買樓是不少香港人的夢想，但面對繁複的樓宇按揭程序，由計算開支、比較各大銀行利率，到準備申請文件，往往令人感到無從入手。為此，我們準備了這份2025年最新的樓宇按揭全攻略，由零開始，帶你逐步掌握16個關鍵步驟。本文將由功能強大的「按揭計算機」入手，助你精準預算首期及每月供款；繼而深入拆解銀行審批的三大關鍵（供款與入息比率、壓力測試變動、最新按揭成數），再為你全面比較H按、P按、按揭保險等不同方案的利弊，最後附上清晰的申請流程圖及文件清單，確保你萬無一失。無論你是首次置業的「上車客」，還是計劃轉按的業主，這篇「一篇睇晒」的攻略都能解答你所有疑問，助你輕鬆選擇最適合的按揭計劃，順利完成置業大計。
樓宇按揭計算機2.0：從基本預算到置業決策模擬
談及申請樓按揭，第一步就是做好財務規劃。坊間的樓按揭計算機多不勝數，但一個真正專業的工具，不應只計算每月還款。新一代的計算機，更像一個置業決策的模擬器，幫助你由基本預算開始，逐步模擬未來的各種可能性，讓你對整個財務藍圖有更立體的掌握。
第一步：輸入基本資料，計算每月供款與開支
這一步是整個規劃的基礎。只需要輸入幾個核心數字，就能即時得出初步的財務概覽。你可以將它看成是對未來供款生活的快速預演。
物業價值（樓價）
這是所有計算的起點。無論是心儀單位，還是預算範圍內的目標樓價，輸入這個數字，就能啟動整個預算規劃。
按揭成數（%）或貸款額（HK$）
你可以選擇輸入希望申請的按揭成數，或者直接輸入具體的貸款金額。這個數字會直接決定你需要準備多少首期資金。
還款年期（5-30年）
還款年期的長短，會直接影響每月供款壓力與總利息支出。年期越長，每月還款越輕鬆，但總利息會增加；反之亦然。你可以嘗試輸入不同年期，找出最適合自己現金流的方案。
估算按揭利率（%）
樓按揭利率是決定供款額的關鍵。你可以參考各大樓按揭銀行現時提供的利率，或者輸入一個稍高的數字作壓力評估，了解利率波動帶來的影響。
即時計算結果：每月供款、總利息、置業總開支（首期、印花稅、律師費、佣金）
輸入以上資料後，計算機便會即時為你呈現一份清晰的財務總結。當中不單有你最關心的每月供款額和整個還款期的總利息，更重要是它會一併列出置業初期的總開支，包括首期、印花稅、律師費及地產代理佣金，讓你對需要準備的啟動資金一目了然。
第二步：進階決策模擬，預視風險與機遇
當你掌握了基本預算後，一個優質的樓按揭計算機可以帶你走得更遠。透過情景模擬，你可以預視潛在的風險，同時發掘節省利息的機會。
情景模擬一：連結真實樓盤數據，預警估價不足風險
置業時一個常見的風險，是樓按揭銀行的物業估價低於成交價，即「估價不足」。這意味著銀行批出的貸款額會減少，買家需要準備更多首期資金。一些先進的計算機能連結市場數據庫，提供初步估價參考，幫助你預警這個風險。
情景模擬二：模擬利率變動（加息／減息）對每月供款的影響
長達二、三十年的供款期，樓按揭利率必然會有所變動。你可以利用模擬功能，測試在加息1%或2%的情景下，每月供款會增加多少。這有助你評估自己的還款能力，確保財務狀況在加息週期下依然穩健。
情景模擬三：比較「每月還款」與「每兩星期還款」可節省的利息總額
這是一個很多人忽略的慳息技巧。採用「每兩星期還款」，即是將每月供款額除以二，每兩星期支付一次。一年下來，你實際支付了26次，相當於13個月的供款額。這個做法可以加快償還本金，從而縮短還款年期，並節省一筆可觀的總利息。好的計算機會直接量化出兩種還款方式下，可節省的利息總額和縮短的年期，讓你清晰看見其中的分別。
解讀按揭計算結果：掌握銀行審批三大關鍵
用樓按揭計算機得出每月供款、利息等數字後，這些結果如何影響銀行最終的批核決定？其實，樓按揭銀行在審批申請時，主要依據三大核心指標來評估你的還款能力與風險。理解這三個關鍵，就等於掌握了成功申請按揭的鑰匙。
供款與入息比率 (DSR)
