作為居屋業主，當您面對突如其來的財政壓力，例如急需支付醫療開支或生意周轉時，可能會想到將物業「套現」應急。然而，與私樓不同，未補地價的居屋加按套現並非易事，必須先過房署一關，符合極為嚴格的特定條件。究竟在什麼情況下房署才會批准？申請程序有幾複雜？我實際可以借到多少錢？套現後又會帶來哪些不可逆轉的長遠影響？本篇「居屋套現」終極指南，將為您一文拆解所有疑問，由房署批准的四大理由、詳細申請四步曲、貸款額精準計算，到三大永久影響，助您在作出重大決定前，全面掌握所有關鍵資訊。
了解居屋套現：先分清「已補」與「未補」地價
談及居屋套現，首要的關鍵是釐清您手上物業的狀況，因為這直接決定了套現的途徑與自由度。居屋市場存在兩種截然不同的狀態，就是「已補地價」與「未補地價」，兩者在申請加按套現時，處理方式有天壤之別。
未補地價套現 vs 補地價後加按：兩者本質與自由度大不同
補地價後加按：等同私樓，可自由套現及轉按
如果您的居屋已經完成補地價程序，代表您已向政府買斷了全部業權。在法律與金融層面上，您的物業基本上等同一間私人樓宇。您可以隨時按照市場情況，自由向任何銀行申請加按套現或轉按，過程與私樓業主無異，無需再經過房屋署的批准，擁有最大的自主權。
未補地價套現（本文重點）：僅限緊急情況，須經房署審批
相反，未補地價的居屋，業權仍有一部分屬於政府。所以，業主不能隨意將物業加按套現。這正是本文希望深入探討的重點，因為未補地價居屋套現並非不可能，但它並非一項常規的理財選項。它是一項僅限於應對突發或緊急財務困難的特殊安排，而且整個過程必須先向房屋署提出申請，並取得其書面同意，銀行才會處理您的貸款申請。
為何未補地價套現限制重重？從凱樂苑案例看房委會的「自住」紅線
要理解為何未補地價居屋套現的門檻如此之高，就要從居屋政策的根本目的說起。政府資助出售居屋，是為了幫助合資格市民「安居樂業」，政策的基石是「自住」。任何被視為利用資助房屋作投機或過度理財的行為，都會觸碰到房委會的政策紅線。近年長沙灣凱樂苑的案例，就清楚展示了這條紅線的嚴肅性。
案例分析：業主違規轉售圖利，最終被追討差價
該案例中，一位業主在購入凱樂苑單位後的禁售期內，於居屋第二市場將單位轉售，賬面獲利近四百萬元。但其後房委會介入調查，發現單位在轉售前一直維持「清水樓」狀態，業主並無實際居住。房委會因此判斷業主違反了自住承諾，購入單位的目的為投機圖利，最終決定向業主追討全部轉售利潤。這個案例的教訓是，即使成功出售，只要違反了自住根本原則，房委會仍有權力作出追究。
房委會執法權力：拒發「可供出售證明書」的阻嚇力
房委會除了追討利潤，手上還有一個極具阻嚇力的權力，就是拒絕向違規業主發出「可供出售證明書」。這份文件是未補地價居屋在第二市場轉售的必需品。一旦房委會拒絕發出，就等同於凍結了單位的流轉能力，業主將無法出售物業。正是因為房委會擁有如此嚴格的監管權力，所以在審批加按套現這類變相利用物業融資的申請時，自然會格外審慎。
剖析房署嚴格要求：未補地價居屋加按的法律與政策框架
當手頭資金緊絀時，不少業主都會考慮將物業加按，但對於未補地價的居屋業主來說，進行居屋套現卻遠非想像中簡單。要明白為何房署對此設下重重關卡，我們必須先從資助房屋的根本政策以及業權的特殊性質談起，這些正是理解整個法律與政策框架的基石。
資助房屋政策原意：為何居屋按揭受《房屋條例》嚴格限制？
資助房屋政策的初衷，是為了協助合資格的市民安居樂業，並非提供一個投資或賺取利潤的工具。政府以遠低於市值的折扣價出售單位，動用了大量公共資源。為了確保這些資源用得其所，《房屋條例》對居屋的轉讓和按揭作出了嚴格規定。條例的核心精神是「自住為本」，所有安排都必須圍繞這個原則。因此，任何可能將資助房屋變為「提款機」的財務操作，例如隨意加按套現，都與政策原意相違背，自然受到嚴格監管。
居屋的「半個業主」：政府資助如何成為套現的最大限制？
