想在香港「上車」置業，但私樓樓價高不可攀？居屋第二市場（又稱「居屋未補地價市場」）為合資格人士提供了一個門檻較低的置業階梯。然而，面對綠表、白居二等複雜的申請資格，以及何謂「補地價」，許多準買家及業主都感到困惑。本文將為您提供2025年最新的居屋第二市場終極懶人包，由基本概念、買賣資格、補地價計法，到申請「准買證」、「准賣證」及完整的4大交易步驟，都會一一拆解。無論您是準備抽白居二的準買家，還是考慮放售單位的居屋業主，這份全方位指南都將助您輕鬆掌握所有關鍵資訊，順利完成買賣。
什麼是居屋第二市場？
居屋第二市場的定義與目的
定義：未補地價資助房屋的合法轉售平台
居屋第二市場意思，其實就是一個由政府設立的合法平台，專門用來買賣還未補地價的資助房屋單位。你可以把它想像成一個專屬會員的市場，只有符合特定資格的買家和賣家才能參與其中。這個居屋第二市場計劃，為想出售單位的合資格業主和想置業的合資格買家，提供了一個官方認可的渠道。
政策目的：增加資助房屋流轉，滿足合資格人士置業需求
設立這個市場的目的，主要是為了增加資助房屋的流轉性。一方面，它讓現有的資助房屋業主，在不需要支付昂貴補地價的情況下也能賣樓，滿足換樓或其他財務需要。另一方面，它也為一眾合資格人士，特別是公屋住戶，提供多一個相對實惠的上車途徑，協助他們自置居所。
與公開市場（自由市場）有何分別？
居屋第二市場和大家平時聽到的公開市場（或稱自由市場），最大的分別在於「限制」。無論是買家的身份，還是單位日後的用途，兩者都有很明顯的分別。
買家資格限制
在公開市場，理論上任何人，只要有足夠財力，都可以購買任何已補地價的居屋或私人樓宇。但在居屋第二市場，買家就必須是特定的合資格人士，主要分為兩大類：持有「綠表」資格的人士，以及透過「白居二」計劃抽中配額的「白表」申請者。
單位轉售限制
公開市場的單位，因為已經補足地價，業主可以隨時自由出售、出租或轉讓。而居屋第二市場單位因為未補地價，業主日後想再轉售，依然會受到限制。如果想在公開市場自由出售，就必須先向政府補回地價。
哪些單位可以在居屋第二市場買賣？
並非所有資助房屋都可以放到這個市場買賣，目前主要包括以下幾類：
居者有其屋計劃（居屋）
這是最常見的一類，由房委會興建的居屋單位，只要過了指定的轉售限制期，就可以在第二市場出售。
私人機構參建居屋計劃（私人參建居屋）
這些單位由私人發展商興建，但受政府資助和監管，同樣可以納入居屋第二市場的買賣範圍。
租者置其屋計劃（租置計劃）
部分指定的舊公共屋邨，住戶可以用優惠價購入自住單位。這些「租置計劃」單位在購入後，同樣可以在第二市場轉售。
綠表置居計劃（綠置居）
這是近年新推出的計劃，專為綠表人士而設。綠置居單位與傳統居屋一樣，在符合轉售年期後，也可以在居屋第二市場上買賣。
居屋第二市場補地價教學：計算方法與置業成本
什麼是「補地價」？為何樓價較低？
政府的資助模式：豁免地價的角色
要完全理解居屋第二市場意思，就必須先了解「補地價」這個概念。其實，居屋第二市場單位的樓價之所以較市價低，是因為政府在首次出售這些資助房屋時，已經豁免了地價，這是一種房屋資助模式。所以，業主當年購入單位時，付出的並不是單位的完整市值。這個差價，就是政府提供的折扣，也是日後需要「補回」的部分。
補地價計算公式詳解
當業主決定要在公開市場（即自由市場）出售或出租單位時，就需要向政府繳付補價。計算方式是根據單位「當時的市值」乘以「當初的折扣率」。
補價金額 = 補價時的單位市值 x (購入時十足市值 – 購入時樓價) / 購入時十足市值
舉個例子，假設一個單位現在的市值是600萬元，而當年購入時的折扣率是40%。業主就需要支付 600萬 x 40% = 240萬 的補地價金額。完成手續後，這個單位就與一般私樓無異，可以在市場上自由買賣或出租。
未補地價單位的法律限制
如果業主選擇不補地價，其單位就會受到法律上的轉讓限制。最主要的一點，就是該居屋第二市場單位只能轉售給持有「購買資格證明書」的合資格人士，例如綠表或「白居二」的中籤者。而且，單位在未補地價前，是不能夠在公開市場放租的。所以，買家在購入前，必須清楚了解這些限制。
