無論是首次置業還是換樓，成功申請按揭是達成目標的關鍵一步。銀行在審批貸款申請時，究竟如何評估您的還款能力？「供款與入息比率」(DTI) 怎樣計算？哪些收入會被銀行接納？金管局暫停壓力測試後，對實際貸款額又有何影響？本文將為您深入剖析貸款批核的5大核心關鍵，詳細拆解入息要求，並提供3大終極攻略，助您輕鬆提升借貸力，順利通過審批。
按揭計算機：初步評估您的貸款批核能力
想知道自己能否順利通過銀行的貸款批核測試，最直接的第一步，就是使用網上按揭計算機。這是一個非常方便的工具，讓你在正式申請前，可以先對自己的借貸能力有一個初步概念。
這些計算機的用法很簡單。你只需要準備好幾項基本資料，然後輸入進去。這些資料通常包括你的每月總入息、現時每月的所有債務還款（例如私人貸款、信用卡分期等）、預計的還款年期和按揭利率。
計算機並不是隨意估算。它的運算邏輯，其實是模擬銀行進行初步貸款批核測試的標準，特別是核心的「供款與入息比率」(DTI)。所以，只要你輸入的資料準確，計算出來的結果就有很高的參考價值，讓你了解自己是否符合金管局的基本指引。
完成輸入後，計算機會告訴你一個「最高貸款額」。這個數字，就是根據你目前的財務狀況，理論上銀行願意批出的最高按揭金額。你可以將這個金額視為一個重要的指標，幫助你鎖定物業預算，令你的置業計劃更清晰。
最後要提醒你，計算機的結果始終是初步評估。銀行在最終審批時，還會審核你的信貸報告、入息證明的穩定性等更多細節。所以，這個工具是你的好幫手，但最終的貸款額度，還是要以銀行的正式批核為準。
貸款審批核心(一)：供款與入息比率 (DTI) 計算詳解
在芸芸眾多的貸款批核測試項目中，有一個數字絕對是銀行審批的重中之重，它就是「供款與入息比率」(Debt-to-Income Ratio, 簡稱DTI)。把它想像成您財務健康的體檢報告，銀行透過這個比率，就能快速評估您承擔新貸款的能力。要順利通過貸款批核測試，理解DTI的計算方式是至關重要的第一步。
DTI的計算公式其實相當直接：
(每月總債務供款 / 每月總收入) x 100%
根據香港金融管理局（金管局）的指引，這個計算出來的百分比，一般不能超過50%。換句話說，您每個月所有債務的還款額，加起來不能佔您總收入的一半以上。
讓我們先拆解公式中的兩個關鍵部分。首先是「每月總債務供款」，這不僅僅是您正在申請的這筆新貸款的每月供款。它是一個總和，涵蓋了您身上所有的債務負擔，包括：
* 現有的按揭供款
* 私人貸款
* 汽車貸款
* 信用卡分期付款
* 學生貸款等等
簡單來說，任何需要您每月定期償還的款項，銀行都會將其計算在內。第二部分是「每月總收入」，這會在下一章節詳細說明，但您可以先理解為扣除強積金前的所有固定收入總和。
讓我們用一個具體例子來看看DTI是如何運作的。假設陳先生的每月總收入為HK$50,000，他每月需要償還HK$5,000的汽車貸款。現在他打算申請按揭，預計每月供款為HK$18,000。
他的DTI計算如下：
* 每月總債務供款 = HK$18,000 (新按揭) + HK$5,000 (汽車貸款) = HK$23,000
* 每月總收入 = HK$50,000
* DTI = (HK$23,000 / HK$50,000) x 100% = 46%
由於46%低於50%的上限，陳先生便成功通過了DTI這一關審核。這個比率是貸款批核測試的核心基準，所以，在您遞交申請前，自行計算一次，就能對自己的成功率有個初步掌握。
貸款審批核心(二)：銀行如何評估您的「入息」？
在整個貸款批核測試中，入息證明是銀行評估您還款能力最核心的一環。不過，銀行眼中的「入息」，可能與您所理解的略有不同。銀行著重的並非單月收入的高低，而是其穩定性與持續性。因此，不同性質的收入在審批官眼中會有截然不同的計算方式。了解箇中差異，是順利通過審批的關鍵一步。
穩定收入人士：最直接的評估方式
對於每月有固定薪金的「打工仔」而言，入息計算最為直接。銀行普遍會要求您提供最近三個月的糧單、公司發出的收入證明，以及用作出糧的銀行戶口紀錄。