什麼是供款與入息比率？
供款與入息比率（Debt Servicing Ratio，簡稱DSR）是銀行用來評估你財務健康狀況的首要指標。它的概念很簡單，就是計算你每月的總債務支出，佔你每月總收入的百分比。透過這個比率，銀行可以判斷你在應付新的按揭供款後，是否有足夠的財政緩衝空間。
金管局50%門檻要求詳解
根據香港金融管理局的指引，所有按揭申請人的供款與入息比率，一般不能超過50%。換句話說，你每月的總供款額（包括新申請的樓宇按揭、私人貸款、信用卡分期等所有債務）不可以佔你每月總收入的一半以上。例如，若你的月入為港幣40,000元，你所有債務的每月還款總額便不能超過港幣20,000元。這是一個硬指標，是銀行審批的第一道關卡。
如何準確計算個人每月總收入與債務
要準確計算DSR，首先要清楚界定收入和債務的範圍。
每月總收入：
對於固定受薪人士，計算相對直接，主要依據糧單、稅單或銀行紀錄上的固定月薪。對於收入非固定或自僱人士，銀行通常會要求提供較長時間（如6至12個月）的入息證明，並計算其平均收入。如果你有租金等其他收入，銀行亦會計算在內，但通常會打折扣（例如以租金的七成計算）。
每月總債務：
這包括你正在申請的樓宇按揭供款，以及其他所有現存的債務，例如私人貸款、汽車貸款、信用卡分期還款等。特別需要留意的是，如果你是其他物業的樓按擔保人，該筆按揭的全部月供亦會被視為你的債務，這會直接影響你的DSR計算結果。
壓力測試（已於2025年2月28日起暫停）
壓力測試的歷史目的與計算方式
壓力測試是金管局以往用作管理信貸風險的一項重要措施。它的目的是確保借款人在樓按揭利率上升的環境下，仍然有足夠的能力償還貸款。計算方式是在當時的按揭利率基礎上，假設利率再上升2厘，然後重新計算每月供款。在這個「加壓」情景下，供款與入息比率仍然不能超過60%。這個要求大大提高了申請按揭的入息門檻。
暫停壓測對買家入市及轉按的實際影響
自2025年2月28日起，金管局已宣佈暫停所有住宅物業的壓力測試要求。這對市場帶來了直接的影響：
- 提升借貸能力：由於毋須再通過假設加息2厘的測試，申請人可以用較低的入息借到相同的貸款額。這降低了上車的門檻，讓更多買家符合資格。
- 簡化轉按流程：對於希望轉按以獲取更優惠利率或套現資金的業主，暫停壓測也掃除了主要障礙，讓轉按申請變得更為容易。
按揭成數 (LTV) 上限
最新各樓價層級的最高按揭成數
按揭成數（Loan-to-Value，簡稱LTV）是指銀行願意批出的貸款額佔物業價值的百分比。金管局對此有嚴格規管，而最新指引如下：
- 價值港幣3,000萬元或以下的物業：最高按揭成數為70%。
- 價值港幣3,000萬至3,500萬元的物業：最高按揭成數為60%。
- 價值港幣3,500萬元以上的物業：最高按揭成數為50%。
若符合按揭保險計劃的資格（例如首次置業人士），樓價港幣1,000萬元或以下的物業最高可申請九成按揭。
自住、出租及非住宅物業的成數分別
按揭成數的上限亦會因應物業用途而有所不同：
- 自住物業：可承造上述最高的按揭成數。
- 出租物業：不論物業價值，最高按揭成數統一為60%。
- 非住宅物業（如工商舖）：最高按揭成數上調至70%。
全港銀行按揭計劃比較：H按、P按及其他方案
申請樓按揭時，面對五花八門的計劃名稱，例如H按、P按、按揭保險、Mortgage Link等，確實容易感到困惑。選擇一個最適合個人財務狀況的計劃，長遠可以節省一大筆利息開支。以下將會為你逐一拆解香港主流的按揭方案，讓你清晰了解每個計劃的運作模式和利弊，作出最精明的決定。
H按 vs. P按：如何選擇最適合你的計劃？
在香港，浮息樓按揭計劃主要分為兩大類：H按和P按。它們是市場上最普遍的選擇，兩者的利息計算基準不同，直接影響你的每月供款額。了解它們的根本分別，是選擇按揭計劃的第一步。
