想慳稅百萬？香港樓宇轉名手續5大步驟、費用及5大陷阱完整教學

面對高昂的從價印花稅 (AVD)，想在香港添置第二個物業往往令人卻步。然而，透過俗稱「甩名」的近親樓宇轉名，合法地為家庭成員回復「首次置業」身份，是現時最常見的慳稅財技，節省稅款隨時高達百萬。不過，轉名過程涉及繁複的法律、稅務及按揭申請，當中潛藏不少陷阱，處理不當或會得不償失。本文將為您提供最完整的樓宇轉名實戰指南，由慳稅原理、5大核心步驟、詳細費用計算，到拆解5大常見陷阱，助您清晰規劃，安全地實現置業及資產增值大計。

為何要辦理樓宇轉名？拆解內部轉讓慳稅百萬原理

許多人考慮辦理樓宇轉名手續，最主要的目的就是一個非常實際的財務規劃：節省印花稅。這套樓宇轉名手續在香港相當普遍，尤其是在家庭成員之間，它並非什麼秘密財技，而是一套合規的資產配置策略。透過俗稱「甩名」的近親內部轉讓，可以讓其中一位家庭成員回復「首次置業人士」的身份，繼而以更低的稅率購入新物業，節省的金額隨時可以達到六位甚至七位數字。

樓宇轉名核心目的：回復「首次置業人士」身份

整個策略的核心，就是為了取回「首次置業人士」（簡稱首置）這個黃金身份。根據香港稅務法例，在購買住宅物業時，您是否擁有其他住宅物業，會直接決定您需要繳付的印花稅率。所謂「首置」身份，指的就是您在簽署新物業的臨時買賣合約當日，在香港沒有持有任何其他住宅物業。透過將名下物業的業權轉讓給近親，您便能符合這個定義，為下一次置業鋪路。

解構首置身份兩大優勢：印花稅與按揭成數

回復首置身份的好處顯而易見，主要體現在兩方面。第一，也是最重要的一點，就是能享受極大的印花稅優惠。第二，是在申請按揭貸款時，通常能獲得更理想的按揭成數，這代表您可以用較低的首期資金上會，資金調動自然更靈活。這兩大優勢，是驅使眾多業主研究轉名手續樓宇買賣的主要動力。

稅務優惠詳解：從價印花稅 (AVD) 第一與第二標準稅率的巨大差異

要理解慳稅的原理，我們必須了解從價印花稅 (AVD) 的兩種稅率標準。

第二標準稅率 (Scale 2 Rates): 這是為「首置」人士而設的優惠稅階。稅率按樓價以階梯式遞進，由最低的100元起，稅率相對較低。
第一標準稅率 (Scale 1 Rates): 這適用於所有非首置人士，即在購入新物業時，已持有其他住宅物業的買家。過去此稅率劃一為一個較高的百分比，令稅務開支大幅增加。

兩者之間的稅款差距非常巨大，這正是內部轉讓策略能夠節省百萬稅款的關鍵所在。

慳稅實例剖析：夫婦如何透過樓宇轉名慳稅超過80萬？

紙上談兵可能有點抽象，讓我們用一個真實案例來逐步拆解。假設陳先生與陳太太聯名持有一個現市值400萬元的單位，現在他們希望再購入一個價值700萬元的新單位。

步驟一：聯名物業內部轉讓的印花稅計算

首先，他們進行第一步的樓宇轉名手續。陳先生將他持有的一半業權（價值400萬元 x 50% = 200萬元）轉讓給陳太太。由於這是近親轉讓，而且陳太太接收業權後將全權擁有此單位，這次轉讓適用於較低的第二標準稅率。根據稅階，200萬元物業的印花稅僅為100元。完成後，陳先生名下再沒有任何住宅物業。

步驟二：以首置身份買入新物業的印花稅計算

陳先生成功回復「首置」身份後，便可以個人名義買入價值700萬元的新單位。由於他是首置人士，同樣適用於第二標準稅率。700萬元樓價的印花稅率為3%，所以應繳稅款為21萬元 (700萬元 x 3%)。

稅務對比：轉名前後總稅務支出比較

現在我們來比較一下總支出：

方案一（先轉名後買樓）： 內部轉讓稅款100元 + 新樓稅款210,000元 = 總稅務支出 210,100元。
方案二（不轉名直接買樓）： 若他們不進行轉名，直接以非首置身份購入新樓，便需要繳付高昂的第一標準稅率。假設稅率為15%，稅款將高達1,050,000元 (700萬元 x 15%)。

