綠表居屋因未補地價，其業權轉讓受到房屋委員會的嚴格限制，與可自由買賣的私樓截然不同。許多業主因家庭狀況轉變，如結婚、離婚、移民或年長等因素，需要為居屋轉名，卻往往對申請條件和繁複程序感到困惑。本文為您整合「綠表居屋轉名全攻略」，一文詳解房委會酌情批准的10大原因、由填表到簽契的5步申請流程、清晰剖析律師費、行政費及印花稅等各項費用，並深入探討轉名後的按揭關鍵，助您順利完成業權轉讓。
居屋轉名：必須了解的限制、前提與豁免條件
處理綠表居屋轉名，首先要明白它和一般私樓買賣完全是兩回事。由於居屋是政府資助的房屋，所以業權轉讓受到房屋委員會（房委會）的嚴格規管。想順利將物業轉給家人，就要先清楚了解當中的限制、基本前提和只有在特殊情況下才會獲批的豁免條件。
為何未補地價居屋轉名設有嚴格限制？
剖析政府資助與居屋轉讓限制的關係
居屋的初心，是政府動用公帑資助合資格市民置業安居。業主能以低於市值的折扣價買入單位，這份差價其實就是政府的資助。所以，在未補回地價之前，業權並不完整，政府仍然是單位的持份者之一。設立嚴格的轉讓限制，就是為了確保公共資源用得其所，防止有人利用資助房屋作投機炒賣，變相圖利。
比較居屋轉名與私樓自由轉讓的根本分別
私樓是業主全權擁有的私人財產，只要繳清樓價，就可以在自由市場上隨時買賣、轉讓或送贈，自主度極高。但未補地價的居屋不同，它帶有政府資助的性質和居住用途的限制。業主只是擁有單位的「部分」業權，任何業權變動都需要得到房委會的批准，這就是兩者最根本的分別。
居屋轉名申請的兩大基本前提
即使符合房委會列出的特殊原因，所有轉名申請都必須先滿足以下兩個不能動搖的基本前提。
前提一：轉讓必須以「饋贈契約」(Deed of Gift) 形式進行
整個轉名過程，法律上定性為一份「禮物」，也就是業主將業權無條件送贈給家庭成員。過程中不可以涉及任何金錢交易。唯一的例外是業主破產，屆時轉讓程序會由破產管理署主導，目的為變賣資產還債。
前提二：承讓人必須為名列戶籍的登記家庭成員
接收業權的新業主（承讓人），身份必須是房委會記錄上，該單位的登記家庭成員。這意味著一些關係親密但未在名冊上的家人，例如未有合法註冊的伴侶或非同住的親屬，一般並不符合資格。
房委會酌情批准的10大居屋轉名原因
房委會只會在非常特殊的情況下，才會酌情批准轉名申請。以下是目前列出的10個常見獲批原因：
1. 居屋加名：合法配偶加入成為聯名業主
業主結婚後，可以申請將其合法配偶的名字加入到樓契，成為聯名業主。
2. 居屋除名：因離婚或分居將業權轉予前配偶
夫婦雙方辦理離婚或正式分居，可根據法庭命令或雙方協議，將其中一方的業權轉讓給另一方。
3. 業主遷出：因結婚搬走而將業權轉予家人
原業主結婚後搬離居屋單位，並與配偶同住，可以申請將業權轉給單位內其他登記家庭成員。
4. 業主移民或長居外地：申請業權轉讓
業主因移民或需要到海外、內地、澳門或台灣等地長久居住或工作，可申請將業權轉讓給家人。
5. 申請其他房屋福利：辦理業權轉讓
業主或其家庭成員，因為成功申請公務員房屋福利或僱主提供的房屋津貼，而需要轉讓業權以符合申請資格。
6. 家庭成員曾出資：基於信託法理的轉名
有家庭成員能夠證明當初曾為購買單位支付大額款項，例如首期或按揭供款，可以基於衡平法信託的原則，申請加入成為業主，以反映其業權份額。
7. 居屋繼承：業主離世後的遺產轉讓
原業主不幸身故，其業權會根據遺囑或遺產繼承法，轉讓給指定的繼承人。
8. 業主年滿65歲：申請將業權轉予認可家庭成員
業主年滿65歲或以上，因年事已高而希望將資產傳承，可以申請將業權轉讓給戶籍內的家庭成員。
9. 業主身患危疾：基於健康理由申請轉讓
業主經註冊醫生證明患上嚴重疾病，例如癌症或末期腎衰竭，可基於健康理由申請轉讓業權。
10. 業主破產：由破產管理署主導的轉讓
業主被法庭頒佈破產令，其資產（包括居屋）會交由破產管理署或受託人處理，用作償還債務。
