在香港，「上車」置業是許多人的夢想，但面對繁複的按揭申請程序、琳瑯滿目的按揭計劃，往往感到無從入手。究竟首期要準備多少？壓力測試如何計算？H按和P按有何分別，應該怎樣選擇？這些問題都讓準業主大感頭痛。
本篇【香港按揭全攻略】正是為您而設的一站式指南，專為首次置業的新手，由零開始，一步步拆解整個按揭申請流程。本文將會詳盡解釋按揭成數、供款與入息比率等基本概念，教您如何準確計算置業總開支、準備所需文件，並深入比較H按與P按的利弊，助您挑選最切合個人財務狀況的按揭計劃，為成功上車做好萬全準備。
認識香港按揭基本概念
市面上有各式各樣的貸款產品，很多人會想了解什麼是循環貸款，它的意思近似一筆備用現金。不過，要實現置業夢想，我們必須認識另一種截然不同的貸款——物業按揭。想順利向銀行申請按揭，第一步就是弄清楚幾個行內術語，它們是銀行審批貸款的核心標準。
什麼是按揭成數 (LTV)？
按揭成數（Loan-to-Value Ratio，簡稱LTV）是指銀行批出的貸款金額佔物業價值的百分比。它的計算公式十分簡單：貸款額除以物業價值。舉個例子，如果你購買一個價值800萬港元的單位，銀行批出640萬港元的貸款，那麼按揭成數就是80%（640萬 / 800萬）。這個比率直接決定了你可以借到多少錢，同時也決定了你需要準備多少首期資金。香港金融管理局對最高按揭成數有嚴格規定，是所有置業人士必須留意的第一關。
什麼是供款與入息比率 (DSR)？
供款與入息比率（Debt-to-Service Ratio，簡稱DSR）是銀行用來評估你還款能力的重要指標。它的作用是計算你每月的總債務支出佔總收入的百分比。根據金管局的指引，這個比率一般不能超過50%。意思就是，假如你的月入是50,000港元，你所有債務的每月還款總額（包括新申請的按揭供款、信用卡欠款、私人貸款等）不可以超過25,000港元。銀行透過DSR，確保你在應付按揭供款後，仍然有足夠的收入應付日常生活開支。
什麼是壓力測試？
壓力測試（Stress Test）是銀行用來評估借款人，在利率上升環境下還款能力的審查機制。這是一個假設性的測試，銀行會將現行的按揭利率加上2厘（即2%），然後重新計算你的供款與入息比率。在這個加息情景下，你的每月供款佔入息比率通常不能超過60%。這個測試的目的，是確保即使未來市場利率上調，你依然有足夠的能力應付增加的供款壓力，不會輕易斷供。雖然壓力測試的要求在2025年2月起暫停，但它仍然是衡量個人財務穩健性的好工具，部分銀行亦可能將其作為內部參考。
申請按揭前準備：我需要符合什麼資格？
買樓是人生大事，申請按揭的過程就像一場馬拉松，做好準備功夫絕對是致勝關鍵。與其臨急抱佛腳，不如先了解清楚整個流程和所需條件，讓自己心中有數，整個申請過程自然會順暢得多。這一步，就讓我們一起整理好這份「賽前清單」。
計算首期及總置業開支預算
置業的第一步，也是最實際的一步，就是計算清楚你需要多少資金。很多人以為只要準備好首期就足夠，但實際開支遠不止於此。一個全面的置業預算，應該包括以下幾個主要部分：
- 首期：這是最大筆的開支，金額視乎樓價及按揭成數而定。
- 印花稅：這是政府徵收的主要稅項，費用根據樓價計算，是除了首期之外最大的一筆支出。
- 地產代理佣金：通常是樓價的1%。
- 律師費：處理物業買賣合約及按揭契的法律文件，費用包括買賣雙方律師費和銀行按揭律師費。
- 裝修及傢俬費用：這項開支豐儉由人，但最好也預留一筆資金作準備。
