置業是人生大事，選擇最合適的樓宇按揭計劃，是當中至關重要的一環。然而，面對市場上五花八門的H按、P按選擇，加上各銀行瞬息萬變的利率及現金回贈優惠，準業主往往感到無從入手，更擔心一時失察，墮入陷阱而白白多付數十萬利息開支。
為此，我們為您準備了這份2025年最全面的按揭攻略。本文將一站式比較各大銀行的最新利率與回贈，深入淺出拆解H按與P按的分別、現金回贈的計算方法及Mortgage-link的慳息原理，並涵蓋申請資格、壓力測試、按揭保險以至估價等所有必讀事項，助您輕鬆鎖定最優惠方案，慳盡每分利息，避開所有潛在陷阱，作出最精明的置業決策。
最新銀行按揭利率及回贈比較
要做好樓宇按揭比較，第一步就是掌握各大銀行的最新利率和優惠。市場上的按揭計劃五花八門，利率和現金回贈更是時刻變動，所以想知道樓宇按揭邊間好，就需要定期檢視市場資訊。這個部分為你整理了最新的樓宇按揭銀行比較數據，助你一目了然地找到最合適的選擇。
各大銀行按揭計劃比較表 (H按／P按)
我們將主要銀行的H按及P按計劃關鍵條款整理成一個清晰的列表，方便你進行樓宇按揭利率比較。請注意，以下資料僅供參考，最終條款以銀行批核為準。
銀行
中國銀行 (香港)
按揭計劃
H按 / P按
最新利率
H+1.3% / P(5.875%)-1.75%
封頂利率
P-1.75% (實際利率 4.125%)
現金回贈
高達貸款額 1.8% (視乎貸款額及客戶關係)
罰息期
2年
高息存款掛鈎戶口
提供
查詢
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銀行
滙豐銀行
按揭計劃
H按 / P按
最新利率
H+1.3% / P(5.875%)-1.75%
封頂利率
P-1.75% (實際利率 4.125%)
現金回贈
高達貸款額 1.7% (視乎貸款額及客戶類別)
罰息期
2年
高息存款掛鈎戶口
提供
查詢
建議直接向銀行查詢最新優惠。
銀行
渣打銀行
按揭計劃
H按 / P按
最新利率
H+1.3% / P(6.125%)-2.0%
封頂利率
P-2.0% (實際利率 4.125%)
現金回贈
高達貸款額 1.9% (設有最低貸款額要求)
罰息期
2-3年
高息存款掛鈎戶口
提供
查詢
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本月精選：最低利率 vs 最高回贈方案
在眾多計劃中，究竟應追求最低利率還是最高回贈？這取決於你的個人財務需要。
市場最低利率銀行推薦
若你的首要目標是減低長遠的利息總支出，選擇利率較低的計劃會是明智之舉。目前市場上大部分銀行的H按計劃均為H+1.3%，並且封頂利率鎖定在實際利率4.125%。在利率條件相約的情況下，選擇一間服務穩定和審批流程清晰的銀行，例如滙豐銀行或中國銀行(香港)，會是穩健的選擇。
市場最高現金回贈銀行推薦
如果你需要一筆資金作裝修或應付其他開支，現金回贈較高的計劃就更具吸引力。例如渣打銀行提供的現金回贈可高達1.9%，但申請人需要留意是否附帶其他條款，例如較高的貸款額要求或較長的罰息期。計算時要權衡高回贈的得益與可能略高的利息支出。
近期銀行審批取態分析
近期銀行對按揭申請的審批態度普遍審慎。對於入息證明較為複雜的申請人，例如自僱人士或收入非固定者，銀行會要求提供更詳盡的證明文件，審批時間亦可能較長。相反，擁有穩定入息證明的公務員或專業人士，則較容易獲取更優惠的條款和較快的批核。
智能按揭配對
面對複雜的比較過程，一個有效的工具能為你節省大量時間。
