「居屋可以賣嗎？」這相信是許多居屋業主心裡的疑問。然而，出售居屋的規定繁複，不同年代的居屋受制於不同的「轉讓限制期」，加上涉及「補地價」問題及兩大銷售市場，往往令業主感到困惑。為此，我們準備了這份2025年終極賣樓懶人包，一文整合由1982年至今橫跨4代居屋的出售限制、補地價計法，並詳細拆解在「居屋第二市場」及「公開市場」的賣樓流程、財務開支及策略分析。無論您的單位屬於哪一期，本文都將為您提供最清晰、最全面的賣樓指引，助您輕鬆掌握整個過程。
居屋出售基礎：了解兩大市場與關鍵限制
居屋可以賣嗎？答案是可以的，但整個過程和賣私樓很不同。想順利將居屋賣出，首先要了解當中的規則。政府為了幫助市民置業，以折扣價出售居屋，所以附帶了一些轉讓限制。想成功賣樓，就要先弄清楚兩個核心概念：在哪裡賣（市場）和何時可以賣（限制期）。
出售途徑：居屋第二市場 vs 公開市場
決定要賣樓，第一步是選擇在哪個市場放售。這個選擇直接影響你的潛在買家和最終售價。
途徑一：居屋第二市場（居二市場）
你可以將居二市場想像成一個專屬的交易平台。在這個市場賣樓，最大好處是業主不需要「補地價」。買家必須是持有「綠表」或「白居二」資格的人士，例如公屋住戶或者成功抽中配額的申請者。因為買家群體有限制，所以樓價通常會比市價低一些。
途徑二：公開市場（自由市場）
公開市場就和我們平時說的賣私樓一樣。只要業主向政府「補地價」，將當年的買樓折扣繳回，居屋就可以在市場上自由買賣，任何人士都可以購買，不再受買家身份限制。因為買家基礎更廣闊，所以樓價可以完全反映市場價值。
時間鎖匙：什麼是「轉讓限制期」？
除了選擇市場，時間也是一個關鍵因素。很多人問居屋幾耐可以賣，答案就在於「轉讓限制期」。這是政府為了防止短期炒賣而設下的規定，要求業主在買入單位後的一段指定時間內，不能隨意轉售物業。這個期限的長短，會根據你的居屋是哪一年首次出售而有所不同。如果未過限制期就嘗試賣樓，可能會導致交易無效，甚至令居屋賣唔出。
價值核心：什麼是「補地價」？
補地價是整個居屋賣出流程中最核心的財務環節。簡單來說，補地價就是向政府交還當年買樓時所享有的折扣差價。因為你當初是以低於市價的折扣價買入單位，所以當你想將單位放到公開市場自由買賣時，就要先將這份資助歸還給政府。完成補地價後，你的居屋就等同於一間私樓，可以自由出售、出租或轉讓，價值也能完全釋放。相反，如果不補地價，就只能在居二市場出售。
按年份劃分：我的居屋幾時可以賣？點樣賣？
「居屋可以賣嗎？」這個問題，答案完全取決於你手上居屋的首次發售年份。不同年代的居屋，就像有不同的「身分證」，轉讓限制期和出售方式都大相逕庭。想知道自己層樓究竟居屋幾耐可以賣，就要對號入座，看清楚以下按年份劃分的出售規則。
2022年或之後首次發售（15年轉讓限制期）
自房屋政策修訂後，2022年及之後首次發售的居屋迎來了史上最長的15年轉讓限制期，旨在進一步打擊短期炒賣，確保單位留給有自住需要的家庭。
首5年內
由首次轉讓契據日期起計的5年內，業主不能將單位在公開市場出售。如果確實有需要賣樓，唯一的途徑是在居屋第二市場，以不高於原來買價的價格，將單位轉售予房委會提名的綠表或「白居二」買家。
第6至第15年內
踏入第6年至第15年，限制稍微放寬。業主仍然只能在居屋第二市場出售單位，但可以自行議定價格，毋須再受「不高於原來買價」的限制。這個階段的居屋賣出價，會更貼近市場的實際情況。
15年後
當單位買入滿15年後，業主便迎來全面的自由。這時有兩個選擇：第一，可以繳付補地價，然後將單位在公開市場自由出售、出租或轉讓，買家沒有任何資格限制。第二，也可以選擇不補地價，繼續在居屋第二市場將單位售予合資格的買家。
