置業是人生大事，而申請樓宇按揭，往往是當中最複雜、最令人卻步的一環。面對五花八門的利率計劃（H按、P按）、浮動的按揭成數上限，以及繁複的申請文件與審批流程，不少準業主都感到無從入手。
本篇【2025買樓天書】將為您化繁為簡。我們將由「什麼是按揭」的基礎概念說起，深入剖析影響審批的利率、成數及還款能力三大核心元素，再7步拆解由揀選計劃到銀行放款的完整申請流程。此外，本文亦會釐清轉按、加按及二按的分別，並針對不同物業類型與申請人身份提供注意事項。無論您是首次置業、換樓客，還是自僱人士，這份指南都能助您掃除按揭路上的所有疑問，為成功「上會」做好最充分準備。
什麼是樓宇按揭？由零開始理解置業貸款
買樓是人生大事，而第一步就是要弄清楚「樓宇按揭是什麼？」。簡單來說，樓宇按揭就是置業時向銀行或金融機構申請的一筆貸款，用作支付樓價的大部分金額。這筆貸款讓你不用一次過付清全數，而是可以透過分期供款的方式，逐步償還貸款，最終擁有屬於自己的物業。接下來，我們會一步步拆解整個概念，讓你對這個置業旅程有更清晰的藍圖。
樓宇按揭的基礎：按揭就是「抵押貸款」
要深入理解樓宇按揭意思，最核心的概念就是它屬於一種「抵押貸款」。在你成功申請按揭後，你所購入的單位本身，就會成為這筆貸款的「抵押品」。這意味著，你將物業的業權暫時抵押給銀行，作為一個還款保證。當你按時清還所有貸款和利息後，銀行的抵押權就會解除，你便能完全取回物業的完整業權。
為何買樓需要申請按揭？以貸款支付樓價的角色
香港樓價高昂，要一次過全額付款對大部分人來說都相當困難。按揭的角色，就是作為一座橋樑，連接你的首期儲蓄與心儀物業的價格。假設一個單位售價為600萬元，你準備了240萬元作首期，餘下的360萬元差額，便可以向銀行申請按揭貸款來支付。這筆貸款將會分攤成一個很長的還款期，例如20或30年，讓你透過每月供款的方式，慢慢償還。
每月還款的組成：本金與利息的運作原理
你每月的按揭供款，主要由兩個部分組成：「本金」和「利息」。
- 本金 (Principal): 這是你向銀行實際借入的貸款金額。你償還的每一分本金，都會直接減少你的總欠款。
- 利息 (Interest): 這是銀行借錢給你所收取的費用，也是銀行的主要利潤來源。利息的計算基於你當時的剩餘貸款額和按揭利率。
在還款初期，你每月供款的大部分金額會用作支付利息，只有小部分用來償還本金。隨著時間推移，本金越還越多，利息支出便會相對減少，供款中償還本金的比例就會逐漸增加。
違約的後果：清楚了解銀行收回物業的權利
承造按揭是一份具有法律約束力的合約，所以準時還款非常重要。假如申請人連續多期未能償還貸款，即構成「違約」。在這種情況下，作為抵押品持有人的銀行，有權採取法律行動，向法庭申請收回你的物業。物業被收回後，銀行會將其拍賣或出售，用所得的款項來抵銷你尚未償還的貸款。清楚了解這個後果，有助你更審慎地規劃自己的財務。
【互動工具】1分鐘即計：我買唔買得起樓？
看完以上的基本概念，你可能急不及待想知道，以自己現時的財務狀況，究竟能負擔什麼價位的物業。我們的互動計算機可以為你提供一個快速的初步評估。
輸入心儀物業價格、預算首期及每月收入
你只需要簡單輸入幾個關鍵數字：你心儀物業的大約價格、你預備用作首期的資金，以及你每月的固定收入。
即時獲取初步評估結果
提交資料後，系統會即時為你計算出初步的按揭貸款額、每月供款，以及所需的入息要求，讓你對自己的置業能力有一個實在的概念。
獲取專屬閱讀指南，重點跳轉至文章內最相關的章節
