在加息週期下，不少業主的每月供樓負擔日益沉重。想在不增加貸款額的情況下，把握機會賺取高達數萬元的銀行現金回贈，同時鎖定更低利率以節省利息開支？「平手轉按」正是為您而設的理財策略。本文將為您全面拆解2025年平手轉按的部署，由四大核心好處、申請五大步驟，到最關鍵的成本與損益計算，助您輕鬆評估轉按的實際得益，一步步完成申請，成為轉按市場的大贏家。
平手轉按是什麼？與轉按套現的分別及核心考量
講到轉按，好多人第一時間會諗起套現，不過其實轉按市場上，「平手轉按」亦都係一個非常普遍同實用嘅理財操作。要賺盡銀行嘅著數，首先就要搞清楚唔同轉按方式嘅玩法。究竟平手转按點樣幫你慳息賺回贈？佢同轉按套現又有咩根本上嘅分別？了解清楚當中嘅核心概念，你先可以揀到最適合自己財務狀況嘅方案。
平手轉按的精準定義
平手轉按，顧名思義，就係將你喺A銀行未供完嘅按揭貸款餘額，不多不少，原封不動咁轉移到B銀行繼續供款。整個過程入面，你嘅總負債額係無變嘅。
舉個例，假設你層樓而家仲欠銀行300萬按揭貸款。你申請平手轉按，新銀行B就會批一筆同樣係300萬嘅貸款，用嚟幫你還清舊銀行A嘅欠款。之後，你就開始向新銀行B償還嗰300萬嘅貸款。咁做嘅目的好純粹，通常係為咗追求更吸引嘅按揭條件，例如轉去一間提供更低利率嘅銀行，減輕每月供款壓力，又或者係為咗賺取新銀行提供嘅豐厚現金回贈。
圖解比較：平手轉按 vs. 轉按套現
為咗更清晰咁理解兩者嘅分別，我哋可以用一個簡單嘅場景嚟比較。假設你嘅物業情況如下：
- 物業現時估價： 800萬港元
- 原有按揭剩餘貸款： 350萬港元
| 比較項目 | 平手轉按 | 轉按套現 |
|---|---|---|
| 操作核心 | 貸款額不變，只轉移債務 | 因物業升值而增加貸款額 |
| 新批貸款額 | 350萬港元（與原有剩餘貸款額相同） | 480萬港元（假設按估價6成計算） |
| 主要目的 | 獲取更低利率、賺取現金回贈、轉用Mortgage Link戶口 | 套取資金作其他用途（如投資、裝修、家庭開支） |
| 資金流向 | 新銀行貸款直接用作還清舊有按揭，業主無額外現金到手。 | 新貸款480萬還清舊債350萬後，業主可額外套現130萬港元現金。 |
| 財務結果 | 總負債不變，但未來利息支出或每月供款有機會減少。 | 總負債增加，每月供款額亦會相應提高。 |
從上面嘅比較可以見到，平手轉按係一個相對保守嘅理財策略，重點放喺「節流」，即係點樣降低現有嘅供樓成本。而轉按套現就係一個更進取嘅財務操作，重點放喺「開源」，透過釋放物業嘅內在價值，將不動產變成流動資金。兩者無話邊個一定好啲，關鍵係要睇你當下嘅財務需要同埋風險承受能力。
把握平手轉按四大好處：賺盡回贈與節省利息
談及平手轉按，不少人可能覺得手續繁複，但只要掌握其中竅門，它其實是個相當實用的理財工具，能為您帶來意想不到的驚喜。平手轉按不只是簡單地將按揭由一間銀行轉移到另一間，更是您優化個人財務、增加現金流的黃金機會。接下來，我們會逐一拆解平手轉按的四大核心好處，讓您清楚了解如何能夠賺盡回贈，同時又節省利息開支。
好處一：賺取高額銀行現金回贈