要理解居屋套現的限制，我們可以將自己想像成物業的「半個業主」。當您購入一個未補地價居屋單位時，您所支付的樓價，其實只買入了物業的部分業權，而另外一部分業權，即政府當年提供的折扣，則仍然由房屋委員會（房委會）持有。換句話說，您與房委會就像是這間屋的「共同擁有人」。基於這個共享業權的關係，您並不能單方面為整個物業作出重大的財務決定。申請加按套現，等於是想動用整個物業的價值去借貸，這自然需要得到另一位「業主」，也就是房委會的書面同意。這份不完整的業權，正是套現最大的法律與現實限制。
了解您的業權：折扣率對套現潛力的直接影響
您實際擁有的業權份額，直接體現在您買賣合約上的「折扣率」。這個百分比，清晰地界定了政府在您的物業中所佔的價值比例。舉例來說，如果一個單位的買入折扣率是百分之四十，代表您只擁有該單位百分之六十的業權價值。當銀行評估您的加按申請時，理論上只能基於您實際擁有的那六成業權價值去計算貸款額，房委會持有的四成價值是不能觸碰的。因此，當初的買入折扣率越高，您實際可動用的業權價值就越低，這直接削弱了您透過物業套現的潛力。在補足地價之前，這個折扣率就像一道無形的界線，時刻影響著您的財務決策。
房署批准的四大理由：符合資格申請居屋套現的詳細條件
想申請居屋套現，首先要明白房屋署的審批原則。這並非一個隨時可以動用的財務選項。房署只會在業主面臨真實而且重大的經濟困難，急需資金應對突發情況時，才會批准申請。整個審批過程都非常嚴謹，申請理由必須有充足理據和證明文件支持。以下我們就來逐一探討房署會接納的四大主要理由，讓你清楚了解自己是否符合資格。
理由一：應付突發及重大的醫療開支
人生總有預料不到的狀況，其中之一就是自己或家人的健康出現問題。假如業主或其直系家庭成員不幸患上嚴重疾病，需要支付龐大的醫療費用，例如進行緊急手術或接受長期而昂貴的治療，這就是房署會考慮批准居屋套現的其中一個重要理由。關鍵在於情況的「突發性」和「重大性」，一般的小病痛並不足以構成申請條件。
所需證明文件：醫院賬單、手術預算、醫生診斷報告等
要證明醫療開支的需要，你需要提供一系列由醫院或註冊醫生發出的正式文件。這些文件就像是你申請的理據，必須清晰有力。一般來說，你需要準備的文件包括：詳列各項收費的醫院賬單、由主診醫生簽發的詳細診斷報告、建議手術或治療方案的預算費用證明，以及其他能證明病情嚴重性和開支必要性的醫療文件。文件越齊全，申請的說服力就越大。
理由二：家庭成員的殯殮費用
家庭成員不幸離世，除了要承受情感上的傷痛，處理身後事亦會帶來一筆始料未及的開支。如果家庭需要籌集資金支付殯儀服務、墓地或龕位等殮葬費用，而經濟上出現困難，同樣可以向房署提出申請。這是一個基於人道理由的考慮，旨在協助家庭度過難關。
所需證明文件：死亡證、殯儀服務合約或報價單等
申請時，必須提交相關證明文件，以證實開支的真實性。最基本的文件是已故家庭成員的死亡證。此外，你亦需要提供與殯儀服務公司簽訂的服務合約或詳細的費用報價單，清楚列明各項服務的收費。這些文件能直接向房署證明你申請套現的金額是確實用於殮葬事宜。
理由三：因生意財困導致家庭經濟拮据
如果業主是生意經營者，而生意上遇到嚴重的財政困難，例如公司瀕臨倒閉或欠下巨債，導致整個家庭的經濟陷入困境，甚至影響到基本生活開支，房署也會將此視為一個可考慮的申請理由。這裡的重點是，必須證明生意上的財困已直接衝擊到家庭的經濟狀況，令家庭難以維持正常生活。
所需證明文件：公司財務報表、欠債證明、銀行信件等
要證明生意財困對家庭的影響，你需要提交一系列商業和個人財務文件。例如，顯示公司嚴重虧損的財務報表、由債權人發出的追討信件、證明公司或個人欠債的法律文件，以及顯示銀行戶口狀況的信件等。房署需要透過這些文件，評估你的財政困難程度，以及批准套現的迫切性。
理由四：為家庭成員籌集海外升學費用
除了應付突發困難，為下一代的教育作出規劃也是一個重要的家庭目標。如果業主的子女需要到海外升學，而家庭需要為此籌集一筆可觀的學費及生活費，這亦是房署可能接納的申請理由之一。相較於前幾個理由，這個情況雖然不是突發意外，但同樣被視為對家庭財政構成重大壓力的事件。