結果一目了然。透過一個簡單的轉名手續，陳氏夫婦成功節省了超過83萬元的稅務開支 (1,050,000元 – 210,100元)。

互動計算機：即時估算您能節省多少印花稅

想知道這個策略能為您的家庭節省多少開支嗎？您不需要自己手動計算，使用我們下面的互動計算機，只需幾個簡單步驟，就能即時看到結果。

輸入現有物業市值及新物業樓價

您只需要在下方欄目中，輸入您現時持有物業的大約市值，以及您計劃購入的新物業樓價。數字越貼近您的實際情況，估算結果就越準確。

自動比較兩種稅務方案的總支出

提交資料後，計算機會立即為您比較兩種情況下的總印花稅支出：一是直接以現有業主身份入市，二是先完成內部轉讓再以首置身份買樓。兩者之間的潛在節省金額，將會清晰地顯示出來，助您作出最精明的財務決策。

香港樓宇轉名兩大方式：轉讓契 vs 送讓契

要辦理香港樓宇轉名手續，主要有兩種法律途徑：「轉讓契」和「送讓契」。兩者的名字只有一字之差，但背後牽涉的法律後果、財務風險和銀行取態卻有天壤之別。選擇哪一種轉名手續，將直接影響物業未來的按揭能力和業權穩定性。接下來，我們將會深入剖析這兩種方式，讓您清楚了解當中的利弊。

方式一：「轉讓契」— 近親內部轉讓的標準做法

定義與操作：形式上的買賣，不經地產代理

「轉讓契」(Deed of Assignment) 是最常見和穩妥的樓宇轉名手續。它的本質是一次形式上的買賣交易。不過，由於交易雙方是關係密切的家人，整個過程通常不需要地產代理介入，而是由律師直接處理所有法律文件。接收業權的一方會向轉讓方支付一個協定的「樓價」，然後簽署正式的轉讓文件，完成業權轉移。這個「樓價」通常會參考銀行估價來釐訂，確保交易的合理性。

適用對象：「近親」的法律定義（父母、配偶、子女、兄弟姊妹）

這種方式主要適用於稅務局所定義的「近親」之間。根據《印花稅條例》，「近親」的範圍包括個人的配偶、父母、子女、兄弟或姊妹。只有在這些關係之間進行的轉讓，接收方才有機會以較低的「第二標準稅率」繳付印花稅，從而達到慳稅的目的。祖父母與孫兒，或者叔伯姨嬸與侄甥等關係，在一般情況下並不符合近親的定義。

優點：法律程序清晰，慳稅目標明確，銀行普遍接受

採用轉讓契的最大好處是所有程序都有法可依，十分清晰。整個轉名手續的目標非常明確，就是透過一次合法的買賣，讓其中一方回復首置身份。更重要的是，由於這是一次有「代價」（Consideration）的交易，業權的轉移穩固，因此銀行普遍都樂意接受以此方式轉讓的物業按揭申請。只要接收方能通過入息審查和壓力測試，申請按揭一般不會遇到太大阻礙。

方式二：「送讓契」— 應極力避免的高風險選項

定義與風險：何謂「送契樓」及其法律地位

「送讓契」(Deed of Gift) 是指業主在沒有收取任何金錢代價的情況下，將物業無償贈予他人。經此方式轉讓的物業，就會被稱為「送契樓」。這種轉讓方式的法律地位相對不穩定，因為它有機會被視為業主在財務困難時轉移資產以逃避債務的行為。

風險一：銀行按揭「黑名單」，五年內極難獲批

這是「送契樓」最致命的缺點。由於業權存在潛在風險，香港絕大部分銀行都會將「送契樓」列入按揭申請的「黑名單」。一般而言，由簽署送讓契當日起計的五年內，銀行幾乎不會為該物業批出任何按揭。這意味著物業在這段期間將會失去流通性，新業主既無法透過按揭套現，未來想出售物業時，買家亦同樣因為無法申請按揭而卻步。