建議你可以製作一個簡單的試算表，將所有預計開支逐一列出，這樣就能清晰計算出總置業成本，避免日後超出預算。
檢查個人信貸報告 (TU)
你的個人信貸報告（通常稱為TU報告）是銀行審批按揭時一份非常重要的參考文件。它記錄了你過去所有的信貸活動，例如信用卡還款紀錄、私人貸款等。銀行會透過這份報告評估你的理財習慣和信貸風險。
一份「靚仔」的信貸報告，例如A至C級，會大大增加你成功獲批按揭的機會。因此，在正式申請按揭前，最好先自行查閱一次自己的信貸報告。檢查一下有沒有任何逾期還款紀錄或未清還的債務，確保資料準確無誤。如果發現評級不理想，便可以及早處理，改善自己的信貸狀況。
準備所需文件清單
當你找到心儀的物業並準備向銀行申請按揭時，銀行會要求你提交一系列文件作審批。預先準備好這些文件，可以大大縮短申請時間。以下是一份基本的文件清單：
身份證明文件
- 申請人及擔保人（如適用）的香港永久性居民身份證副本。
- 如已婚並以聯名方式申請，亦需要配偶的身份證明文件。
入息證明文件 (固定及非固定收入)
入息證明是用來向銀行證明你有穩定還款能力的最重要文件。不同收入類型的人士，需要準備的文件亦稍有不同。
固定收入人士：
- 最近三個月的糧單。
- 最近三個月用作出糧的銀行戶口月結單。
- 最新的稅務局評稅通知書。
- 附有薪金證明的僱傭合約。
非固定收入或自僱人士：
（例如從事銷售、自由工作者或公司東主）
- 最近六個月的銀行戶口月結單，以顯示相關收入紀錄。
- 最近一至兩年的稅務局評稅通知書。
- 如為公司東主，需要提供公司的商業登記證及最近的財務報表。
物業臨時買賣合約
簽署臨時買賣合約是你正式鎖定心儀單位的法律文件。這份合約列明了物業地址、成交價、成交日期等所有關鍵交易資料。銀行需要這份合約的副本，才能正式啟動按揭審批程序和進行物業估價。所以，簽署臨約後，便應第一時間將合約交予銀行，以展開按揭申請。
按揭申請流程詳解 (Step-by-Step)
了解整個按揭申請流程，可以讓你更有預算，每一步都心中有數。其實過程並不複雜，主要分為以下五個關鍵步驟。
步驟一：選擇銀行及按揭計劃
市場上有眾多銀行提供按揭計劃，利率和優惠各有不同。在決定之前，最好貨比三家。你可以比較不同銀行的H按和P按計劃、現金回贈、罰息期等條款。善用網上按揭比較平台，或者尋求專業按揭轉介顧問的意見，都能幫助你找到最合適的方案。
步驟二：遞交申請及所需文件
選定心儀的銀行和計劃後，下一步就是遞交正式申請。你需要準備好身份證明、入息證明和臨時買賣合約等文件。確保所有文件齊全和資料準確，可以加快審批速度。現在大部分銀行都接受網上或親身到分行遞交申請。
步驟三：銀行進行物業估價
銀行收到你的申請後，會委託專業的測量師行為你的物業進行估價。這個估價報告是決定最終批出貸款額的關鍵依據。如果估價不足，你可能需要準備更多首期資金。一般情況下，銀行會處理整個估價流程，部分銀行可能會收取估價費。
步驟四：銀行審批及簽署貸款信
物業估價完成後，銀行會正式進入審批程序。銀行會詳細審核你的信貸報告(TU)、入息證明、供款與入息比率(DSR)和壓力測試結果。審批成功後，銀行會發出一份「按揭貸款確認信」(Letter of Offer)。收到後請務必仔細閱讀信中的所有條款，包括利率、還款年期和罰息期等，確認無誤後才簽署作實。
步驟五：經律師樓辦理手續及提取貸款
簽署貸款信後，餘下的法律程序會交由你委託的律師樓處理。律師會協助你處理樓契、辦理按揭契等法律文件，並與銀行律師溝通。在正式成交日當天，銀行會將貸款額直接轉賬至賣方的律師戶口，完成交易。整個買賣及按揭手續完成後，你就正式成為業主，並開始你的供樓旅程。