H按（同業拆息按揭）：利率結構、波動風險與封頂利率 (Cap Rate)
H按的「H」是指香港銀行同業拆息 (HIBOR)，即是銀行之間互相借貸時所使用的利率。H按的實際樓按揭利率計算公式是「HIBOR + 銀行指定的百分比」。由於HIBOR會跟隨金融市場資金的鬆緊而每日變動，所以H按利率的波動性較高。在低息環境下，H按通常比P按更優惠。
為了保障借款人，所有銀行提供的H按計劃都設有「封頂利率」(Cap Rate)。這個鎖定上限通常與P按利率掛鈎，例如「P-2.5%」。當「HIBOR + 指定百分比」的計算結果高於封頂利率時，你會自動以較低的封頂利率供款。這等於為你的按揭供款提供了一個安全網，避免利率急升時失去預算。
P按（最優惠利率按揭）：穩定性、利率計算方式及銀行選擇
P按的「P」則是指最優惠利率 (Prime Rate)，這是由各家樓按揭銀行自行訂定的基準貸款利率。P按的實際利率計算公式是「P – 銀行指定的百分比」。相比每日浮動的H，P的變動頻率低很多，通常只有在美國聯儲局宣佈加息或減息後，本地銀行才會跟隨調整。
選擇P按的好處是利率相對穩定，讓你可以更準確地規劃未來的供款開支。需要留意的是，香港銀行採用的P有兩種，俗稱「大P」（例如匯豐、恒生、中銀香港採用）和「細P」（由其他大部分銀行採用），兩者利率略有不同，申請前應了解清楚。
按揭保險計劃（高成數按揭）
如果你的首期資金有限，希望申請高於金管局規定成數上限（例如七成）的樓按揭，就需要透過按揭保險計劃。此計劃由香港按揭證券有限公司（HKMC）旗下的保險公司提供，作用是為銀行承擔額外借貸部分的風險，讓你最高可借到九成按揭。當然，申請人需要為此支付按揭保費。
申請資格：首置定義、樓價及入息要求
申請高成數按揭保險，通常需要符合幾個主要條件。首先，申請人必須為「首次置業人士」，即在申請當刻於香港沒有持有任何住宅物業。其次，物業價值和貸款額亦設有上限，例如樓價1,000萬港元或以下的物業，首置人士最高可申請九成按揭。此外，申請人必須有固定及可證明的收入，並且能通過銀行的供款與入息比率審查。
按揭保費計算方法與繳付形式（一次性／每年支付）
按揭保費的金額，主要取決於按揭成數和還款年期。成數愈高、年期愈長，保費就會愈貴。繳付保費有兩種形式：你可以選擇在提取貸款時「一次性付清」，這會增加你的前期開支；另一種是將保費加借入總貸款額中，分期攤還。後者雖然可以減輕首期負擔，但總利息支出會相應增加。
按揭存款掛鈎計劃 (Mortgage Link)
這是一個極受歡迎的按揭附加產品，原理是提供一個與樓按揭利率相同的高息存款戶口。簡單來說，它讓你的備用資金能夠賺取高息，用以抵銷部分的按揭利息支出，達到慳息效果。
如何以高息存款戶口對沖按揭利息支出
當你成功申請按揭後，銀行會為你開設一個與按揭戶口掛鈎的儲蓄戶口。你存入這個戶口的資金，將會享有與你樓按揭利率完全一樣的存款年利率。例如，你的按揭利率是4.125%，存款利率也是4.125%。這個高息存款通常設有上限，一般是未償還按揭貸款餘額的50%。你所賺取的利息，可以直接用來抵銷按揭的利息支出。
資金靈活性與潛在優勢
Mortgage Link的最大優勢是資金靈活性。與直接提早償還部分本金不同，存放在掛鈎戶口內的資金可以隨時提取使用，應付不時之需。這等於在無需犧牲流動性的情況下，有效降低實際的供款利息成本，是一個十分聰明的理財工具。
定息按揭計劃
定息按揭是指在指定年期內（例如首一至三年），按揭利率會被鎖定在一個固定水平，不受市場利率波動影響。這類計劃在預期進入加息週期時，會較受市場歡迎。
鎖定利率以應對加息週期的優劣分析
定息按揭最大的好處，是在定息期內供款額完全不變，讓你擁有清晰的財務預算，無懼市場利率上升。不過，它的缺點是鎖定的利率通常會比當時的浮息利率（H按或P按）稍高。如果在定息期內市場利率不升反跌，你便無法享受減息帶來的好處。
