政府重啟停辦多年的私人參建居屋，正式推出「私人興建資助出售房屋先導計劃」（俗稱「樂建居」），為一眾無殼蝸牛提供全新的上車階梯。然而，這個看似吸引的計劃，在按揭安排上卻與傳統居屋截然不同，缺乏政府擔保，隨時成為申請者的「上車陷阱」。
究竟「樂建居」與傳統居屋、過往的私人參建居屋有何分別？申請資格、入息資產限額如何釐定？對比傳統居屋，申請人需要預備多少首期、能否通過壓力測試？本文將為你一文看清「樂建居」計劃的5大關鍵，從申請資格、項目選址，到深入拆解最核心的按揭差異及潛在風險，助你全面評估，做好萬全準備。
甚麼是私人居屋？從歷史到最新「樂建居」計劃
提起資助房屋，除了房委會興建的居屋，其實還有一種由私人發展商參與的「私人居屋」。這個私人居屋計劃多年來為市場提供了不少優質單位，而近年政府更推出了重啟版本—「樂建居」計劃，馬上為你由淺入深，從歷史背景開始全面解構。
解構私人參建居屋計劃 (PSPS)
計劃起源：為何在70年代末推出？
私人參建居屋計劃（Private Sector Participation Scheme，簡稱PSPS）最早在1970年代末出現。當時社會對資助房屋需求極大，政府為了加快建屋速度和增加單位供應，決定引入私人市場的力量。簡單來說，就是邀請私人發展商參與興建，目標是借助他們更具效率的建築資源，以輔助傳統居屋的供應。
與傳統居屋比較：業權與發展模式有何不同？
傳統居屋由設計、建築到銷售，均由房屋委員會一手包辦。私人居屋計劃的核心分別在於發展模式，政府會批出土地，讓新世界、恒基等地產發展商按指定要求興建，但單位的設計、用料以至屋苑配套，發展商有較大的自主空間。雖然由私人發展商承建，但建成後的單位銷售，包括定價、攪珠及揀樓等程序，則交由房委會統一處理，因此對申請者而言，整個私人居屋申請流程與傳統居屋幾乎一樣。
私人居屋計劃歷史時間線
1979年：計劃正式啟動
政府正式推出私人參建居屋計劃，作為「居者有其屋」計劃的輔助部分。
1981年：首個屋苑「油塘中心」落成
首個私人參建居屋屋苑「油塘中心」正式落成，標誌著這個公私營合作模式的成功實踐。
2002年：因應樓市調整而停售
由於1997年後的樓市環境出現重大轉變，政府宣布停售居屋，私人參建居屋計劃亦同步暫停。
2011年：復建居屋但未恢復私人參建模式
雖然政府在2011年宣布復建居屋，但當時並未重啟私人參建居屋計劃，令這個模式一度成為歷史。
「樂建居」重啟計劃：申請前必讀須知
2022年《施政報告》：正式宣布「私人興建資助出售房屋先導計劃」
在2022年的《施政報告》中，政府正式宣布重啟私人參與的資助房屋模式，並命名為「私人興建資助出售房屋先導計劃」，也就是坊間所稱的「樂建居」。
新舊計劃有何分別？政府不再提供「包底」擔保
「樂建居」與舊有的私人居屋計劃有一個根本性的分別，就是政府不再提供「包底」擔保。在舊有模式下，政府會承諾回購所有未售出的單位，發展商的銷售風險可以說是零。但在新的「樂建居」計劃下，發展商需要自負盈虧，承擔所有銷售風險。
政策目標：善用市場力量增加供應及提升質素
這個轉變的政策目標相當清晰。政府希望透過市場競爭，鼓勵發展商在符合資助房屋框架的前提下，興建更高質素、設計更吸引的單位，以確保銷路。此舉既能有效增加資助房屋的供應量，也有望提升整體樓宇質素，為市民提供更多元的置業選擇。
「樂建居」申請全攻略：一文看清申請資格、選址、單位規格
想成功申請全新的私人居屋，第一步就是徹底了解整個私人居屋申請的遊戲規則。這個名為「樂建居」的先導計劃，從申請門檻到單位規格都有清晰的指引。現在，我們就為你逐一拆解，讓你為上車做好準備。
申請資格與限制：我是否符合資格？
入息及資產限額 (與最新居屋標準看齊)
