與伴侶、家人或朋友聯名買樓，是人生中的重要決定。但在簽署買賣合約時，選擇哪種業權形式——「聯權共有」（俗稱「長命契」）還是「分權共有」，往往是最多人忽略、卻影響最深遠的一環。這兩個選項看似只是法律術語的差別，實則在業權繼承、資產分配、債務責任及物業買賣靈活性上，有著天淵之別。一旦揀錯，輕則引發家庭糾紛，重則可能導致業權旁落，甚至失去辛苦儲來的資產。
本文將為你深入剖析「聯權共有」與「分權共有」的3大關鍵差異，透過快速比較表、決策清單及真實案例，助你清晰了解兩種模式的利弊，為你的聯名物業作出最明智的選擇，避免日後追悔莫及。
香港物業共同擁有權：分權共有與聯權共有基礎
解析兩大共有模式：分權共有與聯權共有
在香港，當兩個人或以上共同置業時，法律上提供了兩種主要的業權形式。第一種是分權共有，而分權共有英文是 Tenancy in Common。另一種則是聯權共有 (Joint Tenancy)。這兩種模式在業權的性質、繼承方式以至日後處理物業的權力上，都有根本性的分別。了解分權共有與聯權共有的差異，是所有聯名業主作出明智決定的第一步。
聯權共有 (Joint Tenancy) – 俗稱「長命契」
聯權共有，坊間普遍稱為「長命契」。在這個模式下，所有聯名業主在法律上被視為一個單一的整體，共同擁有整個物業的百分之百權益。業權並無劃分份額，每一位共有人都擁有物業的全部，而不是某個特定比例。
分權共有 (Tenancy in Common) – 俗稱「分權契」
分權共有，俗稱「分權契」，則採取完全不同的概念。每位分權共有人都擁有物業一個獨立且明確的業權份額。這些份額可以按出資比例或其他協議而定，例如二人各佔50%，或者一方佔70%、另一方佔30%。即使業權份額不同，各共有人仍有權使用整個物業。
為何選擇正確的業權形式至關重要？
選擇哪一種業權形式，並非只是一個法律名詞上的差異，它直接影響到你對資產的控制權、財產的傳承安排，以及未來處理物業時的靈活性。這個在買賣初期作出的決定，將會帶來深遠的後果。
對未來繼承安排的深遠影響
這是兩者最關鍵的分別。在「聯權共有」（長命契）下，當其中一位業主離世，其業權會自動轉移給其他在生的聯權共有人，這就是所謂的「生存者取得權」，其效力凌駕於遺囑之上。相反，在「分權共有」下，離世業主的業權份額會成為其個人遺產的一部分，並根據其遺囑或無遺囑繼承法進行分配，而不會自動轉給其他共有人。
對個人資產及債務的直接關係
業權形式亦關乎到個人財務風險的區隔。在分權共有制度下，如果其中一位分權共有人出現債務問題，其債權人原則上只能針對該共有人所持有的業權份額。但在聯權共有下，由於業權被視為一個不可分割的整體，任何一位共有人的債務問題，都有可能牽連到整個物業，為其他共有人帶來潛在風險。
對物業出售與再融資的靈活性影響
在處理物業方面，兩種形式的靈活性也大有不同。聯權共有的任何重大決定，例如出售物業或申請轉按，都必須獲得所有聯名業主的一致同意。至於分權共有，每位共有人在理論上可以獨立出售、轉讓或抵押自己名下的業權份額，而無需其他共有人同意，但這亦可能衍生出「半契樓」或「碎契樓」等令物業價值受損的問題。
【快速比較】一張圖看清分權共有與聯權共有之別
理解分權共有英文 Tenancy in Common，與俗稱長命契的聯權共有 Joint Tenancy，是聯名置業的第一步。如果文字說明讓你感到複雜，下面的比較表和檢查清單，可以幫助你快速掌握兩者在物業繼承、業權份額與決策權上的核心差異。
核心差異快速比較表
| 特性 | 聯權共有 (Joint Tenancy) | 分權共有 (Tenancy in Common) |
|---|---|---|
| 業權份額 | 業權人被視為單一整體，共同擁有100%業權，沒有劃分份額。 | 各業權人擁有獨立、明確的業權份額，可按比例設定（如50/50或30/70）。 |
