想出售或轉按手上的未補地價居屋，卻對其真正價值及補地價金額毫無頭緒？準確「估價」是啟動整個成交或換樓計劃的第一步，但當中涉及房署與銀行兩套截然不同的估價系統，前者決定您的補價成本，後者影響您的按揭貸款額，任何一環計算失誤，都可能打亂您的財務預算。
本文為您準備的終極「估價天書」，將由淺入深，一站式拆解未補地價居屋估價的所有關鍵。我們不但會教您分清官方與銀行的估價邏輯，更獨家提供2025年最新網上估價工具，助您三步即時估算物業價值與補價金額。無論您是計劃補價後在自由市場賣樓，抑或打算在第二市場無縫換樓，下文的實戰攻略、按揭融資技巧及轉售限制懶人包，都將助您掌握每個決策點，實現資產增值。
為何「估價」是未補地價居屋成交及換樓的第一步？
談及未補地價居屋估價，這不只是一個參考數字，它是您計劃未來所有未補地價居屋成交，甚至是換樓大計的起點與指南針。準確理解單位的潛在價值，才能清晰判斷應在何時、以何種方式（補地價或不補地價）出售物業，從而制定最合適的財務預算與下一步置業策略。
核心概念分野：未補地價（第二市場） vs 已補地價（自由市場）
在深入探討估價之前，我們首先要清楚居屋存在的兩個不同「遊樂場」：未補地價的第二市場，與已補地價的自由市場。它們的規則與價值截然不同。
第二市場的價值定位：受買家資格限制
未補地價的居屋，只可以在房委會設立的「居屋第二市場」（簡稱居二市場）進行買賣。這個市場的參與者受到嚴格限制，買家必須是持有「綠表」或「白居二」資格的人士。因為買家類型受限，所以市場流通性相對較低，其成交價亦會與公開市場存在一個明顯的折讓。
自由市場的價值潛力：與私樓看齊
當業主向政府繳付了補地價金額後，單位的轉讓限制便會解除。這時，單位就好像被「解鎖」，可以進入完全開放的自由市場。在自由市場，單位的買家沒有任何資格限制，任何人或公司都可以購入。因此，其價值潛力得以完全釋放，估價與成交價都能與同區質素相近的私人樓宇看齊。
兩大估價系統：房署官方估價 vs 銀行估價
理解了兩個市場的分別後，就要認識為這兩個市場所用的兩種估價系統。它們的目的與功用各有不同，不能混為一談。
官方估價：釐定補地價金額的唯一標準
當您向房屋署（房署）申請補地價時，房署會委派其認可的測量師為您的單位評估一個「十足市值」。這個估價是計算補地價金額的唯一官方依據，任何銀行估價都不能取而代之。換言之，您最終要補多少錢，是由這個官方估價決定的。
銀行估價：影響按揭貸款額的關鍵指標
銀行提供的未補地價居屋銀行估價，其主要作用是評估物業的按揭價值。不論是居二市場的買家需要申請按揭，或是業主在籌劃未補地價居屋換樓時想了解自己的財務狀況，銀行的估價都是一個關鍵參考。它直接影響銀行最終願意批出的貸款額度，但與您需要向房署支付的補價金額沒有直接關係。
【互動估價工具】三步即計未補地價居屋估價與補價金額
要掌握未補地價居屋估價，最快捷的方法就是利用網上工具作初步評估。這不單是為未補地價居屋成交或換樓計劃踏出重要一步，更能讓你即時掌握關鍵的財務數據。我們設計的互動估價工具，目的就是將繁複的估算過程簡化，讓你輕鬆了解自己物業的潛在價值與需要補回的地價金額。
如何使用我們的網上估價工具？
整個過程非常簡單，只需要幾個基本資料，就能獲得重要的估值參考，助你規劃下一步。
第一步：輸入屋苑資料及購入年份
首先，在工具頁面輸入你物業的基本資料，包括所在的地區、屋苑名稱、座數及單位。然後，選擇你買入單位的年份。這些資料是系統配對市場數據的基礎。
第二步：系統即時提供「未補地價」及「已補地價」估值參考
提交資料後，系統會運用大數據分析，即時顯示兩個估值。一個是單位在「居屋第二市場」的未補地價估值，另一個是補足地價後在「自由市場」的估值。同時看到兩個數字，有助你比較在不同市場出售的價值差異。
第三步：自動估算補價金額，助你初步規劃財務