比較不同按揭計劃：H按 vs P按
選擇按揭計劃是置業過程中一個非常重要的決定。它直接影響你未來十幾二十年的供款開支。在香港，最主流的選擇就是H按和P按。這兩個計劃各有特色，沒有絕對的好壞，只有是否適合你的分別。讓我們一起深入了解它們的運作方式，幫助你作出最明智的選擇。
H按 (銀行同業拆息按揭) 詳細解釋
H按的「H」是指香港銀行同業拆息 (HIBOR)。你可以把它想像成銀行之間互相借貸資金的利率，是反映銀行資金成本的指標。你的實際按揭利率會是「H + 銀行賺取的利潤率」。例如，如果當時一個月HIBOR是2%，銀行的利潤率是1.3%，你的實際利率就是3.3%。因為HIBOR每天都會浮動，所以H按是一個浮息按揭計劃。不過，銀行為了讓客戶安心，通常會為H按計劃設置一個「鎖息上限」(Cap Rate)，這個上限一般會與P按利率掛鉤，為你的供款額提供一個保障。
H按的優點與風險
H按最大的優點是透明度高，而且在低息環境下非常划算。你可以輕易查到每日的HIBOR數據，利率如何計算一目了然。當市場資金充裕，HIBOR處於低位時，H按的供款利率會比P按低很多，讓你節省不少利息開支。
風險方面，H按的利率波動性較大。因為HIBOR容易受到環球經濟，特別是美國加息的影響而抽升。當利率急升時，你的供款額亦會隨之增加。雖然有鎖息上限作為保護網，但一旦利率觸及上限，H按的低息優勢便會消失。
P按 (最優惠利率按揭) 詳細解釋
P按的「P」是指最優惠利率 (Prime Rate)，這是銀行提供給最優質客戶的貸款利率。每間銀行都有自己的P，但主要分為「大P」和「細P」兩種。你的實際按揭利率會是「P – 銀行提供的折扣」。例如，如果銀行的P是5.875%，折扣是2.5%，你的實際利率就是3.375%。P的變動不像H那樣頻繁，銀行通常只會在美國聯儲局有重大利率舉動後，才考慮調整P，所以它相對穩定。
P按的優點與風險
P按最大的優點就是穩定。因為P的調整頻率低，所以你的供款額不會時常變動，讓你更容易規劃個人或家庭的財務預算，生活也更有預算。對於不喜歡風險和追求穩定現金流的人來說，P按是一個很安心的選擇。
它的風險在於，當市場處於減息週期或HIBOR長期低企時，P按的利率通常會比H按高。換句話說，你可能會支付比H按用家更多的利息。另外，銀行何時調整P，以及調整多少，都是商業決定，透明度相對較低。
定息按揭計劃簡介
除了H按和P按，市場上還有定息按揭計劃。這種計劃讓你在指定的年期內（例如首2年或3年），以一個固定的利率供款，完全不受市場利率波動影響。好處是提供了絕對的穩定性，讓你百分百確定這段時間的供款額。但它的初始利率通常會比H按和P按高，而且定息期過後，利率通常會變回浮息計算。
如何選擇最適合自己的計劃？
了解完各種計劃後，應該如何選擇？你可以從以下幾方面考慮：
首先，評估你對利率波動的承受能力。如果你追求穩定，不希望供款額時高時低，P按會是較穩健的選擇。如果你不介意承擔一定風險，希望在低息環境下節省更多利息，並且相信鎖息上限能提供足夠保障，那麼H按可能更適合你。
其次，留意當前的市場利率環境。你可以比較一下當時H按計及鎖息上限後的利率，與P按的實際利率，看看哪一個更優惠。現時大部分新造按揭都設有與P按掛鉤的鎖息上限，所以很多時候即使選用H按，最終的保障也和P按相近。
最後，定息按揭則適合預期利率將會持續大幅上升，並希望鎖定頭幾年供款額的申請人。總括而言，詳細比較不同銀行的按揭計劃，結合自身的財務狀況和風險偏好，就是找到最佳方案的關鍵。
