當物業大幅升值，不少業主均會考慮如何善用這筆「磚頭」資產，以套現資金應付投資、生意周轉或家庭等財務需要。然而，面對市場上五花八門的方案——應該選擇手續較簡便的原銀行「加按」，還是尋求更佳利率和現金回贈的「轉按」？二按和業主貸款又是否可取？錯誤的決定不但可能令您錯失數以十萬計的利息優惠，更可能帶來不必要的財務風險。
本篇【物業加按套現終極指南】將由專家為您逐一拆解，從深入比較加按、轉按、二按及業主貸款的利弊，到手把手教您計算套現潛力、完成整個申請流程，再到剖析加息與減息週期下的最佳慳息策略，並全面揭示潛在風險。無論您是按揭新手還是資深業主，本文都能助您掌握所有關鍵，作出最精明理財決策。
深入了解「物業套現」與「轉按」的核心概念與優勢
什麼是物業加按套現與轉按套現？
定義與基本原理
物業加按套現是不少業主會考慮的理財方法，它的基本原理相當直接。當你的物業隨市場升值，或者你已經償還了部分按揭本金，你的物業淨值（Equity）便會增加。這時候，你就可以向銀行申請提取這部分已升值的價值，將它轉化為一筆流動現金。簡單來說，就是利用你層樓升值的部分，向銀行借取更多的貸款。
而實現物業套現主要有兩個途徑：一是在原有的按揭銀行進行「加按」，二是將整筆按揭貸款轉移到另一間能提供更佳條款的新銀行，這個過程就稱為「物業轉按套現」。
物業加按與轉按套現的分別
雖然兩者都能達到套現目的，但操作上有些不同，了解清楚有助你作出最適合的選擇。
「物業加按」是指你向現時提供按揭的同一間銀行，申請增加貸款額。因為是同一間銀行，手續通常會相對簡便，審批時間也可能較快。
「物業轉按套現」則牽涉更換貸款機構。你會將整筆按揭由原銀行轉到一間新的銀行，同時申請更高的貸款額以套現資金。這個過程等同一次全新的按揭申請，手續會較繁複，需時亦較長，但好處是可以捕捉市場上最優惠的利率和最高的現金回贈。
進行物業套現或轉按的四大核心好處
善用資產升值，增加財務靈活性
物業升值帶來的財富，在未出售物業前，只是一個賬面上的數字。透過物業套現或轉按，你就能夠將這些「不動」的資產價值，轉化為靈活的現金流。這筆資金無論是用於子女教育、個人進修、生意周轉，還是把握新的投資機遇，都能大大增加你的財務彈性，讓資產真正為你服務。
享受遠低於私人貸款的轉按利率
當你需要一筆資金時，私人貸款可能是其中一個選項，但其利率一般較高。物業加按或轉按套現屬於有抵押貸款，因為有你的物業作為抵押品，銀行承擔的風險相對較低，所以能夠提供遠比私人貸款吸引的利率。如果你需要一筆較大額度的資金，選擇物業套現或轉按，長遠下來能節省可觀的利息支出。
獲取銀行轉按現金回贈及優惠
按揭市場競爭激烈，銀行為了吸引客戶將按揭轉到它們的銀行，經常會提供豐厚的現金回贈。回贈金額通常是貸款額的某個百分比，一筆數百萬的貸款，現金回贈可以達到數萬元，這筆錢足以抵銷轉按過程中產生的律師費等開支，甚至還有餘裕。這等於在套現資金的同時，還能賺取一筆額外獎賞。
善用高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link）為轉按慳息
這是其中一個非常實用的轉按優惠。不少銀行會為按揭客戶提供一個高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link account），這個戶口的存款利率會與你的按揭貸款利率完全相同。你可以將套現後暫時不用的資金，或者日常的儲蓄放入這個戶口。戶口所賺取的高息，就可以直接用來抵銷部分的按揭利息支出，變相降低了你的實際供款負擔，同時資金亦可隨時提取，靈活性極高。
關鍵決策：物業套現、轉按、二按與業主貸款全面比較
當我們計劃透過物業加按套現來獲取資金時，市面上主要有四條路可以選擇。每個方案都有自己的優點和取捨，好像選擇不同的交通工具，有些快但貴，有些便宜但慢。了解它們的分別，是作出精明決策的第一步。
原銀行加按套現 (Cash-out Refinancing)