置業成本預算機：即時計劃首期、印花稅及雜費
輸入樓價估算總支出
除了樓價本身，買樓置業還涉及很多其他開支。在決定入市前，最好先為自己做個全面的財務評估。你可以先設定一個目標樓價，然後將首期、印花稅、律師費、代理佣金等雜項費用逐一計算，這樣就能得出一個比較準確的總支出預算。
涵蓋首期、印花稅、律師費、代理佣金及各項雜費
置業的總成本遠不止樓價。以下是幾個最主要的開支項目：
* 首期：樓價減去按揭貸款額後，買家需要現金支付的部分。
* 印花稅：根據樓價而定，向稅務局繳付的稅項。
* 律師費：處理樓宇買賣合約及法律文件所需的費用。
* 地產代理佣金：通常是樓價的1%。
* 雜費：包括查冊費、管理費按金、裝修費等，雖然每項金額不大，但加起來也是一筆開支。
居屋第二市場的優點
以較低門檻上車置業
居屋第二市場計劃最大的優點，就是提供了較低的置業門檻。因為樓價已打了折扣，買家需要準備的首期金額相對較少，每月按揭供款的壓力也較輕。對於預算有限，但又希望擁有自己物業的人士來說，這是一個非常實在的上車途徑。
樓宇質素及居住環境
很多人會將居屋與公屋聯想在一起，但其實居屋的用料、設計和間隔，很多時候都與同期的私人屋苑相差不遠。而且，不少居屋屋苑都位於發展成熟的社區，交通、購物及社區設施配套完善，居住環境及質素有一定保證，性價比相當高。
居屋第二市場申請資格：買家與賣家要求
要了解居屋第二市場意思，最重要的一步就是搞清楚誰有資格參與。這個市場並非人人都可以自由進出，無論是買家還是賣家，都需要符合香港房屋委員會（房委會）訂立的特定條件。簡單來說，買家需要一張「准買證」，而賣家就需要一張「准賣證」，整個居屋第二市場計劃就是圍繞這些資格要求來運作的。
買家資格（准買證）
想在市場上選購心儀的居屋第二市場單位，買家首先要證明自己是「合資格人士」。目前，主要有兩類人士可以申請俗稱「准買證」的「購買資格證明書」，分別是「綠表資格人士」和「白表資格人士」。
綠表資格人士：公屋住戶及合資格輪候者
綠表資格人士，可以理解為與公共房屋最有直接關係的一群。他們主要包括：
* 房委會或房屋協會轄下公共租住房屋的住戶（即公屋租戶）。
* 持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如正在輪候公屋，並已通過詳細資格審查的申請者。
* 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
這些人士可以直接申請「准買證」，在居屋第二市場尋找合適的單位。
白表資格人士（白居二）：申請方法、入息及資產限額
另一類合資格買家，就是透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）取得資格的人士。他們本身不符合綠表資格，但入息和資產水平符合房委會每年公布的限額。
他們的申請方法是，先參加每年的「白居二」計劃攪珠，中籤後再經過入息及資產審查，成功通過審批的申請者，便會獲發批准信，然後可以申領「准買證」，有效期為一年。要留意的是，白表申請者的家庭總入息和資產淨值都有嚴格上限，每年都會調整，申請前必須仔細核對。
賣家資格（准賣證）
對於業主來說，想將持有的居屋單位在第二市場出售，同樣需要向房委會申請「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）。不過，能否成功申請，就要看單位最初的購入年份，因為房委會為不同時期的居屋設立了不同的轉售限制。
2017年或之前購入單位的轉售限制
在2017年或更早時期購入的一手居屋單位，其轉售限制相對寬鬆。業主由單位首次轉讓契據日期起計兩年後，便可以申請「准賣證」，將單位在居屋第二市場轉售給合資格買家，而無需補地價。
2018年購入單位的轉售限制
