成功抽中居屋固然值得高興，但置業大計遠不止支付首期般簡單。由申請、揀樓、簽約到收樓入伙，當中涉及林林總總的開支，任何一項計算失誤，隨時令您大失預算。為了助您精準規劃財務，我們整合了2025年最新的居屋開支詳情，製作成終極懶人包。本文將會為您全面拆解由申請費、律師費、首期、印花稅，到驗樓、裝修及每月供款等9大項核心費用，並詳細剖析綠表及白表申請者在首期及按揭上的分別，讓您一文看清所有「隱藏」使費，輕鬆計盡預算，安心實現置業夢。
買居屋總開支預算：綠白表分別、首期及雜費一覽
影響總開支的關鍵：綠表與白表資格
要準確規劃買居屋費用，第一步是釐清自己的申請資格。居屋申請主要分為「綠表」與「白表」兩大類，你的身份直接決定了首期開支和按揭安排，是影響整個置業預算最關鍵的因素。兩者在財務規劃上的起點截然不同，所以了解當中的分別，對計算最終的居屋费用至關重要。
綠表資格：首期及按揭優勢
綠表資格主要提供給現時的公屋住戶。他們最大的優勢在於按揭安排。在房委會的擔保下，綠表申請者最高可以承造九成半（95%）按揭。這代表他們最低只需準備樓價百分之五（5%）的資金作為首期。舉例來說，如果一個居屋單位的售價是300萬港元，綠表買家需要準備的首期就是15萬港元。這個較低的首期門檻，大大減輕了上車的初期財政壓力。
白表資格：需要準備的資金規劃
白表資格則開放給符合入息及資產限額的非公屋住戶申請。相對於綠表，白表申請者需要準備更充裕的資金。白表買家最高可以承造九成（90%）按揭，代表首期至少要樓價的一成（10%）。同樣以一個300萬港元的單位為例，白表買家需要準備的首期就是30萬港元。這筆金額是綠表資格的一倍，因此白表申請者在置業前，需要有更周詳的儲蓄和資金規劃。
居屋開支計數機：一鍵即時計劃財務
清楚了解首期只是第一步，實際的居屋費用還包含林林總總的雜費。為了讓財務規劃更清晰，你可以利用網上的居屋開支計數機。這類工具能將所有繁複的項目整合，助你一目了然地掌握總開支，避免在任何環節超出預算。
如何使用互動預算機
使用這些互動預算機的過程相當直接。你只需要輸入幾個基本資料，例如心儀單位的售價，然後選擇你的申請資格是「綠表」還是「白表」。之後，計算機便會根據你的資料，即時估算出各項主要開支，讓你對整體的財務狀況有個全面的了解。你還可以調整不同數字，模擬各種情況下的開支變化。
預算清單包含哪些項目？
一個全面的預算機，通常會為你列出以下所有潛在的居屋開支項目，讓你作好萬全準備：
- 首期金額：根據你的資格（綠表5%或白表10%）計算。
- 印花稅：估算首次置業印花稅，這筆費用是按物業原有市價計算，而非折扣後售價。
- 律師費及相關雜費：包括買賣合約、樓契及按揭契的律師處理費用，以及土地註冊處的登記費。
- 驗樓費：聘請專業人士檢查「清水樓」狀況的費用。
- 裝修及添置傢俬電器預算：由基本裝修到添置家電的預估開支。
- 每月按揭供款：根據貸款額、年期及預計利率，估算你每月的供樓開支。
居屋前期費用：申請費與律師費
在計算總居屋費用時，除了首期和印花稅等大額開支，有兩筆前期費用是您必須預留預算的。它們分別是參加抽籤的「入場券」，以及保障業權的法律開支。這些開支雖然金額相對較小，卻是整個置業流程中不可或缺的一環，讓我們逐一了解。
抽籤入場券：居屋申請費
要獲得抽籤資格，第一步就是繳付申請費。這筆費用是您參與居屋計劃的入場門票，不論最終有沒有中籤，費用都不會退還。這項居屋費用涵蓋了房委會處理大量申請的行政成本。
新居屋與「白居二」申請費用一覽
每期居屋的申請費用會由房屋委員會公布，而且會區分「新居屋」與「白居屋第二市場計劃」（白居二）。以「居屋2023」為例，相關費用如下：