工具的最後一步，是根據估算出的市值及你購入年份的普遍折扣率，自動計算出大約的補地價金額。這個數字雖然只作參考，但已足夠讓你對未來可能涉及的資金有初步概念，是財務規劃的好開始。
精準估算的基礎：如何查閱單位的「最初市值」與「買入時折扣率」？
網上工具提供的是便捷的估算，但要計算出最貼近房署最終評估的補價金額，就需要找出兩個官方核心數據：「最初市值」與「買入時折扣率」。因為補地價的官方公式，正是由這兩個不變的歷史數據與當前的評估市值所組成。
翻查首次轉讓契據（樓契）內的關鍵數據
最準確的資料來源，就是你物業的首次轉讓契據（俗稱「樓契」）。這份法律文件會清晰列明單位在首次出售時，由房委會評定的「最初市值」（Original Market Value）以及你當時的實際買入價。將這兩個數字相減，再除以「最初市值」，就能計算出你單位獨有的、最精確的「買入時折扣率」。
參考房委會官方網站各期居屋的歷史資料
如果樓契文件暫時不便翻閱，另一個方法是到香港房屋委員會的官方網站查閱。網站載有歷年各期居者有其屋計劃的售價資料及折扣率範圍。你只要找到自己屋苑所屬的期數，就能得知當時官方公布的折扣率大概範圍。這雖然不及樓契上的資料精準，但作為進一步估算的參考已相當實用。
房署官方補地價流程全拆解：由申請到取得「解除轉讓限制證明書」
要準確計算未補地價居屋估價，必須了解房署的官方補地價流程。這套程序是釐定補價金額的唯一標準，與銀行基於按揭審批的估價截然不同。整個過程由遞交申請開始，直至你手上取得「解除轉讓限制證明書」為止，每一個步驟都關係到你的未補地價居屋成交或換樓大計能否順利推進。
第一步：提交「評估補價申請書」
一切由提交正式申請開始。你需要向房屋委員會（房委會）遞交一份「評估補價申請書」，這一步會正式啟動官方的估價程序。
填表須知：表格 HD1065C 與 HD1066C 的適用情況
你需要根據單位的轉讓限制期狀況，選擇正確的表格。如果你的單位已經過了五年的轉讓限制期，便應填寫表格HD1065C。如果單位仍在五年限制期內，則需要使用表格HD1066C，房委會會先拒絕單位的回售建議，然後再處理補價申請。
所需文件清單：樓契副本及行政費用
提交申請時，你需要準備好單位的首次轉讓契據（即樓契）副本，並且附上一筆行政費用。這筆費用需要以劃線支票或銀行本票形式繳付，抬頭寫明「香港房屋委員會」。如果申請中途取消或逾期未繳付補價，這筆費用將不獲退還。
第二步：房署委派測量師上門視察
房委會收到你的申請和文件後，便會委派認可的專業測量師聯絡你，這就是整個官方估價的核心環節。
預約流程與準備事項
測量師會直接致電你預約上門視察單位的時間。視察當日，測量師會評估單位的內部狀況，包括間隔、維修保養情況以及是否有任何僭建物。你需要做的就是配合測量師，確保他們能順利進入單位進行評估。
專家提示：為何估價前不應進行大規模裝修？
這是一個非常重要的財務策略。房署的估價是根據單位「當時的市值」來評估的。如果單位剛剛完成了簇新豪華的裝修，無疑會推高其市場價值。由於補價金額是市值乘以當年的折扣率，一個較高的估值就直接等於你需要支付更多的補價。因此，最明智的做法是在完成整個補地價程序，鎖定了補價金額後，才開始規劃裝修工程。
第三步：接收「評估補價通知書」及繳付補價
測量師完成視察後約一個月，你便會收到一份關鍵文件：「評估補價通知書」，上面會清楚列明你需要繳付的最終補價金額。
通知書有效期（兩個月）的重要性
這份通知書的有效期只有兩個月。你必須在這段時間內決定是否接納估價並繳付款項。這個估價金額在這兩個月內是固定不變的，不受市場波動影響。假如你錯過了這個期限，整個申請便會自動作廢，你需要重新遞交申請，屆時房署會按最新的市況重新估價，金額可能有變。
付款方式及領取「解除轉讓限制證明書」
