的款項，才是你真正收到的賣樓所得。
合約條款關鍵：預留足夠成交期
要成功運用這個技巧，最關鍵的一點是在簽訂臨時買賣合約時，與買家協商一個較長的成交期。因為由申請補地價到收到通知書，整個過程需要一至兩個月。所以，建議預留至少兩個半月至三個月的成交期，這樣時間上會比較充裕，可以確保在成交日前順利完成所有補地價的行政程序。
補價風險由誰承擔？買賣雙方談判策略
在自由市場交易中，補地價的金額是一個浮動的數字，最終金額要由房委會評估後才確定。那麼，這個估價浮動的風險應該由誰來承擔呢？這通常是買賣雙方談判的重點。
由賣家負責補價：風險與回報
最常見的做法是由賣家負責補地價。在合約上，會訂明一個已包含補地價的「實價」。例如，單位市值600萬，預計補價150萬，合約價就是600萬。賣家的風險在於，如果房委會最終評估的補價高於150萬（例如160萬），你的實際收入就會減少。但回報是，如果最終補價低於150萬（例如140萬），你就能多賺。這種方式對買家來說比較簡單直接，因為他們需要支付的總價是固定的。
由買家負責補價：風險與注意事項
另一種方式是在合約中訂明一個未補地價的樓價，並註明補地價的費用由買家承擔。例如，合約價定為450萬，另外註明補價由買家支付。這樣一來，補價金額高低的風險就完全轉移到買家身上。但買家需要注意，補地價的金額通常不能計算在按揭貸款額之內，這代表買家需要準備更多的首期現金。而且，這種做法在操作上較為複雜，所以在市場上相對少見。
【法律紅線】違規出售居屋？了解《房屋條例》的嚴重後果
在思考居屋幾年可以賣，或者研究居屋幾耐可以賣的時候，有一個非常重要的前提必須注意，就是所有交易都必須合法合規。如果業主在轉讓限制期內，未經許可就出售單位，後果可以非常嚴重。這不單是交易會被取消，更可能需要承擔刑事責任，所以絕對不能以身試法。
關鍵法律條文解讀：《房屋條例》(第283章)
要了解違規出售的後果，就要從根本的法律依據說起。規管居屋轉讓限制的主要法例，是香港法例第283章的《房屋條例》。這條例清楚列明，所有資助出售單位的業主，都必須嚴格遵守轉讓契據上的條款。如果業主違反了這些條款，例如在禁售期內私自出售單位，就會觸犯法例。
非法轉讓的三大後果
如果業主無視《房屋條例》的規定，進行非法的轉讓，一般會面臨以下三大嚴重後果。這些後果環環相扣，足以令業主蒙受巨大損失。
交易宣布無效
首先，最直接的後果就是交易會被宣布無效。根據《房屋條例》第17B條，任何違反轉讓契據條款的買賣、按揭或者轉讓，在法律上都是沒有效力的。這代表就算買賣雙方已經簽訂了合約，甚至支付了訂金，整宗交易在法律上也是不成立的。最終賣家不但無法成功出售單位，還可能要應付後續的法律糾紛，可以說是得不償失。
最高罰款50萬港元
除了交易會作廢，違規的業主還會面臨刑事檢控。根據條例第27A條，任何非法轉讓單位的相關人士，一經定罪，最高可以被判處罰款50萬港元。這是一筆相當高的罰款，目的就是為了嚴厲打擊任何試圖利用資助房屋進行短期炒賣的行為。
最高監禁一年
最嚴重的情況是，除了巨額罰款，違規者還可能失去人身自由。同一條法例也規定，非法轉讓單位的最高刑罰是監禁一年。所以，在計劃居屋幾時可以賣的時候，務必將合法性放在首位。千萬不要因為一時心急，或者想繞過程序，而觸犯這條清晰的法律紅線，帶來無法彌補的後果。