所需證明文件：海外大學取錄信、學費及生活費證明等
要申請這個理由，你需要證明升學計劃的真實性。關鍵文件包括由海外大學或大專院校發出的正式取錄信，以及由學校提供的學費和生活費詳細估算證明。這些文件能讓房署了解所需資金的具體數額和用途，從而評估你的申請。
其他特殊情況：房署會否酌情處理？
除了以上四大理由，生活中可能還會出現其他未被列出的特殊困難。房署在處理申請時，並非完全僵化。對於其他特殊情況，房署會以「個案形式」進行審核和酌情處理。不過，申請的大原則不變：你必須能夠提出非常充分的理據，並提供完整的證明文件，去說服房署你的情況確實特殊、嚴重且急需資金援助。每一個申請都會經過獨立和審慎的考慮。
居屋套現申請四步曲：由房署到銀行，完整操作指南
了解過符合居屋套現的條件後，下一步就是實際操作了。整個居屋套現申請流程，可以清晰地分為四大步，只要跟著指引，由向房署入紙到銀行批核，每一步都環環相扣。
獨家視覺化流程圖：一圖看懂由申請到取款的審批路徑
文字解說可能有點複雜，我們先用一張流程圖，讓你一眼看清楚整個居屋套現申請的路線圖，由準備文件開始，到最後成功提取現金，心中有個底。
[視覺化流程圖位置]
第一步：備妥證明文件 向房署遞交申請
這一步的核心，就是向房署證明你的申請理由真實而且迫切，所以文件的準備功夫絕不能馬虎。
準備申請理由的相關證明文件
你需要根據你申請的理由，提交相對應的證明文件。一般來說，房署需要的文件包括：
- 醫療開支： 醫院發出的賬單、手術費用預算、醫生診斷證明及醫療報告等。
- 殯殮費用： 死亡證、殯儀服務合約或報價單等文件。
- 生意財困： 公司近期的財務報表、核數師報告、公司及個人欠債證明、銀行信件等，用以證明業務陷入困境並影響家庭經濟。
- 教育開支： 海外大專院校發出的取錄信、學費及生活費用的詳細證明等。
填妥申請表格 (HD1104C/HD1105C) 及繳付手續費
文件齊備後，你需要填妥房署的正式申請表格，即《重新按揭（加按）申請書》（表格編號HD1104C或HD1105C）。填寫時要仔細核對個人資料和物業資料，確保無誤。然後，連同所有證明文件，以及一張支付給「香港房屋委員會」的劃線支票作手續費，一併遞交到相關的租約事務管理處。
第二步：取得房署「同意書」 正式向銀行申請按揭
當房署審批完你的申請，真正的按揭程序才正式開始。
「同意書」的6個月有效期及重要性
如果房署審核過你的理據和文件後，認為申請合規，就會發出一封名為「重新按揭（加按）同意書」的信件。這封信是你在未補地價情況下，可以向銀行申請加按的「通行證」。要特別留意，這封同意書的有效期通常只有6個月，你必須在這段時間內完成向銀行申請及辦妥所有手續，否則同意書就會失效，需要重新申請。
銀行審批：壓力測試與貸款額評估
拿到同意書後，你就可以正式向銀行提交按揭申請。因為居屋套現會令你永久失去政府的按揭擔保，銀行會用審批私樓的標準來評估你的申請。這代表你需要提供詳細的入息證明，並且要通過金管局規定的壓力測試，證明你有足夠的還款能力。銀行也會為你的物業重新估價，用來計算最終的貸款額。
第三步：經律師樓處理法律文件及完成手續
銀行批核你的按揭申請後，下一步就是處理法律文件。你需要委託律師樓，協助處理新的按揭契、樓契及其他相關的法律文件。律師會負責與銀行和房署溝通，確保所有法律程序都符合規定，保障各方權益。
第四步：成功提取現金
當所有法律文件簽妥並完成註冊後，銀行就會發放貸款。貸款會先用來清還你原有的按揭餘額，剩下的部分就是你成功套現的現金，可以直接存入你的指定銀行戶口，用來應付你當初申請的緊急需要。
居屋套現貸款額計算：我能借到多少錢？
來到大家最關心的部分，就是進行居屋套現究竟可以借到多少錢。這個金額不是隨意決定的，而是有一條清晰的計算公式。我們一步一步來拆解，讓你清楚了解整個計算過程。
居屋套現計算公式詳解
要計算出未補地價居屋的最高套現金額，主要有四個步驟。整個計算的核心，是先要從物業現時的價值中，剔除屬於政府的資助部分，然後再計算貸款額。
