2025年金管局宣佈暫停壓力測試，對手持綠表的準買家而言，無疑是入市二手居屋市場的一大喜訊。然而，「免壓測」是否就等同「必批按揭」？實際上，銀行審批的核心標準、單位屬於房委會還是房協、以及最新的政府擔保期政策，都直接影響您的按揭成數、年期及最終供款。本文將為您一文拆解綠表二手居屋按揭的七大關鍵，從新政策下的審批核心、房委會與房協的分別，到實際供款計算與必知陷阱，助您準確預算，避開中伏位，順利上會。
2025免壓力測試新政策：對綠表買家的核心影響
金管局暫停壓力測試：政策變動全解讀
講到綠表買二手居屋壓力測試，2025年迎來了一個關鍵的轉變。金融管理局在2025年2月28日宣布，暫停實施多年的物業按揭壓力測試要求。以前申請按揭，銀行不只計算申請人在現有利率下的供款能力，還要模擬利率再增加2厘的情況，確保申請人依然能夠負擔。這個額外的要求，在利率上升的環境下，令不少準買家的入息未能過關。現在暫停這個規定，代表銀行審批的核心，回歸到最基本的供款能力計算。對於正計劃進行綠表二手居屋壓力測試的買家來說，上車的門檻的確是降低了。
豁免壓力測試 ≠ 必批按揭：銀行審批核心仍在「供款佔入息比率」(DSR)
不過，這裡有一個很重要的概念需要釐清。暫停壓力測試，不等於銀行會完全放寬審批標準。審批的核心，只是由過往的「壓力測試」，回歸到更基本的指標：「供款佔入息比率」（Debt-Servicing Ratio, DSR）。簡單來說，就是申請人每月的所有債務供款，包括新的按揭供款，不可以超過每月總入息的50%。舉個例子，假設家庭每月總收入是$40,000，心儀單位的每月按揭供款是$18,000。DSR 就是 $18,000 除以 $40,000，等於45%。因為這個數字低於50%的上限，所以就符合了銀行的基本要求。因此，即使綠表買居屋壓力測試的要求暫停了，申請人的入息是否足夠應付DSR，才是銀行批核按揭的真正關鍵。
房委會 vs 房協居屋：按揭審批天壤之別
當你計劃用綠表買二手居屋，談及壓力測試的問題時，很容易會將房委會和房協的單位混為一談。但實際上，兩者在銀行的按揭審批標準上，可以說是天壤之別。選錯了單位，隨時會影響你的首期預算和上會機會。
最大分野：「政府按揭貸款擔保」
這一切差異的根源，來自一個關鍵概念：「政府按揭貸款擔保」。簡單來說，政府為房委會出售的居屋做擔保人。假如業主不幸斷供，政府會向銀行償還欠款。有了這個最強力的保證，銀行自然願意提供非常寬鬆的條款。相反，房協單位沒有這項擔保，銀行便會用審批私樓的標準來評估風險。
房委會單位：享政府擔保，免壓測，審批極寬鬆
正因為有政府這個強大的後盾，銀行承擔的風險極低。所以，當你申請房委會單位的按揭時，銀行基本上不會要求進行壓力測試，對入息證明的審查也相對寬鬆。這也是為甚麼即使入息不高的家庭或退休人士，在申請綠表買居屋時，都有機會成功申請到按揭。
房協單位：無政府擔保，需壓測，審批貼近私樓
另一邊廂，房協單位因為沒有政府的按揭擔保，銀行需要自行評估貸款風險。因此，銀行會將其按揭申請視作私樓處理。申請人除了要滿足基本的供款與入息比率要求，一般也需要通過壓力測試，整個審批流程會嚴謹許多。
房委會 vs 房協：四大按揭條款逐項比
了解了這個根本分別後，我們來逐項比較兩者在四個主要按揭條款上的具體差異，這樣你會更清楚如何為自己選擇。
最高按揭成數