| 繼承方式 | 設有「生存者取得權」，業權自動轉移給在生的共有人，效力凌駕遺囑。 | 沒有生存者取得權，業權份額會納入已故共有人的個人遺產，按其遺囑或繼承法分配。 |
| 業權處置 | 出售或按揭物業，必須得到所有共有人同意。 | 每位共有人可獨立出售、轉讓或抵押自己名下的業權份額，無需其他共有人同意。 |
| 適用關係 | 關係緊密且互信的伴侶或家人，例如夫妻。 | 財務獨立的個體，例如生意夥伴、朋友，或希望將資產傳承給指定繼承人的家庭成員。 |
決策檢查清單：3大問題助你選擇
法律概念有時比較抽象。你可以透過回答以下三個實際問題，一步步釐清自己與聯名人的需要，從而判斷應選擇分權共有還是聯權共有。
問題一：你希望離世後，業權由誰繼承？
這個問題是決策中最關鍵的一環。
如果你的首要目標是確保離世後，你在物業的權益能直接、簡單地轉移給另一位聯名人，聯權共有（長命契）便最適合。它的「生存者取得權」機制會自動處理繼承，過程遠比遺產承辦簡單。
相反，如果你計劃將自己的業權份額，按照個人意願在遺囑中指定給特定的人（例如子女、父母或配偶以外的伴侶），你就必須選擇分權共有。只有在分權共有的模式下，你的業權份額才會成為可供分配的個人遺產。
問題二：你與聯名人的關係有多緊密？
你與聯名人的財務和人生規劃是否緊密相連，直接影響哪種模式更適合。
聯權共有要求所有重大決定（如出售或再融資）都必須全體一致同意。這個機制為關係穩固的夫妻提供了很好的保障，確保任何一方都不能單獨處理物業。
分權共有則給予每一位分權共有人更大的自主權。如果聯名人是生意夥伴或朋友，各自的財務狀況和人生目標未來可能有變，這種模式就提供了必要的彈性。它容許任何一方在需要時，獨立處理自己的業權份額，不會因為對方不同意而被約束。
問題三：你最關注的潛在風險是什麼？
兩種模式各有其潛在風險，你需要評估哪一種風險是自己比較希望避免的。
聯權共有的主要風險是「債務綑綁」。由於所有共有人在法律上被視為一體，若其中一位共有人陷入財務困難，其債務問題可能影響整個物業，甚至導致物業被債權人申索。
分權共有的潛在風險則是「業權不完整」。如果其中一位共有人將其份額出售給外人，物業便會產生「碎契」或「半契」的情況。這類業權不完整的物業在市場上承接力較弱，未來要整體出售或申請按揭時會遇到較大困難。
深入剖析：聯權共有 (Joint Tenancy) — 長命契的運作與風險
講完基本概念，現在我們深入探討一下俗稱「長命契」的聯權共有 (Joint Tenancy)。很多人，特別是夫妻，都偏好選用這種方式。它的運作原理與我們將會討論的 分權共有英文 Tenancy in Common 截然不同。理解其核心機制與潛在風險，對你作出正確決定至關重要。
核心特徵：生存者取得權 (Right of Survivorship)
「長命契」這個俗稱，其實非常形象地概括了聯權共有的最核心特點：生存者取得權 (Right of Survivorship)。意思是指，當其中一位聯權共有人離世，他所持有的物業權益會自動、即時地轉移到其他在生的聯權共有人身上。整個過程是法律上自動發生的。例如，假設夫婦二人以聯權共有方式持有物業，若其中一方不幸離世，在生的另一方就會自動成為該物業的唯一擁有人。
為何長命契的效力凌駕於遺囑之上？
這是一個非常重要的法律概念，亦是許多人誤解的地方。生存者取得權的法律效力，是優先於遺囑的。原因是，當聯權共有人離世的一刻，其業權依據「生存者取得權」的法則，已經即時轉移給在生的共有人。因此，該物業權益已不屬於離世者的個人遺產。既然不是遺產，自然就不會按照遺囑的內容來分配。即使離世者在遺囑寫明要將物業留給子女，這項指示也會因為物業是長命契持有而變得無效。