如果您的收入包含年終花紅、雙糧或固定的津貼，銀行一般會將這些非月度收入加總，再除以十二個月，然後將得出的平均數加到您的固定月薪上，作為最終評估的「每月入息」。
舉個例子，假設您的月薪是40,000港元，去年獲得了120,000港元的年終花紅。銀行在計算時，會將花紅平均攤分（$120,000 / 12 = $10,000），因此您用作貸款批核測試的每月入息便是50,000港元（$40,000 + $10,000）。
非固定收入人士：審批標準更為審慎
如果您是依靠佣金為主要收入的地產代理、保險從業員，或是收入較為浮動的自僱人士及自由工作者，銀行在審批時的態度會相對審慎。
由於收入波幅較大，銀行通常會要求您提供更長時間的入息證明，一般至少需要六個月，有時甚至長達一至兩年，以計算出一個較為可靠的平均月入。
更重要的是，銀行在計算這類收入時，通常會採用「打折」的方式。意思是，即使計算出您的平均月入為50,000港元，銀行亦不會以全額計算，而是會根據您收入的穩定程度，將其乘以六成至八成（即$30,000至$40,000）作為最終認可的入息。這個折扣是為了預留緩衝空間，確保即使在收入較低的月份，您依然有足夠能力應付供款。
其他收入來源：租金與資產如何計算？
除了薪金，其他恆常收入亦有機會被銀行納入計算，但同樣有其特定準則。
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租金收入： 如果您持有物業並正在出租，租金收入可以作為入息的一部分。您需要提供有效的租約證明。銀行在計算時，同樣會打上折扣，普遍會以租金收入的六成至七成來計算，用以抵銷潛在的空租期及管理開支。
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資產水平審批： 對於部分現金充裕但收入不高的申請人，有些銀行提供以資產水平為基礎的審批方式。這種方法較為複雜，一般而言，銀行會將您持有的資產（例如現金、股票、基金、物業等）按一定比例折算為每月還款能力。現金的認可度最高，而股票或基金等投資產品則會按市值打上較大折扣，並且通常只計算藍籌股的部分。
總括而言，不論您的收入來源為何，銀行進行貸款批核測試的最終目的，都是要確認您具備穩定且長期的還款能力。在申請前，清晰了解自己的收入在哪一個類別，並準備好相關的證明文件，自然能讓整個審批過程更為順暢。
最新政策：壓力測試暫停的實際影響
近期市場最矚目的消息，莫過於香港金融管理局宣布暫停實施住宅物業按揭的壓力測試。這項政策調整，直接簡化了整個貸款批核測試的流程，對準備置業的人士影響深遠。
在以往，申請按揭需要過兩關。第一關是基本的「供款與入息比率」（DTI），要求每月總供款額不能超過入息的50%。第二關就是壓力測試，假設現時按揭利率上升2厘後，每月供款額不能超過入息的60%。這意味著申請人的入息需要有更高的「緩衝」能力。
現在暫停壓力測試，整個審批的焦點就回歸到最核心的指標上。銀行審批貸款時，主要考核申請人能否符合「供款與入息比率」不超過50%這項基本要求。這個改變最直接的影響，就是實質上提高了大家的借貸能力。以前可能因為僅僅未能通過壓力測試的門檻，而需要降低貸款額或物業預算。現在，只要符合DTI的基本要求，便能承造更高的按揭貸款額，或者說，用相同的入息水平，有機會考慮樓價更高的物業。
這個政策轉變，對首次置業人士尤其有利。以往不少收入穩定的年輕買家，正因為過不了壓力測試這一關而卻步。現在門檻降低了，上車的機會自然增加。不過，大家也要留意，雖然壓力測試暫停，銀行仍然會審視申請人的整體信貸狀況和還款能力。「供款與入息比率」這道防線依然是審批的關鍵，所以做好周詳的財務規劃，才是置業安居的穩固基礎。
未能通過審批？三大策略提升您的借貸力
當您了解整個貸款批核測試的計算方式後，或許會思考萬一自己的財務狀況未能順利過關，應該如何應對。其實，您可以透過一些財務策略部署，有效提升自己的借貸能力。以下介紹三個核心策略，助您在申請貸款時更具優勢。