由2018年起，房委會收緊了轉售限制。當年購入的居屋業主，需要由首次轉讓契據日期起計滿兩年後，才可以在居屋第二市場出售單位。若想繳付補價後在公開市場自由出售，則需要等待滿五年。
2019年至2021年購入單位的轉售限制
在這段期間購入的居屋，限制進一步增加。業主在首兩年內，只能以不高於原價的價錢將單位售回給房委會。由第三年起，才可以申請在居屋第二市場自行定價出售。如果想在公開市場出售，更需要等待十年。
2022年及之後購入單位的轉售限制
為進一步打擊短期炒賣，2022年及之後出售的居屋單位，設下了歷來最嚴格的轉售限制。業主在首五年內，同樣只能以不高於原價的價錢售回給房委會。要等到第六年開始，才可以進入居屋第二市場出售。而在公開市場自由轉售的年期，更延長至十五年。
居屋第二市場買賣流程全攻略
了解居屋第二市場意思後，下一步就是掌握整個買賣流程。整個過程確實比買賣私樓多了幾個步驟，主要是因為涉及向房屋委員會（房委會）申請文件，但只要按部就班，其實相當清晰。這部分我們會由準備功夫到簽約收樓，一步步為你拆解，讓你對整個居屋第二市場計劃的運作更有預算。
買賣流程圖（懶人包）
文字太多看得眼花？我們為你準備了一張清晰的買賣流程圖，涵蓋由賣方申請「准賣證」到買方成功收樓的每一個關鍵節點。你可以一眼看清整個流程，對每個階段所需時間和行動有更具體的概念。（此處可放置一張流程圖）
賣方準備：申請「可供出售證明書」（准賣證）
作為業主，在居屋第二市場放售單位的第一步，並非立即找地產代理，而是先向房委會申請一份名為「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）的文件。這份文件等同於你的單位獲得了官方的「出售許可」，沒有它，任何買賣合約都無法律效力。
申請文件、費用及審批時間
申請「准賣證」需要準備以下文件：
* 填妥的申請書正本
* 樓宇的土地註冊處註冊摘要副本（即樓契副本）
* 繳付申請費用的劃線支票或銀行本票
將文件親身交往或郵寄至房委會的居屋第二市場計劃小組即可。現時申請費用為港幣900元（費用以房委會最新公佈為準）。一般來說，如果文件齊備，房委會大約需要14個工作天便會發出「准賣證」。
買方準備：申請「購買資格證明書」（准買證）
對於買家而言，你的入場券就是「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）。這份文件證明了你符合資格購買居屋第二市場單位，是物色心儀單位前必須辦妥的重要事項。
綠表及白居二中籤者申請方法及有效期
- 綠表資格人士：如果你是公屋租戶或其他合資格的綠表人士，可以直接向屋邨辦事處或租約事務管理處遞交申請，並繳付相關費用。
- 白居二中籤者：當你收到房委會發出的「批准信」後，需要在指定期限內，帶同批准信及相關文件申領「購買資格證明書」。
不論是綠表還是白居二的「准買證」，有效期均為12個月。你必須在這12個月內，與賣方簽訂臨時買賣合約，否則資格便會失效。
交易核心步驟
當賣方持有「准賣證」，買方持有「准買證」，雙方就可以正式進入交易的核心階段。
步驟一：睇樓及簽訂臨時買賣合約
這個步驟與一般私樓買賣相似。買家透過地產代理或網上平台物色心儀的居屋第二市場單位，實地睇樓後，與業主商討價錢。達成共識後，雙方便可簽訂臨時買賣合約，買方同時需要支付臨時訂金（俗稱「細訂」），通常為樓價的3-5%。
步驟二：申請「提名信」
這是居屋第二市場交易最獨特的一步。簽署臨約後，買方的代表律師會集合賣方的「准賣證」正本、買方的「准買證」正本以及臨時買賣合約副本等文件，向房委會申請「提名信」。這份信件代表房委會正式同意該項交易，並提名你作為該單位的買家。處理時間一般約為5個工作天。
步驟三：申請按揭及簽訂正式買賣合約
在等待「提名信」的同時，買家應盡快向銀行正式提交按揭申請。收到房委會發出的「提名信」後，買賣雙方的律師便會安排簽署正式買賣合約。簽署時，買家需要支付加付訂金（俗稱「大訂」），連同細訂一般合共為樓價的10%。
步驟四：驗樓及簽訂轉讓契據（收樓）