必買按揭保險計劃 (MIP)
在置業過程中，除了處理按揭，你可能也會接觸到五花八門的銀行貸款產品。那麼，到底什麼是循環貸款？循環貸款意思很簡單，它是一種預先批核、可靈活提取和還款的備用信貸額，是一種個人信貸工具。不過，這與協助你提高按揭成數的工具有根本分別。對於首期資金不多的準業主來說，真正需要深入了解的，是「按揭保險計劃」。
按揭保險的作用及申請資格
很多人看到「保險」兩個字，可能會誤會是保障自己。實際上，按揭保險（Mortgage Insurance Programme, MIP）是為銀行而設的保障。根據金管局規定，銀行一般最多只能夠批出六成按揭（LTV 60%）。如果你想借超過六成，例如八成或九成，銀行就需要承擔額外風險。按揭保險的作用，就是由承保機構（主要是香港按揭證券有限公司 HKMC）為銀行提供擔保。萬一將來你不幸斷供，物業被銀行收回拍賣後仍不足以償還貸款，保險公司便會向銀行賠償差額。所以，你支付的保費，其實是為了讓銀行安心借錢給你。
想要申請按揭保險，申請人和物業都需要符合特定條件。申請人方面，必須擁有固定收入，並且是首次置業人士（申請九成按揭）或換樓人士。所有申請人都不能持有其他香港住宅物業。物業方面，必須是已建成的香港私人住宅，村屋、唐樓或樓齡太高的物業，審批可能會比較困難。
新按保計劃 vs 舊按保計劃比較
為了協助更多市民置業，政府在2019年及之後放寬了按揭保險的樓價上限，坊間稱之為「新按保」。這讓以前無法承造高成數按揭的物業，現在都有機會申請，大大降低了上車門檻。
新舊計劃的主要分別，體現在樓價上限、最高按揭成數和壓力測試要求上，我們來做個簡單比較：
- 樓價上限及按揭成數：
- 舊計劃： 樓價400萬或以下，最多借九成。樓價600萬或以下，最多借八成。超過600萬的物業就不適用。
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新計劃： 大幅放寬。樓價1,000萬或以下，首次置業人士最高可借九成。樓價1,125萬以下，最高可借八至九成（貸款上限900萬）。1,500萬以下物業也可申請八成按揭。
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壓力測試要求：
- 舊計劃： 申請人必須嚴格通過「供款與入息比率」（DSR）及加息後的壓力測試。
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新計劃： 更具彈性。只要申請人能符合基本的「供款與入息比率」要求，即使未能通過壓力測試，仍然有機會獲批，但需要支付額外的保費。
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申請人資格：
- 舊計劃： 主要針對首次置業人士。
- 新計劃： 除了首次置業人士，換樓人士和非固定收入人士也同樣受惠，只是在按揭成數上可能有所調整。
按揭相關費用及額外開支一覽
置業是人生大事，除了大家最關注的首期，整個過程還涉及不少額外費用。為了讓你的預算更準確，我們整理了一份清晰的開支清單，讓你一目了然，做好充分準備。
銀行手續費
申請按揭時，銀行需要處理大量文件和行政工作，因此會收取一筆手續費。這筆費用通常是數千港元，有時會按貸款額的某個百分比計算。不過，為了吸引客戶，現時不少銀行會豁免這項收費，或者以現金回贈的形式抵銷，申請時可以向不同銀行查詢比較。