步驟一：銀行為物業進行市值估價
首先，銀行會為你的居屋單位進行一個專業的市場估價。這個估價會參考近期同區類似單位的成交價，反映出單位在當下自由市場的價值。
步驟二：從估價中扣除買入時的政府折扣金額
然後，需要從銀行的估價中，扣除你當初買入單位時政府所提供的折扣金額。例如，如果單位當時的市值是400萬，政府以七折（即30%折扣）賣給你，折扣金額就是120萬。不論現在單位升值到多少，這個120萬的折扣額是需要先扣除的。
步驟三：將餘額乘以最高按揭成數（一般為七成）
接著，將扣除折扣後的餘額，乘以銀行可批出的最高按揭成數。由於居屋套現會失去政府的按揭擔保，所以銀行會視之為私樓按揭處理，最高按揭成數一般為七成（70%）。
步驟四：扣除現有按揭餘額
最後，從上一步計算出的貸款上限中，扣除你現時仍然欠銀行的按揭貸款餘額。計算出來的最終數字，就是你可以套現的最高金額。
居屋加按套現實例計算：以沙田區某居屋為例
我們用一個例子來實際計算一次，你會更易明白。
假設你在沙田區有一個居屋單位，情況如下：
* 銀行現時估價：500萬港元
* 當年買入時的市值：300萬港元
* 當年買入時的折扣率：40%（即六折買入）
* 現有按揭貸款餘額：150萬港元
計算步驟如下：
1. 計算政府折扣金額：300萬（當年市值）x 40% = 120萬港元
2. 從現時估價扣除折扣：500萬（現時估價）- 120萬 = 380萬港元
3. 計算最高可批貸款額：380萬 x 70%（最高按揭成數）= 266萬港元
4. 扣除按揭餘額得出套現上限：266萬 – 150萬（按揭餘額）= 116萬港元
所以，根據這個例子，你最高可以透過居屋加按套現116萬港元。
最終批核額限制：為何貸款需求與計算上限需以低者為準？
有一點非常重要，就是上面計算出的116萬港元，是你可獲得的「最高理論上限」，不代表你一定能借足這個金額。
因為房署審批居屋套現申請時，原則是實報實銷。你必須提供實質的證明文件，例如醫院手術的報價單或海外大學的學費單，去證明你的資金需要。假設你的證明文件顯示只需要80萬港元，即使你的物業計出來的套現上限是116萬，房署和銀行最終也只會批出80萬港元。
簡單來說，最終的批核額會是你「實際的資金需求」和「計算出的貸款上限」這兩個數之間，取較低者為準。這個做法是為了確保資助房屋的價值，是用於解決你實際的燃眉之急，而不是用作其他財務用途。
申請前必讀：居屋套現的三大永久影響與代價
居屋套現雖然能夠解燃眉之急，但這一步將帶來幾個無法逆轉的永久影響。在向房署遞交申請之前，清楚了解這些代價，對您未來的財務規劃至關重要。這並非單純的貸款，而是一次會徹底改變物業按揭性質的決定。
影響一：永久失去政府按揭擔保
這是居屋套現最核心的代價。首次購買居屋時，業主之所以能輕鬆申請高達九成甚至九成半的按揭，而且無需通過壓力測試，全賴房委會提供的按揭貸款擔保。一旦您成功申請加按套現，這份由政府提供的「金漆招牌」擔保便會永久失效，您的物業在按揭層面上，會被視作一間普通的私人樓宇。
未來轉按或加按均須通過壓力測試
失去政府擔保後，銀行將以審批私樓按揭的標準來重新評估您的貸款申請。這意味著，您必須提供齊全的入息證明，並且您的收入水平必須通過金管局規定的壓力測試。換句話說，銀行需要確保即使在利率上升的情況下，您的每月供款佔入息比率仍然處於健康水平。這與首次上會時的寬鬆審批，是截然不同的兩回事。
未來最高按揭成數由九成降至七成
另一個直接後果是按揭成數的大幅下降。在政府擔保下，居屋按揭成數可高達九成。然而，當擔保被撤銷後，物業的最高按揭成數會跟隨私樓標準，一般最高只能做到七成。這不但限制了您未來透過轉按或加按可動用的資金，也意味著物業的財務靈活性大打折扣。
影響二：利率與還款年期或不及首次按揭優惠