在正式成交日（通常在簽署正式合約後約2-3個月）前，買家應安排驗樓，確保單位狀況與合約相符。成交當日，買賣雙方會到律師樓簽署「轉讓契據」。銀行會將按揭款項付給賣方律師，買方律師則會將樓價餘款交給對方。完成後，你便可以從業主手上取得鎖匙，正式成為單位的新主人。
(下載) 買賣流程核對清單PDF
為了讓你更輕鬆地跟進每個步驟，我們特別製作了一份「居屋第二市場買賣流程核對清單」。你可以下載並列印出來，從申請文件到收樓，逐項核對，確保沒有遺漏任何重要環節。
實例分析：買入居屋第二市場單位成本與時間全拆解
理論講完，不如我們用一個實際例子，一步步拆解整個過程。這樣你會更清楚了解，由零開始到成功上車，到底需要多少時間和預算。理解這些實際操作，亦有助你更掌握整個居屋第二市場計劃的運作模式。
案例背景：購入長沙灣450萬單位
假設幸運兒陳先生成功抽中「白居二」，並在居屋第二市場物色到一個心儀單位。這個單位位於長沙灣，樓價為450萬港元。陳先生是首次置業，打算申請九成按揭。現在，我們就以這個個案為藍本，看看他將要面對的時間表和開支。
時間軸分析：由抽籤到收樓的完整流程
買入居屋第二市場單位，整個流程比買私樓多了一些向房委會申請文件的步驟，所以時間預算要鬆動一點。以下是每個關鍵階段所需的大約時間，讓你心中有數。
各階段所需時間（申請准買證、搵律師、銀行批核按揭等）
- 申領「購買資格證明書」（准買證）：
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收到房委會的「批准信」後，需在指定時間內申領。整個審批及發證過程，預算大約2至4個星期。
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搵樓及簽署臨時買賣合約：
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「准買證」有效期為12個月。陳先生花了2個月時間找到心儀單位，之後便可簽訂臨時買賣合約。
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申請「提名信」及銀行按揭：
- 簽署臨約後，律師會立即為你向房委會申請「提名信」，這是交易的關鍵文件。房委會處理時間約需2個星期。
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同時，你要馬上向銀行提交按揭申請。銀行的審批時間各有不同，一般需要2至4個星期。
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簽署正式買賣合約：
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成功取得「提名信」後，雙方律師便會安排簽署正式買賣合約。這個步驟通常在簽署臨約後約14日內完成。
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驗樓及完成交易（收樓）：
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由簽署正式合約到最終成交日，通常有約2個月時間。期間你可以安排驗樓，而律師和銀行會處理樓契和貸款文件。最後在成交日，你便可以取得鎖匙，正式成為業主。
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總時間估算： 由申領「准買證」開始計算，到成功收樓，整個過程順利的話大約需要3至4個月。
總開支明細：樓價以外的必要費用
買樓除了樓價，還有一堆雜費需要準備。這些費用加起來都不是小數目，預算時一定要計算在內。以陳先生購入450萬的居屋第二市場單位為例，以下是主要的開支列表。
訂金、印花稅、律師費、佣金等費用列表
| 項目 | 計算方式／說明 | 參考金額（港元） |
|---|---|---|