房委會單位：綠表買家最高可承造九成半（95%）按揭，首期壓力最輕。
房協單位：不論綠表或白表，最高按揭成數均為九成（90%）。單是這半成的差距，已經可能影響數萬元的首期預算。
供款佔入息比率(DSR)要求
房委會單位：審批標準非常寬鬆。即使申請人的供款佔入息比率稍高於一般私樓的50%上限，銀行仍有機會酌情批核。
房協單位：嚴格遵守金管局指引，供款佔入息比率一般不能超過50%。如果申請人有其他按揭或擔保在身，要求會更嚴格。
按揭保險需要
房委會單位：由於高成數按揭已由政府擔保，買家完全不需要申請按揭保險，也省下一筆可觀的保費。
房協單位：若要申請高於銀行基本成數（例如六成）的按揭，就需要經香港按揭證券有限公司（HKMC）申請按揭保險，並且要支付相應的按揭保險費用，這點與私樓完全一致。
擔保人資格
房委會單位：銀行的邏輯很直接，既然政府已經是你的擔保人，便不需要、也不接受再增加額外的個人擔保人。
房協單位：如果申請人入息不足以通過審批，可以像申請私樓按揭一樣，邀請合資格的親屬作為擔保人，以增加成功獲批的機會。
政府擔保期解碼：影響按揭成數及年期的關鍵
談及綠表買二手居屋壓力測試的豁免，背後的關鍵就在於房委會提供的「政府按揭貸款擔保」。簡單來說，政府為你的按揭作擔保人。萬一業主無法繼續供款，政府會向銀行償還餘下貸款。因為有這個保障，銀行才願意提供非常寬鬆的審批條件，例如高達九成半的按揭成數和長還款期。所以，這個擔保期的長短，直接決定了你能獲得的按揭條件有多「着數」。
新政策：擔保期延長至50年兩大好處
以往政府擔保期只有30年，局限了高樓齡二手居屋的市場流動性。不過，最新的政策將擔保期大幅延長至50年，為綠表買家帶來了兩個實質好處。
釋放高樓齡二手居屋市場選擇
舊政策下，一個樓齡20多年的單位，剩餘擔保期不足10年，銀行審批按揭會變得非常審慎。新政策將擔保期延長至50年後，即使是樓齡達30、40年的居屋，仍然擁有充足的剩餘擔保期。這意味著市場上大量位於核心地段、配套成熟的高樓齡居屋，重新成為了可行的選擇，讓你的覓盤範圍一下子擴闊不少。
還款期最長可達30年，減輕供款壓力
除了擔保期，最長還款年期亦由25年放寬至30年。還款期拉長，最直接的好處就是每月的供款額會降低。這不但能實質減輕你的財政負擔，讓你供得更輕鬆，亦有助你在計算供款與入息比率時更容易過關。
如何計算剩餘擔保期？（附實用公式）
要評估心儀單位的按揭前景，第一步就是計算它的剩餘擔保期。銀行正是根據這個年期，來釐定最終批出的按揭成數和年期。
剩餘擔保期計算公式
計算方法非常直接，你只需要知道單位的「首次發售日期」年份就可以。
剩餘擔保期 = 50年 – (現時年份 – 物業首次發售日期年份)
舉例來說，一個單位在1995年首次發售，在2025年計算，其剩餘擔保期就是：50 – (2025 – 1995) = 21年。
樓齡分水嶺：對按揭審批的實際影響
了解剩餘擔保期後，你便可以初步判斷單位的按揭條件。銀行內部會根據樓齡設定幾個分水嶺，對按揭審批有著截然不同的影響。
樓齡40年內：盡享最高95%按揭成數
如果單位由首次發售日期起計，樓齡在40年或以內，代表它仍有至少10年的政府擔保期。在這種情況下，綠表買家通常可以取得最理想的按揭條款，即是最高95%的按揭成數以及最長30年的還款期，完全受惠於綠表買居屋壓力測試的豁免優勢。
樓齡40至50年：按揭成數及年期如何調整？