計劃的申請資格，基本上是參考最新的居屋標準。換言之，申請者的入息和資產淨值都不能超過指定上限。以2025年的居屋申請作參考，二人或以上家庭的每月入息上限約為6萬元，資產限額約為123萬元；而一人申請者的每月入息上限則約為3萬元，資產限額約為61.5萬元。這些數字每年或會調整，所以遞交申請前，務必核對當時的最新標準。
首次置業要求：申請前24個月內不得持有住宅物業
與傳統居屋一樣，這個私人居屋計劃旨在幫助未有物業的市民置業。申請者及名列申請表上的家庭成員，在申請截止日期前的24個月內，都不能持有任何香港住宅物業的權益。簡單來說，這是一個為真正首次置業人士而設的階梯。
資格審查機構：由香港房屋協會（房協）負責
申請者的資格審查工作，將會由經驗豐富的香港房屋協會（房協）負責。房協在處理資助房屋申請方面有長久歷史，由它來把關，能夠確保整個審批過程公平而且嚴謹。
先導計劃選址詳情與土地供應
兩種供地模式：政府賣地 vs. 發展商自有土地
這個私人居屋計劃採用了兩種模式供應土地，增加了靈活性。第一種是由政府推出指定地皮，公開招標讓發展商競投。第二種是容許發展商，例如過去曾興建多個私人居屋的新世界集團，利用自己持有的土地儲備，向政府申請興建「樂建居」項目。
先導計劃選址（一）：東涌第122區 (預計約1,600伙)
首個先導計劃選址位於東涌東，在迎東邨東北面，鄰近未來港鐵東涌東站。這幅地皮佔地約1.4公頃，預計可以興建約1,600個單位，為該區提供大量新的資助房屋供應。
先導計劃選址（二）：柴灣祥民道 (預計約700伙)
另一個選址位於港島柴灣祥民道，鄰近康翠臺，佔地約0.5公頃。地皮預計可提供約700個單位。不過，此地皮在2025年的招標中，因出價未達政府要求而流標，這也反映了市場對新計劃的反應比較審慎。
單位規格與定價機制
實用面積下限：杜絕「納米樓」
為了保障居住質素，政府為「樂建居」單位設下明確的面積規定。所有單位的實用面積不得少於26平方米（約280平方呎），直接杜絕了近年備受關注的「納米樓」。此外，項目中至少要有七成的單位，實用面積不能少於34.8平方米（約375平方呎），確保大部分家庭都能有更舒適的居住空間。
定價機制：固定市價六五折出售
定價方面，機制相當清晰。所有「樂建居」單位的售價將會以市價的六五折出售，即是提供固定的35%折扣率。這個定價方式讓準買家更容易計算置業預算，增加了計劃的透明度。
銷售監管：價單須經房屋局局長審批
為確保售價公平合理，發展商在推售單位前，必須將擬定的價單呈交房屋局局長審批。這個監管步驟確保了發展商不能隨意定價，所有單位的售價都必須符合資助房屋的政策原意。
【獨家財務分析】私人居屋按揭必睇：與傳統居屋最大分別
談及最新的私人居屋計劃，大家最關心的環節，莫過於上車的財務安排了。因為在按揭這一環，私人居屋與傳統居屋存在根本性的分別，直接影響到你的首期預算和供款壓力。
核心差異：為何私人居屋按揭沒有政府擔保？
兩者按揭安排最大的分野，源於「擔保人」角色的不同。這個角色直接決定了銀行審批按揭的風險和取態。
傳統居屋：房委會作為擔保人，銀行風險低
在傳統居屋的安排下，香港房屋委員會（房委會）實際上扮演了擔保人的角色。萬一業主無法償還貸款，房委會有機制處理，銀行承受的風險極低，因此願意提供非常優惠的按揭條件。
樂建居：按揭安排與私樓看齊，由發展商作物業擔保
至於「樂建居」這類新式私人居屋，政府不再提供擔保。按揭安排基本上與一般私人樓宇看齊。物業的擔保責任落在發展商身上，例如未來若有新世界私人居屋項目推出，其按揭審批便會跟隨私樓市場的標準。
按揭成數大比拼：需要準備多少首期？
這個擔保上的差異，最直接就反映在按揭成數上，也就是大家最關心的首期金額。
傳統居屋：綠表最高95%、白表最高90%，免按揭保險
