將閒置的未補地價居屋單位放租，賺取額外收入，這想法看似吸引，卻暗藏巨大法律風險，隨時觸犯《房屋條例》，面臨高達50萬港元罰款甚至監禁。然而，政府為善用房屋資源，其實提供了一個唯一合法的出租途徑——房委會的「暫租住屋」(T-HOME) 計劃。本文將為您深入拆解此計劃，由業主及租客的申請資格、鉅細無遺的申請流程、標準租約的權責細節，到常見問題，一文全攻略，助您在合法框架下安心將單位出租，徹底避開重罰陷阱。
居屋未補地價出租：法律風險與唯一合法途徑
許多人對居屋未補地價出租抱有疑問，想知道居屋未補地價可以出租嗎？事實上，這條界線相當清晰。將未補地價的居屋單位私下放租，不單純是違規，更加是觸犯刑事罪行。這一章節會和您深入探討當中的法律風險，還有為合資格業主提供的唯一合法出租途徑，讓您全面了解相關的規定。
警惕！非法出租未補地價居屋的嚴重後果
將未補地價居屋出租，後果可以非常嚴重。政府以折扣價出售居屋，是為了幫助市民安居樂業，而不是用作投資圖利的工具。所以，業主在享受價格優惠的同時，也需要承擔相應的轉讓限制。在未向政府補回地價差額之前，私自將單位出租，等同於濫用公共資源，直接觸犯了法律。
法律依據：《房屋條例》的嚴格限制
相關的法律基礎來自香港法例第283章《房屋條例》。條例清楚列明，除非獲得房屋委員會的批准，任何未補地價的資助出售單位的業主，都不得以任何形式將單位轉讓、出租或以其他方式放棄管有權。這項規定旨在確保資助房屋資源能用於指定的用途，防止業主在享受政府補貼的同時，在公開市場上獲取租金利益。
具體罰則：最高罰款50萬港元及監禁一年
違反《房屋條例》的罰則相當嚴厲。一經定罪，不論是業主還是租客，最高可被判處罰款50萬港元及監禁一年。法庭在判決時，除了上述刑罰，還可能下令犯案者向香港房屋委員會繳付一筆款項，金額不超過物業在公開市場的市值與業主買入價之間的差額。這意味著違法所得的利益將會被完全剝奪，並且面臨嚴重的法律制裁。
租客同負刑責？釐清常見法律誤解
一個常見的誤解是，只有業主需要承擔法律責任。事實並非如此。根據《房屋條例》，任何人士明知而租住未補地價的居屋單位，同樣構成犯罪。換言之，租客與業主需要共同負上刑事責任，面對相同的最高罰則。所以，租客在尋找租盤時，必須加倍謹慎，核實單位的業權狀況，以保障自己。
租客自保：如何透過土地查冊識別違規出租
作為租客，保障自己的最佳方法，就是在簽訂租約前，親自查證單位的合法出租權。最權威和直接的方法，就是進行土地查冊（Land Search）。這份由土地註冊處發出的官方文件，會清楚列明單位的業權和所有註冊在案的法律文件，是識別違規出租的關鍵工具。
查冊關鍵：核實「解除轉讓限制證明書」
進行土地查冊時，您需要重點留意報告中的「物業涉及的轇轕」（Incumbrances）部分。如果居屋業主已經完成補地價程序，土地查冊報告上必定會註冊一份名為「解除轉讓限制證明書」（Certificate of Removal of Alienation Restrictions）的文件。假如報告上找不到這份文件，就代表該單位極有可能仍未補地價，不能在公開市場上合法出租。
土地查冊步驟教學與報告解讀
您可以透過土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」（IRIS）網上服務進行查冊，過程簡單快捷。
1. 首先，進入「綜合註冊資訊系統」網站。
2. 然後，選擇「查閱土地登記冊」服務。
3. 之後，輸入目標單位的完整地址。
4. 最後，支付指定的費用後，即可下載土地登記冊的PDF檔案。
解讀報告時，請直接查看「物業涉及的轇轕」欄目。如果看到「解除轉讓限制證明書」及其註冊摘要編號，代表單位已補地價。如果沒有，您就應該拒絕租用該單位，避免捲入法律風險。
唯一合法出路：認識房委會「暫租住屋」(T-HOME) 計劃
那麼，未補地價居屋是否就完全沒有合法出租的可能？答案是有，但途徑只有一個。這就是由香港房屋協會（房協）負責推行的「未補價資助出售房屋—出租計劃」（坊間亦稱為「暫租住屋」或 T-HOME 計劃）。這個計劃為合資格的業主和租客提供了一個合法的平台，進行未補地價單位的租賃。
計劃背景：善用閒置居屋資源作過渡性房屋