這可說是最直接、最吸引的誘因。銀行為了爭取優質的按揭客戶，彼此之間的競爭相當激烈。它們通常會提供一筆可觀的現金回贈，一般是貸款額的1%至2%不等，作為您轉投其下的「歡迎禮物」。舉個例子，假設您的剩餘貸款額是400萬港元，即使只有1.5%的回贈，您都可以實實在在獲得6萬港元現金。這筆錢無論是用作短期周轉，還是補貼家居裝修開支，都是一筆非常實際的額外收入。
好處二：鎖定更低按揭利率，減輕每月供款負擔
除了眼前的現金回贈，長遠而言，節省利息才是平手轉按的核心價值。市場利率時刻在變動，您在兩、三年前簽訂的按揭計劃，其利率未必是現時市場上最優惠的選擇。透過平手轉按，您就有機會抓住市場上的低息時機，轉到一個利率更低的按揭計劃。即使利率只是輕微下調，例如0.25%，在長達二、三十年的供款期內，累積節省的利息金額也可以相當可觀。這會直接反映在您每月的供款金額上，讓您的現金流更加充裕，供樓自然更輕鬆。
好處三：善用高息掛鈎戶口（Mortgage Link）對沖利息
這是一個相當聰明的理財工具，很多經驗豐富的業主都懂得善用。Mortgage Link戶口是一個高息儲蓄戶口，最特別之處是它的存款利率與您的按揭利率完全相同。您可以將備用現金存入這個戶口，所賺取的高息正好用來抵銷一部分的按揭利息支出，變相等於您有一部分的按揭貸款是免息的。這樣一來，不但能有效降低實際的供樓成本，資金又可以隨時提取，比存放於定期存款更具彈性。
好處四：甩走按揭保險（MC按保），取回已繳保費
對於當初承造高成數按揭（例如八成或九成）的業主來說，這一點絕對是重大利好消息。當您的物業在數年後升值，或者您已償還了一部分本金，導致貸款餘額佔物業估值的比例（LTV）下降至6成或以下時，您就不再需要按揭保險了。透過平手轉按至一個普通成數的按揭計劃，您就可以正式「甩走」按保，省下日後的保費。更吸引的是，您還可以向香港按證保險有限公司（HKMC）申請退回部分已繳付的保費。根據保單年期，首年內取消可退回40%，兩年內退回25%，三年內則退回15%。這等於是將您過去的開支取回一部分，是一筆意想不到的獎賞。
平手轉按成本效益分析：計清賺蝕，找出您的損益平衡點
進行平手轉按，就像為您的財務進行一次精明的檢閱，目標非常清晰，就是要在不增加貸款額的前提下，獲取更佳的條款。不過，這場轉換並非零成本的遊戲。在被吸引人的現金回贈或稍低的利率打動之前，我們必須先冷靜下來，仔細計算整個過程的成本與收益。這一步是決定一次平手转按是否真正「有著數」的關鍵。接下來，我們會為您拆解如何計算這盤賬，助您準確找出屬於自己的損益平衡點。
轉按成本計算：律師費與罰息期兩大關鍵
在計算轉按的淨收益時，有兩項主要成本是您必須首先納入考慮的。第一項是律師費。由於轉按在法律上等於終止一份舊的按揭合約，並簽訂一份新的合約，所以整個過程都需要律師的參與，處理贖回舊按揭及簽署新按揭的法律文件。一般而言，這筆費用大約在數千至近萬港元不等，視乎個案的複雜程度。部分銀行為了吸引客戶，或會提供律師費補貼，但申請前應確認補貼的條款與上限。
第二項關鍵成本，就是原有按揭的「罰息期」。現時大部分銀行的按揭計劃都設有兩至三年的罰息期。如果在罰息期內提早清還全部貸款（轉按便屬於這種情況），銀行將會收取一筆罰款，金額通常是原貸款額的某個百分比。因此，最理想的轉按時機，是在現有按揭的罰息期完結之後。在計劃轉按前，首要任務就是翻查您當初的按揭貸款確認信，準確找出罰息期的結束日期，避免因小失大，讓罰款蠶食了轉按帶來的回報。
引入「平手轉按損益平衡點」概念