補價金額需要透過銀行本票或經由律師行以支票一筆過支付。房委會確認收妥款項後，便會向你發出「解除轉讓限制證明書」。收到這份文件後，建議立即或委託律師樓將其送交土地註冊處進行登記。完成登記後，你的單位便正式解除所有轉讓限制，在法律上與一般私人樓宇無異。
未補地價居屋銀行估價與按揭融資全攻略
影響未補地價居屋銀行估價的關鍵因素
要準確掌握未補地價居屋估價，就要先了解銀行在評估其價值時的考量。其實，銀行對未補地價居屋的估價過程，與評估一般私樓有不少共通點，但亦因其資助房屋的性質而有獨特的考慮因素。
政府擔保期（最長50年）的角色與影響
政府為未補地價居屋提供按揭擔保，是影響銀行取態的最重要因素。因為有這個擔保，銀行需要承擔的風險相對較低。這個擔保期由單位首次發售日起計算，最長可達50年。換言之，剩餘的擔保期越長，銀行就越有信心，所以在進行未補地價居屋銀行估價時會更正面，買家亦更容易申請到年期較長和條款較佳的按揭。
單位狀況、座向樓層及市場成交數據
除了政府擔保期，單位的基本質素同樣重要，這一點與私樓無異。單位的內部保養狀況、景觀、座向與所在樓層，都會直接影響估價。更關鍵的是市場數據，銀行會密切參考近期同一屋苑的未補地價居屋成交記錄。這些真實的成交價，是銀行釐訂估價最客觀和最直接的基礎，亦是部署未補地價居屋換樓時必須研究的資料。
認識按揭限制：「平手轉按」與「加按套現」
未補地價居屋的業主在考慮按揭融資時，必須清楚「平手轉按」和「加按套現」的分別，因為兩者待遇截然不同。平手轉按是指將現有按揭餘額，由一間銀行轉移到另一間銀行，目的通常是為了爭取更低的利率或現金回贈，這個操作一般都會獲批。
為何未補地價居屋原則上不允許加按套現？
至於加按套現，即向銀行申請提取物業升值部分的資金作其他用途，原則上是房署不容許的。原因很簡單，政府提供折扣價資助市民置業，是為了滿足自住需求，而非讓業主利用公共資源作為一種財務工具進行套現。在未完成補地價程序前，單位的業權並不完整，房署作為持份者，有權拒絕任何會增加物業負債的按揭申請。
房署批准加按的特殊情況（如集資應付重病醫藥費）
雖然原則上不允許，但在一些非常特殊和緊急的情況下，房署會酌情考慮業主的加按申請。這些情況通常涉及重大人道理由，例如需要籌集資金以應付家庭成員的重病醫藥費、殮葬費、子女海外升學費用，或者因生意困難而面臨破產等。申請人必須提供充足的證明文件，而房署即使批准，批出的貸款額亦會嚴格限制於實際所需金額。
籌集補地價資金的財務選項
對於計劃進行未補地價居屋成交或換樓的業主而言，籌集數以百萬計的補地價資金是一大難題。除了動用個人儲蓄，市場上亦有其他財務選項可供考慮。
探討私人貸款或專業二按的可行性與風險
私人貸款是其中一個選項。它的好處是申請手續相對簡單，而且不涉及物業抵押。但它的風險在於利率普遍較高，還款期亦較短，可能會構成沉重的每月還款壓力，而且貸款額未必足以完全覆蓋補地價金額。另一個選項是尋求財務公司提供的專業二按。這種方案能提供較大額的貸款，專門用作補地價。但業主必須注意，二按的利息成本遠高於銀行按揭，通常只適合作為短期周轉的過渡性安排，在成功補地價後，應盡快將整個物業轉按至銀行，以減輕利息負擔。
實戰策略：部署未補地價居屋成交及換樓的最佳時機
掌握了未補地價居屋估價的基本原理後，下一步便是將知識轉化為行動。成功的未補地價居屋成交與換樓計劃，講求的不只是資金，更是時機與策略的精準配合。這裡將分享三大實戰策略，助你規劃最有利的出售與換樓路徑。
策略一：善用樓市周期，選擇「估價低位」申請補地價
為何樓市淡靜期是部署未補地價居屋換樓的黃金機會？
這策略的核心邏輯，源於補地價的計算公式：補價金額 = 補價時的單位評估市值 x 購入時的折扣率。由於購入時的折扣率是一個固定不變的數值，唯一影響補價金額的變數，就是房署委派測量師評估單位當下的市值。