風險二：業權不穩，送贈者五年內破產可被追討

業權不穩是銀行拒絕批核按揭的根本原因。根據《破產條例》，如果送贈者在簽署送讓契後的五年內不幸破產，破產管理署署長或債權人有權向法庭申請，將該次送贈行為視為無效，並向接收方追討該物業用作償還債務。這意味著新業主即使已是合法業主，仍有機會在未來五年內失去物業的業權。

稅務迷思：送贈不等於免印花稅，稅局仍按市價估值徵收

許多人有一個誤解，以為無償送贈就等於不用繳付印花稅。事實完全相反。稅務局在計算印花稅時，並不會理會成交價是否零。稅局會自行或委託估價署為物業進行估價，並根據當時的市場價值來徵收印花稅。因此，想透過送讓契來節省印花稅是行不通的，反而會為物業帶來無法估計的後遺症。

【實戰指南】樓宇轉名手續5大步驟全教學

了解背後慳稅原理之後，就來到實際操作環節。辦理樓轉名手續其實是一個有清晰程序的過程，只要跟足步驟，就能順利完成。我們將整個香港樓宇轉名手續拆解為五大核心步驟，由淺入深，讓你清楚掌握每一步的目標與竅門。

第一步：取得物業估價

估價目的：確立合理的轉讓價以應對稅局質詢

在正式啟動任何轉名手續樓宇程序前，第一步是為你的物業取得估價。這一步驟的目的，並非純粹了解物業市價，而是要確立一個合理、有據可依的轉讓價格。因為在近親轉讓中，即使成交價由雙方自訂，稅務局依然會以市場價值作為基礎去計算印花稅。如果轉讓價遠低於市價，稅局有權重新估價並追收稅款差額。一份由銀行出具的正式估價報告，就是應對稅局未來質詢的最有力證明。

操作竅門：向多間銀行索取估價，選取最低估值作慳稅基礎

想合法地節省更多印花稅，這裡有一個實用竅門。你可以同時向多間銀行申請物業估價。不同銀行基於其內部的風險評估，對同一物業的估值可能存在差異。取得各銀行的估價報告後，選取當中最低的一個估值作為是次內部轉讓的成交價。這樣既能滿足稅局對「合理市價」的要求，又能以較低的稅基計算印花稅，直接降低轉名成本。

第二步：簽訂臨時買賣合約

關鍵作用：鎖定回復「首置」身份的時間點

取得估價後，轉讓方與接收方就需要簽訂一份「臨時買賣合約」。這份文件的法律作用非常關鍵。根據稅局的指引，一個人是否持有物業，是以簽署第一份具法律效力的買賣文件（即臨時買賣合約）的日期為準。換言之，轉讓方一旦簽署了這份臨約，在法律層面上就已經「賣出」了物業，即時回復「首次置業人士」的身份，之後便能以首置稅率去簽約購入新物業。

合約要點：可自行草擬，但必須包含關鍵條款

由於近親轉讓不經地產代理，這份臨時買賣合約可以由雙方自行草擬。雖然形式簡單，但合約必須清晰列明幾個核心條款，才能確保其法律效力。這些條款包括：物業的準確地址、成交價（即第一步取得的估值）、雙方的姓名及身份證號碼、簽署日期，以及訂明的正式成交日期。

第三步：向銀行申請新按揭

流程建議：先申請按揭，獲批後才正式委託律師

簽妥臨約後，下一步並非立即找律師，而是由接收方拿著臨約向銀行申請新的按揭。我們強烈建議這個流程次序，原因很簡單：預先取得銀行的按揭批核，可以避免支付了律師費後，才發現按揭申請因某些原因（例如入息不足）被拒的尷尬情況。待銀行正式批出按揭貸款，才委託律師處理後續法律文件，是最穩妥的做法。

接收方須知：必須重新通過入息審查及壓力測試

接收方必須清楚，銀行會將這次轉讓視為一宗全新的按揭申請。這意味著接收方需要提交所有入息證明文件，並且必須獨立通過銀行的入息審查及壓力測試。銀行會根據最新的物業估價、接收方的還款能力及信貸紀錄，去審批最終的按揭成數和貸款額。

第四步：委託律師辦理轉名手續

律師角色：驗契、草擬正式合約、處理資金及稅務

獲得銀行按揭批核後，便可以正式委託律師處理整個樓宇轉名手續。律師的角色至關重要，職責包括：審查物業的業權（俗稱「驗契」）、草擬正式的買賣合約與及最終的「轉讓契」（Assignment）、處理銀行按揭貸款的發放與舊有按揭的贖回，以及計算並代為向稅務局繳交印花稅。