由於有房委會作後盾，傳統居屋買家向來都能輕鬆獲得高成數按揭。綠表申請者最高可承造九成半（95%）按揭，白表亦可達九成（90%），而且整個過程完全不需要經由按揭保險公司，省下一筆保費。
樂建居：須經按揭保險公司申請高成數按揭 (最高九成)
「樂建居」的買家若希望申請高成數按揭，就需要跟隨私樓的做法。即是說，買家必須光顧香港按證保險有限公司（HKMC）的按揭保險計劃，才能申請最高九成的按揭。這也代表買家需要支付一筆額外的按揭保險費用，並且要符合按保公司的入息要求。
壓力測試要求：上車門檻的隱藏關卡
除了首期資金，壓力測試是另一個決定你能否成功上車的關鍵，兩者在這方面的要求也是截然不同。
傳統居屋：買家普遍獲豁免壓力測試
在房委會的擔保下，銀行視居屋按揭為低風險貸款，因此絕大部分居屋買家都可獲豁免壓力測試，即使入息稍為遜色，只要供款能力獲銀行信納，一樣能獲批按揭。
樂建居：申請高成數按揭必須通過壓力測試
相反，由於「樂建居」的私人居屋申請需要透過按揭保險計劃才能做到高成數按揭，買家就必須嚴格遵守金融管理局的指引，通過銀行和按保公司的壓力測試。這意味著申請人的入息水平需要達到一定標準，門檻比傳統居屋高。
還款年期與每月供款比較
最後一點，是關於還款年期的分別。還款期長短，會直接影響每月的供款額。
傳統居屋：還款期最長25年
現時傳統居屋的按揭，還款期一般最長為25年。
樂建居：還款期最長可達30年
「樂建居」在這方面則較有彈性，因為按揭安排與私樓看齊，還款年期最長可以做到30年。雖然總利息支出會增加，但好處是能攤長還款期，有效降低每月的供款壓力。
樓宇質素與配套：私人居屋質素媲美私樓？
談到私人居屋，很多人最關心的一點，就是樓宇質素。畢竟是由私人發展商興建，質素會否比傳統居屋更勝一籌，甚至媲美私樓？這確實是私人居屋計劃的一大賣點。讓我們從設計用料、會所配套，到最新的品質監管，逐一拆解。
設計、用料與建築標準
為何普遍認為私人居屋質素更高？(以新世界、恒基等發展商為例)
普遍認為私人居屋質素較高的印象，並非空穴來風。私人居屋由經驗豐富的私人發展商負責興建，他們在發展私樓項目時，累積了一套成熟的建築標準與品質監控流程。為了維持品牌聲譽，發展商如新世界或恒基等，在興建私人居屋時，自然會傾向採用貼近私樓的規格。從屋苑的整體規劃、外觀設計，到單位的用料與交樓標準，很多時候都比同期興建的傳統居屋講究。加上新的「樂建居」計劃下，發展商需要自負盈虧，樓宇質素就成為吸引買家的關鍵，這更驅使他們用心打造項目。
「樂建居」的品質監管：引入獨立檢查人士驗收
為了進一步提升市場信心，新的「樂建居」計劃在監管上增加了新要求。政府規定，發展商必須聘請獨立檢查人士，為項目進行最後驗收。這個做法引入了第三方專業監督，確保建築工程符合合約標準及法定要求。這意味著，未來的私人居屋在交樓前，已經過一重專業的品質把關，對買家而言，這是一項重要的保障。
會所及康樂配套設施比較
經典案例：麗晶花園、康山花園設泳池等設施
私人居屋在屋苑配套上，往往能帶來驚喜。回顧一些經典屋苑，例如九龍灣的麗晶花園和港島的康山花園，它們早在八十年代落成時，已經配備了泳池、網球場等康樂設施。在當時，這些設施在資助房屋中相當罕見，幾乎是私樓的專屬配置。這也奠定了私人居屋「配套更佳」的市場印象，使其在二手市場上一直備受追捧。
新舊私人居屋在屋苑配套上的差異
早期的私人居屋，在設施上已經開創先河。至於新的「樂建居」項目，雖然具體配套要待發展商公布，但可以預期，為了增加吸引力，發展商會提供比傳統居屋更多元化的設施。不過，買家也需要留意，更完善的會所設施通常意味著較高的管理費。因此，新舊私人居屋在配套上的差異，除了設施種類，也可能體現在管理費的水平上。
轉售限制與補地價機制