簡化的繼承程序：死亡證與業權更新
由於業權是自動轉移，繼承手續相對簡單。在生的共有人只需要帶同離世者的死亡證，透過律師向土地註冊處辦理相關的業權更新手續，將離世者的名字從物業記錄中移除便可。整個過程不需要像處理遺產般，申請複雜費時的遺產承辦書，大大簡化了程序與時間。
成立的四項先決條件 (The Four Unities)
要成立一個有效的聯權共有關係，法律上要求必須同時滿足「四項先決條件」(The Four Unities)，缺一不可。這四項條件確保了所有共有人在法律上被視為一個單一的整體。
共同佔用權 (Unity of Possession)
所有聯權共有人都有權利佔用和享用整個物業，任何人都不能將其他共有人排除在物業的任何一部分之外。
同等權益 (Unity of Interest)
所有共有人的權益，在性質、範圍和期限上都必須是完全相同的。這意味著在聯權共有關係中，不存在「你佔70%，我佔30%」這種情況，所有人的權益都是均等的。
同一文件取得業權 (Unity of Title)
所有共有人的業權，都必須來自同一份法律文件，例如是同一份轉讓契約（樓契）。
同一時間取得業權 (Unity of Time)
所有共有人取得業權的時間點必須是完全相同的。
長命契的優點與潛在陷阱
了解其運作後，我們來看看長命契在現實中的利與弊。
優點：保障關係穩定，簡化身後事
長命契最大的優點在於繼承程序簡單快捷，能讓在生的共有人（通常是配偶）盡快處理好物業事宜，免卻繁複的法律程序。同時，因為任何出售或按揭等重大決定都需要所有共有人同意，這可以有效保障關係穩定，避免其中一方單獨將業權出售或抵押。
H44: 陷阱：債務共同承擔風險
這是長命契最需要留意的潛在風險。由於法律上視所有共有人為單一業主，若其中一位共有人陷入財政困難，例如被追討債務甚至破產，債權人有權向法院申請對整個物業進行索償，而非僅僅針對欠債者的「那一份」。這意味著，即使其他共有人財務狀況良好，整個物業也可能被「釘契」，甚至被強制出售用作還債，所有人都會一同受到牽連。
陷阱：銀行按揭重新審批風險
假如物業尚有按揭未還清，當其中一位共有人離世後，雖然業權會自動轉移，但是銀行方面有權重新評估在生共有人的還款能力。銀行可能會要求在生者提供新的入息證明，進行財務審查甚至壓力測試，以確保其有足夠能力獨自承擔餘下的按揭貸款。如果審批不通過，可能會對在生者造成額外的財務壓力。
深入剖析：分權共有 (Tenancy in Common) — 靈活性與繼承詳解
如果說聯權共有（長命契）講求的是「一體化」，那麼另一種常見的聯名方式，分權共有的英文就是 Tenancy in Common，它的核心精神就是「獨立自主」。這種方式給予每位業主更大的彈性，特別適合非夫妻關係的聯名人，例如生意夥伴或朋友合資。
核心特徵：獨立且可分割的業權份額
分權共有最根本的特點，就是每位分權共有人都擁有物業中一個清晰、獨立的業權份額。大家不再是籠統地共同擁有全部，而是像切蛋糕一樣，每人明確持有屬於自己的那一份。
如何設定業權份額？（均等或按出資比例）
業權份額的設定非常靈活。如果大家出資相同，可以設定為均等份額，例如兩人各佔50%。如果出資比例不同，業權份額也可以如實反映，例如你出資七成，朋友出資三成，樓契上就可以清楚列明業權為70%和30%。這種方式清晰地界定了每個人的資產，避免了日後因出資額不同而產生的爭議。
業權份額的獨立處置權（出售、轉讓、抵押）
擁有獨立的業權份額，意味著每位分權共有人都有權獨立處理自己名下的那部份資產。你想出售、轉讓給他人，甚至是將自己的份額拿去銀行做抵押貸款，理論上都無需得到其他共有人的同意。這種安排保障了個人的財產自主權。
繼承機制：業權份額如何納入個人遺產