了解成本之後，我們可以引入一個非常實用的概念：「平手轉按損益平衡點」。簡單來說，這就是指您的總收益（包括銀行現金回贈及節省的利息）剛好抵銷總成本（主要是律師費）的那一個時間點。只要越過了這個平衡點，您就開始從這次轉按中獲得真正的淨利潤。
我們可以透過一條簡單的公式來理解：
淨收益 = (銀行現金回贈 + 累積節省的利息) - 轉按總成本
這個概念的重要性在於，它幫助我們建立一個更全面的評估標準。許多人只著眼於一次性的現金回贈，但損益平衡點則告訴您，需要維持這份新按揭合約多久，才能真正回本並開始獲利。計算出這個時間點，有助您比較不同銀行的方案，作出更明智的長遠決策。
如何使用「損益模擬器」評估您的轉按計劃
要準確計算出您的損益平衡點，您可以使用一個「損益模擬器」的概念，自己動手進行簡單的運算。您只需要準備好以下幾個關鍵數字：
- 剩餘貸款額：您目前還欠銀行多少按揭本金。
- 新舊按揭利率差距：新計劃的利率比舊計劃低多少，從而計算出每月能節省的利息。
- 新計劃的現金回贈：銀行會提供多少現金回贈。
- 轉按總成本：主要是律師費及其他可能出現的雜費。
有了這些資料，您便可以計算出「回本期」。一個最簡單的速算方法是：
回本所需月數 = (轉按總成本 - 現金回贈) ÷ 每月節省的利息
如果現金回贈已足夠覆蓋所有成本，那麼您從轉按的第一天起就已經實現了淨收益。如果成本高於回贈，這個公式就能清晰地告訴您，需要多少個月的利息節省才能彌補差額，找出您的損益平衡點。
真實個案分析：他們如何透過平手轉按獲利
讓我們看看一個真實案例，了解陳先生如何透過平手轉按為自己增值。
背景：
陳先生的物業按揭剛過兩年罰息期，剩餘貸款額為400萬港元。他當時的按揭利率為H+1.5%，每月供款約19,200港元。
行動：
他發現市場上有另一間銀行提供更吸引的平手轉按計劃，利率雖然相若，但提供高達貸款額1.6%的現金回贈。
成本與收益計算：
* 收益：
* 現金回贈：400萬 x 1.6% = 64,000港元。
* 假設新舊計劃的每月供款相約，利息節省不明顯，主要收益來自回贈。
* 成本：
* 律師費及雜費：約8,000港元。
最終結果：
陳先生的淨收益為：64,000港元（回贈） – 8,000港元（成本） = 56,000港元。
在這個個案中，陳先生在每月供款壓力沒有顯著變化的情況下，僅僅透過轉換銀行承造按揭，就成功賺取了超過五萬港元的淨現金收入。這個例子說明，只要細心計算、把握時機，平手轉按確實是一個十分有效的理財工具。
平手轉按申請流程全拆解：由準備到批核的五大步驟
想成功辦理平手轉按，賺取現金回贈與節省利息，清楚了解整個申請流程是第一步。平手转按的過程其實並不複雜，只要跟隨以下五個清晰的步驟，由準備階段到最終批核，你都可以輕鬆掌握。現在就為你逐一拆解。
第一步：評估最佳時機與自我審查
任何按揭決策，時機都是關鍵。首先，你需要拿出原有的按揭貸款合約，仔細核對「罰息期」是否已經屆滿。罰息期通常是兩至三年，如果在期內轉按，銀行會收取一筆額外費用，可能會抵銷轉按帶來的回贈與利息節省。理想的做法是在罰息期完結前三個月開始準備申請，這樣時間就相當充裕。
在行動之前，也建議先為自己的財務狀況做個簡單的「體檢」。檢視一下自己的信貸報告（TU），確保沒有不良紀錄。同時，評估近期的收入是否穩定，有沒有轉換工作，或者有沒有新增其他私人貸款。清晰了解自身的財務狀況，有助你更順利地與銀行溝通。