2019年至2021年首次發售（10年轉讓限制期）
這段時期推售的居屋，轉讓限制期為10年，雖然比最新的規定短，但限制依然相當嚴格。
首2年內
由首次轉讓契據日期起計的2年內，情況與2022年後的居屋相似。業主只能在居屋第二市場，以不高於原來買價的價格，將單位轉售給綠表或「白居二」買家。
第3至第10年內
第3年開始，業主便可以在居屋第二市場按自行議定的價格出售單位，對象同樣是綠表或「白居二」買家。這個階段為業主提供了一定的彈性，可以根據當時的市況定價。
10年後
持有單位滿10年後，轉讓限制期正式屆滿。業主可以選擇補地價後在公開市場自由出售，或者不補地價繼續在居屋第二市場放盤。
2018年首次發售（5年轉讓限制期）
2018年推售的居屋，轉讓限制期相對較短，只有5年，但其首兩年的規定比較特別。
首2年內
由首次轉讓契據日期起計的2年內，業主必須以原來買價，透過房委會將單位轉售予其提名的買家。這與其他年份的「不高於」原價略有不同，價格是固定的。
第3至第5年內
進入第3至第5年，業主便可以在居屋第二市場按自行議定的價格出售單位予合資格人士。
5年後
滿5年後，業主便可繳付補地價，在公開市場自由出售單位。當然，也可以選擇不補地價，繼續在居屋第二市場交易。
1982年至2017年首次發售（轉讓限制期已屆滿）
如果你持有的居屋是在這個長達35年的區間內首次發售，那麼恭喜你，你的單位轉讓限制期早已屆滿。這意味著你有最大的自由度，可以隨時選擇向房委會申請評估及繳付補地價，然後將單位放到公開市場自由買賣。或者，你亦可以選擇不補地價，透過居屋第二市場將單位轉售予合資格的綠表或「白居二」買家。由於不受轉讓期所限，這批單位的流通性最高，較少出現居屋賣唔出的情況。
實戰流程：兩大市場賣樓步驟全攻略
想知道居屋可以賣嗎？當你清楚了解自己單位的轉讓限制後，就進入了實際操作的階段。賣居屋主要有兩個途徑，步驟各有不同。清晰掌握整個流程，有助你計劃周詳，讓居屋賣出過程更順利。以下我們將會一步一步拆解，在「居屋第二市場」和「公開市場」這兩大市場的賣樓全攻略。
途徑一：居屋第二市場（未補地價）賣樓流程四部曲
這個途徑是最多居屋業主選擇的方法，因為它不需要預先拿出一大筆資金去補地價。整個過程主要圍繞著買賣雙方的資格證明進行，可以歸納為四大步驟。
第一步：申請「可供出售證明書」（准賣證）
這份文件是你在居屋第二市場放售單位的入場券。在正式放盤前，業主必須先向房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）申請這份名為「可供出售證明書」的文件，俗稱「准賣證」。申請時需要填妥申請書，連同樓契副本及申請費一併遞交。收到「准賣證」後，你便可以合法地將單位放盤出售。
第二步：物色綠表/白居二買家及議價
有了「准賣證」，你就可以委託地產代理，尋找合資格的買家。在第二市場，你的目標買家只有兩類人：持有「綠表」資格的公屋住戶，以及成功抽中「白居二」計劃的買家。當有準買家表示興趣後，睇樓和議價的過程就跟一般私樓買賣差不多。一個合理的定價是成功將居屋賣出的關鍵，定價過高可能會導致居屋賣唔出的情況。
第三步：簽訂臨時及正式買賣合約
當你與買家就價錢達成共識後，下一步就是簽訂買賣合約。雙方會先透過律師簽訂臨時買賣合約，買家此時需要支付細訂。之後，雙方律師會根據臨時合約擬定正式買賣合約，買家再支付大訂。這些法律文件會清楚列明交易的各項條款，保障雙方權益。
第四步：買家申請「提名信」及完成交易
簽訂正式合約後，買家需要拿著合約及他的「購買資格證明書」（准買證），向房委會或房協申請「提名信」。這封信是用來確認買方是獲批准購買你的單位。房委會批出「提名信」後，買家便可以正式向銀行申請按揭。一切順利的話，在交易完成日，雙方律師會處理好尾數及樓契交收等手續，正式完成整個交易。