當單位樓齡介乎40至50年之間，其剩餘擔保期已不足10年。銀行批核時會相對保守，未必能批出最高的95%按揭。在不需要申請按揭保險的情況下，最高按揭成數或會降至80%。同時，最長還款期也可能需要相應縮短。
樓齡超過50年：按揭審批或等同私樓
若單位樓齡已超過50年，意味著政府的擔保期已經完結。沒有了政府這個強大的後盾，銀行會將其按揭申請視同一般私人物業處理。這代表買家將失去所有綠表按揭的優勢，包括高成數按揭和免壓力測試。按揭成數可能大幅降至六至七成，並且需要嚴格遵守金融管理局對私樓按揭的各項指引。
綠表二手居屋按揭計算實戰：成數、年期及供款全拆解
很多人關心綠表買二手居屋壓力測試的問題，在了解豁免政策後，下一步就是掌握實際的按揭計算。理論講完，不如我們直接進入實戰部分，為你詳細拆解按揭成數、還款年期和實際供款，幫你計算一條清晰的上車數。
最高按揭成數：綠表買家可借足9成半
對於綠表買家來說，最大的優勢之一就是可以申請高達9成半的按揭。這是因為有房委會的按揭貸款擔保，銀行承擔的風險較低，所以批核會相當寬鬆。換句話說，你只需要準備樓價的半成（5%）作為首期，大大減輕了入場門檻。
不同樓齡（40年為界）下的最高按揭成數
不過，9成半按揭並非適用於所有二手居屋，關鍵在於樓齡，而40年就是一個重要的分水嶺。
如果單位的首次發售日期距離現在不足40年，因為仍在政府擔保期的黃金時間內，綠表買家通常都可以順利申請到最高9成半按揭。
如果樓齡介乎40至50年，雖然仍在擔保期內，但銀行審批會趨向審慎，最高按揭成數可能會由9成半下調至8成。
至於樓齡超過50年的單位，由於已經超出了政府的擔保範圍，銀行會將其視為私人物業處理，按揭成數及審批標準會大幅收緊。
實例計算：不同樓價下的首期預算
為了讓你更有預算，我們用不同樓價的單位做個簡單計算（假設樓齡40年內）：
| 樓價 | 最高按揭成數 (95%) | 貸款額 | 首期預算 (5%) |
|---|---|---|---|
| 300萬 | 95% | 285萬 | 15萬 |
| 400萬 | 95% | 380萬 | 20萬 |
| 500萬 | 95% | 475萬 | 25萬 |
從上表可見，首期預算相當清晰，方便你規劃儲蓄目標。
最長還款年期：長達30年輕鬆供
除了高成數按揭，新政策下房委會二手居屋的最長還款年期也放寬至30年。這項改動的好處顯而易見，就是將總供款額分攤到更長的年期，直接降低每月的供款壓力。即使綠表買居屋壓力測試的要求被豁免，較長的還款期也能讓買家供得更輕鬆，財務安排更具彈性。
銀行如何釐定最終還款年期（人齡及擔保期）
銀行在批核還款年期時，主要會考慮兩個因素。第一是申請人年齡，普遍銀行的計算方法是用「75減」或「80減」申請人年齡，例如一位40歲的申請人，以「75減」計算，最長還款期便是35年。
第二個因素，也是更關鍵的，就是單位的剩餘擔保期。由於政府擔保期最長為50年，銀行批出的還款期一定不能超過這個期限。最終，銀行會取兩者中的較短者作為最終的批核年期。在新政策下，只要樓齡和人齡都符合條件，取足30年還款期並非難事。
比較不同還款年期對每月供款的影響
還款年期的長短，對每月供款額的影響有多大？我們假設貸款額為300萬，利率為4.125%，看看不同年期的分別：
| 還款年期 | 每月供款（約） | 總利息支出（約） |