第二步：尋找銀行、獲取估價及比較計劃
當你確認時機合適，下一步就是尋找合適的銀行。你可以直接向心儀的銀行查詢，或者透過專業的按揭轉介中介一次過比較市場上多家銀行的方案，這樣可以節省不少時間。
在比較計劃前，你需要為你的物業獲取最新的估價。銀行會根據這個估價來審批你的貸款。很多銀行網站都提供免費的網上即時估價服務，讓你心中有個底。取得估價後，就可以正式比較不同銀行的平手轉按計劃，重點比較以下幾個項目：
* 按揭利率：比較H按（同業拆息按揭）與P按（最優惠利率按揭）的息率，特別是H按的封頂利率。
* 現金回贈：這是轉按最吸引人的部分，比較不同銀行提供的回贈比率。
* 高息掛鈎戶口（Mortgage Link）：了解戶口的存款上限及條款，善用它可以有效對沖利息支出。
第三步：準備及遞交申請文件
選定了心儀的銀行和計劃後，就要準備遞交申請文件。預先準備好齊全的文件，可以大大加快審批流程。一般來說，申請平手轉按需要以下基本文件：
* 香港永久性居民身份證副本
* 最近三個月的住址證明（例如水電煤月結單）
* 最近三個月的入息證明（例如糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單）
* 最近一年的稅務局報稅單
* 現有按揭的貸款合約及還款紀錄
將這些文件整理妥當後，便可以正式向銀行遞交轉按申請。
第四步：銀行審批與供款與入息比率要求
銀行收到你的申請後，就會進入審批程序。銀行會審核你提交的所有文件，查閱你的信貸報告，並且會委託估價行對你的物業進行正式估價。
在這個階段，銀行會計算你的「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DSR），確保你的還款能力符合金管局的規定。簡單來說，你每月的所有債務供款（包括新的按揭供款），不能超過你每月總入息的50%。銀行會根據你的入息證明文件來作嚴格計算，所以確保入息穩定是非常重要的一環。
第五步：委託律師樓辦理轉按手續
當你的轉按申請獲得銀行正式批核後，最後一步就是處理法律文件。你需要委託一間律師樓代表你辦理相關手續。一般來說，銀行會提供一份認可的律師樓名單供你選擇。
律師樓的主要工作包括：
* 為你準備及解釋新的按揭契據文件並安排簽署。
* 代表你向原有銀行申請贖回舊有按揭。
* 接收新銀行的貸款，用以清還舊銀行的按揭餘額。
* 在土地註冊處更新物業的按揭紀錄。
完成所有法律程序後，你的平手轉按便大功告成，可以開始享受新計劃帶來的優惠。
特殊物業平手轉按須知：居屋與村屋操作
談及平手轉按，大部分人會想到一般私人住宅的操作，不過，如果您的物業是居屋或村屋，當中的規則與挑戰就有些不同了。讓我們逐一拆解這些特殊物業的平手轉按須知。
未補地價資助房屋（居屋／公屋）平手轉按限制
未補地價的資助房屋，例如居屋或公屋，進行平手轉按時會受到政府資助房屋條例的限制，操作上不及私樓自由。這些限制主要是為了確保房屋的自住性質，所以業主只能將原有的按揭貸款餘額，原封不動轉移到新銀行，不可以藉此套現任何資金。
在申請前，業主必須先向房屋署取得「按揭貸款重新編排的同意書」。由於平手轉按不涉及增加貸款額或業主的還款壓力，純粹是為了尋求更佳的利率或現金回贈，所以房署的審批過程一般都頗為順利。此外，新按揭的還款期通常不可以超過原先剩下的年期，而且在按揭計劃的選擇上亦有限，普遍只能選用P按計劃。