【居屋轉名教學】5步完成申請流程、文件準備及注意事項
了解清楚綠表居屋轉名的各種原因與限制後，接下來就是實際操作的環節。整個申請流程其實相當清晰，只要跟著步驟一步步來，準備好所需文件，就能順利完成。我們將整個過程拆解成五個主要步驟，讓你對每個階段需要做甚麼都一目了然。
第一步：填妥申請書及備齊證明文件
索取及填寫「業權轉讓申請書」(HD7) 要點
整個綠表轉居屋申請的起點，就是一份名為「業權轉讓申請書」、編號HD7的表格。你可以親身到所屬屋邨的分區租約事務管理處索取，或者直接在房屋委員會網站下載。
填寫這份表格時有幾個細節位需要留神。首先，業主在申請書上的簽名式樣，必須與當初購買單位時的樓宇買賣文件完全一致。其次，填寫時應避免使用塗改液或塗改帶，若有寫錯，劃掉更正即可。這份文件是整個申請的核心，確保資料準確無誤是成功的第一步。
按不同轉名理由準備所需證明文件
除了填妥HD7申請書，你還需要根據你的轉名理由，提交一系列證明文件副本。房委會需要透過這些文件來核實你的申請理據是否充分。
舉例來說，如果是因離婚或分居而轉名，便需要提交絕對判令（離婚令）及法庭命令副本；如果是業主結婚後遷出，則需要結婚證書及業主新住址證明副本；若是因移民或長居外地，就需要提供相關的入境批准信、簽證或外地居留證明等文件。每種情況對應的文件都不同，建議在提交前仔細核對房委會的要求清單。
第二步：遞交申請及繳付手續費
提交地點：所屬屋邨之分區租約事務管理處
當你填妥申請書，並且備齊所有證明文件後，下一步就是將整份文件親身交往你所屬屋邨的分區租約事務管理處。職員會初步檢查文件是否齊備。
申請手續費用及繳費方式
提交申請時，需要一併繳付申請手續費。這筆費用會由房委會定期檢討，你可以向職員查詢最新的金額。繳費方式必須是劃線支票或銀行本票，抬頭註明「香港房屋委員會」。有一點很重要，這筆申請手續費無論申請最終是否獲批，都不會發還。
第三步：房委會審批並發出「轉讓同意書」
審批時間：房屋資助分處處理需時約6星期
遞交申請後，個案會轉交至房屋資助分處作正式審批。在文件齊全的情況下，整個審批過程一般需時約6個星期。完成審批後，房委會會以書面形式通知你申請結果。
「轉讓同意書」的有效期及重要性
如果申請獲批，你將會收到一份關鍵文件——「轉讓同意書」。這份同意書代表房委會正式批准你的業權轉讓申請，是你可以繼續辦理後續法律程序的憑證。需要特別注意的是，這份同意書的有效期為一年，你必須在一年內完成所有法律手續，否則便需要重新申請並再次繳費。
第四步：委聘律師辦理轉讓法律文件
律師角色：草擬未補地價居屋的饋贈契約
收到房委會的「轉讓同意書」後，就進入了法律程序階段。你需要自行委聘律師，處理業權轉讓事宜。律師的主要工作是為你草擬一份「饋贈契約」（Deed of Gift）。由於未補地價居屋的轉讓不能涉及金錢代價，因此必須以饋贈形式進行。
將饋贈契約草稿呈交房委會法律事務分處審批
律師草擬好饋贈契約後，並不能馬上簽署。律師必須先將契約草稿呈交予房委會的法律事務分處進行審批，確保內容符合房委會的政策要求。提交草稿作審批時，律師會代你向房委會繳付另一筆文件審批費，這筆費用同樣是不予退還的。
第五步：簽署正式契據並更新房署記錄
處理居屋轉讓印花稅及簽署正式文件
當饋贈契約草稿獲得房委會法律事務分處的批准後，律師便會安排業主及承讓人簽署正式的法律文件。雖然饋贈轉讓不涉及樓價，但律師仍會協助你向稅務局處理印花稅的申報事宜。
將已簽妥的契據副本呈交租約事務管理處存檔
完成所有法律程序及簽署後，整個轉名程序便接近尾聲。最後一步，是必須將已簽妥的饋贈契約副本，連同最新的土地查冊記錄，呈交回所屬的分區租約事務管理處存檔。這樣，房委會的記錄才會正式更新，整個居屋轉名手續才算圓滿完成。
居屋轉名費用及時間：律師費、行政費及流程需時全拆解