這是最直接的方法，就是向您現有的按揭銀行申請，在原有貸款上增加貸款額。
優點：手續相對簡便，時間較快
因為銀行已經有您的物業和個人財務紀錄，所以整個申請流程會比較順暢。很多時候，您只需要簽署新的貸款文件，省卻了重新聘請律師處理轉契的步驟和時間，資金能夠更快到手。
缺點：利率及優惠或不及市場上的轉按計劃
這個方案的不足之處在於，原銀行未必會提供市場上最具競爭力的利率或現金回贈。因為您是現有客戶，銀行少了一份「搶客」的誘因，所開出的條件有時會比較保守。
轉按套現 (Refinancing with Cash-out)
物業轉按套現是指將整筆按揭由原銀行轉到另一間新銀行，同時申請提取物業升值後的淨值。
優點：可爭取市場上最低轉按利率及最高現金回贈
當談及物業轉按套現，最大的吸引力就是可以貨比三家。新銀行為了吸引您轉會，通常會提供更低的利率和更吸引的現金回贈，長遠來說可以節省一筆可觀的利息支出。
缺點：手續等同全新按揭，需時較長，涉及轉按律師費
轉按的程序基本上等同於重新申請一次按揭。您需要重新提交入息證明等文件，接受壓力測試。此外，過程必須經由律師樓處理舊按揭的贖回和新按揭的註冊，所以會產生轉按律師費，而且整個過程需時也較長。
二按 (Second Mortgage)
二按是在保留原有銀行的一按情況下，再向另一間財務機構（通常是財務公司）申請第二份按揭貸款。
優點：審批或較寬鬆，不受金管局指引嚴格限制
二按的審批標準有時會較銀行寬鬆，未必嚴格跟隨金融管理局的指引，對於一些未能通過銀行壓力測試的業主來說，可能是一個選項。
缺點：利率極高，風險巨大，必須獲一按銀行同意
這是風險極高的選項。二按的利率遠高於一按，隨時可以是十幾厘甚至更高。最重要的，是進行二按必須先獲得一按銀行的書面同意，而銀行基於風險考慮，絕大部分情況下都不會批准。
業主私人貸款 (Owner’s Personal Loan)
這是一種專為業主而設的無抵押私人貸款，申請時並不需要將物業作抵押。
優點：無抵押，審批極快，手續簡單
因為不涉及物業抵押，所以省卻了繁複的法律程序和估價過程。批核速度極快，有些甚至可以即日完成，手續非常簡單，適合需要緊急資金周轉的情況。
缺點：利率遠高於按揭貸款，還款期短，貸款額受限
這種便利的代價是高昂的利率，其利率水平遠高於任何按揭貸款。同時，貸款額度會受申請人入息限制，通常不及按揭套現的金額高，而且還款期也短得多，意味著每月的還款額會相當高。
【轉按套現實戰計算】30秒即時計劃您的物業套現潛力
了解物業加按套現的理論後，下一步就是將知識應用於個人情況。紙上談兵總不及實際計算來得清晰，透過簡單工具，您可以快速掌握自己物業的財務潛力，為下一步的物業套現或轉按計劃做好準備。以下將會介紹兩個實用工具，先用計算機掌握關鍵數字，再用決策樹框架釐清最適合您的方案。
物業套現/轉按計算機：即時估算您的套現額度
在聯絡任何銀行或財務機構前，使用網上的物業套現/轉按計算機，是掌握主動權的第一步。這個工具讓您在短時間內，對可動用的資金規模和未來的還款壓力有一個具體概念，整個過程簡單直接，而且能保護您的私隱。
計算機所需輸入的關鍵資料
一部準確的計算機，需要您輸入幾項核心資料，每一項都直接影響計算結果。
- 物業現時估值： 這是計算最高貸款額的基礎。您可以參考網上銀行提供的免費估價服務，以獲取貼近市場的價值。
- 現有按揭餘額： 即是您目前尚欠銀行的貸款本金。這個數字將用來計算最終可以實際到手的套現金額。
- 物業用途： 一般分為「自住」或「出租」。根據金管局指引，兩者的最高按揭成數有所不同，所以必須如實輸入。
- 預計還款年期與利率： 輸入您期望的新按揭還款期，以及參考市場現水平的按揭利率，這會直接影響計算出的每月供款額。
計算機輸出的核心財務指標
輸入以上資料後，計算機通常會即時提供幾個極具參考價值的財務指標。
- 最高可套現金額： 這是最多人關心的數字，它顯示在償還原有按揭後，您最終可以提取多少現金。
- 新總貸款額： 指進行物業轉按套現後，您將要承擔的全新按揭總額，即「原有按揭餘額」加上「最高可套現金額」。