|---|---|---|
| 20年 | $18,367 | $1,408,080 |
| 25年 | $16,043 | $1,812,900 |
| 30年 | $14,541 | $2,234,760 |
可以見到，年期越長，每月供款越低，但總利息支出會相應增加。如何取捨，就要視乎你個人的現金流狀況和財務規劃了。
供款計算實例：350萬二手居屋每月供幾多？
最後，我們來做一個總結計算。假設你看中一個樓價350萬的二手居屋單位，樓齡20年，符合資格申請最高成數和最長年期按揭。
- 樓價：$3,500,000
- 按揭成數：95% (綠表)
- 貸款額：$3,325,000
- 首期：$175,000
- 還款年期：30年
- 按揭利率：4.125% (假設)
根據以上條件計算，每月供款大約為 $16,108。這個數字可以作為一個實在的參考，幫助你評估自己的負擔能力。
免壓測後常見陷阱及個案分析
雖然綠表買二手居屋壓力測試的要求已經暫停，表面上置業門檻似乎降低了，但在實際申請按揭的過程中，仍然存在不少隱藏的關卡。以下我們透過幾個真實個案，為你逐一拆解申請綠表二手居屋壓力測試豁免後，可能遇到的常見陷阱。
個案一：退休父母無入息如何成功上會？
這是一個非常普遍的情況：子女希望運用父母的綠表資格購買二手居屋，但父母均已退休，沒有固定的入息證明，銀行會如何處理按揭申請？
剖析房委會「聲明有能力供款」機制
針對這種情況，房委會提供了一個相當寬鬆的處理機制。由於房委會為單位的按揭貸款提供了政府擔保，銀行承擔的風險極低。所以，即使申請人（例如退休父母）沒有固定入息，銀行一般不會直接拒絕申請。
申請人只需在銀行職員的指引下，填寫一份「聲明書」，聲明自己有能力應付每月的按揭供款即可。這個聲明的基礎，可以是依靠子女的家用、個人儲蓄或其他收入來源。銀行在收到這份聲明後，加上有房委會的擔保，通常都會接納按揭申請，整個過程相對簡單。
潛在風險：作虛假聲明的嚴重後果
必須強調，「聲明有能力供款」機制雖然方便，但絕非可以隨意使用的「法律漏洞」。簽署聲明書是一項嚴肅的法律行為。假如申請人作出虛假聲明，例如實際上並沒有足夠的財政能力供款，一旦被證實，後果可能非常嚴重。
這不僅可能構成欺詐罪，有機會面臨刑事檢控。同時，房委會亦有權收回單位。所以，在簽署任何文件前，必須確保聲明內容屬實，清楚了解其法律責任。
個案二：高樓齡「居屋王」按揭成數及年期實測
市場上一些地點優越、配套成熟的「居屋王」，樓齡往往偏高。在新政策下，政府擔保期延長至50年，對這些單位的按揭審批有何具體影響？我們以一個42年樓齡的單位作例子。
演算新擔保期下，42年樓齡單位的按揭成數及年期
根據最新的政策，政府擔保期由首次出售日期起計長達50年。對於一個42年樓齡的單位，其剩餘擔保期便是8年（50年 – 42年）。
雖然豁免了綠表買居屋壓力測試，但當剩餘擔保期少於10年時，銀行在批核按揭成數時會變得審慎。即使綠表買家理論上最高可借95%，但在這種情況下，銀行為了控制風險，很可能只會批出最高80%的按揭成數。至於還款期，在新政策下最長仍可達30年，有助減輕每月供款。
比較新舊政策對高樓齡單位的批核差異
新舊政策的差異非常顯著。在舊有的30年擔保期政策下，一個42年樓齡的單位早已超出擔保範圍。銀行會將其視同私人物業處理，按揭成數可能只有六成甚至更低，還款期亦會大幅縮短，而且必須通過壓力測試。