定息期結束後的利率安排
當定息期結束後，你的按揭計劃會自動轉為與市場掛鈎的浮息利率計劃，通常是H按或P按。因此，在申請定息按揭時，除了要比較首幾年的固定利率，更需要仔細了解定息期過後所銜接的浮息計劃條款是否具競爭力。
轉按與物業套現
轉按，即是將現有物業的按揭貸款，由原來的銀行轉移到另一間提供更優惠條件的新銀行。如果你的物業在過去數年有所升值，更可以考慮透過轉按進行套現，將物業升值的部分轉化為流動資金。
轉按的好處：節省利息、賺取現金回贈、提取備用資金
推動業主轉按的主要原因有三。第一是「節省利息」，轉到利率更低的銀行，直接減輕每月供款負擔。第二是「賺取現金回贈」，新銀行為了吸納客戶，通常會提供可觀的現金回贈，足以抵銷律師費等開支。第三是「物業套現」，利用物業升值後的空間，借出更多資金作其他投資、裝修或家庭儲備之用。
計算可套現金額及相關成本
可套現的金額，大致可用以下公式計算：（物業最新估值 x 銀行可批出的最高按揭成數）- 原有按揭的尚欠餘額。舉例說，物業最新估值800萬，銀行最高可借七成（560萬），而你尚欠300萬貸款，那麼你最多可套現260萬。不過，轉按涉及律師費和銀行的估價費等成本，同時亦要留意原有按揭的罰息期是否已過，以避免不必要的支出。
樓宇按揭申請流程與文件清單
申請四部曲：由評估到提取貸款
當你選定心儀物業，下一步就是處理樓按揭申請。整個流程看似複雜，但其實可以清晰地劃分為四個主要階段。只要跟著步驟逐一完成，由初步評估到成功提取貸款，整個過程就能順利推進。
步驟一：初步諮詢與財務預先評估
這是申請樓宇按揭的第一步，也是最關鍵的準備階段。你可以先利用網上的樓按揭計算機，初步估算自己的供款能力及可負擔的樓價。然後，向不同的樓按揭銀行進行諮詢，比較各個計劃的樓按揭利率、現金回贈及條款細則。銀行職員會根據你的財務狀況，例如入息、現有債務等，為你進行預先評估，讓你了解獲批的大約貸款額。在這個階段，如果發現供款能力稍有不足，也可以及早了解是否需要加入樓按擔保人。
步驟二：準備及遞交申請文件
選定了最合適的銀行及按揭計劃後，就需要正式遞交申請。你需要填寫銀行的按揭申請表格，並附上所有必要證明文件。所需文件會因應你的收入性質而有所不同，例如固定受薪人士與自僱人士的文件清單便有差異。準備齊全及正確的文件，是加快審批流程的關鍵。
步驟三：銀行審批、物業估價與批核
銀行收到你的申請後，便會進入內部審批程序。審批團隊會仔細核實你提交的所有文件，評估你的信貸紀錄及還款能力。與此同時，銀行會委託測量師行為你的物業進行正式估價，以釐定最終可批出的貸款金額。完成所有審核及估價程序後，銀行便會發出正式的「貸款確認信」(Offer Letter)，列明最終批核的貸款額、利率、年期等所有條款。
步驟四：簽署法律文件及提取貸款
收到貸款確認信並確認接受條款後，便進入最後的法律程序。你需要委託律師樓代表你處理所有相關的法律文件，包括簽署正式的按揭契據。在物業成交當日，律師樓會與銀行協調，銀行會將貸款額直接支付給賣方的代表律師。至此，整個按揭申請流程便告完成，你亦正式成為業主。
不同收入人士所需文件一覽
銀行審批按揭的核心，是評估申請人是否有穩定及足夠的還款能力。因此，不同收入背景的人士需要提交相應的文件，以證明其入息來源與水平。
固定受薪人士：身份證明、入息證明（糧單、稅單）、住址證明、臨時買賣合約
對於每月有固定薪金的上班族，銀行所需的文件相對直接簡單，主要包括：
* 香港永久性居民身份證副本
* 最近三至六個月的糧單及銀行月結單（以顯示薪金入帳紀錄）
* 最近年度的稅務局評稅通知書（稅單）
* 最近三個月內的住址證明（例如水、電、煤氣費單）
* 已簽署的臨時買賣合約