途徑二：公開市場（補地價後）賣樓流程四部曲
如果你希望將單位出售給任何人士，不受買家資格限制，那就要選擇在公開市場出售。不過，前提是你必須先完成「補地價」，解除單位的轉讓限制。
第一步：評估及計算補地價金額
在決定補地價前，你首先要了解大概需要支付多少金額。你可以向房委會或房協提出評估補價的申請。他們會委託測量師行評估單位在申請當日的十足市值，再根據你單位當年的購入折扣率，計算出你需要補回的差價。這個步驟讓你對所需資金有一個預算。
H44: 第二步：向房委會/房協申請補價
當你評估過後，決定正式補地價，就需要遞交「評估補價申請書」。房委會或房協在收到申請後，會發出正式的「補價款額通知書」，清楚列明你需要繳付的最終金額。這個金額通常會有一個有效期，你需要在限期內繳付。
第三步：繳付補價及領取「解除轉讓限制證明書」
收到通知書後，你需要在指定限期內，前往指定地點繳付全數補價款額。完成繳費後，你會收到一份極為重要的文件——「解除轉讓限制證明書」。這份文件代表你的居屋單位已經解除了所有轉讓限制，在法律上等同於一間私人物業。
第四步：按私樓程序放盤及完成交易
拿到「解除轉讓限制證明書」後，你就可以像賣私樓一樣，自由地在市場上放盤。你可以委託任何地產代理，買家亦可以是任何身份的人士，不再局限於綠表或白居二買家。之後的睇樓、議價、簽約、以至完成交易的整個流程，都與一般私樓買賣完全相同，操作上更為直接簡單。
財務核心：補地價計算、按揭影響與潛在開支
清楚了解「居屋可以賣嗎」以及不同年份居屋的出售限制後，下一步就是處理整個賣樓計劃中最關鍵的財務部分。無論您選擇哪個市場，準確計算補地價、了解按揭的影響，以及預算各項潛在開支，都是確保交易順利、避免失預算的重要一步。
如何計算補地價？公式與實例詳解
補地價是將居屋「解鎖」，使其能夠在公開市場自由買賣的關鍵。補地價的金額並非固定不變，而是與物業的當前市值直接掛鈎。因此，了解其計算方法，對制定出售策略尤其重要。
補地價計算公式
房委會採用的補地價公式相當清晰，主要是根據您當年買入單位時所享有的折扣率，計算出今日需要補回的金額。
補價金額 = 補價時的單位市值 x (購入時的十足市值 – 購入價) / 購入時的十足市值
簡單來說，公式中「(購入時的十足市值 – 購入價) / 購入時的十足市值」這部分，就是您當年買樓時的實際折扣率。整個計算就是將這個折扣率，應用在最新的物業市值上。
實例解說
讓我們用一個具體例子來說明，這樣會更容易理解。
假設您在多年前以210萬港元購入一個居屋單位，當時房委會評估該單位的十足市值為300萬港元。
- 您的買入折扣率 = (300萬 – 210萬) / 300萬 = 30%
多年後，您決定在公開市場將居屋賣出。您向房委會申請補地價，經他們委託的測量師評估後，該單位的現時十足市值為600萬港元。
- 您需要支付的補地價金額 = 600萬 x 30% = 180萬港元
完成補價程序後，您的單位便可在公開市場上以600萬港元的市值自由出售。
新舊居屋按揭大不同：政府擔保期是關鍵
無論是未補地價或已補地價的居屋，其按揭安排都有很大差異。這不但影響買家的承擔能力，更直接關係到您的單位是否具吸引力，避免出現居屋賣唔出的情況。
未補地價居屋按揭限制
未補地價的居屋，其按揭申請極度依賴房委會提供的「按揭貸款擔保」。房委會由單位首次售出起計，會為銀行提供一個為期30年的擔保期。
買家申請按揭時，銀行會用「30年減去樓齡」來計算「剩餘擔保期」。如果您的單位樓齡較新（例如19年以下），剩餘擔保期充足，買家通常較容易申請到長達25年、高達九成（白居二）或九成半（綠表）的按揭。
