唐樓入場門檻較低，吸引不少「上車客」及投資者目光，若能成功申請9成按揭，更能大大減輕首期負擔。然而，現實是銀行對唐樓的審批標準遠比一般私樓嚴謹，樓齡、估價、物業狀況（如僭建、釘契）等因素，均會直接衝擊最終的按揭成數及還款年期。本文將為你提供一站式唐樓按揭終極攻略，由理論上的最高成數，到實際審批時的重重關卡，逐一拆解；並深入剖析年期計算方法、揭示4大致命陷阱及應對策略，助你做足準備，順利借盡按揭，安心置業。
解構唐樓9成按揭：最高成數的理論與現實
談及唐樓按揭成數，不少朋友都會好奇，是否真的可以申請到傳說中的唐樓9成按揭。根據香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃，理論上樓價1,000萬港元以下的唐樓，確實有機會申請最高九成按揭。不過，理論歸理論，現實中銀行審批唐樓按揭時會考慮更多因素，態度亦相對審慎。所以，即使政策允許，最終能否獲批高成數，甚至會否被調低成數，關鍵在於物業本身的質素和銀行的風險評估。
剖析高成數按揭的審批標準
銀行在評估是否批出高成數的唐樓按揭時，會有一套比一般私樓更嚴謹的標準。首先，樓齡是決定性因素。大部分銀行會用「75減樓齡」來計算最長還款年期，樓齡太高的唐樓，例如超過50年，銀行會認為物業剩餘價值和結構風險較高，自然會調低按揭成數。其次，物業的實際狀況和地理位置同樣重要。銀行很大機會委派專人實地視察，檢查大廈外牆、公用地方的保養情況，以及單位內部有沒有僭建或違規改動。一間位處市區核心地段、保養得宜的唐樓，獲批較高成數的機會自然大增。還有，唐樓的成交量相對疏落，銀行缺乏足夠的參考數據，估價時傾向保守。如果估價不足，變相買家需要準備的實際首期就會增加，這亦是申請高成數按揭時常見的挑戰。
物業用途對按揭成數的直接影響
申請唐樓按揭時，你打算將物業用作自住還是出租，對按揭成數有最直接的影響。如果你打算購入單位自住，並且符合首次置業等資格，就可以透過申請按揭保險計劃，去爭取最高的唐樓9成按揭。相反，假如你計劃將單位用作出租或投資用途，就不能申請按揭保險。在這種情況下，不論物業價值多少，銀行最多只會批出五至六成按揭。即使是購入連租約的單位，也會被歸類為投資物業，按揭成數同樣會受到限制。
【30秒即時評估】你的唐樓按揭首期與供款
計算唐樓按揭成數與實際供款，是整個置業規劃中最核心的一環。當你了解完理論之後，最實際的行動就是親手計算一下，看看心儀單位到底需要多少首期，還有日後的供款壓力有多大。為了讓你更具體地掌握預算，我們準備了一個專為唐樓按揭而設的互動計算機。你只需要輸入幾個基本資料，就能即時評估出初步的財務需求，為你的置業夢畫出清晰的藍圖。
唐樓按揭互動計算機
[互動計算機介面]
請輸入以下資料：
- 物業價格 (HK$)
- 按揭成數 (%)
- 提示: 銀行對唐樓按揭成數審批較嚴謹。你可以嘗試輸入不同的成數作比較，例如普遍的六成、七成，或者申請按揭保險下的唐樓9成按揭，這樣就能清楚了解不同方案下的首期預算。
- 還款年期 (年)
- 提示: 請輸入一個符合「75減樓齡」原則的年期。例如樓齡50年的唐樓，年期上限約為25年。
- 按揭利率 (%)
- 你的每月收入 (HK$) (用於計算供款與入息比率)
計算結果：
- 首期金額：
- 總貸款額：
- 每月供款：
- 壓力測試要求最低月入：
- 供款佔入息比率：
重要提示：
此計算結果僅為初步估算，實際的貸款額、利率及還款期，均以銀行最終批核為準。銀行會根據物業的最終估價、樓齡、結構狀況以及申請人的信貸紀錄和還款能力作出決定。建議在簽訂臨時買賣合約前，先向多間銀行或專業按揭顧問查詢，獲取更精準的評估。