但在新的50年擔保期政策下，同一個單位仍可獲得高達八成的按揭，而且無需壓力測試，最長還款期亦可達30年。這項政策的確釋放了大量高樓齡優質居屋的市場潛力，讓買家有更多選擇。
陷阱提醒：買房協樓驚覺要付數萬元按保費？
置業過程中一個常見的陷阱，是混淆了「房委會」與「房協」的單位。不少買家在簽署臨時買賣合約後，向銀行申請按揭時才發現，自己購買的單位屬於房協，需要支付一筆數萬甚至十多萬元的按揭保險費。
房協二手居屋按揭保費計算方法
出現這個情況的根本原因，是房協並不像房委會那樣，為其出售的單位提供政府按揭擔保。所以，當買家需要申請高成數按揭（例如九成）時，銀行為了保障自身利益，會要求買家向香港按揭證券有限公司（HKMC）申請按揭保險。
按揭保險費的計算方式與私樓相若，主要根據貸款額、按揭成數及還款年期而定。買家可以選擇一次過支付保費，或將其加借到按揭貸款中分期攤還。無論如何，這都是一筆預算之外的重要開支。
如何快速分辨單位屬房委會或房協
為了避免這個昂貴的意外，買家在決定前可以透過幾個簡單方法快速分辨：
- 查閱屋苑名稱：房協有不少具代表性的屋苑，例如樂年花園、茵怡花園、綠悠雅苑等。可以預先在網上搜尋常見的房協屋苑名單。
- 進行土地查冊：最準確的方法是查閱土地註冊處的紀錄（查冊）。文件上會清楚列明單位的「首次轉讓方」，如果是「香港房屋委員會」，即屬房委會；如果是「香港房屋協會」，便是房協單位。
- 直接詢問地產代理：在睇樓階段，可以直接向地產代理查詢單位的所屬機構，並要求在相關文件上列明。
綠表二手居屋按揭申請流程及文件清單
即使現時綠表買二手居屋壓力測試已暫停，整個按揭申請流程依然需要細心規劃。想順利上會，清晰了解每一步並且準備齊全文件，就是成功獲批的關鍵。以下為你拆解整個流程，讓你像處理清單一樣，輕鬆完成任務。
申請按揭四大步驟
第一步：簽署臨時買賣合約
當你與賣家達成共識，簽署臨時買賣合約並支付「細訂」後，申請按揭的計時器便正式啟動。這份文件是向銀行申請按揭的入場券，沒有它，銀行無法展開任何審批程序。
第二步：向銀行提交申請及比較方案
簽署臨約後，應盡快向至少兩至三間銀行提交按揭申請。這樣做的好處是，你可以比較各銀行批出的利率、現金回贈及其他條款，從中選擇最有利的方案。雖然免除了綠表買居屋壓力測試，但銀行依然會審視你的供款能力，所以貨比三家絕對是明智之舉。
第三步：準備所需文件
銀行收到申請後，便會要求你提交一系列證明文件，特別是入息證明，以評估你的還款能力。文件是否齊備，直接影響審批速度。下文將會詳細列出不同收入背景人士需要準備的文件清單，讓你提前做好準備。
第四步：到律師樓簽署按揭契
當銀行正式批出貸款，並發出「貸款確認信」(Facility Letter)後，最後一步就是到你委託的律師樓，簽署正式的按揭契據。簽署完成後，律師會處理餘下的放款及樓宇買賣程序，整個按揭申請流程便大功告成。
申請必備：入息證明文件清單
要記住，豁免綠表二手居屋壓力測試不等於銀行會完全不看收入。提供清晰的入息證明，依然是整個審批過程的核心。不同類型收入的人士，需要準備的文件組合亦有所不同。
固定收入人士（受薪族）
對於每月有固定薪金的上班族，銀行要求的文件相對簡單直接：
* 最近三個月的糧單
* 最近年度的稅務局評稅通知書 (俗稱「稅單」)
* 顯示公司名稱及月薪的僱傭合約