- 預計每月供款： 讓您清楚了解在套現資金後，未來的每月現金流支出會是多少，有助您評估還款能力。
- 總利息支出： 顯示在整個還款期內，您需要支付的利息總額，幫助您比較不同方案的長遠成本。
互動決策樹：我應該選擇加按、轉按套現還是業主私人貸款？
取得了初步的財務數據後，您可能會面對一個問題：市場上有加按、轉按套現、二按甚至業主私人貸款等多種選擇，哪一種才最適合自己？這時，您可以運用一個簡單的決策樹框架，透過回答幾個關鍵問題，快速篩選出最符合您需求的方案。
根據您的需求引導至最佳物業套現方案
您可以根據個人對資金需求、成本及時間的優先次序，一步步作出判斷。
- 問題一：您對資金的需求有多緊急？
- 目標是極速獲取資金（幾日內）： 業主私人貸款的審批流程最快，因為它屬於無抵押貸款，手續最簡便。但您需要準備接受較高的利率和較短的還款期。
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目標是正常流程獲取資金（幾星期至一個月以上）： 原銀行加按或轉按套現會是更合適的選擇，因為利率低得多，能大大減輕長遠的利息成本。
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問題二：您的首要考慮是爭取最低利率，還是手續簡便？
- 目標是市場最低利率及最高優惠： 選擇轉按套現。您可以比較不同銀行的方案，從中挑選利率最低、現金回贈最高的計劃，達致成本最佳化。
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目標是手續簡單快捷： 選擇向原銀行申請加按。由於銀行已有您的物業及信貸紀錄，處理時間通常比轉按更快，所需文件也可能較少。
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問題三：您的入息證明或信貸評級是否符合傳統銀行的嚴格要求？
- 入息與信貸紀錄良好： 傳統的加按或轉按套現是您的首選，因為能享受最穩健和低成本的資金。
- 未能通過壓力測試或信貸評級有瑕疵： 在這個情況下，部分財務機構提供的二按或業主私人貸款可能是備用選項，它們的審批標準或較寬鬆。但必須注意，這類貸款的利率極高，財務風險亦相應大增，必須審慎考慮。
物業套現與轉按申請全流程拆解：由準備到資金到手
想進行物業加按套現，將物業的升值潛力轉化為流動資金，整個過程聽起來可能很複雜，但其實程序相當清晰。只要掌握了每個階段的重點，由準備文件到資金到手，都可以順利完成。下面我們就一步一步拆解整個物業轉按套現的申請流程。
申請物業轉按套現的資格與條件
銀行審批的核心標準：壓力測試、信貸紀錄與入息
銀行在審批物業套現或轉按申請時，基本上會從三個核心角度評估申請人的資格，可以視為穩固的「三大支柱」。第一是壓力測試，這是金管局的規定，用以評估當利率上升時，申請人是否有足夠的還款能力。第二是信貸紀錄，銀行會查閱你的環聯（TU）信貸報告，一個良好的信貸評級代表你是個可靠的借款人，這對審批結果有直接影響。最後是入息證明，穩定且充足的收入是銀行信心的來源，你需要提供證明文件，讓銀行計算你的供款與入息比率，確保你有能力應付新的按揭供款。
逐步詳解：物業套現與轉按的標準程序
步驟一：物業估價與初步計算套現額
流程的第一步，是為你的物業做個估價。你可以利用不同銀行的網上估價系統，獲取一個即時的初步估值。有了估價後，就可以根據簡單公式，粗略計算出可套現的金額：
（物業最新估值 x 銀行最高按揭成數） – 尚餘按揭貸款額 = 大約可套現金額
這個數字能讓你對之後的資金規劃有個基本概念。
步驟二：向銀行提交轉按申請及所需文件
當你選定了心儀的銀行和轉按計劃後，下一步就是正式提交申請。你需要準備一系列文件，這與申請一手按揭大同小異。基本文件包括香港身份證、住址證明、工作及入息證明（例如最近期的稅單、糧單和銀行月結單），以及你現有按揭的貸款合約和最近期的供款單。