按個人需要即時篩選最佳方案
你可以利用智能按揭配對服務，只需輸入基本的物業資料、貸款額及個人財務狀況，系統就能即時從市場上數十個按揭計劃中，篩選出最符合你需求的幾個方案，讓你無需再逐間銀行查詢比較。
方案推薦原因及注意事項
一個好的配對工具不單會列出結果，更會清楚解釋每個方案的推薦原因。例如，系統會分析你的情況，指出某個方案因其較低的封頂利率而適合風險承受能力較低的你，或者另一個方案因其高額回贈和附帶的存款戶口優惠，更切合你的理財目標。同時，報告亦會列明每個方案的重要注意事項，例如罰息期的具體條款，確保你在做決定前，已全面掌握所有資訊。
申請按揭必讀：H按、P按、現金回贈及 Mortgage-link 拆解
進行樓宇按揭比較時，除了看最終利率，理解各種計劃的運作原理同樣重要。H按、P按、現金回贈和高息存款戶口這些名詞，是決定樓宇按揭邊間好的關鍵因素。以下將逐一為你拆解，讓你掌握基本概念，作出最精明的選擇。
H按 vs P按：如何選擇最適合自己的計劃？
H按 (HIBOR-based Mortgage) 是什麼？
H按的「H」是指香港銀行同業拆息 (HIBOR)，即是銀行之間互相借貸時所使用的利率。這個利率每日都會浮動。H按的實際利率計算方式是「HIBOR + 銀行指定的百分比」（例如 H+1.3%）。因為HIBOR的波動性較大，所以供款額的穩定性相對較低。在低息環境下，H按的利率通常會比P按更低，供款開支也較少。
P按 (Prime-based Mortgage) 是什麼？大P與細P的分別
P按的「P」則是指最優惠利率 (Prime Rate)，這是銀行提供給最優質客戶的貸款利率，由各家銀行自行釐定，變動頻率遠低於HIBOR。P按的計算方式是「P – 銀行指定的百分比」（例如 P-2%）。由於P利率相對穩定，選擇P按的每月供款額變化不大，預算上較易掌握。
市場上的P主要分為兩種：「大P」和「細P」。大型銀行如滙豐、恒生、中銀香港目前採用「大P」；而其他銀行如渣打、東亞等則採用「細P」，兩者利率有輕微差距。進行樓宇按揭銀行比較時，需要留意銀行採用的是哪一種P。
封頂利率 (Cap Rate) 的作用與重要性
封頂利率是H按計劃中一個非常重要的保障機制。它為浮動的H按利率設定了一個上限，這個上限通常與P按利率掛鈎（例如 P-2%）。當「HIBOR + 指定百分比」計算出來的利率高於封頂利率時，你只需要支付封頂利率的利息。這個機制讓你既可以享受低息環境下H按的好處，又能在加息週期中得到保障，避免供款大幅飆升。
優劣比較及選擇策略
簡單來說，H按的優點是利率有機會隨市場走低，而且有封頂利率保障，缺點是供款額較為浮動。P按的優點是供款穩定，缺-點是在減息週期無法即時受惠。
現時市場上超過九成的業主都選擇H按計劃。因為封頂利率的存在，H按的潛在風險已經大為降低。選擇策略上，除了比較「H+」的百分比，更應該仔細進行樓宇按揭利率比較，找出那個提供最低封頂利率的計劃，因為它直接決定了你在加息週期中的最高利息支出。
定息按揭：鎖定利率風險
定息按揭的運作模式
定息按揭是指在指定年期內（例如首2年、3年或更長），按揭利率會鎖定在一個固定水平，不受市場利率波動影響。定息期結束後，利率便會按照合約訂明的浮息計劃（通常是H按或P按）繼續計算。這種計劃適合預期未來利率會持續上升，並且希望獲得穩定供款預算的申請人。
豁免壓力測試的條件及適用人士