決定要辦理綠表居屋轉名，除了要清楚申請原因同步驟，預算開支同時間規劃都係好重要的一環。整個過程牽涉到幾個不同機構，收費同所需時間都各有不同。以下就為你詳細拆解各項費用同時間線，等你對整個流程的財務同時間成本有個清晰概念。
居屋轉名費用一覽
整個轉名過程的費用主要可以分為三大類：第一是支付給房委會的行政費，第二是律師樓的專業服務費，第三則是可能涉及的政府稅項。每項開支都有它的特定用途，清楚了解有助你更好地規劃預算。
房委會行政費用 (申請費及文件審批費)
首先，向房委會遞交轉名申請時，你需要繳付一筆「申請手續費」，現時大約是港幣三千元左右。這筆費用主要用來處理你的申請個案，而且不論申請最終是否獲批，都不會退還。
當你的申請初步獲批後，你委聘的律師需要將草擬好的「饋贈契約」法律文件交給房委會的法律事務分處審批。這個步驟亦會產生另一筆「文件審批費」，費用約為港幣二千多元。同樣地，這筆費用也是不會退還的。
律師樓處理饋贈契約的專業服務費
由於居屋轉名必須透過律師辦理，所以律師費是其中一項主要開支。律師的角色是根據房委會的指引，為你草擬饋贈契約（Deed of Gift），與房委會法律部門溝通，以及處理後續所有法律文件同到土地註冊處的登記手續。
不同律師樓的收費標準會有差異，服務費一般由數千元至萬多元不等，視乎個案的複雜程度。建議你可以多比較幾間律師樓的報價，選擇一間具備處理資助房屋轉名經驗的律師行。
政府稅項：居屋轉讓印花稅計算與豁免
提到物業轉讓，很多人自然會想到印花稅。不過，未補地價的綠表轉居屋是以「饋贈」形式進行，當中不涉及任何金錢代價。根據稅務局的規定，在沒有涉及任何買賣金額的情況下，這類饋贈契約是無需繳付印花稅的。你的律師在處理文件時，會一併處理相關的豁免程序。
居屋轉名時間線規劃
除了預算，時間規劃同樣重要。整個流程環環相扣，由房委會審批到律師處理，每個階段都需要一定的時間。
階段一：房委會內部審批（約6星期）
在你遞交齊全的申請文件及繳付申請費後，房委會的房屋資助分處便會開始審核你的個案。根據官方指引，這個內部審批過程一般需時約六個星期。審批完成後，你會收到書面通知，告知你的申請是否獲得原則上批准。
階段二：「轉讓同意書」有效期內辦理（一年）
如果申請獲批，你就會收到一份由房委會發出的「轉讓同意書」。這份文件非常關鍵，它代表你已獲得官方許可，可以正式委託律師辦理轉名手續。需要特別留意，這份同意書的有效期為一年。你必須在一年內完成所有法律程序，否則同意書便會失效，屆時便需要重新申請及繳費。
階段三：律師處理法律文件（數星期至數月）
收到「轉讓同意書」後，便進入最後的法律程序階段。你的律師會草擬正式的饋贈契約，並呈交房委會作最終審批。待文件獲批後，律師會安排轉讓人與承讓人簽署正式文件，然後到土地註冊處進行登記，更新業權記錄。這個階段所需的時間，視乎律師行及房委會法律事務分處的處理效率，一般需時數星期到數個月不等。
居屋轉名按揭：新舊業主必讀的銀行審批關鍵
談到綠表居屋轉名，很多人都會聯想到按揭這個環節。不論是原業主還是新業主，了解銀行如何審批居屋轉名按揭，絕對是順利完成整個程序的關鍵。以下我們會深入拆解當中細節，讓你對整個按揭流程有更清晰的掌握。
為何未補地價居屋轉名仍可申請按揭？
大家可能會有個疑問，既然居屋轉名是以「送贈」形式進行，那和私樓市場常說的「送契樓」有甚麼不同？為何銀行普遍對私樓送契樓的按揭申請避之則吉，但對未補地價的居屋轉名個案卻相對寬鬆？這背後的主要原因，在於政府提供的擔保。
政府擔保期對銀行審批的決定性影響
未補價居屋的最大優勢，就是擁有由房委會提供的按揭還款保證。在指定的擔保期內（一般由首次發售日起計30年），如果業主斷供，房委會將會向承按銀行購回單位，承擔壞帳風險。因為有這重保障，銀行將居屋按揭視為低風險貸款，所以即使業權轉讓是以饋贈契約形式進行，銀行亦普遍樂意批出按揭。
與私樓「送契樓」按揭困難的關鍵區別