- 只申請新居屋：港幣$270
- 只申請「白居二」：港幣$230
- 同時申請兩者：港幣$500
兩者同時申請的費用會較分開申請便宜，所以不少申請人都會選擇一併申請，增加上車機會。
網上、親身及郵寄繳費須知
房委會提供多種繳費方式，方便不同申請人。
- 網上申請：最方便快捷的方法，可使用VISA、Mastercard、JCB或UnionPay銀聯信用卡繳費。
- 親身及郵寄申請：需要以劃線支票或銀行本票繳付，抬頭註明「香港房屋委員會」。記得在支票或本票背面，清楚寫上申請人的中文姓名及聯絡電話。
保障業權的必要開支：律師費
當您成功中籤並揀選心儀單位後，便需要委託律師處理複雜的法律文件，律師費是當中必然的開支。這筆費用確保整個買賣過程合法合規，您的業主身份得到法律保障。
為何建議自行委聘律師？
在揀樓當日，現場會有由房委會指定的律師行協助您簽署臨時買賣合約。但很重要的一點是，這些律師代表的是賣方（即房委會），他們的職責是確保交易順利完成，並非保障您的個人利益。
因此，強烈建議您自行委聘一位獨立律師。這位代表您的律師，會站在您的立場審視所有文件，為您解釋合約條款、業權狀況、轉售限制等重要細節，確保您的權益得到最大保障。
市場律師費參考及服務範圍
市場上，處理一手居屋買賣的律師費，一般介乎港幣$6,000至$10,000不等，視乎律師行的規模和服務的複雜程度。這筆費用通常包含以下服務：
- 審閱及解釋正式買賣合約與轉讓契
- 進行物業的土地查冊
- 處理銀行按揭文件
- 代為處理及繳付印花稅
- 協助處理業權轉讓手續
土地註冊處契據註冊費
這是向政府部門支付的法定費用，目的是將您的物業買賣合約及轉讓契據等文件，在土地註冊處進行正式註冊，確立您作為新業主的法律地位。根據現時樓價，絕大部分居屋交易的註冊費為：
- 買賣合約註冊費：港幣$450
- 轉讓契據註冊費：港幣$450
兩大核心開支：居屋首期與印花稅
在整個居屋費用預算中，首期和印花稅絕對是兩項最核心的開支。這兩筆資金通常佔了前期現金需求的大部分，所以清晰了解它們的計算方法，是成功上車的第一步。接下來，我們將會逐一拆解這兩大項目，助你準確規劃財務。
上車關鍵：居屋首期計算方法
首期，就是簽訂買賣合約時需要支付的第一筆資金。這筆數目的多少，主要取決於你的申請資格是綠表還是白表，因為這直接影響到你可以申請的最高按揭成數。
綠表資格：最低5%首期優勢與實例
持有綠表資格的朋友，最大的優勢就是可以申請高達九成半（95%）的按揭貸款。這代表你最少只需要準備樓價半成（5%）的資金作為首期，大大減輕了前期的資金壓力。
舉一個例子，假設你選購的單位售價為300萬港元：
首期計算：300萬港元 x 5% = 15萬港元
白表資格：10%首期的準備與財務規劃
白表申請者方面，由於最高按揭成數為九成（90%），因此需要準備的最低首期就是樓價的一成（10%）。這筆資金是綠表申請者的一倍，所以在財務規劃上需要更周詳的準備。
同樣以一個售價為300萬港元的單位為例：
首期計算：300萬港元 x 10% = 30萬港元
不同樓價下的首期費用比較
為了讓你更直觀地了解不同樓價下的首期開支，以下是一個簡單的比較表：
| 居屋售價 | 綠表最低首期 (5%) | 白表最低首期 (10%) |
|---|---|---|
| 250萬港元 | 12.5萬港元 | 25萬港元 |
| 400萬港元 | 20萬港元 | 40萬港元 |
| 500萬港元 | 25萬港元 | 50萬港元 |
最易失預算的陷阱：居屋印花稅