村屋平手轉按的挑戰：銀行估價與路權問題
至於村屋的平手轉按，雖然操作上與私樓相似，可選用H按或P按，但業主經常會遇到兩大潛在挑戰，就是銀行估價與路權問題。
首先是銀行估價。由於村屋的成交個案較分散，不像大型屋苑有大量清晰的市場成交作參考，銀行在進行估價時會比較審慎保守。如果新銀行的估價過低，導致批出的新貸款額不足以完全覆蓋舊有的貸款餘額，整個平手转按計劃便會受到阻礙。
另一個關鍵是「路權問題」。不少村屋的出入通道可能屬於私人土地或政府土地，如果樓契文件未能清晰列明業主擁有合法的車路或行人路使用權，銀行會視之為重大業權風險，甚至可能因此直接拒絕批核按揭申請。所以，在申請村屋轉按前，建議先找幾家銀行進行初步估價，並且確保物業的業權及路權文件齊全清晰，才能讓過程更順暢。
平手轉按常見問題（FAQ）
Q1: 整個平手轉按申請過程需時多久？
許多朋友都關心平手轉按的申請時間，想預算好何時啟動。一般來說，整個平手轉按的流程，由遞交申請文件到新舊按揭成功交接，大約需要一個半月至兩個月。
這個過程主要包括幾個階段。首先是銀行收到申請後的初步審批，然後是進行詳細審核並發出正式的批核通知。最後一步是委託律師樓處理法律文件，當中涉及贖回原有銀行的按揭，以及簽署新銀行的按揭契據。所以，預留充足的時間是十分重要的。
這裡有一個小貼士，你可以在現有按揭罰息期完結前的兩至三個月，就開始物色新銀行和遞交申請。這樣可以確保流程順暢銜接，讓你一過罰息期就能無縫轉到新的按揭計劃，不會浪費任何賺取回贈或節省利息的機會。
Q2: 我最近轉工或收入不穩定，可以申請平手轉按嗎？
這是一個很實際的問題。申請平手轉按，銀行會視為一次全新的按揭申請，所以會重新嚴格審視你目前的財務狀況，特別是入息的穩定性。
如果你是最近轉工，銀行會特別留意。假如你只是在同行業內轉職，薪金水平相若甚至有所提升，而且已經通過了試用期，那麼問題通常不大。不過，如果你仍在試用期內，銀行批核的機會就會相對較低，因為他們會視你的收入來源尚未穩定。
至於收入不穩定的情況，例如是依賴佣金或自由工作收入，銀行則會要求你提供更長時間的入息證明，通常是至少六個月，有時甚至需要一年的稅單和銀行紀錄，用來計算你的平均收入。所以，申請前的關鍵是準備好清晰和持續的入息證明，向銀行展示你有穩定的還款能力。
Q3: 樓價下跌會影響平手轉按申請嗎？銀行估價不足怎麼辦？
樓價的變動，確實會直接影響平手轉按申請的成功率。新承按的銀行，是根據物業的「現時估值」來計算最高貸款額，而不是你當初的買入價。
假如樓市下跌，導致銀行對你物業的估價不足，問題就會出現。舉個例子，假設你現時的貸款餘額是400萬，而物業最新估價跌至600萬。銀行若批出六成按揭，貸款額最高只有360萬（600萬 x 60%）。這個金額不足以全數清還你原有的400萬貸款，中間出現了40萬的差額。在這種情況下，你需要自己拿出這40萬來填補差額，才能完成轉按，否則申請就會失敗。如果物業不幸變成負資產，即估值低於貸款餘額，那麼平手轉按基本上是無法進行的。
面對估價不足，你可以嘗試向多間銀行查詢估價，因為不同銀行的估價或有輕微差異。如果估價普遍偏低，你可能需要考慮暫緩轉按計劃，繼續償還貸款，等待樓價回穩或貸款餘額進一步降低後再作嘗試。