自僱／非固定收入人士：商業登記證、公司及個人銀行戶口紀錄、審計報告、稅單
自僱或收入非固定的人士（例如生意經營者、自由工作者），銀行需要更多文件來評估其業務的穩定性及盈利能力。除了基本的身份及住址證明外，通常還需要：
* 有效的商業登記證（BR）及公司註冊文件（CI）
* 公司最近六至十二個月的銀行戶口紀錄
* 個人最近六個月的銀行戶口紀錄
* 公司最近一至兩年的經審計財務報告
* 公司利得稅及個人薪俸稅的評稅通知書
樓宇按揭常見問題 (FAQ)
問：在什麼情況下，我需要按揭擔保人？
按揭擔保人的角色、法律責任及入息要求
處理樓按揭申請時，銀行會根據金管局指引，評估申請人的供款與入息比率 (DSR)。如果申請人的收入未能通過審批門檻，或收入不穩定，銀行便可能要求提供一位樓按擔保人。
擔保人的主要角色，是以其個人入息及信貸紀錄，為借款人的還款能力作擔保，增加銀行批出樓按揭的信心。不過，擔保人的法律責任相當重大。擔保人與借款人需共同承擔所有債務，一旦借款人無法償還貸款，銀行有權直接向擔保人追討全數欠款。
銀行對擔保人的入息要求，與對主申請人一樣嚴格。擔保人需要提供入息證明，並且其本身的債務（包括自身物業按揭）會與申請中的樓宇按揭一併計算，確保合併後的總供款與入息比率符合要求。
問：出租物業的按揭成數和租金收入如何計算？
有租約 vs. 無租約物業的租金收入計算方法及成數上限
將物業用作出租，其樓宇按揭的審批標準與自住物業不同。根據最新指引，非自住物業的最高按揭成數為六成。至於租金收入，銀行會視乎物業是否附有有效租約，採用不同的計算方式納入申請人的入息。
- 有租約物業：如果物業在申請按揭時已簽訂有效租約，銀行普遍會將每月租金收入的七成計算為申請人的額外入息。例如，月租為 HK$20,000，銀行會視為 HK$14,000 的額外收入。
- 無租約物業：如果物業尚未租出，銀行會參考市場水平，估算一個「擬定租金」，然後再將此估算租金的六成計入申請人入息。由於存在不確定性，折扣率會較高。
問：自僱人士申請樓宇按揭有何特別注意事項？
銀行審批的考量重點與申請貼士
自僱人士的收入普遍被視為非固定收入，因此樓按揭銀行在審批時會格外審慎，重點是評估其業務的穩定性與持續盈利能力。
銀行通常會要求自僱人士提供比固定受薪人士更多的文件，以證明其收入來源。關鍵文件包括：有效的商業登記證、過去兩至三年的公司審計報告、利得稅單，以及公司和個人的銀行戶口紀錄。銀行會仔細審視公司的盈利趨勢，偏好穩定或持續增長的業務。
申請貼士方面，建議自僱人士提早準備，確保所有財務文件齊備及清晰。將公司與個人賬目清晰分開，避免頻繁及大額的私人提款，有助於向銀行展示穩健的財務狀況。
問：除了傳統住宅按揭，還有哪些特殊方案？
安老按揭（逆按揭）：申請資格與運作模式
安老按揭（俗稱「逆按揭」）是一項專為長者設計的樓宇按揭貸款安排。它讓長者可以利用自己已供滿或餘下少量按揭的物業作為抵押品，向銀行申請貸款，從而每月領取一筆穩定的年金，作為退休後的額外收入。
申請人一般須年滿55歲，並持有香港住宅物業。在安老按揭計劃下，業主無需還款，並且可以繼續安居在原有物業內，直至百年歸老。當業主離世後，其繼承人可選擇償還貸款以贖回物業，或讓銀行出售物業以償還累積的貸款、利息及費用，若有任何餘額，將歸還給繼承人。
綠色按揭：環保物業的利率優惠與申請條件
綠色按揭是近年新興的樓宇按揭產品，旨在鼓勵置業人士選擇具備環保效益的物業。這類計劃通常會為合資格的申請人，提供更優惠的樓按揭利率、額外現金回贈，或更高的按揭存款掛鈎戶口存款上限。
申請綠色按揭的主要條件，是所購買的物業必須獲得本地或國際認可的綠色建築認證，例如香港綠色建築議會的「綠建環評（BEAM Plus）」金級或鉑金級認證。申請人可向地產代理或發展商查詢心儀樓盤是否符合資格，再向提供相關計劃的銀行查詢申請詳情。