* 最近三至六個月的銀行月結單，顯示薪金入帳紀錄
* 強制性公積金（MPF）供款結單
非固定收入人士（自僱／佣金制）
如果你的收入來源是佣金、花紅或自僱生意利潤，銀行需要更長時間及更多文件去評估你的平均收入：
* 最近六個月的銀行月結單，以顯示持續的收入來源
* 最近一至兩年的稅單
* （自僱人士）公司利得稅報稅表及經審計的財務報告
* （佣金制人士）公司發出的佣金結單
退休／無固定收入人士
退休人士或家庭主婦等沒有固定工作收入的申請人，在房委會擔保下，銀行審批會較具彈性。他們雖然沒有傳統的入息文件，但可以透過以下方式證明還款能力：
* 提供資產證明，例如顯示有足夠存款的銀行月結單、股票或基金月結單等，證明有能力應付未來供款。
* 部分情況下，銀行會接受申請人以書面形式，聲明自己有能力供款，例如依靠子女家用或長俸等。不過，提供實質的資產證明會更具說服力。
綠表二手居屋按揭常見問題 (FAQ)
買樓置業的過程中，總會遇到各種細節問題。我們整理了幾個關於綠表二手居屋按揭的常見疑問，希望能夠一次過為你解答。
信貸評級（TU）差會影響免壓測後的按揭申請嗎？
絕對會。很多人以為，既然綠表買二手居屋壓力測試已經豁免，銀行審批就會非常寬鬆，其實這是一個常見的誤解。雖然銀行不用再計算你在加息後能否負擔供款，但它們仍然非常重視你的還款誠信，而信貸評級（TU）就是評估這一點的最直接指標。
你可以將信貸評級看成是你的「財務成績表」。如果你的評級很差，例如有拖欠卡數或私人貸款的紀錄，銀行就會質疑你的還款能力和習慣。這可能會導致銀行調高你的按揭利率，甚至直接拒絕你的申請。所以，即使進行綠表二手居屋壓力測試的規定已暫停，維持一個良好的信貸紀錄依然是成功申請按揭的基礎。
免壓測後，綠表買家仍可加擔保人嗎？
這是一個好問題，答案是：普遍不可以。這背後的原理很簡單，因為房委會出售的居屋，本身已經由政府提供了「按揭貸款擔保」。這意味著，萬一業主斷供，政府會作為最終擔保人向銀行還款。對銀行來說，這已經是市場上最強力的保證。
在這種情況下，銀行通常不會接受再增加一位個人擔保人。因為政府的擔保力度遠遠超過任何個人，增加擔保人並沒有實際作用。不過，要留意這項規則主要適用於房委會的單位。如果你購買的是房協的二手居屋，由於沒有政府擔保，審批標準貼近私樓，所以是可以增加擔保人以協助通過入息審查的。
二手居屋按揭應選P按還是H按？
在選擇按揭計劃時，P按和H按是兩個最常見的選項。
P按，全名是「最優惠利率按揭」。它的利率是跟隨主要銀行的最優惠利率（Prime Rate）加減某個百分比。P按的好處是相對穩定，利率波動不會太頻繁，讓你的每月供款預算更清晰。
H按，即是「銀行同業拆息按揭」。它的利率是根據銀行之間互相借貸的成本（HIBOR）來釐定，波動性較大。在減息週期，H按的利率通常會比P按低，供款會更划算。而且，現在的H按計劃普遍都設有「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限通常就等於當時的P按利率，所以能夠為你提供一個保障。
historically，房委會居屋按揭主要提供P按計劃。但近年政策已放寬，部分銀行也會為居屋申請人提供H按選擇。建議你在申請時，直接向不同銀行查詢它們為居屋提供的最新按揭方案，比較兩者的實際利率和條款，再根據自己對利率走勢的預期和風險承受能力，作出最適合自己的選擇。