相反，如果單位樓齡較高（例如超過20年），剩餘擔保期縮短，銀行便會相應縮減按揭年期，甚至降低按揭成數。這會大幅增加買家的首期及每月供款壓力，令單位吸引力下降。
已補地價居屋按揭安排
一旦完成補地價，居屋在銀行眼中就與一般私樓無異。按揭審批不再受政府擔保期限制，而是根據物業的估值、買家的入息及信貸紀錄而定。
合資格的買家可透過按揭保險計劃，申請高成數按揭，最高可達九成，還款期最長亦可達30年。不過，買家必須通過銀行的壓力測試。這意味著您的單位可以吸引更廣泛的買家群，但同時對買家自身的財務實力亦有一定要求。
賣樓其他開支一覽
除了補地價這筆最大開支外，在賣樓過程中還涉及其他雜項費用。預先了解這些開支，有助您更準確地計算最終的賣樓收益。
- 地產代理佣金：通常為成交價的1%。
- 律師費：處理買賣合約及樓契轉讓等法律文件，費用視乎律師樓收費而定，一般由數千至萬多元不等。
- 贖回按揭罰息：如果您現有的按揭貸款仍在罰息期內（通常為首2至3年），提早贖回便需要支付罰息。
- 補地價相關費用：向房委會申請評估補價，需要支付行政費及估價費。
- 雜費：成交前需要結算清楚單位的管理費、差餉及地租等費用。
策略分析：實例教你揀最佳出售方案
了解規則與流程只是第一步，真正的挑戰在於如何運用這些資訊，為自己的物業選擇最有利的出售策略。究竟「居屋可以賣嗎？」這個問題的最佳答案是什麼？這取決於你的單位樓齡、個人財務狀況，以及市場環境。以下將透過不同個案分析，一步步拆解你的最佳選擇。
決策前評估：補地價 vs 不補地價的利弊
在決定出售居屋前，最大的一個策略分岔口，就是選擇補地價在公開市場賣，還是不補地價在居二市場賣。兩者各有優劣，直接影響你的潛在回報與時間成本。
選擇不補地價，在居二市場出售，最大的好處是省卻了一筆龐大的前期費用。你不需要預先籌集資金去繳付補價金額，整個交易流程相對直接。而且，買家是目標明確的綠表及白居二客群，他們有政府擔保，按揭審批通常較為順暢，令居屋賣出過程更有效率。不過，缺點是你的潛在買家範圍受限，定價亦會受制於居二市場的水平，未必能完全反映單位的市場價值。
反之，選擇補地價，在公開市場出售，就能將你的單位釋放到更廣闊的市場。買家不再局限於特定資格人士，任何人都可購買，潛在的叫價自然更高。單位補價後就等同私樓，業主亦可先出租再出售，操作彈性大增。可是，這個方案的門檻相當高。你必須先動用一筆可觀的資金完成補價，這當中涉及時間成本與樓市波動的風險。假如你在高位補價後市況逆轉，最終的賣樓收益可能會大打折扣。
個案分析一：新居屋業主遇突發情況應如何處理？
假設你是2022年後購入新居屋的業主，但因家庭突發狀況，例如急需現金周轉或家庭結構出現變化，需要盡快出售單位。面對長達15年的轉讓限制期，你的選擇其實相當有限。
根據現行政策，在首5年內，你唯一的出路是在居二市場，以不高於原來買價的價格，將單位轉售予房委會提名的合資格買家。這意味著你無法從中獲利，甚至要承擔印花稅、律師費及利息等開支，造成實際虧損。這項嚴格的規定，目的在於確保公共資源用於自住，而非短期投機。因此，即使情況特殊，業主也必須在政策框架下尋求解決方案，而這方案就是以原價出售離場。
個案分析二：轉讓限制期屆滿，應入居二還是公開市場？
當你的居屋終於「刑滿」，例如持有單位已超過10年或15年，這時你便擁有完整的選擇權。究竟應該進入居二市場，還是補地價後投身公開市場？這需要你評估幾個關鍵因素。
首先，評估你的資金狀況。你有沒有足夠的流動資金去應付數十萬甚至過百萬的補地價金額？如果沒有，居二市場幾乎是你唯一的選擇。