近親轉讓特別安排：符合資格者可共用同一位律師以節省費用

在一般的二手樓宇買賣中，為免利益衝突，買賣雙方必須各自委託不同的律師。但是在符合「近親」定義（即父母、配偶、子女、兄弟姊妹）的內部轉讓中，法律允許雙方共同委託同一位律師處理整個交易。這樣不但能簡化溝通，更能節省一筆可觀的律師費用。

第五步：簽署正式轉讓契及繳交印花稅

實用工具：香港樓宇轉名手續核對清單

來到最後一步，雙方會在律師的見證下，簽署正式的「轉讓契」，這份文件會送到土地註冊處進行註冊，象徵著物業業權的正式轉移。同時，律師會安排繳交應付的印花稅。為確保整個過程萬無一失，你可以參考我們為你準備的核對清單，逐項確認，確保所有文件及步驟均已辦妥。

文件清單：辦理樓宇轉名所需文件一覽

在整個流程中，你需要準備一系列文件。提前備妥，可以讓過程更暢順。主要文件包括：轉讓方與接收方的香港身份證、原有物業的樓契、已簽署的臨時買賣合約、接收方的入息證明文件（如稅單、糧單、銀行月結單），以及銀行發出的按揭批核信。

樓宇轉名費用全解構：印花稅、律師費及雜費

辦理樓轉名手續，除了時間，大家最關心的就是費用。整個過程的開支主要由三大部分組成：印花稅、律師費、以及一些行政雜費。清晰了解這些費用的計算方式，有助您準確預算，讓整個轉名計劃進行得更順利。

印花稅計算核心：以轉讓業權的「代價」或「市值」計算

在樓宇轉名手續中，印花稅是最大的一筆開銷。這裡有一個關鍵概念必須要理解：印花稅的計算基礎，並不是由您和家人隨意訂立的轉讓價，而是稅務局根據物業的「代價」（Consideration）或「市值」（Market Value）兩者中的較高者來計算。

換句話說，即使您們決定以象徵式的一元轉讓，稅務局依然會評估該物業當時的市場價值，並以此作為徵稅的基礎。這個做法是為了確保稅收的公平性，防止避稅行為。所以，千萬不要誤以為用低價轉讓就可以避開印花稅。

聯名物業計算方法：二人轉一人(50%) vs 三人轉一人(66.6%)

當涉及聯名物業的內部轉讓時，印花稅的計算是基於所轉讓的業權份額。

舉個例子，假設一個市值800萬的物業由夫婦二人聯名持有，每人各佔50%業權。如果丈夫想將其擁有的50%業權轉給妻子，那麼印花稅的計算基礎就是物業市值的一半，即400萬元（$800萬 x 50%）。

如果情況是三人聯名，每人佔三分之一業權，其中兩人想將業權轉給餘下的一人，那麼計算基礎就是物業市值的66.6%（$800萬 x 2/3），約533萬元。

如何應對稅局質疑：為何預先取得銀行估價如此重要

如果您的轉讓「代價」遠遠低於市場普遍認知，稅務局很自然會提出質疑。為了讓整個轉名手續樓的過程更順暢，一個非常重要的準備工作，就是預先向最少兩至三間銀行索取書面的物業估價。

這些銀行估價報告，是證明您們所定立的轉讓價具備合理市場基礎的有力證據。當稅務局查詢時，您可以提交這些文件，證明交易價格並非憑空捏造。一般而言，選取當中最低的估價作為轉讓價，是既能節省印花稅，又具備充分理據支持的穩妥做法。

物業售價或價值（以較高者為準）	從價印花稅稅率
$3,000,000 或以下	$100
$3,000,001 至 $3,528,240	$100 + 超出$3,000,000款額的10%
$3,528,241 至 $4,500,000	1.5%
$4,500,001 至 $4,935,480	$67,500 + 超出$4,500,000款額的10%
$4,935,481 至 $6,000,000	2.25%
$6,000,001 至 $6,642,860	$135,000 + 超出$6,000,000款額的10%
$6,642,861 至 $9,000,000	3%
$9,000,001 至 $10,080,000	$270,000 + 超出$9,000,000款額的10%
$10,080,001 至 $20,000,000	3.75%
$20,000,001 至 $21,739,120	$750,000 + 超出$20,000,000款額的10%
$21,739,121 或以上	4.25%