這與私樓「送契樓」的情況截然不同。私樓送契後，若原業主在五年內破產，其債權人有權向法庭申請撤銷該饋贈契約，追討業權用作償還債務。這對銀行來說是極大的潛在風險，因此絕大部分銀行都不會為五年內的送契樓批出按揭。相反，綠表轉居屋的過程有政府擔保，銀行免除了這方面的憂慮，審批自然順暢得多。
處理現有按揭及申請新按揭須知
了解銀行願意批核的原因後，下一步就是處理實際操作。無論單位本身是否有按揭在身，新舊業主都需要清楚了解相關的申請步驟和限制。
若單位仍有按揭：如何申請「轉變按揭安排」？
如果單位本身仍有按揭未供完，新業主是不能直接繼承舊有的按揭計劃的。新舊業主需要先向承按銀行查詢，並向房委會遞交「轉變按揭安排申請書」。一般做法是，新業主以自己名義向銀行申請一筆新的按揭貸款，用作償還原業主的舊有按揭餘額。整個過程需要得到房委會及銀行的雙重批准。
新造按揭的限制：套現與還款期
有一點必須注意，為居屋轉名而申請的新造按揭，是存在嚴格限制的。首先，新按揭的貸款額最高只能是原按揭的未償還餘額，新業主不能藉此機會申請更高貸款額作現金周轉，即是不能「套現」。其次，新按揭的還款年期，亦不能長過政府擔保期的剩餘年期，或原有按揭的剩餘還款期，兩者以較短者為準。
銀行對新業主的入息及還款能力審批標準
最後，雖然有政府擔保，但銀行依然會對新業主的還款能力進行全面審查。新業主必須提供足夠的入息證明，並通過銀行的壓力測試，證明自己有能力應付未來的按揭供款。同時，銀行亦會查閱新業主的信貸報告（TU），確保其信貸紀錄良好。所以，新業主在申請前，最好先評估自己的財務狀況，確保符合銀行的基本審批門檻。
居屋轉名常見問題 (FAQ)
我們整理了一些關於綠表居屋轉名的常見疑問，希望可以一次過為你解答。
問：可否透過居屋轉名「甩名」以恢復首次置業身份？
答：這是一個很常見的想法，但是一般來說，房屋署並不會批准以恢復首次置業身份為目的的居屋轉名申請。因為這個做法會被視為享受雙重房屋福利。房委會酌情批准的轉名原因，主要基於家庭狀況的實際需要，例如離婚或業主移民等特殊情況，而不是為了讓業主在私人市場置業時能節省印花稅。
問：家庭成員有份出錢供樓，可否申請居屋加名？
答：可以的。如果家庭成員能夠提供實質證據，證明自己曾為單位支付大部分首期，或者長期負責按揭供款，房委會是會接納以此為由的業權轉讓申請。這個做法的法理基礎是衡平法下的「隱含信託」，意思是出資人實質上擁有物業的部分權益。申請時，你需要準備好相關的銀行轉帳紀錄或按揭還款證明，以增加申請的成功機會。
問：業主身故後的居屋繼承，與一般轉名程序有何不同？
答：兩者有很大的分別。首先，承讓人資格不同。一般的居屋轉名，承讓人必須是單位戶籍內的登記家庭成員。但是，業主身故後的繼承，法定繼承人即使不是登記家庭成員，也可以繼承業權。其次，審查要求不同。繼承業權無需通過任何入息或資產審查。最後，法律程序不同。繼承需要經由法庭辦理遺產承辦手續，例如申請「遺產承辦書」或「遺產管理書」，然後才處理業權轉移，而不是單純向房委會提交轉名申請。
問：如果居屋轉名申請被拒，已繳付費用可以退還嗎？
答：所有已繳付予房委會的費用，都是不獲退還的。這包括最初提交申請時繳付的申請手續費，以及申請獲初步批准後，由律師提交契據草稿作審批時的法律文件審批費。無論申請最終是被房委會拒絕，還是由申請人自行撤銷，這兩筆費用都不會退回。所以在遞交申請前，最好先確定自己符合資格並且文件齊全。
問：完成居屋轉名後，新業主可否立即在第二市場出售單位？
答：不可以。新業主在完成轉名手續後，是繼承了該單位的原有業權以及其附帶的轉讓限制。轉讓限制的年期，是從該單位首次由房委會出售予第一手業主的日期開始計算，並不會因為中間的家庭成員轉名而重新計算。換句話說，如果單位原本的限制是兩年後才可在第二市場出售，那麼新業主也需要等待這個期限屆滿後，才可以申請「可供出售證明書」放售單位。