完成評估後，我們更會根據你的結果，為你生成一份專屬的閱讀指南。它會建議你優先閱讀本文中與你情況最相關的章節，例如首期不足的讀者可以直接跳轉到「按揭保險」部分，而對利率選擇有疑問的讀者則會被引導至「H按與P按比較」的段落，助你更有效率地掌握所需資訊。
影響按揭審批的核心三元素：利率、成數與還款能力
要成功申請樓宇按揭，理解銀行審批的三大核心元素至關重要。這三項分別是按揭利率、按揭成數，以及您的還款能力。它們就像一個鐵三角，互相影響，共同決定了您最終能夠獲得的貸款條件。銀行透過評估這三點，去平衡自身的風險與您的置業需求。接下來，我們會逐一拆解這三個關鍵概念。
按揭利率選擇：H按、P按與定息按揭的利弊
按揭利率直接影響您每月的供款額及總利息支出，是整個按揭計劃的靈魂。香港市場主要提供三種利率計劃：P按、H按及定息按揭。每種計劃都有其獨特的計算方式與風險特性，選擇哪一種，取決於您對利率走勢的預期與個人風險承受能力。
P按（最優惠利率按揭）詳解
P按，全名為最優惠利率按揭（Prime Rate-based Mortgage），其利率基礎是銀行的「最優惠利率」。這個利率由各銀行自行釐定，相對穩定，變動頻率遠低於市場利率。香港市場上的P主要分為「大P」（如渣打、東亞等銀行採用）與「細P」（如滙豐、中銀、恒生等銀行採用）。P按的計算方式通常是「P減去一個特定百分比」，例如 P-2.5%。其最大優點是供款穩定，讓您對未來的供款額有較清晰的預算。
H按（銀行同業拆息按揭）詳解
H按，即銀行同業拆息按揭（HIBOR-based Mortgage），是現時市場上最主流的選擇。它的利率基礎是「香港銀行同業拆息（HIBOR）」，這個利率反映銀行體系內的資金成本，每日都會浮動。H按的計算方式是「H加上一個特定百分比」，例如 H+1.3%。H按的最大特色是設有「鎖息上限」（或稱封頂位），這個上限通常與P按計劃的利率看齊。這意味著，即使HIBOR大幅飆升，您的實際供款利率也不會超過這個上限，為您提供了一個重要的保障。
定息按揭：規避利率風險的穩定選擇
定息按揭，顧名思義，是在指定年期內（例如首3年、5年或10年）將按揭利率鎖定在一個固定水平。這種計劃的最大好處，是讓您在鎖定期內完全免疫於市場利率的波動，每月供款額固定不變，財務規劃變得非常簡單。不過，它的初始利率通常會比浮息按揭（H按或P按）稍高，而且在減息週期中，您也無法即時享受利率下調的好處。
2025年利率趨勢下，首次置業應選H按還是P按？
面對2025年的市場環境，很多首次置業人士都會問，究竟應該選擇H按還是P按？目前的普遍共識是，H按通常是較優的選擇。原因是H按的「鎖息上限」機制，讓您既有機會在HIBOR低企時享受較低的實際利率，節省利息開支；當利率上升時，封頂位又能發揮保護作用，將您的利率鎖定在與P按相若的水平。這個設計讓H按兼具了靈活性與穩定性，是大部分置業人士的首選。
按揭成數（LTV）：我最多可以借多少錢？
按揭成數（Loan-to-Value, LTV）是指銀行願意批出的貸款金額佔物業價格的百分比，直接決定了您需要準備多少首期資金。例如，一個價值800萬的物業，若銀行批出七成按揭，貸款額便是560萬，您便需要準備240萬作為首期。
金管局基本指引：住宅物業按揭的成數上限
根據金融管理局的最新指引，價值3,000萬港元或以下的自住住宅物業，基本按揭成數上限已統一為七成。若您希望申請高於七成的按揭（例如八成或九成），則需要透過「按揭保險計劃」進行申請。
什麼情況會影響銀行最終批核的按揭成數？