這個計劃的政策目標，是善用市場上閒置的未補地價居屋單位資源，將它們轉化為過渡性房屋，租予正在輪候公共租住房屋（公屋）的合資格家庭。計劃旨在紓緩基層家庭的住屋壓力，同時為持有單位多年但又無意出售的業主，提供一個合法獲取租金收入的渠道。
法律豁免關鍵：地政總署批出的「豁免書」
這個計劃的合法性，源於地政總署向房協批出的一份關鍵法律文件——「豁免書」（Waiver Letter）。這份豁免書正式豁免了參與計劃的業主，使其不受《房屋條例》中有關出租的限制。換句話說，業主只要成功申請並在計劃框架下出租單位，其租賃行為就是完全合法的，無須擔心觸犯法例。
【申請資格】業主與租客條件全解析
想知道您的物業是否能夠參與「暫租住屋」計劃，從而合法地將居屋未補地價出租？或者您正尋找租盤，想了解自己是否符合租客資格？這個章節會為您逐一拆解業主和租客的申請條件，讓您一看便知。
業主資格：您的單位是否符合要求？
對於業主而言，要參與這個計劃，您的單位需要符合幾個基本條件。我們來看看您的物業是否達標。
業權年期限制：持有單位必須滿十年
這是最重要的一項門檻。根據計劃規定，由您首次買入單位並簽署轉讓契據的日期起計，您必須持有該單位的業權達到十年或以上。如果持有年期不足，就需要再等一等了。
適用單位類型：涵蓋居屋、租置及綠置居
計劃的涵蓋範圍相當廣泛，不單止是大家最常提及的居者有其屋計劃（居屋）單位。其實，只要您的單位屬於香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下指定的資助出售單位，例如租者置其屋計劃（租置）的單位和綠表置居計劃（綠置居）的單位，同樣有機會符合資格。
如何查詢屋苑是否在指定名單內
最直接的方法，就是查閱由房協官方網站提供的「涵蓋屋苑名單」。您只需登入房協的「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」專頁，就能找到最新的完整名單，確認自己的屋苑是否榜上有名。
租客資格：誰可申請租住？
說完了業主，就輪到租客了。這個計劃的目標是為正在輪候公屋的家庭提供一個過渡性住屋選擇，所以租客的資格是和公屋申請資格直接掛鉤的。
公屋輪候要求：一般家庭（滿3年）與非長者一人（滿6年）
申請成為計劃租客的首要條件，是您必須已在公屋輪候冊上。
– 如果您是一般家庭申請者，您的公屋申請需要已獲登記達三年或以上。
– 如果您是非長者一人住戶，您的申請則需要已獲登記達六年或以上。
家庭成員及入息資產規定
除了輪候年期，您的家庭成員資料、家庭總入息和總資產淨值，都必須繼續符合房委會的公屋申請資格。這意味著您的財務狀況需要維持在申請公屋的限額之內，在審批時會被一併核實。
即時評估：我是否符合申請資格？
看到這裡，您大概對申請資格有了初步了解。我們為您準備了兩份簡單的清單，幫助您快速進行自我評估。
業主自我評估清單
- 我的單位是房委會或房協轄下的資助出售單位嗎？
- 我持有這個單位的業權是否已滿十年？
- 我的單位是否在官方的「涵蓋屋苑名單」之內？
如果以上三條的答案都是「是」，您就很有可能符合業主資格。
租客自我評估清單
- 我是正在輪候公屋的申請者嗎？
- 我是一般家庭申請者，並已輪候滿三年嗎？ 或 我是非長者一人申請者，並已輪候滿六年嗎？
- 我的家庭入息和資產淨值，仍然符合公屋申請的限額嗎？
如果以上問題的答案都是「是」，您便有資格申請成為計劃的租客。
【實戰手冊】未補地價居屋出租申請流程 Step-by-Step
想將手上的單位作居屋未補地價出租，卻不知從何入手？只要依循官方的「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」步驟，整個申請流程其實相當清晰。我們為你整理了一份由零開始的實戰手冊，讓你一步步了解由準備文件到成功出租的所有關鍵環節。
第一步：準備申請文件及費用
萬事起頭難，第一步是把所有文件準備妥當。業主和租客需要分別申請「業主證書」和「租客證書」，這是參與計劃的入場券。
業主申請「業主證書」所需文件清單
業主需要準備的文件相對直接，主要用來證明你和單位的資格：
* 填妥的申請書正本
* 申請人的香港身份證副本
* 單位的土地註冊處查冊紀錄（土地登記冊）
* 繳付申請費港幣200元
租客申請「租客證書」所需文件清單