在樓市處於調整期或淡靜期時，物業的整體估值會回落。此刻向房署提交補地價申請，所獲得的評估市值自然會較低，從而直接減少需要繳付的補價款項。這好比在「折扣時段」為你的物業完成增值程序。當你用較低成本鎖定了補地價開支後，便可以靜待樓市回暖，再以理想的自由市場價格出售，擴大利潤空間，為未補地價居屋換樓鋪設一條更順暢的道路。
策略二：剖析「先賣後買」的無縫換樓操作
對於手頭資金未必足以預先支付數百萬補價款的業主，可以採用「同步賣樓與補價」的操作，這也是市場上相當普遍的做法。
如何與買家協商較長成交期以完成補價程序？
成功的關鍵在於透明溝通。在放盤初期，你便應與地產代理及潛在買家清晰說明，單位需要辦理補地價手續，因此成交期要比一般二手樓宇買賣長。標準的二手成交期約為60天，而處理房署的補地價申請流程一般需時約兩個月，為穩妥起見，建議與買家協商訂立90天或更長的成交期。
只要清楚解釋這是完成未補地價居屋成交的標準程序，並將此條款清晰列明於臨時買賣合約中，大部分具誠意的買家都會理解並接納。
律師樓在成交日的資金分配流程
整個過程都會在律師樓的專業處理下完成，資金安全得到保障。在成交當日，資金流程大致如下：
- 買方的承按銀行會將樓價餘款發放至代表律師樓的戶口。
- 律師樓會即時開出銀行本票，優先支付給香港房屋委員會，用作繳付補地價金額。
- 接著，律師樓會支付款項給你的承按銀行，以贖回你單位的原有按揭。
- 扣除以上兩筆款項及律師費等雜費後，剩餘的資金才是你賣樓的淨收益，律師樓會將此筆款項交給你。
策略三：案例數據比較：補價後自由市場賣 vs. 直接居二市場賣
究竟補價後在自由市場出售，還是直接在居二市場賣給合資格買家，哪種方式的實際收益更高？讓我們透過一個具體案例來計算。
假設某單位在2015年以280萬買入，當時折扣率為40%。來到今天，自由市場的銀行估價約600萬，而居二市場的估價約450萬。
計算實際利潤：扣除補價成本後的收益差異
- 方案一：補價後在自由市場出售
- 補地價金額：600萬 x 40% = 240萬
- 假設以600萬成功售出
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淨收益：600萬 (售價) – 280萬 (買入價) – 240萬 (補價成本) = 80萬
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方案二：不補地價，直接在居二市場出售
- 假設以450萬成功售出
- 淨收益：450萬 (售價) – 280萬 (買入價) = 170萬
從上述簡單計算可見，在此案例中，直接在居二市場出售的淨收益，竟然遠高於補價後在自由市場出售。
打破迷思：在何種市況下，不補地價直接賣盤的淨收益可能更高？
並非所有情況下，補價後賣樓都是最佳選擇。當以下幾個條件同時出現時，不補地價直接賣盤可能更具優勢：
- 高折扣率單位：如果你當年購入單位的折扣率非常高（例如四成、五成），意味著補價成本極為沉重，會大幅蠶食自由市場售價帶來的利潤。
- 自由市場與居二市場差價收窄：當樓市氣氛一般，自由市場的樓價升幅有限，與居二市場的價格差距不足以覆蓋高昂的補價成本時，居二市場的吸引力便會增加。
- 規避資金與市場風險：選擇在居二市場出售，無需籌集大筆資金作補價，也避免了在辦理補價手續期間，樓市突然逆轉而導致估價過高的風險，是更穩健的套現策略。
轉售限制解碼：你的居屋何時才能估價與成交？
在考慮進行未補地價居屋估價與後續的成交步驟前，首先必須弄清楚一個關鍵問題：根據政府規定，你的居屋單位究竟何時才能合法地在市場上出售？居屋的轉售限制並非一成不變，而是與單位的購入年份息息相關。了解自己所屬的政策框架，是規劃任何未補地價居屋換樓或買賣計劃的絕對第一步。
政策演變時間軸：由5年禁售期到15年門檻