即使有金管局的指引，銀行在審批時仍有最終決定權。多種因素都可能影響最終的按揭成數。例如，申請人的收入來源並非來自香港、本身已為其他貸款作擔保人、持有其他按揭物業、或以公司名義置業，銀行都可能會相應調低按揭成數。此外，物業的樓齡、類型（如村屋或唐樓）及質素，也是銀行考慮的重要因素。
還款能力審批：銀行如何評估你的還款能力
除了物業價值，銀行最關心的就是您是否有足夠及穩定的能力去償還貸款。這關乎到整個樓宇按揭是什麼的核心風險，因此銀行會透過嚴謹的計算來評估您的財務狀況。
供款與入息比率（DSR）：50%的黃金法則
供款與入息比率（Debt-to-Service Ratio, DSR）是銀行評估還款能力最基本的工具。簡單來說，您每月所有的債務供款（包括申請中的按揭、私人貸款、信用卡分期等）總額，不能超過您每月總收入的50%。這是金管局定下的硬指標，亦是申請按揭必須跨過的第一道門檻。
壓力測試：深入了解2025年2月28日暫停政策的影響
過往，銀行除了計算DSR外，還需要進行「壓力測試」，即假設按揭利率上升2厘後，您的供款與入息比率仍不能超過60%。但重要政策更新是，金融管理局已於2025年2月28日宣布暫停實施這項壓力測試要求。這項變動降低了按揭申請的門檻，讓部分以往因未能通過壓力測試的申請人，現在有機會成功獲批。不過，申請人必須注意，50%的供款與入息比率要求依然生效，銀行對申請人收入穩定性的審查標準亦沒有改變。
【獨家比較】主要銀行按揭利率與回贈比較表（每日更新）
按揭市場競爭激烈，各銀行的利率、現金回贈及其他優惠條款每日都可能出現變化。要尋找最適合自己的計劃，貨比三家是必然的步驟。下表為您實時整理了主要銀行的最新按揭計劃，助您一目了然地比較。
主要銀行最新H按及P按計劃實時對比
（此處為比較圖表的位置，將會展示不同銀行的H按利率（H+?%）、P按利率（P-?%）、鎖息上限、現金回贈百分比等關鍵數據。）
現金回贈大於1%需扣減貸款額的計算方法與影響
根據金管局規定，如果銀行提供的現金回贈高於貸款額的1%，整筆回贈金額都需要從貸款總額中扣除。舉例說，您申請500萬貸款，銀行提供1.5%現金回贈（即7.5萬元）。由於回贈高於1%，這7.5萬元需要從貸款額中扣除，您的實際貸款額將變為492.5萬元。這意味著，您需要額外準備7.5萬元來填補首期的差額。在比較不同銀行的現金回贈時，必須將這一點計算在內。
高息存款掛鈎戶口（Mortgage-Link）優惠比較
高息存款掛鈎戶口（Mortgage-Link）是近年非常受歡迎的按揭產品。它提供一個高息活期存款戶口，存入資金可享與按揭利率完全相同的利息回報。這筆利息收入，可以有效抵銷一部分的按揭利息支出。一般而言，可享高息的存款上限為剩餘按揭貸款額的50%。這個戶口讓您的備用資金能發揮最大效益，同時保持隨時提取的靈活性，是選擇按揭計劃時一個非常值得比較的增值項目。
善用按揭保險計劃 (MIP)：高成數按揭的關鍵
什麼是按揭保險？為何首期不足需要它？
置業路上，首期往往是第一道需要跨越的門檻。根據香港金融管理局的指引，銀行一般只會為住宅物業提供最高七成的按揭貸款。這代表買家需要準備至少三成的資金作為首期，對很多人來說這並不是一筆小數目。
這時候，按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）就扮演了重要的角色。這個計劃由香港按證保險有限公司推出，它的運作原理其實很直接。買家需要支付一筆保費去購買按揭保險，而這份保險的受益人是銀行。它的作用是保障銀行，萬一借款人未來無法償還貸款，保險公司會賠償銀行在超出金管局規定成數以外的貸款損失。因為銀行的風險降低了，所以它們就願意批出高於常規上限的按揭成數，例如八成甚至九成。簡單來說，按揭保險就是讓首期預算有限的買家，能夠成功申請高成數按揭的關鍵工具。