步驟三：銀行審批及簽署貸款確認文件
銀行收到你的申請和文件後，便會啟動內部審批程序。這個過程包括核實文件、進行壓力測試、查閱你的信貸報告，以及安排為物業進行正式估價。如果一切順利，銀行便會批出貸款，並發出一份「貸款確認信」（Offer Letter），上面會詳列新的貸款額、利率、年期及所有條款。你需要仔細閱讀並簽署作實。
步驟四：律師樓處理相關法律文件
簽署貸款確認信後，就需要委託律師樓處理後續的法律程序。律師的角色非常關鍵，他們會代表你與新舊兩間銀行溝通，處理贖回原有按揭（贖契）及簽署新按揭契（轉按契）的法律文件。這個階段會涉及律師費及相關的行政開支。
步驟五：成功套現，資金到賬
當所有法律文件辦妥後，就來到最令人期待的一步。新的承按銀行會在指定交易日（drawdown date），將批核的總貸款額發放給你的律師樓。律師樓會先用這筆款項清還你原有的按揭餘額，然後將剩餘的資金，也就是你成功套現的現金，轉賬到你指定的銀行戶口。
可下載的「物業轉按套現文件檢查清單」
清晰列出所有必須文件，避免遺漏
為了讓申請過程更順暢，準備一份清晰的文件清單至關重要。一份完整的文件集能加快銀行的審批速度。以下是申請物業轉按套現時，必須準備的核心文件類別：
* 身份證明文件：香港永久性居民身份證副本。
* 住址證明：最近三個月內發出的公共事業賬單或銀行月結單。
* 入息證明：
* 固定收入人士：最近三個月的糧單、最近年度的稅單，以及顯示薪金入賬的銀行戶口紀錄。
* 非固定收入人士：最近六個月的收入證明及銀行紀錄。
* 現有按揭資料：現有按揭的貸款合約及最近一年的還款紀錄。
* 物業證明：樓契或最近期的差餉單。
特殊物業類型的轉按套現須知
聯名物業轉按：必須所有業主同意
如果你的物業是以聯名方式持有，進行任何形式的轉按或加按套現，法律上規定必須獲得所有註冊業主的書面同意。在申請過程中，所有業主都需要一同簽署申請表及相關的法律文件，任何一方都不能單獨作出決定。這是保障所有業權人利益的重要程序。
未補地價資助房屋轉按：須先獲房署批准且條件嚴格
持有未補地價的居屋、租者置其屋等資助房屋，想進行轉按套現的限制非常嚴格。由於業權受房屋條例限制，業主必須先向房屋署或相關機構提出申請，並獲得其書面批准。一般而言，房署只會在業主面臨突發的財政困難，例如籌集醫藥費、家庭成員的教育開支等特定情況下，才會考慮批准加按申請，而用於投資或個人消費等目的的申請，獲批機會極微。
【專家慳息策略】如何選擇最佳物業套現或轉按方案
要進行物業加按套現，選擇最合適的方案是節省利息開支的關鍵。這並非單純比較哪間銀行的利率最低，而是一場需要審時度勢的策略佈局。一個精明的決定，核心在於比較您「現有按揭的利率」與「當前市場最新的按揭利率」兩者之間的高低。因為利率市場有週期變化，我們應對的策略也應該有所不同。以下為您拆解在不同市場環境下，如何選擇最佳的物業套現或轉按方案。
策略一：當前市場利率 > 原有按揭利率（加息週期）
這個情況通常發生在加息週期。假設您幾年前申請的按揭利率非常低，而現在市場上的新造按揭利率已經明顯上升。此刻，您的目標應該是盡力保留原有的低息貸款，避免讓全部貸款都承受更高利息。
採用「分拆貸款」(Equity Loan) 方式進行物業套現
最明智的做法是採用「分拆貸款」的方式處理。您可以向原有的按揭銀行申請，將貸款分拆成兩部分。第一部分是保留您原有的低息按揭計劃，繼續以優惠利率償還舊有貸款。第二部分，則是針對物業升值後可動用的淨值，申請一筆全新的獨立貸款，這筆新貸款會按照當前較高的市場利率計算。透過這種方式，只有新套現出來的資金需要支付較高利息，而您大部分的原有貸款則完全不受影響，從而將整體利息成本控制在最低水平。
策略二：當前市場利率 < 原有按揭利率（減息週期）
當市場進入減息週期，情況就完全相反。如果您發現目前市場上新批的按揭利率，比您正在承擔的舊有按揭利率還要低，這就是進行物業轉按套現的黃金時機。