處理好首期之後，另一項最容易令人失預算的開支就是印花稅。這是一筆繳交給政府的稅項，金額可以相當可觀，而且計算方法有一個非常關鍵的細節，很多人都會忽略。
關鍵知識：印花稅按「原有市價」計算
購買居屋最大的陷阱，就是印花稅並非按照你實際支付的「折扣後售價」來計算，而是根據單位的「原有市價」（即未打折前的十足市值）計算。房委會在揀樓時會提供這份估價文件，你一定要以這個數字為準。
例如，一個單位你用250萬港元（假設是市價七折）買入，它的「原有市價」其實大約是357萬港元（250萬 ÷ 0.7）。你需要用357萬港元這個數字去計算印花稅，而不是250萬港元。
最新首次置業印花稅（第2標準稅率）稅階表
由於居屋買家通常是首次置業，所以適用於收費較低的「第2標準稅率」。以下是財政預算案更新後的最新稅階表（適用於2023年2月22日或之後簽署的買賣協議）：
| 物業售價或價值（港元） | 稅率 |
|---|---|
| 3,000,000 或以下 | 100元 |
| 3,000,001 至 3,528,240 | 100元 + 超出3,000,000的款額的10% |
| 3,528,241 至 4,500,000 | 1.5% |
| 4,500,001 至 4,935,480 | 67,500元 + 超出4,500,000的款額的10% |
| 4,935,481 至 6,000,000 | 2.25% |
| 6,000,001 至 6,642,860 | 135,000元 + 超出6,000,000的款額的10% |
| 6,642,861 至 9,000,000 | 3% |
| 9,000,001 至 10,080,000 | 270,000元 + 超出9,000,000的款額的10% |
| 10,080,001 至 20,000,000 | 3.75% |
| 20,000,001 或以上 | 4.25% |
印花稅計算教學及案例剖析
讓我們用剛才的例子，實際計算一次印花稅的差距有多大。
案例資料：
* 居屋折扣後售價：250萬港元
* 房署評估的原有市價：357萬港元
錯誤的計算方法（按售價計）：
用250萬港元對照稅階表，屬於「300萬或以下」的級別，印花稅只是 100港元。
正確的計算方法（按原有市價計）：
用357萬港元對照稅階表，屬於「3,528,241元至4,500,000元」的級別，稅率為1.5%。
應繳印花稅：357萬港元 x 1.5% = 53,550港元。
從這個例子可以看到，兩者的差距超過5萬港元。如果沒有預先了解這個計算規則，就很容易在預算上出現巨大落差，所以在規劃居屋費用時，必須將這部分準確計算在內。
收樓後關鍵支出：驗樓與裝修費
提到居屋費用，除了首期和印花稅等前期開支，成功收樓後才是真正考驗你財務規劃的開始。這時候的驗樓與裝修費，是將「清水樓」變成理想家園的關鍵投資，也是一筆相當可觀的居屋費用，絕對需要你提前準備。
保障物業質素：專業驗樓費
為何「清水樓」狀況必須驗樓？
新居屋交樓時是「清水樓」狀態，牆壁和地板都是混凝土原貌。正因為單位看似簡單，很多潛在的建築問題，例如牆身空鼓、窗戶漏水、地台斜度不足等，單憑肉眼很難發現。如果在裝修後才發現這些問題，處理起來會非常麻煩，而且費用不菲。所以，在收樓後立即聘請專業驗樓師，就能在發展商的保修期內找出所有瑕疵，由承建商負責執修，保障自己的權益。
驗樓師工作範圍與收費標準