部分由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的定息按揭計劃，最大優勢是申請人有機會豁免壓力測試。一般按揭申請需要進行假設利率上升2%的壓力測試，但合資格的定息計劃申請人，只需要符合「供款與入息比率」不超過50%的基本要求便可。這對於收入剛好未能通過壓力測試，或者需要申請高成數按揭的人士特別有利，能顯著提高成功獲批貸款的機會。
現金回贈的計算方式與限制
回贈計算基礎（以貸款額計）
現金回贈是銀行為了吸引客戶而提供的一次性獎賞，計算基礎是最終批出的貸款額乘以一個回贈百分比（例如1.5%）。這筆回贈通常在物業成功交易並提取貸款後，才會存入你的戶口。回贈率的高低，是比較不同銀行按揭計劃時一個實際的考慮因素。
金管局規定：回贈逾1%需扣減貸款額
有一點必須注意，根據香港金融管理局（金管局）的指引，如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款額的1%，整筆回贈金額都需要在貸款本金中扣除。舉例來說，你申請500萬貸款，獲得1.5%現金回贈（即75,000元）。由於回贈率超過1%，銀行在批出貸款時，會先扣除75,000元，你實際收到的貸款是4,925,000元，但你未來的供款仍然需要按500萬的本金計算。
高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-link) 慳息原理
Mortgage-link 如何對沖按揭利息支出？
高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-link) 是一個與按揭戶口相連的特設儲蓄戶口。它的最大賣點，是戶口內的存款可以享有與按揭貸款完全相同的利率。例如你的按揭利率是4.125%，你存放在Mortgage-link戶口內的資金，就能賺取4.125%的存款利息。這筆存款利息收入，可以直接用來抵銷部分的按揭利息支出，達到慳息的效果。
存款上限及戶口限制
Mortgage-link戶口雖然吸引，但設有存款上限。通常，能夠享有高息的存款額度，是按揭貸款餘額的50%。換言之，如果你尚有400萬按揭未償還，那麼最多只有200萬存款可享有與按揭利率掛鈎的高息。超出上限的存款，則只會按一般活期儲蓄利率計算利息。
按揭申請資格與成數：按身份及物業類型全攻略
想做好樓宇按揭比較，找出樓宇按揭邊間好，第一步並非只看利率，而是要清晰了解自己的「身份」和心儀物業的「類型」。這兩大因素直接決定了你可以借到的按揭成數，以及銀行審批的難易度。這部分會為你詳細拆解不同情況，讓你進行樓宇按揭銀行比較時更有把握。
不同申請人身份的按揭成數及要求
首次置業人士：新按保下最高按揭成數
對於首次置業人士，市場上的按揭計劃是相對有利的。根據香港按證保險有限公司（HKMC）的按揭保險計劃，首次置業人士可以申請高成數按揭。如果物業價值為1,000萬港元或以下，最高可申請九成按揭。而1,000萬至1,125萬港元的物業，最高按揭成數為八至九成。申請人必須為固定受薪人士，並且證明物業為自住用途。
非首次置業／換樓人士：成數限制與考量
若你已持有物業，或正計劃換樓，在按揭審批上會被視為非首次置業。這類申請人的按揭成數上限會降低，並且需要通過更嚴格的壓力測試。換樓人士需要特別留意，如果在申請新物業按揭時，舊有物業的按揭貸款尚未完全還清，銀行仍會視你為持有按揭的申請人，從而影響新按揭的成數和審批。因此，妥善安排賣出舊樓與買入新樓的時間點十分重要。
自僱／非固定收入人士：所需文件及審批準則