採用「轉按整合重組」(Refinance) 方式操作
這時候，最佳策略是進行「轉按整合重組」。您可以向另一間能提供更優惠利率的銀行申請一筆全新的按揭貸款。這筆新貸款的總額，會包含您原有的未償還貸款餘額，以及您希望額外套現的金額。成功批核後，新銀行會先用這筆款項幫您清還舊有的高息按揭，餘下的資金便會存入您的戶口。這樣操作的好處非常明顯：您所有的貸款（包括舊債和新資金）都能即時享有當前市場上的最低利率，全面降低未來的利息支出。
通用慳息工具：靈活運用存款掛鈎戶口
不論市場利率走向如何，存款掛鈎戶口（Mortgage-link Account）都是一個非常實用的慳息工具，能夠在您完成物業套現後發揮重要作用。
將暫不使用的套現資金存入戶口以高息對沖利息
當您透過物業轉按套現獲得一筆資金後，未必會立刻全數動用。與其將資金閒置在普通儲蓄戶口賺取微薄利息，不如將其存入與按揭計劃掛鈎的高息存款戶口。這種戶口的存款利率與您的按揭貸款利率完全相同。舉例來說，如果您的按揭利率是3%，您存入戶口的資金也能賺取3%的利息。這筆利息收入可以直接用來抵銷部分的按揭利息支出，變相降低了您的實際供款負擔。需要留意的是，享有高息的存款額通常設有上限，一般是未償還按揭貸款總額的一半。善用這個戶口，能讓您的資金在保持靈活性的同時，為您有效地節省利息。
必讀：物業套現與轉按風險－了解潛在挑戰與資金規劃
物業加按套現是一個善用資產升值的財務工具，但作出決定前，全面了解潛在風險與挑戰同樣重要。這一步並非為了讓你卻步，而是像朋友間的真誠提醒，幫助你看清全局，確保每一步都走得穩健。清晰了解物業轉按套現的潛在風險，並預先規劃好資金去向，才能真正發揮這筆資金的最大效益，避開不必要的財務陷阱。
必須警惕的五大潛在轉按風險
在享受物業套現帶來的財務彈性之前，先讓我們一起檢視幾個必須留意的潛在風險點。
Call Loan 風險
Call Loan，即銀行追收貸款，是進行任何按揭貸款時都需要正視的潛在風險。如果樓市出現顯著下調，導致你的物業估值低於未償還的貸款額，銀行便有權要求你提早償還部分或全部貸款差額。雖然這種情況不常見，但在經濟週期逆轉時，這個風險確實存在，你需要確保自己有足夠的流動資金應對。
利率波動風險
香港的按揭計劃大多採用浮動利率，不論是與銀行同業拆息（H）還是最優惠利率（P）掛鈎。這代表你的每月供款額會隨市場利率升降而變動。如果在加息週期進行物業轉按套現，你未來整筆貸款的利息支出可能會持續增加，這會直接加重你的還款壓力，影響原有的財務預算。
審批時間不確定性
物業轉按套現的申請，銀行會視為一宗全新的按揭審批。整個流程包括重新評估物業價值、審核你的入息證明、信貸紀錄以及進行壓力測試，過程可能需時數星期甚至更長。如果你的文件準備不齊全，或銀行對你的還款能力有疑問，審批時間便會延長。所以，這個方法並不適合需要即時應急的資金需求。
額外成本（律師費等）
進行物業轉按套現，並非只是簡單地從銀行取出一筆錢。過程中會牽涉到不少附帶成本，最主要的是律師費用，因為轉按需要由律師樓處理樓契的轉移及新的按揭契。此外，還可能包括物業估價費和銀行手續費等。這些額外開支會直接從你套現的總額中扣除，是你計算實際可用資金時必須考慮的部分。
擔保人連帶影響
如果你當初置業時有擔保人，或者你為他人的物業作擔保，進行轉按或加按時就需要格外注意。你的貸款行為會直接影響擔保人的信貸狀況和借貸能力。同樣地，若你計劃為家人作擔保，你自身的按揭狀況也會影響他們的按揭審批成數和條件。這是一個環環相扣的責任網，作出決定前最好與所有相關人士進行溝通。
物業套現後資金規劃藍圖框架
成功套現資金後，下一步就是如何聰明地運用它。一個清晰的規劃框架，能確保這筆錢真正為你增值，而不是變成新的負擔。
分析不同資金用途的風險與回報（還債、投資、應急金）
一般來說，套現後的資金有三個主要去向，各自的風險與回報都不同：
一，償還高息債務：這是風險最低、回報最穩定的選擇。如果你有信用卡結欠或私人貸款等高息債務，利用低息的按揭貸款去清還它們，你所節省下來的利息差額，就是最實在的回報。