首次購買居屋時的按揭計劃，因為有政府擔保，銀行提供的利率和條款通常都比較優惠。當您申請居屋套現，銀行會視之為一筆全新的商業貸款。因此，銀行批出的利率和現金回贈，未必能媲美市場上最優惠的私樓轉按計劃。而且，銀行在審批還款年期時，也會考慮業主年齡和物業樓齡等因素，最終批出的年期可能較短，導致每月供款額增加。
影響三：套現後增加擔保人的困難與限制
如果申請人的收入不足以通過壓力測試，一個常見的做法是增加擔保人。但是在居屋套現這個情況下，操作起來會變得困難。由於物業本身失去了政府擔保，銀行在審批時會更加審慎。部分銀行可能不接受為這類已套現的居屋單位增加擔保人。即使可以，審批要求亦會非常嚴格。如果物業本身只有單一業主，而該業主的收入又不符合資格，將很可能因為無法增加擔保人而令申請觸礁。
居屋套現FAQ：常見問題一一解答
關於居屋套現的種種細節，相信你心中還有不少疑問。我們整理了幾個業主最常遇到的問題，希望能為你一一拆解，讓你對整個流程有更清晰的掌握。
Q1：整個申請程序（由入紙房署到取款）需時多久？
這是一個相當實際的問題。整個居屋套現的申請程序涉及房署與銀行兩個主要關卡，時間上不能一概而論，但可以分為幾個階段。首先，向房署遞交申請並等候批核「同意書」，這個過程一般需時約三至四星期。取得房署的「同意書」後，便可以正式向銀行提交按揭申請，銀行會進行物業估價、壓力測試及信貸審批，這階段亦需時約三至四星期。最後，待銀行批核後，便會交由律師樓處理法律文件，一般需時一至兩星期。總括而言，由入紙申請到成功取款，整個流程普遍需要一至兩個半月，實際時間會因個案的複雜程度及當時的申請宗數而有所不同。
Q2：聯名居屋業主申請套現，有何特別注意事項？
若居屋由多於一人聯名持有，申請套現時最關鍵的一點，是必須獲得所有聯名業主的書面同意。在申請過程中，不論是向房署遞交的申請表格，還是其後向銀行申請按揭的文件，都需要所有業主共同簽署。同樣地，在最後的法律程序中，所有業主亦必須親身到律師樓簽署按揭契據。建議在正式啟動程序前，所有聯名業主應先有共識，深入溝通套現的目的、金額及還款責任，避免日後產生不必要的爭議。
Q3：長者業主有其他選擇嗎？與安老按揭比較
對於年長的居屋業主，除了因應急事件申請一次性的居屋套現外，其實還有另一個值得考慮的選項，就是香港按揭證券有限公司推出的「安老按揭計劃」（俗稱「逆按揭」）。兩者最大的分別在於資金發放方式與目的。居屋加按套現是提取一筆過的現金以應付即時需要，之後便要開始每月供款。而安老按揭則是讓長者將物業抵押給銀行，以換取一段指定年期內（或終身）的穩定現金年金，作為退休生活的補貼，期間無須還款。
房署對安老按揭的「劃一批准」政策
更值得留意的是，房署對安老按揭設有特別的便利政策。為支持長者善用資產安享晚年，房署署長已向參與安老按揭計劃的銀行給予「劃一批准」。這意味著，年滿60歲的合資格長者業主，申請安老按揭時，無需再像一般加按套現般，逐一個案向房署申請批准及證明財困理由，程序因而大大簡化。
Q4：房協樓（如「住宅發售計劃」）和房委會居屋的套現政策有何不同？
雖然大家常將房協樓與房委會居屋混為一談，但它們分屬不同機構，在按揭及轉讓限制的細節上亦有差異。本文主要討論的居屋套現政策，是針對由房委會興建的居屋。至於房協的「住宅發售計劃」或「夾心階層住屋計劃」等資助房屋，其加按套現的申請同樣受到限制，並且需要向房協申請。不過，具體的審批準則及程序，須視乎個別屋苑的地契條款而定。因此，如果你是房協樓的業主，申請前最好直接向香港房屋協會查詢具體的細則。
Q5：申請居屋加按套現會否影響我的信貸評級（TU）？
答案是會的。當你向銀行申請新的信貸產品，包括加按套現，銀行都會向環聯（TransUnion）查閱你的信貸報告，這個動作稱為「硬性查詢」（Hard Inquiry）。每一次硬性查詢都會在你的信貸報告中留下紀錄，並可能導致信貸評分被短暫調低。若在短時間內有多個硬性查詢紀錄，更可能讓信貸機構認為你對信貸有急切需求，對評分影響更大。不過，只要你成功獲批貸款後能夠準時還款，信貸評分便會隨着健康的還款紀錄而逐步回升。