唐樓按揭還款年期：計算方法與延長技巧
決定唐樓按揭成數固然重要，但還款年期的長短，亦直接決定了你每月的供款負擔。相較於一般私人屋苑最長可達30年的還款期，唐樓按揭的年期計算方式有其獨特的限制。銀行基於風險考量，會從物業本身和借款人兩方面設定上限，了解這些計算方法是規劃財務的關鍵一步。
銀行審批的雙重限制：「75減樓齡」與「75減人齡」
銀行在審批唐樓按揭的還款年期時，普遍會採用兩條公式進行計算，然後以計算結果中較短的年期為最終標準。這個機制確保銀行在樓宇價值和借款人還款能力兩方面都控制好風險。
第一條公式是「75減樓齡」。這是針對物業本身的限制。由於唐樓樓齡普遍較高，銀行需要確保在貸款還清前，樓宇仍有足夠的剩餘價值。舉例來說，如果一幢唐樓的樓齡是50年，那麼最長的還款年期就是 75 – 50 = 25年。這也解釋了為何大部分唐樓都難以承造30年的按揭。
第二條公式是「75減人齡」。這是針對借款人的標準，與申請一般私樓按揭無異，旨在確保借款人能在退休年齡前完成供款。例如，一位50歲的申請人，其最長還款年期為 75 – 50 = 25年。
銀行會同時計算這兩個結果，並取其較短者。假設一位50歲的申請人，想購買一幢樓齡55年的唐樓。根據「75減樓齡」，還款期是20年（75-55）；根據「75減人齡」，還款期是25年（75-50）。最終，銀行會以較短的20年作為最長還款期。
如何合法地延長還款年期？
如果計算出來的還款期太短，導致每月供款壓力過大，有一個合法且常見的方法可以處理，就是增加一位較年輕的直系親屬作為擔保人。
當增加了擔保人後，銀行在計算「人齡」部分時，會以較年輕的擔保人年齡為準。假設前述的50歲申請人，增加一位30歲、收入穩定且信貸記錄良好的子女作為擔保人。
這時，「人齡」部分的計算就變為 75 – 30 = 45年。由於香港按揭最長年期上限為30年，所以此部分的上限會以30年計算。現在，銀行比較的是「樓齡」計算出的20年，和以擔保人「人齡」計算出的30年。根據取其較短者的原則，最終批出的還款年期便會是20年。雖然這個例子中最終年期不變，但如果原先是因申請人年紀大而縮短了年期，這個方法就能有效延長還款期，減輕供款壓力。
【專家警示】申請唐樓按揭的4大陷阱與應對策略
大家都知道唐樓入場門檻較低，所以吸引了不少人留意。但是，申請唐樓按揭的過程比一般私樓複雜，要成功獲取理想的唐樓按揭成數，就要懂得避開幾個常見的陷阱。我們就像你的置業夥伴，和你分享一些行內經驗，讓你了解銀行審批時會特別關注的地方，做好準備。
陷阱一：估價嚴重不足，打亂首期預算
申請唐樓按揭時，最常見的問題就是銀行估價遠低於成交價。這主要是因為唐樓的成交個案相對疏落，而且每棟唐樓的狀況差異很大，例如樓齡、保養情況、內部裝修等。銀行缺乏足夠的近期成交數據作參考，估價時自然會比較保守。
如果銀行估價不足，貸款額就會以估價為準計算，而不是你的買入價。例如，你用400萬買入一個單位，但銀行只估價350萬。即使銀行批出六成按揭，貸款額也只會是350萬的六成，即210萬，而不是你預期的240萬。這樣一來，你需要額外準備30萬的首期資金，隨時打亂你的財務預算。
應對策略其實很直接：在簽署臨時買賣合約前，先向至少三至四間不同的銀行查詢初步估價。這樣不但可以找出估價最理想的銀行，也能讓你對物業的市場價值有一個更客觀的掌握，避免因預算失準而陷入被動。
陷阱二：僭建、劏房及「釘契」令審批觸礁
銀行在審批唐樓按揭時，幾乎必定會委派測量師或估價行上門實地視察。他們的主要任務，就是檢查單位是否存在違規建築，特別是僭建物或違規改動的劏房。