轉售限制：禁售期與居屋看齊
在轉售限制方面，私人居屋與傳統居屋的做法完全一致。業主需要遵守房委會就資助房屋訂下的轉售限制。一般而言，業主在購入單位後的指定年期內（例如首五年或十年，視乎當時政策而定），不能在公開市場上自由出售或出租單位。若想在禁售期內出售，只能在居屋第二市場轉售予合資格的綠表或白表買家。
補地價程序：如何在公開市場出售
當禁售期屆滿後，如果私人居屋的業主希望像私樓一樣，在公開市場上自由出售或出租單位，就必須先完成「補地價」的程序。簡單來說，補地價就是向政府補回當初買入單位時所享有的折扣差價。程序上，業主首先需要向房屋署提出申請，署方會委託估價師評估單位在當時的十足市值，然後根據當初的折扣率計算出應繳的補價金額。業主繳付補價後，便會收到解除轉讓限制證明書，之後單位便可在市場上自由買賣。
【全港最齊】歷年私人居屋屋苑名單及數據分析
歷年來的私人居屋計劃，為香港留下了不少經典的屋苑。這些由私人發展商興建的資助房屋，質素往往媲美私樓，成為了市場上的搶手貨。想知道全港有哪些私人居屋，以及哪些是值得留意的熱門選擇嗎？接下來我們就為你一一盤點。
按地區劃分：全港私人居屋完整列表
私人居屋遍佈港九新界，不少都坐落於交通方便的優越地段。以下為你整理了完整的屋苑名單，方便你按圖索驥。
港島區屋苑名單
- 康山花園 (Kornhill Gardens)
- 康翠臺 (Greenwood Terrace)
- 樂軒臺 (Lok Hin Terrace)
- 富景花園 (Fullview Garden)
- 富欣花園 (Harmony Garden)
- 逸港居 (Oceanic Building)
- 雅濤閣 (Grand View Garden)
- 愛蝶灣 (Aldrich Garden)
- 南濤閣 (South Wave Court)
九龍區屋苑名單
- 油塘中心 (Yau Tong Centre)
- 麗晶花園 (Richland Gardens)
- 宏德居 (Wang Tak Building)
- 富榮花園 (Charming Garden)
- 宏景花園 (Grand View Garden)
- 采頤花園 (Rhythm Garden)
- 嘉峰臺 (Kingsford Terrace)
新界區屋苑名單
- 富嘉花園 (Grandeur Garden)
- 富安花園 (Chevalier Garden)
- 富寶花園 (Saddle Ridge Garden)
- 富健花園 (Glorious Garden)
- 富輝花園 (Fu Fai Garden)
- 富寧花園 (Fu Ning Garden)
- 富雅花園 (Elegance Garden)
- 寶盈花園 (Bauhinia Garden)
- 澤豐花園 (Affluence Garden)
- 悅湖山莊 (Miami Beach Towers)
- 龍門居 (Lung Mun Oasis)
- 安寧花園 (On Ning Garden)
- 翠麗花園 (Tsui Lai Garden)
- 翠寧花園 (Tsui Ning Garden)
- 康盛花園 (Hong Sing Garden)
- 海悅花園 (Serenity Park)
- 雲叠花園 (Carado Garden)
- 大埔廣場 (Tai Po Plaza)
精選熱門二手私人居屋深度剖析
在眾多私人居屋之中，有幾個屋苑的名字總是特別響亮。它們無論在地點、質素還是配套方面，都稱得上是代表作。我們精選了幾個指標屋苑，讓你更深入了解它們的魅力所在。
港島區代表：康山花園