二，進行投資增值：這是潛在回報較高，但風險也相應較大的選擇。關鍵原則是，你的投資回報率必須穩定地高於你的按揭利率，否則便會得不償失。你需要對自己的投資能力和風險承受水平有清晰的認知。
三，建立應急儲備金：將部分資金作為家庭的應急儲備，雖然沒有直接的金錢回報，但它能為你帶來財務上的安全感，應對未來突發的狀況，其價值難以用金錢衡量。
建立基本規劃框架，避免錯誤運用資金
為了避免資金被不當使用，你可以建立一個簡單的規劃框架。首先，根據你的實際需要，為不同用途分配資金比例，例如50%用作還債，30%建立應急金，20%用於穩健投資。其次，在未找到合適的投資機會前，可以將資金暫存在高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link），賺取利息以對沖按揭支出，同時保持資金的靈活性。最重要的是，避免因手持大筆現金而進行衝動消費或投入不熟悉的投機項目，時刻記住善用資金、改善財務狀況的初衷。
物業套現與轉按常見問題 (FAQ)
信貸評級（TU）不佳會否影響物業套現或轉按申請？
絕對會。當您計劃進行物業加按套現時，銀行會將信貸評級（TU）視為評估您還款誠信的重要指標。一份良好的信貸報告，代表您過往有準時還款的習慣，銀行自然對您的申請更有信心。
相反，如果您的信貸評級偏低，例如屬於G級或以下，銀行可能會認為借貸風險較高。這可能導致幾個結果：申請被直接拒絕、獲批的利率較差，或者貸款額度被調低。雖然信貸評級是關鍵因素，但它不是唯一的審批標準。如果您能就評級不佳的原因提供合理解釋，並且擁有穩定且可觀的收入，部分銀行仍可能酌情考慮您的物業套現或轉按申請。
物業轉按套現的流程大概需要多長時間？
物業轉按套現的流程，本質上等於重新申請一次按揭，所以需要一定的時間。一般來說，整個流程由申請到資金到手，大約需要一個半月至兩個月。
我們可以將流程拆分為幾個主要階段：首先是您向銀行提交申請及所需文件，銀行進行物業估價，這個階段約需一星期。接著是銀行的審批程序，包括進行壓力測試和審核您的財務狀況，這通常需要兩至三星期。審批通過後，便會交由律師樓處理舊有按揭的贖回及新按揭契的法律文件，這個過程也需要兩至三星期。因此，提前規劃是十分重要的。
「現契樓」如何申請物業套現？
「現契樓」指的是已經完全償還按揭貸款的物業，業主可以利用它來申請物業套現，這個過程有時亦稱為「重按」。由於物業沒有任何按揭負擔，申請手續相對直接。
業主只需帶同樓契等證明文件，向銀行提出按揭申請即可。銀行會為物業進行估價，並根據您的入息或資產水平進行審批，包括壓力測試。整個流程與申請一手或二手樓宇按揭相似，但因為省卻了為舊有按揭贖契的步驟，所以處理時間有機會稍微快一些。這是將已供滿的資產，轉化為流動資金的一個非常有效方法。
收入不穩定或已退休，是否仍可申請物業轉按套現？
可以的。對於收入不穩定（例如自由工作者或以佣金為主要收入的人士）或已退休的業主，雖然未必能通過以入息為基礎的壓力測試，但仍有途徑申請物業轉按套現。
銀行對這類申請，會採用「資產水平審查」的方法。銀行不會著眼於您每月的固定收入，而是評估您擁有的淨資產總值，例如現金存款、股票、債券或其他物業等。只要您的資產總值達到一定水平，足以證明您有能力償還貸款，銀行也會批出按揭。不過，以資產水平申請，按揭成數上限一般會較低，通常為四成左右。
經物業套現或轉按所得的資金，用途是否有限制？
一般而言，銀行對於您經物業套現或轉按所得的資金，在個人層面上沒有嚴格的用途限制。當資金轉入您的戶口後，您可以自由地用於不同目的，例如子女升學、家居裝修、個人投資、整合債務或作為應急的備用資金。
不過在申請過程中，銀行會查詢您套現的用途。通常如實申報為「個人消費」或「投資」等即可。需要留意的是，如果您向銀行表明資金是用於支付另一層樓的首期，審批過程或會變得複雜，因為金管局對於物業按揭有嚴格的監管指引，銀行需要確保貸款符合相關規定。