策略一：增加首期資金，降低總貸款額
這是最直接有效的方法。當您投入更多首期資金，所需要申請的貸款金額自然會減少。貸款額降低，每月供款額亦會隨之下降，這樣就能直接降低您的供款與入息比率 (DTI)，讓您更容易符合銀行的審批門檻。舉例來說，假如您的入息僅僅未能通過審批，嘗試多準備5%至10%的首期，結果可能就完全不同。不過有一點需要特別注意，銀行會查核首期資金的來源，這筆資金必須是您的個人儲蓄或資產，不能是透過其他私人貸款借來的，否則只會增加您的總債務，對審批並無幫助。
策略二：尋找合適擔保人，合併入息計算
如果增加首期對您來說有困難，尋找一位財務狀況穩健的擔保人是另一個可行方案。銀行會將擔保人的入息與您的入息合併計算，只要合併後的總入息能夠通過供款與入息比率的要求，貸款便有機會獲批。一般來說，關係密切的直系親屬，例如父母或子女，是銀行較容易接納的擔保人選。但是，這個方法對擔保人有深遠影響。一旦成為您的擔保人，他日後若要申請按揭置業，其貸款審批將會採用非首次置業的更嚴格標準，例如供款與入息比率上限會由50%收緊至40%，按揭成數亦會降低。所以，在作出決定前，必須與擔保人有充分溝通。
策略三：預先管理債務，減輕供款負擔
許多申請人在計算貸款批核測試時，只著眼於未來的按揭供款，卻忽略了現存的其他債務。銀行在計算您的供款與入息比率時，會將您所有的債務供款一併計算在內，包括信用卡分期、私人貸款、汽車貸款甚至是學生貸款。這些「隱藏債務」會大幅削弱您的借貸力。因此，在計劃申請按揭前的半年至一年，您可以積極檢視並整合這些債務。優先清還利息較高或期數較短的貸款，可以最快地降低您的每月總還款額。一個更乾淨的信貸紀錄，加上更低的現有債務水平，能讓您在銀行審批中有更佳的表現。
按揭審批常見問題 (FAQ)
我們整理了一些關於貸款批核測試的常見疑問。希望這些解答能幫助您更順利地規劃您的置業藍圖。
我的信貸評級 (TU) 會怎樣影響按揭審批？
信貸評級 (TU) 是銀行進行貸款批核測試時，評估您還款責任心的重要參考。一個良好的信貸評級，例如A級或B級，能向銀行證明您有準時還款的習慣。這有助於提高批核的成功率，甚至可能爭取到更優惠的按揭利率。相反，如果評級偏低，例如降至I級或J級，銀行可能會認為您屬於較高風險的借款人。銀行會因此要求您提供更多證明文件，或者直接拒絕您的按揭申請。
如果我是自僱人士或收入不穩定，銀行會怎樣計算我的入息？
銀行審批自僱或非固定收入人士的申請時，方法會比較審慎。您通常需要提供最少六個月，甚至長達兩年的入息證明，例如公司損益表、利得稅單和銀行戶口紀錄。銀行會計算這段時間內的平均收入，但是，銀行不會將這個平均數全額計算。銀行通常會將這個平均收入打一個折扣，一般是六至八折，然後再用折後金額來計算您的供款與入息比率。這個做法是為了反映收入不穩定的潛在風險。
有擔保人是否一定能通過審批？
增加擔保人是提升借貸能力的有效方法，但不保證一定成功。當您加上擔保人後，銀行會將您和擔保人的收入合併計算，用來通過供款與入息比率的要求。不過，銀行同時也會審查擔保人自身的信貸狀況和負債水平。如果擔保人本身有其他按揭或貸款，或者其信貸評級不佳，這反而可能對您的申請產生負面影響。
擔保人需要承擔什麼責任和風險？
擔保人需要承擔的法律責任與主借款人完全相同。如果主借款人未能準時供款，銀行有權直接向擔保人追討所有欠款。此外，成為擔保人會直接影響其未來的借貸能力。當擔保人自己需要申請按揭時，銀行會將他視為已有按揭在身。這會導致他的按揭成數上限需要下調一成，供款與入息比率的要求也會由50%收緊至40%。
信用卡分期付款會影響我的貸款批核測試嗎？
會的，而且影響可能比您想像中大。在銀行的審批過程中，任何形式的債務都會被計算在內。這包括私人貸款、學生貸款，以及您正在進行的信用卡分期付款。銀行會將您每月的還款額，計入您的總債務支出。這會直接推高您的供款與入息比率，並且削弱您的最終借貸能力。所以，在計劃申請按揭前，最好先清還這些金額較小的債務。