如果單位有僭建物，例如在天台加建了建築物，或者將露台圍封，屋宇署有機會發出清拆令。這道命令會被記錄在土地註冊處的業權記錄中，也就是俗稱的「釘契」。一旦物業被釘契，除非業主完全遵從命令將違規部分還原，並且正式獲得屋宇署發出的「滿意紙」以解除釘契，否則銀行絕對不會批出任何按揭貸款。
因此，在你決定購入單位前，必須委託律師進行詳細的查冊，確認物業沒有任何未解除的命令或釘契記錄。這一步是保障自己權益的關鍵。
陷阱三：樓契不全（影印契）的潛在風險
樓契是證明物業業權的最重要法律文件。對於一些樓齡非常高的唐樓，特別是那些早已完成供款的單位，有時會出現業主遺失樓契正本的情況。雖然業主可以透過律師樓重新辦理一份經核證的副本，稱為「影印契」，但是在銀行眼中，這存在一定的風險。
銀行審批按揭的核心是確保抵押品的業權清晰完整。只提供影印契，銀行會質疑業權的完整性，擔心可能存在未知的業權爭議。即使文件經過核證，銀行基於風險管理的考慮，仍有機會因此拒絕按揭申請。
所以，在簽約前，務必透過律師確認賣方能否提供完整的樓契正本。如果只能提供影印契，你就要有按揭申請可能被拒的心理準備。
陷阱四：隱藏的大廈維修令或清拆令
除了單位內部的問題，整棟大廈的狀況同樣重要。屋宇署如果認為大廈的公用部分，例如外牆、樓梯或結構存在安全隱患，會向大廈的業主立案法團或所有業主發出強制驗樓或維修令，嚴重的話甚至可能是清拆令。
這些命令同樣會被「釘契」，而且處理起來往往涉及龐大的工程費用，需要由全體業主共同分擔。銀行在評估時，會認為這類物業存在巨大的潛在負債，不但影響物業價值，也增加了貸款人的財政負擔，所以批核按揭的機會非常渺茫。
應對的方法依然是做好事前調查。除了查冊，你也可以嘗試查閱大廈業主立案法團的會議記錄，了解是否有正在討論或即將進行的大型維修工程，確保自己不會在購入單位後，立即就要面對意料之外的巨額支出。
唐樓按揭申請流程實戰：時間規劃與文件清單
清楚了解唐樓按揭申請的整個流程，對成功獲取理想的唐樓按揭成數至關重要。整個過程所需的時間比一般私樓長，而且文件要求也有些微分別。讓我們一步步拆解，助你做好萬全準備。
審批時間比一般私樓長的關鍵原因
大家可能會發現，唐樓按揭的審批時間，普遍比新型屋苑的按揭申請長。這背後的主要原因，是銀行必須進行「實地視察」。
因為大部分唐樓樓齡偏高，而且每棟樓宇的內部狀況、維修保養水平都存在很大差異。銀行不能單靠電腦系統內的數據去評估風險。所以，銀行會委派測量師或估價行人員親身上門，仔細檢查單位是否存在僭建、劏房、結構改動等問題，同時評估樓宇的整體質素。這個過程無可避免地會拉長整個審批時間。相反，新型屋苑的單位設計標準化，成交數據充足，銀行多數可以依賴電腦估價，過程自然快捷得多。
申請時間線規劃
正因為審批過程需時，所以在時間規劃上必須預留充足彈性。
簽署臨時買賣合約時，建議你與業主商討，將成交期設定為至少兩個半月至三個月。這段時間可以確保銀行有足夠時間完成實地視察、內部評估以及所有審批程序。如果成交期太短，一旦審批過程出現任何阻滯，你便可能面臨逾期成交的風險。
一個實用的貼士是，在簽署臨約前，可以先向幾間心儀的銀行查詢，為目標單位做一個初步估價。同時，亦建議一次過向二至三間銀行遞交唐樓按揭申請，這樣不僅可以比較各銀行的貸款條款，也可以作為後備方案，以防其中一間銀行估價不足或拒絕批核。
申請文件清單 (Checklist)
準備好齊全的文件，可以令唐樓按揭申請過程更順暢。基本上，所需文件與一般按揭申請大同小異，主要包括以下幾類：
- 個人身份證明：香港永久性居民身份證副本。
- 物業買賣文件：已簽署的臨時買賣合約副本。
- 入息證明：