香港房委會為了抑制資助房屋的炒賣風氣，多年來不斷調整居屋的轉售限制政策。整體趨勢是逐步收緊，禁售期的門檻由早期的5年，大幅延長至近年的10年，甚至是15年。這意味著不同年份購入居屋的業主，需要遵守的規則大相逕庭，直接影響可以申請補地價和進入自由市場的時間點。
2018年前購入的居屋轉售限制
如果你是在2018年之前購入居屋單位，所受的限制相對寬鬆。根據當時的政策，業主在購入單位後的首兩年內，不能將單位出售。從第三年起，就可以選擇不補地價，在「居屋第二市場」將單位轉售予合資格的綠表或白表買家。而只要持有單位滿五年，業主便可以向房署申請補地價，然後在自由市場上將單位自由出售，不受買家身份限制。
2019年至2021年購入的居屋轉售限制
政府在2018年宣佈收緊資助房屋的轉售限制，這項新政策適用於2019年至2021年期間推售的居屋。在這套規則下，業主在首兩年內，只能以不高於原價的價錢，在「居屋第二市場」轉售單位。由第三年至第十年期間，業主可以在「居屋第二市場」自行議價出售單位。最關鍵的變化是，業主必須等待十年期滿後，才可以申請補地價，並在自由市場放售單位。這個十年門檻，大大延長了業主等待未補地價居屋成交的時間。
2022年及以後購入的居屋轉售限制
為了進一步打擊短期炒賣，房委會再度收緊政策，適用於2022年及之後出售的居屋單位。根據目前最嚴格的規定，業主在購入單位的首五年內，同樣只能在「居屋第二市場」以不高於原價的價錢轉售。由第六年至第十五年，才可以在「居屋第二市場」自行議價出售。至於補地價並在自由市場出售，則需要等待長達十五年後才能進行。這項政策對業主的長遠財務規劃，尤其是涉及未補地價居屋銀行估價與換樓的部署，產生了更深遠的影響。
常見問題 (FAQ)
完成補價後，是否必須立即完成未補地價居屋成交？
這是一個常見的誤解。答案是：不需要。當你繳付補價金額，並從房署取得「解除轉讓限制證明書」後，你的單位在法律上已經等同於一間私人樓宇。你擁有完整的業權，可以自由選擇繼續自住、合法出租，或者在任何你認為合適的時機，才安排未補地價居屋成交。整個補價行動的核心，正是為了取回這種市場操作的自主權，為日後的財務規劃，例如未補地價居屋換樓，鋪平道路。
補地價的款項本身，可以申請按揭分期嗎？
答案是不能。補地價的本質是向政府繳還一筆地價差額，並不是一項物業買賣交易，所以銀行不會為這筆款項提供按揭貸款。你必須以一筆過的形式，透過銀行本票或律師樓支票來支付。如果資金不足，業主通常需要考慮其他財務安排，例如預先申請私人貸款，或者利用「先賣後買」的換樓策略，在成交日利用買家的資金同步完成補價。
若房署估價遠超預算，可以中途放棄補價申請嗎？
絕對可以。房署發出的「評估補價通知書」有效期為兩個月。假如你收到的官方未補地價居屋估價結果遠高於預期，導致補價金額超出預算，你可以選擇不繳付款項。過了兩個月有效期，這次的申請便會自動失效。唯一的損失是之前繳付的申請費用，該費用將不獲退還。將來若市況轉變，你可以隨時重新提交申請，重新啟動整個估價流程。
是否有永久無需補地價的居屋（如租者置其屋計劃）？
這點需要釐清。首先，「租者置其屋計劃」的單位與一般居屋一樣，若要在自由市場出售或出租，同樣需要補地價。至於真正永久豁免補地價的單位，僅限於極少數在最早期的居屋計劃（如第一期至第三期甲）中出售的屋苑，例如順緻苑、置樂花園等。原因是它們當年的政府地契條款中，並未包含轉讓限制。對於絕大部分居屋及租置計劃業主而言，補地價是邁向自由市場的必經階段。
違規出租或出售未補地價居屋有何法律後果？
這絕對是嚴重的違法行為。根據香港的《房屋條例》，任何業主在未補地價及未得房署批准的情況下，將其資助房屋單位出售、出租或以任何形式轉讓，均屬刑事罪行。一經定罪，最高可被判處罰款港幣50萬元及監禁一年。因此，循正規途徑完成補地價程序，是保障自己免陷法律風險的唯一做法。