提到港島區的私人居屋，幾乎沒有人不知道太古的康山花園。它由恒隆地產發展，最大的優勢就是與港鐵太古站無縫連接，盡享交通便利。屋苑的間隔實用，用料質素高，整體規劃與鄰近的私樓太古城看齊，一直以來都是中產家庭心儀的選擇，在二手市場上極具指標性。
九龍區代表：麗晶花園、富榮花園
九龍區的選擇同樣出色。位於九龍灣的麗晶花園，是長實發展的早期大型私人居屋項目，規模龐大，社區配套完善。最為人津津樂道的是，屋苑內設有游泳池，這在當年的資助房屋中相當罕見，完全打破了傳統居屋的印象。
另一個不得不提的，就是位於旺角西的富榮花園。它被譽為「居屋王」，地理位置極之優越，鄰近奧運站，交通四通八達。屋苑單位數量多，而且間隔方正實用，深受買家歡迎，其成交價亦常常成為市場焦點，是資助房屋市場的價格風向標。
新界區代表：富嘉花園、寶盈花園
新界區亦有不少優質的私人居屋。位於大圍的富嘉花園，其最大賣點就是基座連接港鐵大圍站，住戶可以「落樓就上車」，盡享東鐵綫與屯馬綫的雙鐵路優勢。對於追求交通便利的家庭來說，這是一個難以抗拒的優點。
至於將軍澳區，由新世界發展興建的寶盈花園，可說是新世界私人居屋的優質典範。屋苑樓齡相對較新，鄰近港鐵將軍澳站，周邊商場及社區設施一應俱全。憑藉發展商的品牌效應和屋苑的精心設計，寶盈花園一直是區內最受歡迎的資助房屋之一，為未來的私人居屋申請者提供了一個很好的品質參考。
私人居屋申請常見問題 (FAQ)
最新「樂建居」與房委會居屋可否同時申請？
可以的。申請人能夠同時遞交房委會居屋以及「樂建居」這個私人居屋計劃的申請，以增加成功置業的機會。不過，需要留意的是，即使申請人幸運地在兩個計劃中都中籤，最終亦只能選擇購買其中一個單位的物業。因此，在遞交申請前，可以先評估不同項目的位置、戶型及個人需要，作出最適合自己的策略部署。
私人居屋的管理費是否比傳統居屋昂貴？
這是一個很實際的考量。一般而言，私人居屋的管理費有機會比傳統居屋稍高。主要原因在於屋苑的質素與配套設施。很多私人居屋，例如由新世界等知名發展商承建的項目，在建築用料、園林設計以至會所設施上，標準都比較貼近私人樓宇，部分更設有泳池及健身室等。這些更完善的配套自然會帶來較高的日常營運及維護開支，最終會反映在管理費之上。
購買二手私人居屋的按揭安排是怎樣的？
購買二手私人居屋的按揭安排，與在居屋第二市場購買二手居屋的規則大致相同。最關鍵的因素是政府為單位提供的按揭擔保期，這個擔保期通常是由單位首次發售日期起計30年。假如單位仍在擔保期內，合資格的買家便有很大機會獲銀行批出高成數按揭（最高九成），並且普遍獲豁免壓力測試。相反，若擔保期已過，銀行在審批按揭時便會將其視為一般私人樓宇處理，按揭成數會大幅降低，買家亦必須通過壓力測試。因此，在物色單位時，查清楚單位的「首次發售日期」是十分重要的一步。
發展商會負責私人居屋落成後的維修保養嗎？
在新樓落成後，發展商會提供為期通常12個月的「缺陷保養期」（Defects Liability Period）。在這段期間內，假如單位出現因建築工藝或用料而引致的瑕疵，發展商有責任跟進及維修。當保養期完結後，屋苑公共地方及設施的日常管理與維修保養，便會交由全體業主組成的業主立案法團負責，並透過業主繳交的管理費來維持屋苑的長遠質素。
「樂建居」的揀樓次序會如何安排？
關於「樂建居」的具體揀樓次序，仍有待政府公布最終的銷售安排細節。不過，市場普遍預計，這個新的私人居屋申請及揀樓機制將會參考現行房委會居屋的做法。一般程序是先透過攪珠決定所有申請者的隨機優先次序，然後再按不同的申請人類別分組揀樓。通常，「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者會獲優先邀請，接著是一般家庭申請者，最後是單人申請者。大家可以密切留意房屋局的官方公布，以獲取最準確的資訊。