律師費及其他雜費

除了印花稅，在香港辦理任何樓宇轉名手續都必須經由律師處理，因此律師費和其他相關雜費也是預算中不可或缺的一部分。

律師費：定額收費 vs 按服務項目收費

市場上的律師行收費模式主要有兩種。第一種是「定額收費」，律師行會就標準的轉名程序提供一個全包套餐價格，清晰易明。第二種是「按服務項目收費」，適用於一些案情較複雜的個案。

在委託律師前，建議先查詢清楚其收費模式，並且確認費用涵蓋哪些服務，以及哪些情況下會產生額外收費，這樣能避免日後出現預算上的誤會。

其他潛在費用：查冊費、註冊費及銀行手續費

除了律師的服務費，還有一些必須支付的第三方費用，通常由律師代為處理和收取。
* 查冊費： 向土地註冊處查詢物業業權狀況的費用，確保業權清晰。
* 註冊費： 將新的轉讓契據送交土地註冊處登記的費用，完成後業權轉讓才正式生效。
* 銀行手續費： 如果轉名過程涉及申請新按揭或贖回舊有按揭，銀行會收取相關的行政或法律文件處理費用。

樓宇轉名5大潛在陷阱與風險

雖然妥善規劃的樓轉名手續能助您節省可觀稅款，但整個過程並非全無風險。很多人只看見慳稅的好處，卻忽略了當中暗藏的幾個關鍵陷阱。在香港進行樓宇轉名手續之前，深入了解這些潛在風險，是保障自己資產安全的第一步。我們為您歸納了五個最常見的陷阱，助您作出更全面的決定。

風險一：按揭陷阱 — 「擔保人」身份影響新按揭申請

這是最容易被忽略的財務環節。當物業轉讓給入息不足的近親時，轉讓方（甩名方）往往需要擔任新按揭的擔保人。

詳細解釋：即使甩名，作為擔保人仍會被計算供款與入息比率 (DSR)

要清楚一點，雖然您在物業的法律業權上已經「甩名」，但在銀行的紀錄中，您仍然是該筆按揭的債務人之一。因此，當您為自己新購入的物業申請按揭時，銀行在計算您的供款與入息比率 (DSR) 時，會將您作為擔保人的那筆按揭供款一併計算在內。

後果：新購物業的按揭成數可能被大幅削減

這個計算的直接後果，就是您申請新按揭的貸款能力會大受影響。因為您的 DSR 上限已被舊按揭的擔保部分佔用，銀行能夠批出的新貸款額度自然會大幅減少，甚至可能因為超出 DSR 上限而拒絕批核。原先計劃好的置業大計，隨時可能因此而觸礁。

風險二：稅務陷阱 — 成交價遠低於市價被追討差額

不少人以為近親轉讓可以隨意訂立一個象徵式價錢，例如一元，從而將印花稅降至最低。這其實是一個嚴重的誤解。

稅務局權力：有權在7年內重新估價並追收稅款

根據香港稅務條例，稅務局有權力評估任何物業交易的市值。如果他們認為成交價遠低於當時的市場價值，稅務局可以不接納該成交價，並自行對物業重新估價，然後按其估值追收應繳的印花稅差額。而且，這個權力在交易完成後的七年內都有效，意味著這是一個長期的潛在風險。

安全界線：轉讓價不應低於銀行估價的10-20%

為了穩妥起見，較安全的做法是先向最少三間銀行索取物業的免費估價，並以最低的估價作為轉讓價的基礎。一般而言，只要轉讓價不低於銀行估價的10%至20%，被稅務局挑戰的風險就會大大降低。這個估價紀錄亦是日後應對稅局查詢的有力證明。

風險三：財務陷阱 — 原有按揭罰息期

在您急於完成轉名手續樓宇之前，請務必翻查一下原有按揭的合約細節。

注意事項：轉名前務必查清原有按揭是否仍在罰息期內

大部分銀行按揭在首兩至三年都設有「罰息期」。樓宇轉名手續牽涉到贖回原有的聯名按揭，再由接收方申請一筆全新的按揭，這個過程等同於「提早全數清還貸款」。如果這個操作在罰息期內進行，銀行就會根據合約條款，向您們收取一筆罰息，金額可能是貸款額的某個百分比，絕對不是小數目。這筆意料之外的開支，會直接增加整個轉名操作的成本。