租客方面的文件較多，因為需要核實公屋輪候資格及家庭狀況：
* 填妥的申請書正本
* 申請人及所有名列公屋申請書內的家庭成員的香港身份證副本
* 所有家庭成員的關係證明文件副本（例如出世紙、結婚證書）
* 已獲登記的公屋申請書副本
* 繳付申請費港幣100元
第二步：遞交申請及審批流程
文件齊備後，便可正式提交申請，進入審批階段。
申請途徑：網上、郵寄或親身遞交
申請方式十分靈活，你可以選擇最方便自己的途徑：
* 網上申請：透過計劃的專屬網站即時提交申請。
* 郵寄：將文件郵寄至計劃辦事處。
* 親身遞交：直接前往辦事處遞交申請文件。
會面要求：申請人及所有家庭成員均須出席
這是整個審批過程中非常重要的一環。申請人及所有年滿18歲的家庭成員，都必須親身出席會面，以核實資格和簽署相關的法律文件。這個步驟是為了確保所有參與者都清楚了解計劃的條款與責任。
證書有效期及續期須知
成功獲批後，你會收到「業主證書」或「租客證書」。你需要留意證書的有效期，現時計劃已延長，新發出的證書有效期直至2031年10月31日。所有租約的年期都不能超越證書的有效期，因此在簽約時要特別注意。
第三步：成功配對後的法律步驟
取得證書代表你已具備資格，接下來就是尋找合適的業主或租客，並完成餘下的法律程序。
使用資訊平台尋找租客或業主
計劃管理者設有一個免費的「業主及租戶資訊共享平台」。持有有效證書的業主和租客會獲發登入資料，然後可以自行在平台上尋找合適的配對對象和商議租務條件。
申請房委會「提名信」程序
如果出租的單位屬於房委會轄下的居屋，這一步就絕不能缺少。租客在選定心儀單位後，需要向房委會申請「提名信」（又稱「提名證書」）。租客需提交自己和業主的證書副本，待房委會批出提名信後，雙方纔可以簽署正式租約。
簽署標準租約、加蓋印花（打釐印）及遞交CR109
成功配對並取得所需文件後，便可簽訂由官方提供的標準租約。簽約後還有幾個重要的法律步驟：
1. 加蓋印花（打釐印）：租約須於簽署後30日內到稅務局加蓋印花，費用通常由業主和租客平均分擔。
2. 遞交CR109表格：業主須向差餉物業估價署遞交《新租出或重訂協議通知書》（CR109）。
3. 通知計劃管理者：雙方須在簽約後兩星期內，將「已簽訂租約通知書」交回計劃辦事處備案。
申請時間軸：由申請到成功出租需時多久？
大家最關心的問題是，究竟整個過程需要多少時間？我們可以將它分為三個主要階段。
階段一：申請至獲發證書（預計時間）
從遞交申請到完成會面審批，再到正式獲發證書，整個過程一般預計需時約一個月。當然，時間長短取決於申請宗數和文件是否齊全。
階段二：平台配對與議價（預計時間）
這個階段的時間最具彈性。由登入平台尋找盤源或租客，到雙方視察單位、商議租金和條款，時間可以由一兩個星期到幾個月不等，完全視乎市場情況和雙方的議價過程。
階段三：申請提名信至簽約（預計時間）
如果單位需要申請「提名信」，這個步驟通常需要一至兩個星期。取得提名信後，雙方簽約、打釐印和遞交文件，一般可在一星期內完成。總括來說，由配對成功到正式簽約，預計需時約兩至四個星期。
【租約全解構】釐清業主租客的權利與義務
成功配對後，一份清晰的租約是保障雙方權益的基石。在「暫租住屋」計劃下，所有關於居屋未補地價出租的租賃關係，都必須採用由房協提供的標準租約。這份租約詳細列明了業主與租客的權利和責任，讓我們一起逐項拆解，助你簽約前做好準備。
租金釐定與市場水平
租金由業主與租客自行協商
計劃的一大特點是租金的自由度。房委會或房協並不會介入租金釐定的過程，租金水平完全由業主和租客雙方自由協商決定。業主可以根據單位的地區、面積、樓齡、座向及內部裝修等因素開價，而租客亦可根據自身的預算和市場情況進行議價，最終達成雙方都滿意的租金水平。
市場租金水平參考與個案分析
雖然租金是自行商議，但總需要一個市場參考。根據過往經此計劃成功租出的個案，租金普遍較鄰近的私人樓宇相宜。例如，黃大仙嘉峰臺一個兩房單位曾以約每月10,000元租出，而慈雲山慈安苑的兩房單位月租則約7,500元。這些數據可以作為一個參考指標，幫助你判斷一個合理的租金範圍，避免開出或接受遠離市場水平的價格。
標準租約的核心條款
租約年期：「一年死約、一年生約」