- 固定收入人士：最近三至六個月的糧單、最新的稅務局評稅通知書（稅單）、顯示薪金入帳的銀行月結單、僱傭合約。
- 非固定收入或自僱人士：最近六個月的銀行月結單、最新的稅務局評稅通知書、公司利得稅稅單、商業登記證及公司註冊文件。
- 首期資金證明：證明你有足夠資金支付首期的銀行戶口紀錄。
請注意，由於是次申請的是唐樓按揭，銀行有機會要求你提供額外資料，例如單位圖則或有關大廈公契的詳情。
熱門唐樓地區按揭注意事項
香港一些地區以唐樓集中而聞名，例如深水埗、土瓜灣、西營盤等。雖然銀行的基本審批準則不變，但在評估這些地區的唐樓時，或會有額外的考慮因素。
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具重建潛力的地區 (例如土瓜灣、深水埗)：這些地區的唐樓因為具備重建價值，有時反而有助銀行作出較理想的估價。但是，如果物業已被納入收購範圍或已有相關消息，銀行審批時會變得非常審慎，甚至可能影響按揭申請。
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已活化的文青社區 (例如西營盤、大坑)：這些地區的唐樓單位，很多都經過精心翻新，內部裝潢美觀。雖然這有助提升單位價值，但銀行估價時，依然會將重點放在整棟大廈的結構與外部狀況。如果翻新工程涉及違規改動，更有可能對估價造成負面影響。
不論你心儀的唐樓位於哪個地區，最穩妥的做法是在簽訂任何合約前，為物業進行查冊，確保沒有任何維修令或「釘契」等業權問題，這樣申請唐樓9成按揭自然更有把握。
唐樓按揭常見問題 (FAQ)
申請唐樓按揭的過程總會遇到各種疑問，特別是關於唐樓按揭成數的計算以及一些特殊單位的情況。以下整理了幾個大家最關心的問題，希望可以幫你釐清思路，做好準備。
Q1. 連租約的唐樓單位可否申請高成數按揭？
這是一個很常見的問題。答案是，連租約的單位通常無法申請例如唐樓9成按揭這類高成數按揭。因為高成數按揭需要經按揭保險公司審批，而按揭保險計劃的基本要求是物業必須為自住用途。
當你買入一個連租約的單位，銀行會自動將其定性為投資物業。投資物業的按揭成數上限，一般只有五至六成。這代表你需要準備更充裕的首期資金。不過，租金收入也有其好處。如果租約已經正式打釐印，銀行可以將最多八成的租金收入，計入你的每月總入息之中，有助你通過供款與入息比率的審查。
Q2. 凶宅或劏房單位能否承造按揭？
對於這類特殊單位，銀行在審批唐樓按揭時會非常審慎。首先，對於凶宅，絕大部分銀行都會直接拒絕按揭申請。因為這類單位不僅市場價值大跌，未來轉售也極為困難，銀行不願意承擔這種風險。
至於劏房單位，情況則比較複雜。銀行最關注的是改動是否涉及主力牆等樓宇結構，以及是否違反了《建築物條例》。如果屋宇署已就單位的違規改動發出清拆令，即俗稱的「釘契」，銀行在釘契解除前是絕對不會批出按揭的。即使改動不涉及結構問題，銀行估價時也可能會扣除還原單位的費用，從而影響最終的貸款額。因此，承造劏房單位的按揭，成功機會相當渺茫。
Q3. 還款期太短導致供款壓力大，如何解決？
唐樓的樓齡普遍較高，銀行會用「75減樓齡」去計算最長還款期，所以年期往往比新式私樓短，導致每月供款額增加。要解決這個問題，最直接有效的方法是增加一位較年輕的擔保人。
當你增加擔保人後，銀行會以申請人及擔保人之中，較年輕一方的年齡去計算還款年期（即「75減人齡」）。例如，你今年50歲，購入一個50年樓齡的唐樓，還款期最長只有25年。但如果你增加一位30歲、收入穩定且信貸紀錄良好的子女作為擔保人，銀行便可以用其年齡計算，批出長達30年的還款期（因已達上限），這樣每月的供款壓力便能大大減輕。