風險四：家庭關係風險 — 如何保障轉讓方（甩名方）權益？

近親轉讓始終建基於家庭成員間的信任。但為了長遠保障，一些預防措施還是有必要的。

問題：如何防止接收方完成轉名後立即賣樓？

一個現實的風險是，當您將100%業權轉讓給家人後，對方在法律上就成為物業的唯一擁有人。如果對方因為任何原因（例如財務問題或關係變化）決定立即出售物業並取走所有資金，您作為原業主，在法律上將難以追討。如何保障自己辛苦賺來的資產，是一個必須正視的問題。

解決方案：不轉讓100%業權或訂立家庭協議

其中一個方法是不轉讓全部業權，例如保留1%的業權。這樣您仍然是業主之一，物業未經您的同意不能出售。但這個做法的缺點是您並未完全「甩名」，無法回復首次置業身份。另一個更穩妥的做法，是委託律師訂立一份具法律效力的家庭協議或信託聲明，清楚列明是次轉讓的條件和目的，例如限制物業在某個年期內不可出售，或訂明出售後的資金分配方式，為雙方提供清晰的法律保障。

風險五：物業類型限制 — 「樓花」不可進行轉名

最後一個重點，是並非所有類型的住宅物業都適用於轉名操作。

原因：發展商合約限制樓花在落成前不可進行任何業權變更

樓宇轉名慳稅策略，只適用於已落成的「現樓」。如果您們持有的是未落成的「樓花」物業，是絕對不能進行任何業權轉讓的。因為您們與發展商簽訂的買賣合約中，通常都包含嚴格條款，禁止在物業正式轉讓（Assignment）前更改買方姓名或業權結構。這是一條硬性規定，在樓花期內沒有任何方法可以「甩名」。

【進階策略】2大常見家庭狀況之轉名技巧

掌握了基本的樓轉名手續後，我們來探討一下家庭內部轉讓時，兩個最常見情境的進階操作技巧。這些策略不只關乎稅務，更涉及家庭資產的長遠規劃與風險管理，處理得宜，才能真正實現財務目標。

情境一：夫婦之間轉名（甩名）

夫婦間的樓宇轉名手續，可說是最普遍的內部轉讓操作，目的通常是為了讓其中一方回復首置身份，再購入新物業。不過，這看似簡單的動作，背後其實隱含著對雙方資產保障的深層考量。

核心考量：保障雙方資產及處理擔保人問題

當一方將業權完全轉讓給另一方後，法律上便失去了對該物業的所有權。這自然會引申出一個信任問題：如何保障「甩名」一方的權益？同時，如果接收業權的一方入息不足以通過按揭審批，需要「甩名」方作擔保人，這又會直接影響其後購買新物業的借貸能力。因為即使名義上已非業主，但作為擔保人，其供款仍會被計算入個人的供款與入息比率（DSR）之中，削弱新按揭的審批成數。

進階財技：「拉長轉名期」製造「待簽轉讓契」狀態的利弊

為了解決上述的信任與財務問題，市場上衍生出一種進階財技：「拉長轉名期」。

操作方法是，雙方先簽訂臨時買賣合約並繳付印花稅，以鎖定「甩名」一方回復首置身份的時間點。但在合約中，刻意將簽署正式轉讓契（Assignment）的成交日期拉長，例如一年甚至更久。

利處： 這段期間，物業在土地註冊處會顯示為「待簽轉讓契」（Pending Assignment）狀態。在此狀態下，任何一方都無法單獨將物業出售或再按揭，有效保障了「甩名」方的權益。同時，若接收方當下收入不足，原業主仍可繼續供款，給予對方時間去滿足銀行的審批要求。
弊處： 最大缺點是，「甩名」一方雖然稅務上回復首置，但在信貸紀錄上，舊有按揭的擔保人身份依然存在。這筆債務會計入其DSR，申請新物業按揭時，借貸能力會受影響。此外，處於此狀態的物業無法進行轉按或加按，資金靈活性會降低。這項轉名手續樓的財技，是一把雙面刃，採用前必須仔細權衡。