專業驗樓師會帶備紅外線掃描儀、濕度計等工具，全面檢查單位的結構和設施。他們的工作範圍包括檢查牆身、地台、天花、門窗、來去水喉管、以至電掣等。一份詳細的驗樓報告，會清楚列明所有問題和位置，讓你能夠清晰地向承建商跟進。市場上的驗樓服務收費，一般按單位的實用面積計算，大約每平方呎$4至$8，或者設有最低消費，費用通常由$3,000起。
「清水樓」變安樂窩：裝修費預算
「清水樓」交樓標準與基本裝修項目
所謂「清水樓」，交樓標準就是最基礎的狀態。單位內沒有間隔牆，地板是未鋪砌的水泥地，牆身也只是批了盪。廚房和廁所只會有最基本的牆身和地台磚，以及簡單的坐廁和洗手盆。因此，要讓單位變得宜居，你必須進行一系列基本裝修工程，包括間房、鋪設地板、全屋油漆、安裝廚櫃和潔具、以及基本的水電工程。
裝修預算：由基本到豪華的呎價參考
裝修費用的彈性很大，豐儉由人，主要視乎你選擇的用料和設計複雜程度。你可以參考以下的呎價預算：
* 基本實用型： 每平方呎約$600 – $800。這個預算包括鋪設基本地磚或地板、全屋油漆、以及配置標準的廚櫃和潔具。
* 中等品質型： 每平方呎約$900 – $1,200。用料會升級，例如使用質素較佳的地板，或者加入少量訂造傢俬如衣櫃。
* 設計品味型： 每平方呎$1,300或以上。如果追求特別設計風格、使用進口高級材料，或者需要複雜的訂造傢俬和燈光效果，費用就會更高。
間房、地板、廚廁工程等費用拆解
為了讓你更有預算，這裡拆解一些主要工程的大約費用：
* 間房工程： 用磚牆間一間約80至100呎的房間，連工包料的費用大約需要$15,000至$25,000。如果使用石膏板間牆，費用會較低。
* 地板工程： 以一個400呎的單位為例，全屋鋪設地磚連工包料約需$30,000起。如果選擇複合木地板，費用則大約由$20,000起。
* 廚廁工程： 這是裝修中最花錢的部分。如果將廚房和廁所「全爆」重造，包括清拆、重做防水層、鋪磚、訂造廚櫃、安裝潔具等，兩者合共的預算通常由$80,000到$150,000不等，視乎空間大小和用料等級。
長遠財務規劃：每月按揭供款與恆常開支
成功上車只是第一步，之後的長遠財務規劃同樣重要。要準確計算整體的居屋費用，除了之前提到的一次性開支，我們還要仔細看看每月需要承擔的按揭供款，以及入伙後的各項恆常支出，這樣才能更全面地掌握未來預算，住得安心又輕鬆。
居屋按揭每月供款預算
房委會擔保期的按揭優勢（免壓力測試）
申請居屋按揭有一個很大的優勢。因為新居屋有房委會提供長達50年的按揭擔保，銀行承擔的風險較低。所以，無論是綠表還是白表申請者，向銀行申請高成數按揭時，通常都無需通過私樓買家必須面對的嚴格壓力測試。只要你能提供基本的入息證明，證明有能力供款，審批過程一般會比較順利。這個安排大大降低了上車的門檻，對預算有限的家庭或收入不穩定的自僱人士來說，是一個非常實際的幫助。
不同貸款額及年期的每月供款實例
每月供款額主要受貸款額、按揭利率和還款期影響。目前新居屋按揭最長還款期可達30年。假設按揭利率為4.125厘，我們可以看看不同貸款額下的每月供款大約是多少，讓你心裡有個譜：
- 貸款額 HK$2,500,000
-
還款期30年，每月供款約 HK$12,117
-
貸款額 HK$3,500,000
-
還款期30年，每月供款約 HK$16,964
-
貸款額 HK$4,500,000
- 還款期30年，每月供款約 HK$21,811
（註：以上例子僅供參考，實際利率及供款額以銀行最終批核為準。）
入伙後恆常開支：管理費、差餉及地租
除了每月按揭供款，入伙後還有幾項固定的恆常開支需要納入預算。這些費用雖然單項金額不大，但日積月累也是一筆不小的數目。
新舊居屋屋苑管理費呎價範圍