在比較分權共有與聯權共有的繼承安排時，兩者有著根本性的區別。分權共有沒有「長命契」的生存者取得權。當其中一位共有人不幸離世，他所持有的業權份額會自動成為其個人遺產的一部分，而不會轉移給在生的其他共有人。
遺囑或《無遺囑者遺產條例》的應用
業權份額成為遺產後，其處理方式便會依循逝者的意願或法律規定。如果逝者生前立下遺囑，這份業權就會按照遺囑的指示，分配給指定的受益人。如果沒有立下遺囑，則會根據香港的《無遺囑者遺產條例》，由其法定繼承人繼承。
法律程序：申請「遺產承辦書」
要正式處理這份作為遺產的業權，繼承人或遺囑執行人必須先向法庭申請「遺產承辦書」（Grant of Representation）。這是一份重要的法律文件，證明他們有合法權力去管理和分配逝者的遺產，包括這部分的物業業權。整個過程涉及正式的法律程序，所需時間和費用都比長命契的繼承方式為多。
分權共有的優點與潛在風險
選擇分權共有，既有其靈活的好處，但也伴隨著一些市場上需要注意的風險。
優點：資產分配靈活，保障財產獨立
總括而言，分權共有的最大優點是高度靈活性和清晰度。它允許業權按出資比例分配，保障了個人資產的獨立性，並且可以透過遺囑自由指定業權的繼承人。這對於生意夥伴、朋友合資，或是希望將資產傳承給特定家庭成員的人來說，是一個非常合適的安排。
風險：「碎契樓」或「半契樓」對物業價值的影響
分權共有最大的潛在風險，在於業權的完整性。由於任何一方都可以單獨出售自己的份額，如果其中一位共有人因財務問題需要賣樓套現，而其他共有人又無意或無力購入其份額時，這份「不完整」的業權就可能流入市場。這種只擁有一半或部分業權的物業，俗稱「半契樓」或「碎契樓」，由於業權不完整，市場承接力非常低，銀行幾乎不可能為其提供按揭，導致其市場價值遠低於正常物業，同時也會嚴重影響到其他共有人所持份額的價值。
【決策指南】分權共有 vs 聯權共有：案例、成本及選擇建議
繼承成本與時間線：真實案例比較
紙上談兵總覺抽象，讓我們透過兩個真實情景，看看在繼承這件大事上，兩種業權形式的實際分別有多大。從中你會更清楚了解，當初的一個決定，如何影響日後的時間與金錢成本。
案例一：聯權共有（長命契）的繼承流程與費用
假設陳生和陳太以聯權共有（長命契）形式共同持有一個單位。不幸地，陳先生因病離世。
在「生存者取得權」的原則下，陳先生在物業中的權益會自動且即時地轉移給在生的陳太太。整個繼承流程相對簡單快捷，陳太太只需委託律師，將陳先生的死亡證副本連同相關的法律文件，交往土地註冊處進行登記即可。
整個過程通常在數星期內便能完成，主要目的是更新業權記錄，將陳先生的名字從樓契中移除。當中涉及的律師費相對固定，主要為處理文書及註冊的行政費用，完全無需經過耗時又昂貴的遺產承辦法律程序。
案例二：分權共有（分權契）的繼承流程與費用
我們再看另一個情況。生意夥伴王先生與李先生，以分權共有（其分權共有英文是 Tenancy in Common）形式，各佔50%業權合資買入一個商舖。王先生離世後，情況就截然不同。
王先生所持有的50%業權，並不會自動轉移給另一位分權共有人李先生，而是會成為王先生的個人遺產。他的遺產執行人（例如他的兒子）必須先向高等法院遺產承辦處申請「遺產承辦書」。這個過程需要整理王先生的所有資產負債，並可能需要繳付相關的法庭費用。
整個申請過程視乎遺產的複雜程度，短則數月，長則可能超過一年。期間涉及的律師費，亦會因應處理遺產的複雜性而變動，通常遠高於長命契的繼承手續費。待遺產執行人成功取得承辦書後，才能根據王先生的遺囑，將該50%的業權正式轉移給指定的受益人。
選擇建議：你適合哪一種業權形式？
理解了分權共有與聯權共有在繼承上的巨大差異後，選擇哪一種就有了更清晰的方向。這並非一個「好」與「壞」的選擇，而是一個「合適」與「不合適」的決定。