自僱或非固定收入人士，例如自由工作者或生意經營者，銀行在審批其按揭申請時會比較審慎。由於收入浮動，銀行需要更多文件來評估你的還款能力。一般而言，你需要提供最少過去六個月的銀行戶口紀錄、公司財務報表、稅務局發出的利得稅或個人入息課稅稅單等。這類申請人要獲批高成數按揭的難度較高，因此準備充足和整潔的財務文件是成功申請的關鍵。
公務員：房屋津貼對借貸力的影響
擁有穩定職業的公務員在申請按揭時具備一定優勢。如果合資格申領「實報實銷」以外的房屋津貼，例如「自行租屋津貼」或「非實報實銷現金津貼」，這筆津貼金額可以被銀行計算為固定收入的一部分。這直接提升了你的總入息證明，讓你更容易通過壓力測試，從而有機會借取更高的貸款額。
各類物業的按揭注意事項
私人住宅：新盤建期 vs 即供付款影響
購買一手新盤時，發展商通常提供「建築期付款」（建期）和「即供付款」兩種計劃。這兩種計劃會直接影響按揭申請。選擇「建期付款」，即在物業接近落成時才正式申請按揭，可以利用按揭保險計劃申請高成數按揭。相反，「即供付款」雖然通常有較大的樓價折扣，但買家需要在物業未落成時便開始供款，並且不能申請新按保下的高成數按揭。
居屋／資助房屋：政府擔保期與P按限制
購買居屋或資助房屋，其按揭條款與私人住宅不同。由於有政府作為擔保人，綠表申請人最高可獲九成半按揭，白表亦可達九成，且無需購買商業按揭保險。重點在於「政府擔保期」，在擔保期內，銀行樂意批出高成數按揭。若過了擔保期，銀行批出的按揭成數會大幅降低。另外，大部分居屋按揭計劃都限制只能選用P按（最優惠利率按揭）。
村屋及唐樓：估價及按揭成數挑戰
村屋和唐樓因其獨特性質，在按揭申請上充滿挑戰。銀行對這兩類物業的估價通常較為保守，很容易出現估價不足的情況。村屋涉及的路權、丁權等問題，而唐樓則有樓齡高、僭建物等風險，這些都會影響銀行的審批意欲。一般情況下，村屋及唐樓的按揭成數較低，普遍只有五至六成，而且還款年期也可能因為樓齡問題而被縮短。
真實個案分析
個案一：自僱人士如何成功獲批高成數按揭？
陳先生是一名自由設計師，希望購買一個800萬的單位自住，並申請八成按揭。由於收入非固定，起初有銀行對其還款能力存疑。他的成功策略是：首先，他準備了過去兩年的稅單及公司損益表，證明其業務收入穩定且持續增長。其次，他提供了過去一年的個人及公司銀行月結單，顯示有穩定現金流。最後，他選擇了對自僱人士審批較為靈活的銀行進行申請，最終成功獲批八成按揭。
個案二：換樓客如何善用按揭成數上限？
李氏夫婦計劃賣出現有單位，換購一個更大的單位。他們遇到的難題是，如果在新單位承造按揭時，舊單位的按揭紀錄仍未消除，他們便只能以非首次置業的身份申請，成數大減。他們的解決方法是，與新單位的賣家協商一個較長的成交期（例如三個月）。在這段時間內，他們加緊完成舊單位的出售程序，並確保在申請新按揭前，舊按揭已完全還清並在信貸報告上更新。這樣一來，他們便能以首次置業的身份，成功申請到高成數按揭。
按揭申請流程、陷阱及注意事項
完成樓宇按揭比較，選定心儀的銀行和計劃只是第一步。接下來的申請流程涉及不少細節，清楚了解每一步，能讓整個過程更順暢。想知道樓宇按揭邊間好，除了利率與回贈，審批流程的順暢度同樣重要。
壓力測試深入解讀
壓力測試是金管局要求銀行執行的一項風險評估措施，用來確保借款人在利率上升時，仍然具備足夠的還款能力。這不單是銀行的審批關卡，也是對你個人財務穩健性的重要檢測。
壓力測試計算方法 (假設利率+2%)