律師費
買賣物業的所有法律文件，例如正式買賣合約和按揭契，都必須經由律師處理和登記。律師費一般包括服務費和代支雜項費用，例如查冊費、註冊費等。收費會因應律師樓、物業成交價及交易的複雜程度而有所不同，市場上普遍由數千至萬多元不等。銀行通常會提供一份認可的律師樓名單，選用名單上的律師樓可以令貸款流程更順暢。
物業估價費
銀行在批出按揭貸款前，需要委託專業的測量師行為物業進行估價，以評估其市場價值，這是決定最終貸款額的關鍵一步。估價費用一般由數百至數千元不等。好消息是，目前大部分銀行都會為按揭申請人豁免這筆費用，所以這項開支很多時候可以省下。
按揭保險保費
如果你需要申請高成數按揭，即貸款額超過樓價六成，就必須購買按揭保險。按揭保險的作用是保障貸款機構，萬一借款人無法償還貸款，保險公司會賠償銀行蒙受的部分損失。保費是按貸款額的一個百分比計算，成數愈高、還款期愈長，保費就會愈貴。你可以選擇一次過付清保費，也可以將保費加進總貸款額中分期攤還。後者是較普遍的做法，但總利息支出會相應增加。
常見問題 (FAQ)
買樓置業的過程中，總會遇到各種按揭相關的疑問。以下我們整理了幾個最常見的問題，為你逐一解答，讓你對按揭操作有更深入的了解。
轉按是什麼？有什麼好處？
轉按，簡單來說就是將現有的樓宇按揭，由原來的銀行（A銀行）轉移到另一間提供更佳條款的銀行（B銀行）。這個過程相當於在B銀行重新申請一次按揭，用B銀行批出的貸款來還清A銀行的剩餘貸款。
這樣做的主要好處有幾個：
第一，爭取更低的按揭利率。市場利率是浮動的，如果新銀行的按揭計劃利率比你現時的更低，轉按就可以減輕每月的供款負擔。
第二，賺取現金回贈。銀行為了爭取轉按客戶，通常會提供可觀的現金回贈，金額可達貸款額的某個百分比，這筆錢可以直接幫補律師費等開支。
第三，套現資金。如果你的物業在過去幾年升值了，轉按時可以向新銀行申請提取物業升值的部分，將不動產轉化為流動資金，應付其他需要。
加按套現應如何操作？
加按套現是指在原有按揭的基礎上，向銀行申請增加貸款額，將物業已經升值的部份套現出來。這可以在原來的承按銀行操作，也可以在轉按至新銀行時一併進行。
操作流程與申請新按揭相似。首先，銀行需要為你的物業重新估價，以確定其最新市值。然後，銀行會根據最新的估價，扣除你尚未償還的按揭餘額，再按照金管局規定的按揭成數上限，計算出你可以額外借貸的金額。例如，物業現值800萬，尚欠貸款300萬，若按六成按揭計算，可借貸額為480萬，扣除原有貸款後，你便最多可以套現180萬。整個過程需要銀行重新審批你的入息及進行壓力測試。
村屋或未補地價居屋可以申請按揭嗎？
可以，不過兩者的處理方式和限制大有不同。
對於村屋，申請按揭是完全可行的，但銀行的審批會比較審慎。銀行會仔細查核該村屋的業權文件，例如「滿意紙」（Certificate of Compliance）是否齊全，以及有否轉讓限制。由於村屋的成交量較疏落，銀行在進行估價時可能較為保守，批出的貸款額或按揭成數有機會較一般私人屋苑低。
至於未補地價的資助房屋（如居屋、綠置居等），情況則比較特殊。一手或在「居屋第二市場」購買的業主，因為有房委會作為擔保人，所以可以向銀行申請高成數的按揭。不過，在未補地價之前，業主不能隨意將物業加按套現或轉按至其他銀行。若因個人財政困難（例如應付緊急醫療開支）而需要加按，必須先向房屋署署長申請並取得批准，申請門檻相當高。直到業主完成補地價程序，將物業轉為可在公開市場自由買賣後，其按揭操作才與一般私樓看齊。