情境二：父母轉名予子女

另一個常見的樓宇轉名手續，是父母希望將資產提早傳承給子女。這個操作的核心挑戰，往往在於子女的財務能力。

核心考量：子女入息不足的解決方案 (如加擔保人)

若子女剛剛投身社會，收入未必足以通過銀行的壓力測試，獨立承擔整筆按揭。最直接的解決方案，就是由父母擔任其按揭擔保人。銀行會將父母的收入一併計算，從而批出貸款。不過，父母需要留意，作為擔保人意味著要共同承擔債務風險，並且這筆擔保亦會影響自己未來的信貸紀錄及借貸能力。

風險管理：如何避免未來因業權產生的家庭糾紛

將樓宇轉名予子女，除了財務安排，更要預防日後可能出現的家庭矛盾。以下有幾個方法可以考慮：

保留部分業權： 父母無需轉讓100%業權，可以只轉讓99%，自己保留1%。雖然只是象徵式持有，但在法律上仍是業主之一，未來若子女想出售物業，必須得到父母的同意，保留了一定的控制權。
訂立家庭協議： 雖然家庭協議的法律約束力有限，但透過白紙黑字訂明雙方的期望和責任，例如由誰負責供款、管理費及差餉，以及物業未來的用途（例如不可在特定年期內出售），有助於釐清權責，避免「口同鼻拗」的情況。
考慮其他子女的感受： 如果有多於一名子女，將物業只轉給其中一人，容易引起偏袒的感覺。父母應作全盤的資產規劃，例如透過遺囑或其他資產，為其他子女作出公平的安排，維持家庭和睦。

樓宇轉名常見問題 (FAQ)

關於樓轉名手續，大家總有不少疑問。我們整理了幾個最常見的問題，為你一次過解答。

甩名後，我何時才算正式回復「首次置業人士」身份？

關鍵時間點：以簽署新物業的「臨時買賣合約」當日為準。

很多人都想知道，完成甩名之後，究竟在哪一個時間點才算真正變回「首置」身份。這個問題的答案，對於能否成功慳稅至關重要。關鍵的時間點，在於簽署新物業的「臨時買賣合約」當日。稅務局是以這份合約的日期，去判斷你是否符合首次置業的資格。所以，你買入新物業的臨約日期，必須要遲於你甩走舊物業的臨約日期，這樣才能穩妥地享受首置稅率。

整個樓宇轉名手續需時多久？

一般時間線：由申請按揭到完成註冊約需1.5至2個月。

另一個常見問題是，整個樓宇轉名手續到底要花多少時間。整個流程由開始申請按揭，到最終在土地註冊處完成註冊，一般需要大約1.5至2個月。時間主要花在幾個環節，首先是銀行審批接收方的按揭申請，這可能需要數個星期。銀行批核後，律師便會開始處理驗契、草擬正式轉讓契等法律文件。最後，待雙方簽署所有文件並繳妥稅款後，文件就會送交註冊，整個轉名手續樓的程序才算大功告成。

祖父母與孫兒之間的轉讓，算是「近親轉讓」嗎？

稅局定義：一般不視為近親，除非有特定證明並獲稅局特批。

家庭成員之間的樓宇轉名手續在香港很普遍，但並非所有親戚關係都符合稅務局的「近親」定義。那麼，祖父母與孫兒之間的轉讓又如何計算呢？根據稅務局的清晰界定，「近親」一般只包括配偶、父母、子女、以及兄弟姊妹。祖父母與孫兒的關係，並不在這個標準範圍之內。除非有非常特殊的情況，例如能夠證明孫兒的父母均已離世，由祖父母作為法定監護人，並向稅務局提出個別申請並獲得批准，否則一般不會被視為近親轉讓。

短時間內重複進行轉名手續以避稅，會有問題嗎？

稅局反避稅條款：可能被視為避稅行為並被追討稅款差額。

既然甩名可以慳稅，那麼在短時間內重複進行樓宇轉名手續，是不是一個可行的避稅策略呢？這一點需要特別小心。稅務局設有反避稅條款，如果發現有人在短時間內，透過一連串交易刻意製造「首置」身份去避稅，稅局有權介入調查。假如稅局認為這一系列操作的主要目的，就是為了避稅，便可能會裁定這些操作在稅務上無效，並向業主追討本應繳付的印花稅差額以及可能的罰款。