壓力測試包含兩個層面的計算。第一，在當前的按揭利率下，你每月的供款額不可以超過家庭總收入的50%。第二，假設現行按揭利率增加2%，計算出的新每月供款額，不可以超過家庭總收入的60%。銀行會以兩個標準中較嚴格者為準，如果任何一項不達標，銀行便可能需要調整你的最終貸款額。
豁免壓力測試的途徑（按揭保險）
對於首次置業人士，如果符合申請按揭保險的資格，可以選擇支付額外的保費來豁免壓力測試的要求。不過，即使豁免了壓力測試，你的基本供款與入息比率，即每月供款額，仍然不能超過家庭總收入的50%。
其他擔保或按揭對壓測的影響
如果你的名下已經有其他按揭貸款，或者正在為他人的貸款作擔保人，這些債務都會一併計算在壓力測試之中。銀行會將你所有的按揭及擔保供款相加，然後再用總額來計算供款與入息比率。所以，你在申請新按揭前，需要準確評估自己整體的負債狀況。
按揭保險計劃 (HKMC) 詳解
按揭保險計劃由香港按揭證券有限公司 (HKMC) 提供，主要目的是協助市民以較低的首期置業。當你向銀行申請超過六成按揭成數時，銀行便會要求你購買按揭保險，以保障銀行在貸款上的額外風險。
申請按揭保險的條件
申請按揭保險需要符合一系列條件，主要包括申請人必須持有香港身份證、申請的物業必須為自住用途，並且申請人需要有穩定的收入證明。不同樓價的物業，其最高按揭成數及申請資格亦有所不同，例如樓價1,000萬港元以下的物業，首次置業人士最高可申請九成按揭。
保費計算方法（一次付清／分期）
按揭保費的計算，會根據貸款額、按揭成數及還款年期而定。你可以選擇在承造按揭時一次過付清全部保費，這樣總保費支出會較低。另一個選擇是將保費加借到按揭貸款總額之中，分期攤還。後者的好處是前期現金支出較少，但總利息成本會相應增加。
新舊按保計劃比較
政府在近年放寬了按揭保險計劃，俗稱「新按保」或「波叔plan」。與舊計劃相比，新計劃大幅提高了可申請高成數按揭的樓價上限。例如，舊計劃下只有400萬港元或以下的物業可申請九成按揭，而新計劃則將此上限提升至1,000萬港元，讓更多買家受惠。
銀行估價與信貸評級 (TU)
銀行對物業的估價，以及對你個人信貸紀錄的評級，是決定最終批出貸款額的兩大關鍵因素。進行樓宇按揭銀行比較時，不同銀行對同一物業的估價可能存在差異。
估價不足的原因及應對方案
估價不足意味著銀行對物業的估值低於成交價。常見原因包括市況波動、物業本身有僭建等問題，或是單位屬於村屋、唐樓等較難估價的類型。如果遇到估價不足，你可以嘗試向多間銀行查詢估價，選擇出價最高的一間申請。你也可以嘗試與賣家商討調整成交價，或者預備更充裕的資金來填補估價與成交價之間的差額。
影響信貸評級的主要因素
信貸評級 (TU) 是你個人財務狀況的成績表。銀行會透過環聯 (TransUnion) 查閱你的信貸報告，以評估你的還款習慣。影響評級的主要因素包括：是否準時償還信用卡欠款及私人貸款、信貸使用度（即信用卡結欠額佔信貸總額的比例）、以及短期內申請信貸產品的次數。維持良好的信貸紀錄，對成功申請按揭非常重要。
申請至批核所需時間及文件清單
一般而言，由遞交申請至銀行正式批核，大約需要2至4個星期。如果需要申請按揭保險，審批時間或會再延長1至2星期。你需要準備的文件清單主要包括：
* 香港永久性居民身份證
* 最近三個月的住址證明
* 最近三至六個月的收入證明（如糧單、銀行月結單、稅單）
* 臨時買賣合約
選擇律師行的重要性
選擇合適的律師行，是整個買賣及按揭流程中不可或缺的一環。律師行負責處理所有法律文件、查冊及確保業權清晰，保障你的權益。
為何須選用銀行認可 (On List) 律師行？