| 臨時訂金（細訂） | 通常是樓價的3-5% | $135,000 (以3%計算) |
| 加付訂金（大訂） | 連同細訂合共樓價10% | $315,000 |
| 印花稅（從價印花稅） | 根據樓價，按稅務局第二標準稅率計算 | $101,250 |
| 地產代理佣金 | 一般為樓價的1% | $45,000 |
| 律師費 | 包括買賣合約、樓契及按揭契等文件處理 | 約 $8,000 – $12,000 |
| 申請「提名信」費用 | 向房委會支付的行政費用 | $1,040 |
| 其他雜費 | 如查冊費、管理費按金、水電煤按金等 | 約 $5,000 – $10,000 |
| 首期以外總支出 | 印花稅 + 佣金 + 律師費 + 雜費 | 約 $160,000 – $170,000 |
從上表可見，除了45萬的首期（樓價10%）之外，陳先生還需要準備大約16至17萬元的額外資金，用來支付印花稅和各項交易費用。所以在計劃置業預算時，記得把這些「隱藏成本」都考慮進去。
居屋第二市場常見問題 (FAQ)
當你對居屋第二市場意思有了基本了解之後，腦海中可能還會浮現一些具體疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，用最直接的方式為你逐一解答。
居屋第二市場的按揭與私樓有何不同？（政府擔保期）
最大的分別在於政府擔保期。銀行為私樓批核按揭時，主要考慮樓齡及借款人的還款能力。但是，居屋第二市場單位則有房委會提供的30年擔保期，由單位首次出售日期起計算。
這個擔保期直接影響按揭審批。如果一個單位樓齡已高，剩餘的擔保期很短甚至已經屆滿，銀行批出的按揭年期可能會縮短，或者未必能提供最高的按揭成數。買家可能需要準備更充裕的首期資金。所以，在選購物業時，除了樓價，也要將政府擔保期這個因素考慮進去。
購買單位後可以出租嗎？
答案是不可以。居屋第二市場計劃的設立目的，是為合資格人士提供自住的資助房屋。由於業主是以免補地價的折扣價購入單位，單位本身帶有轉讓限制，當中就包括了禁止出租。
將未補地價的居屋第二市場單位出租屬於違法行為，一旦被發現，房委會可採取法律行動，後果可以十分嚴重。如果業主希望將單位出租，必須先向政府補回地價，解除所有轉讓限制後，單位的業權性質便與私人樓宇無異，屆時才可合法放租。
應先補地價還是在第二市場放售？
這是一個關乎業主個人財務狀況與市場策略的決定。
選擇在居屋第二市場放售，好處是過程相對簡單，業主不需要先籌集一大筆資金去補地價。不過，潛在買家僅限於綠表及「白居二」資格人士，客源較少，樓價亦會因為未補地價而較低。
如果選擇先補地價，單位就可在自由市場出售，買家可以是任何人士，樓價通常會更高。但缺點是業主必須在完成交易前，先支付一筆可觀的補地價金額，這對現金流是一大考驗，而且補價金額會隨市況變動，存在一定的不確定性。
「准買證」及「准賣證」有效期是多久？過期如何處理？
不論是買方持有的「購買資格證明書」（俗稱准買證），還是賣方持有的「可供出售證明書」（俗稱准賣證），有效期均為12個月，由簽發日期起計。
對買家而言，必須在准買證的12個月有效期內簽署臨時買賣合約。如果准買證過期，其購買資格便會自動失效，不能續期，需要等待下一輪計劃再重新申請。
對賣家而言，如果准賣證在12個月內過期而單位仍未售出，就需要重新向房委會遞交申請及支付費用，以領取新的准賣證。
居屋第二市場與自由市場的簡單比喻
你可以將這兩個市場想像成兩種不同的商店。
居屋第二市場就像一間會員制的超級市場。店內的商品（居屋第二市場單位）價格有折扣，但只有持有有效會員卡（綠表或白居二資格）的顧客才能入內購物。
自由市場則像一間普通的便利店，對外開放。任何人只要有足夠金錢，都可以進去購買任何商品（已補地價的單位或私樓），但商品是以正價出售。
而「補地價」這個動作，就好比會員一次過支付一筆費用，將他享有的折扣權益買斷。從此以後，他手上的商品就可以拿到任何地方，以市價自由轉售給任何人。