管理費主要用於屋苑的日常管理、保安、清潔和維修保養。新落成的居屋因為設施較新，也可能設有會所等設施，所以管理費會稍高。一般來說，可以參考以下範圍：
- 新居屋屋苑： 每平方呎實用面積約 HK$2.0 – HK$3.5
- 較舊的居屋屋苑： 每平方呎實用面積約 HK$1.5 – HK$2.5
例如一個400呎的單位，每月的管理費可能就在 HK$600 至 HK$1,400 之間。
差餉與地租的計算方法
差餉和地租是政府收取的稅項，每季繳交一次。它們的計算基礎是政府估價署評估的「應課差餉租值」，也就是假設物業出租時，每年可收到的租金估值。
- 差餉： 計算方法是「應課差餉租值」x 5%。
- 地租： 計算方法是「應課差餉租值」x 3%。
你可以到差餉物業估價署的網站，查詢心儀屋苑單位的租值作參考，從而估算出這筆開支。
家居保險及其他雜項開支
雖然銀行通常會要求你為樓宇結構購買火險，但保障家中財物，例如傢俬、電器和個人物品的家居保險，就需要自行購買。這份保險的費用豐儉由人，每年約數百至千多元不等，但能在意外發生時提供保障。
最後，不要忘記還有水費、電費、煤氣費和網絡費等基本生活雜費。雖然這些開支看似零碎，但加起來也是每月固定的支出，在規劃整體居屋費用時記得一併考慮。
居屋費用常見問題 (FAQ)
綠表申請者除了首期，還有其他隱藏費用嗎？
不少綠表朋友都著眼於低至半成的首期優勢，但在規劃完整的居屋費用預算時，切記不要忽略一項綠表資格獨有的責任。這就是交還現居公屋單位的相關開支。
交還公屋單位的還原責任與開支
根據房屋署的規定，綠表申請者成功購入居屋後，需要將現居的公屋單位還原至標準交樓狀況。這意味著，如果你曾經對單位進行過改動，例如自行加建了間隔牆、地台、天花線，或者安裝了不符合規格的廚櫃，都需要負責清拆。房屋署職員會上門檢查，然後提供一份還原工程的報價單。你可以選擇支付費用讓房署代為處理，或者自行聘請合資格的承辦商完成還原工程。這筆開支的金額視乎單位的改動程度而定，可大可小，是規劃整體居屋費用時必須考慮的一環。
買居屋還有哪些「隱藏」或一次性雜費？
除了大家熟知的首期、印花稅和律師費等主要開支，一些入伙前後的一次性雜費也需要納入預算，才能更準確地掌握總體居屋費用。這些開支雖然單項金額不大，但加起來也是一筆不小的數目。
搬遷、添置傢俬電器等預算規劃
這些一次性開支主要包括以下幾項：
* 搬遷費用：聘請搬運公司的開支、購買紙箱等物資的費用，以及棄置舊傢俬可能產生的清理費。
* 添置傢俬：新居需要的基本傢俬，例如睡床、衣櫃、梳化、餐桌椅等。
* 添置電器：大型電器如冷氣機、雪櫃、洗衣機、熱水爐等，都是生活必需品。
這些項目的開支豐儉由人，但即使選擇最基本的款式，也建議預留一筆數萬至十多萬不等的資金，以應付這些「入伙」開銷。
為何居屋「清水樓」的裝修費可能更高？
很多朋友會有一個想法：居屋樓價比私樓便宜，裝修費理應也較低。但實際情況可能恰恰相反，關鍵就在於「清水樓」的交樓標準。不少新落成的私人樓宇，交樓時已附送地板、廚櫃、浴室潔具甚至基本電器。但居屋單位則完全不同。
「清水樓」標準與全盤裝修的關係
居屋的「清水樓」標準，是指單位只有石屎牆身、水泥地台，廚房和廁所亦只有最基本的瓷磚和喉管接駁位。這意味著由零開始，所有工程都需要業主一手包辦。你需要自行規劃間隔房間、鋪設全屋地板、油漆、安裝廚櫃和全套潔具、拉電線等。這是一項牽涉甚廣的全盤裝修工程。相比之下，部分私樓業主可能只需添置傢俬便能入住。因此，雖然居屋單位樓價較低，但這筆從零開始的全盤裝修開支，有時甚至會高於只需作簡單佈置的私樓單位。