計劃下的標準租約年期是固定的兩年。這份租約採用了香港常見的「一年死約、一年生約」模式。首十二個月是固定租期（俗稱「死約」），在這期間內，任何一方都不能單方面提前終止租約。當死約期滿後，租約便會進入後續的十二個月彈性租期（俗稱「生約」）。
提前終止租約的條件與通知期
在「生約」期間，如果業主或租客任何一方希望終止租約，只需提前給予對方兩個月的書面通知，或者支付等同兩個月租金的代通知金，就可以解除租約。這個安排為雙方提供了必要的靈活性，以應對可能出現的變化。
續約安排及注意事項
當兩年租約即將屆滿時，如果業主和租客雙方都有意續約，必須在現有租約期滿前最少兩個月，各自向計劃管理者提交「租約租期臨近屆滿通知書」。提交通知書後，雙方就可以商討新的租約條款和租金，並簽署新的兩年期標準租約。
租客與業主的法律保障
租客特殊保障：獲派公屋後的免責退租權
這是計劃中對租客最重要的一項保障。由於租客本身是公屋輪候冊上的申請者，計劃充分考慮到他們成功「上樓」的可能性。根據標準租約規定，如果租客在租約期內成功獲派房屋署的公共租住房屋，他們只需提前兩個月書面通知業主，便可以無條件終止租約，而且無需作出任何金錢賠償。這項條款確保了計劃的過渡性質，讓租客可以順利銜接公屋。
法律豁免：為何此計劃不受「劏房」租務管制影響？
大家可能聽過近年實施的「劏房」租務管制條例，即《2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例》。值得注意的是，透過「暫租住屋」計劃簽訂的租賃，不論是出租整個單位還是個別房間，都已明確獲得豁免，不受該條例中有關規管分間單位的條文所約束。這意味著租金加幅、續租權保障等安排，均依照本計劃的標準租約執行。
差餉、管理費等雜費由誰負責？
根據標準租約，單位的差餉和地租通常由業主負責繳付。至於大廈管理費、水費、電費和煤氣費等日常雜費，則一般由租客承擔。當然，這些細節雙方可以在簽署租約前協商，並在租約的附加條款中清晰列明，以避免日後產生爭議。
居屋未補地價出租常見問題 (FAQ)
大家對「居屋未補地價出租」這個計劃可能還有不少疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望可以幫助你更全面地了解整個操作。
關於出租形式與限制
可以只出租個別房間嗎？
可以的。計劃具備一定彈性，業主可以選擇出租整個單位，或者只出租個別房間。如果你的單位有兩間或以上的睡房，你可以選擇只將其中一間或多間睡房租給合資格的租客。業主和租客將需要共用廚房和洗手間等設施。這種安排增加了單位的靈活性，也為預算有限的租客提供了多一個選擇。
租客可以再分租（sublet）單位嗎？
絕對不可以。計劃的目的是直接幫助正在輪候公屋的家庭，所以有嚴格規定。租客不可以將租住的單位或房間，以任何形式再分租給其他人。這是為了確保公共資源能夠準確地投放到目標群體身上，防止計劃被濫用。一經發現，可能會導致租約終止以及承擔相應的法律責任。
關於流程與租務糾紛
計劃管理者會否協助配對或介入糾紛？
計劃的管理者（例如房屋協會）主要負責審批業主和租客的資格，以及提供一個資訊平台讓雙方自行接觸。他們並不會提供配對服務，也不會介入任何租務糾紛。業主和租客之間的租賃關係，屬於雙方之間的私人合約。如果日後出現任何爭議，需要由雙方依據租約條款和相關法律自行協商解決。
若租客在租期內身故，其家人可否繼續居住？
可以的。這是一個很重要的保障。如果持有「租客證書」的租客不幸在租約期內離世，其在標準租約上列明的家庭成員，有權利按照原有的租約條款，繼續在單位居住，直到租約期滿為止。這項安排確保了同住家人的居住穩定性。
關於費用與責任
業主是否需要為出租單位購買特定保險？
計劃本身沒有強制要求業主必須購買特定保險。但是，從保障業主自身的角度出發，我們強烈建議考慮購買一份合適的家居保險或業主保險。這類保險可以保障單位的財物損失、第三者責任等風險。在出租物業前，最好先向保險公司查詢，了解哪種保險產品最能切合你的需要。
單位維修責任誰屬？
單位的維修責任，一般會依循標準租約及普遍的租務法例來劃分。通常情況下，業主負責樓宇的結構性維修，以及單位內提供的電器、傢俬等的自然損耗。而租客則需要為自己或其訪客造成的人為損壞負責。在簽訂租約時，雙方應該清晰地訂明各項維修責任，避免日後產生不必要的誤會。