每間銀行都有一份認可的律師行名單 (On List)。你必須選用在這份名單上的律師行，來代表你及銀行處理按揭相關的法律事宜。如果你選擇的律師行不在銀行的名單上，你便可能需要額外聘請一間「駁腳律師」代表銀行，這會產生額外的時間與費用。
潛在收費與風險
除了基本的律師費外，過程中可能會出現一些額外收費，例如查冊費、文件費、代支雜費等。在委託律師行前，最好先問清楚收費詳情，了解清楚報價單包含的服務範圍。選擇一間有信譽、溝通良好的律師行，可以避免許多不必要的誤會與風險。
實用工具與常見問題 (FAQ)
按揭計算機
在進行樓宇按揭比較時，除了研究各銀行的計劃，預先清楚計算自己的財務狀況也十分重要。一個準確的按揭計算機是你的實用工具，能助你輕鬆掌握各項關鍵數據，讓你對樓宇按揭邊間好有更全面的判斷。
每月供款
只要輸入物業價格、心儀的按揭成數、還款年期及利率，計算機便能即時為你計算出每月供款額。這個數字是你未來理財規劃的基礎，有助你審慎評估供樓開支對日常生活的影響。
總利息支出
除了每月還款，計算機亦會顯示在整個還款期內需要支付的總利息。這個數字讓你更具體地了解借貸的長遠成本，在進行樓宇按揭利率比較時，更能體會不同利率方案的實際分別。
壓力測試要求
壓力測試是申請按揭的重要一環。計算機能夠根據你的貸款額，估算出在假設利率上升後，你需要達到的最低月入要求。這樣你便可以及早了解自己是否符合銀行的審批門檻。
負擔能力計算
綜合各項數據，按揭計算機助你全面評估個人負擔能力。透過輸入你的每月入息，它可以反推出你最高可承造的貸款額，讓你能夠更有效率地尋找符合預算的物業，是進行樓宇按揭銀行比較前的必做功課。
按揭申請常見問題
高成數按揭物業可以出租嗎？
答案是不可以。根據香港按揭證券有限公司的規定，凡是透過按揭保險計劃申請的高成數按揭（例如八成或九成），物業都必須用作自住。將物業出租即屬違約行為，銀行有權要求借款人立即清還所有貸款，後果相當嚴重。若日後希望將物業合法出租，業主必須先償還部分貸款，令按揭成數降至銀行規定的水平（通常為五成或以下），並取得銀行的正式書面同意。
罰息期內可否轉按或賣樓？
你可以在罰息期內轉按或賣樓，但需要向銀行支付一筆罰款。罰息期一般指按揭貸款提取後的首兩至三年。期間若提早全數清還貸款，銀行會按照合約條款收取一筆費用，通常是原貸款額或未償還本金的某個百分比。因此在作出決定前，務必計算清楚相關成本是否划算。
H按與P按在供款期內可以互換嗎？
現時大部分銀行都提供相當彈性的安排。許多按揭計劃都容許客戶在供款期內，享有一次免費由H按轉至P按，或由P按轉至H按的機會。這讓你能夠因應市場利率環境的變化，選擇當時對自己最有利的供款計劃。不過，具體條款及細則仍視乎個別銀行的按揭合約，申請前應先查詢清楚。
聯名持有物業對日後再置業有何影響？
聯名置業各有利弊。好處是可合併兩人的入息作計算，從而更容易通過壓力測試及取得較高貸款額。壞處則是兩位業主都會因此失去「首次置業」的身份。將來任何一方若想再購買物業，將會面對更嚴格的按揭成數上限、更高的壓力測試要求，亦可能無法享有首次置業的印花稅優惠。這是一個對長遠規劃有深遠影響的決定，必須審慎考慮。
整個按揭申請流程一般需時多久？
所需時間因個案的複雜程度而異。如果申請文件齊全，而且收入來源清晰簡單，由遞交申請至銀行正式批出貸款，一般需時約兩至四星期。若果申請涉及高成數按揭保險，由於需要額外時間由按證公司審批，整個流程可能需要一個月或以上。建議申請人預留充裕時間處理，以免因審批需時而影響最終的物業交易。