誰適合選擇「分權共有」？（生意夥伴、朋友合資、指定資產傳承）
分權共有給予每位業主資產上的獨立性與靈活性，特別適合以下幾類關係：
* 生意夥伴或朋友合資：合作關係可能存在變數，分權共有能清晰界定各人的出資比例與業權份額，保障各自的投資，方便日後獨立處理自己的份額。
* 希望指定資產傳承的人士：如果你希望離世後，你所持有的物業份額能明確地留給配偶以外的指定人士（例如子女、父母或兄弟姊妹），就必須選擇分權共有，並透過訂立遺囑來安排。
* 再婚家庭：對於再婚人士，若希望保障前一段婚姻所生的子女能繼承自己的物業資產，分權共有是保障他們權益的唯一方式。
誰適合選擇「聯權共有」？（關係穩固的夫妻、簡化繼承的家庭成員）
聯權共有（長命契）的設計，旨在鞏固關係與簡化傳承，最適合互信基礎穩固的聯名人：
* 關係穩固的夫妻：對於大部分夫妻而言，聯名買樓的初衷是建立共同家園，並希望在一方離世後，在生者能安穩地繼續生活。長命契能確保業權順利過渡，避免繁複的法律程序，是對伴侶最直接的保障。
* 希望簡化繼承的家庭成員：例如年邁父母與子女聯名持有物業，若父母希望百年歸老後，物業能直接、低成本地由子女繼承，長命契是一個非常有效的安排，能省卻後人處理遺產的煩惱。
常見問題 (FAQ)：解決你對聯名物業的疑問
在處理聯名物業時，很多人都會對不同業權形式感到困惑，特別是分權共有（英文為 Tenancy in Common）與聯權共有的分別。以下我們整理了幾個最常見的問題，幫助你一次過釐清所有概念，作出最適合自己的決定。
Q1: 夫妻聯名買樓，應如何選擇？
這是一個非常普遍的問題，選擇的核心在於平衡繼承的便利性與資產的獨立性。
大部分關係穩固的夫妻會選擇聯權共有（長命契）。因為它的最大好處是繼承程序非常簡單。當其中一方離世，物業的業權會自動轉移給在生的另一方。這個過程凌駕於遺囑之上，省卻了複雜的法律程序。所以，如果夫妻雙方的目標一致，希望將物業留給對方，這是一個直接方便的選擇。
不過，如果夫妻之間有比較複雜的財務考慮，或者希望將自己的業權份額留給子女或其他指定繼承人，分權共有就提供了更高的靈活性。在分權共有的安排下，每位分權共有人都擁有獨立的業權份額。你可以透過遺囑，自由決定自己那一份業權的繼承人。因此，這更適合需要清晰劃分資產，或者有特定傳承計劃的家庭。
總結來說，選擇分權共有或聯權共有，並沒有絕對的好與壞，關鍵在於夫妻二人對未來的共識和資產安排的期望。
Q2: 聯權共有（長命契）可以中途轉為分權共有嗎？程序如何？
答案是可以的。聯權共有關係可以在物業持有期間，透過法律程序轉為分權共有。這個過程稱為「分割聯權」（Severance of Joint Tenancy）。
程序其實不算複雜，但必須經由律師處理。其中一位聯權共有人可以向其他共有人發出書面通知，表明分割業權的意向。然後，律師會草擬一份「分割契據」（Deed of Severance）或其他相關的法律文件。所有業權人簽署文件後，再將文件交往土地註冊處登記。文件一經登記，業權形式就會正式由聯權共有轉為分權共有，每位業主會各自持有物業的一個等份業權。
Q3: 居屋或資助房屋的聯名業權轉讓或除名有何特別限制？
居屋或資助房屋的業權轉讓，限制比私人樓宇嚴格很多。因為這類房屋涉及政府資助，所以在轉讓限制期內（通常是首次發售日起計的指定年期內）及未補地價之前，所有業權變動都必須先得到房屋委員會（房委會）的書面批准。
業主不可以隨意加名或除名。如果因為特殊情況，例如家庭成員關係有變（如離婚）、家庭成員移民、或其中一位業主身故等原因，需要更改業權人，就必須向房委會提出申請，並提供充分的證明文件。房委會將會根據個別情況酌情審批。如果申請獲批，業主才可辦理相關的法律手續。整個過程並非必然，所以處理前最好先向房委會查詢清楚。