其次，分析市場需求。你的屋苑在居二市場的受歡迎程度如何？有些傳統大型居屋屋苑，在居二市場的交投一直非常活躍，不補地價也能快速找到買家，賣出好價錢。相反，如果你的單位質素高、景觀好，潛力足以媲美私樓，那麼補地價到公開市場，就有機會吸引到更廣闊的買家群，爭取到更高的回報。
最後，考慮你的時間與風險承受能力。補地價過程需時，而且你要承擔樓市下跌的風險。如果你追求「快、靚、正」的交易，居二市場會是較穩妥的選擇。
個案分析三：高樓齡居屋如何避開買家按揭陷阱？
如果你持有的居屋樓齡已達25年甚至更高，你可能會發現放盤後查詢者眾多，但交易總是告吹，擔心居屋賣唔出。問題的核心，往往在於買家的按揭申請。
未補地價的居屋，銀行是依賴房委會提供的30年按揭擔保期來批核貸款的。當樓齡接近30年，擔保期所剩無幾，銀行便會大幅收緊按揭審批，例如縮短還款年期或降低按揭成數。這導致買家需要支付更多首期，或者每月供款壓力大增，最終令交易無法完成。
作為一個精明的賣家，要避開這個陷阱，最有效的策略就是主動「拆彈」：考慮補地價。一旦你的單位完成補地價，它在銀行的審批體系中，就等同於一間私樓。銀行會根據單位的估值和買家的還款能力來批核按揭，而不再受政府擔保期所限。這樣不僅能解決買家的按揭難題，更能大大拓寬你的潛在買家基礎，讓你的高齡居屋也能順利賣出。
居屋出售常見問題 (FAQ)
賣居屋的過程中有不少細節需要注意，這裡整理了一些業主最常遇到的問題，解答大家對「居屋可以賣嗎」以及當中各種限制的疑惑。
違規出售居屋有什麼後果？
違規出售居屋的後果相當嚴重。根據香港的《房屋條例》，任何未經許可或違反轉讓限制的居屋賣出交易，例如未補地價就在公開市場出售，均屬違法行為。一經定罪，涉事人士最高可被判罰款500,000元及監禁一年。而且，該違規的轉讓協議或契據在法律上會被視為無效，最終交易無法完成，對買賣雙方都沒有保障。
未補地價居屋可以轉名給近親嗎？
這是一個常見的疑問。答案是，在非常特殊的情況下才可以。房屋署對於未補地價居屋的業權轉讓有嚴格的酌情審批標準。如果業主只是想透過轉名給家人來恢復自己的「首次置業」身份，以便購買私樓，這類申請通常不會獲批。
署方只會在一些特定情況下考慮批准申請，例如業主因離婚、移民、病危、身故後的遺產繼承，或年滿65歲等理由。而且，轉讓一般須以無償送贈的形式進行，並且新的業主必須是單位內已登記的家庭成員。
買家的「准買證」有效期有多長？
買家在居二市場物色單位前，需要申請一份名為「購買資格證明書」的文件，也就是坊間俗稱的「准買證」。這份證明書由簽發日期起計，有效期為12個月。買家必須在有效期內簽訂臨時買賣合約。如果證明書過期而買家仍未成功入市，就需要重新向房屋署遞交申請及繳付費用。
未補地價居屋可以加按或轉按嗎？
未補地價的居屋在按揭方面有很大限制。業主想申請「加按」套現，程序非常困難。業主必須向房屋署申請並證明有緊急的財務需要，例如籌集醫藥費、家庭成員的教育開支或殮葬費用等，署方才會酌情批核。
相比之下，不涉及額外貸款的「平手轉按」，即是為了轉到其他銀行以獲取更佳利率或現金回贈，獲批的機會則較大。但無論是哪種情況，都必須先取得房屋署的書面同意。
樓齡對居屋買家承造按揭有何影響？
樓齡是影響未補地價居屋按揭批核的關鍵，也是決定居屋賣唔出的潛在因素。關鍵在於房委會提供的30年按揭擔保期。銀行會用「30年減去樓齡」來計算餘下的擔保期。
一般來說，樓齡在19年或以下的居屋，因為餘下擔保期充足，銀行普遍願意批出長達25年的按揭以及較高成數。但是，如果樓齡介乎19年至30年之間，餘下的擔保期縮短，銀行便會相應縮減批出的還款年期，導致買家每月供款額大增，或需要準備更多首期。至於樓齡超過30年的單位，政府的擔保期已經完結，買家要成功申請按揭會非常困難，這也直接影響了單位的市場競爭力。