新舊按揭保險計劃樓價階梯詳盡對比表
按揭保險計劃在過去幾年經過多次調整，主要是放寬了可申請高成數按揭的樓價上限。目前市場主要跟從俗稱「新按保」的規定，了解新舊計劃的分別，可以更清楚地看到政策如何幫助買家上車。
不同樓價對應的最高按揭成數
| 樓價範圍 | 舊按揭保險計劃 最高按揭成數 | 新按揭保險計劃 最高按揭成數 |
|---|---|---|
| 400萬港元或以下 | 90% | 90% |
| 400萬至450萬港元 | 80% – 90% | 90% |
| 450萬至1,000萬港元 | 最高80% | 90% |
| 1,000萬至1,125萬港元 | 不適用 | 80% – 90% |
| 1,125萬至1,500萬港元 | 不適用 | 80% |
不同樓價對應的最高貸款額上限
| 樓價範圍 | 新按揭保險計劃 最高貸款額 |
|---|---|
| 1,000萬港元或以下 | 樓價的90% |
| 1,000萬至1,125萬港元 | 900萬港元 |
| 1,125萬至1,500萬港元 | 樓價的80% |
| 1,500萬至1,715萬港元 | 1,200萬港元 |
| 1,715萬至3,000萬港元 | 樓價的70% |
*註：以上資料為首次置業人士適用的最高按揭成數，最終審批結果由銀行及按證保險公司決定。
申請高成數按揭對申請人收入類型的要求
要成功申請到最高九成按揭，除了符合樓價要求，申請人的收入類型也是銀行和按證保險公司一個非常重要的考量因素。
首先，申請九成按揭的申請人必須是首次置業人士，還有一個關鍵條件是，申請人必須是固定受薪人士。意思是你的收入主要來自有固定底薪的工作，銀行在評估還款能力時會更有信心。
如果你的收入並非固定，例如是依賴佣金的銷售人員、自由工作者或自僱人士，銀行會認為收入的穩定性較低，風險相對較高。所以，這類收入的申請人，即使是首次置業，一般最高只能申請到八成的按揭貸款。在準備置業預算時，了解自己的收入類型對按揭成數的影響，是十分重要的一步。
樓宇按揭延伸概念：轉按、加按與二按
當你對「樓宇按揭是什麼」有了基本概念之後，下一步就是了解如何靈活運用它。按揭並非一成不變的合約，隨著你的財務需要或者市場變化，可以進行不同操作。當中，最常見的就是轉按、樓宇按揭加按，以及二按，這三種操作雖然都可能為你套現資金，但它們的樓宇按揭意思、操作方式與風險水平卻截然不同。
加按 vs 轉按套現 vs 二按：深入比較三種操作
要善用物業這個資產，就要清晰分辨加按、轉按套現和二按的分別。這三種方法都能夠將物業的升值部分轉化為現金流，但選擇哪一種，需要視乎你的具體目標、原有的按揭條款，以及你對利率和風險的取態。
加按（Further Charge）：向原按銀行增加貸款額套現
加按的意思，是當你的物業升值後，直接向原本承造按揭的銀行申請，增加貸款額度並套取現金。例如，你的物業現時仍有200萬按揭未償還，但物業已升值至800萬，銀行根據最新估價，或可批出更高貸款額，讓你將差額套現作其他用途。由於是在同一間銀行辦理，申請手續相對簡單，是「樓宇按揭加按」最直接的方式。
轉按（Remortgage）：轉會賺回贈或降低利率
轉按是指將整筆按揭貸款由原來的銀行（A銀行）轉移至另一間新銀行（B銀行）。這樣做的動機通常有幾個：B銀行提供更低的按揭利率、更吸引的現金回贈，或者兩者兼備。假如你的物業同時升值，你也可以在轉按過程中申請增加貸款額，這就是「轉按套現」。轉按是市場上非常普遍的操作，尤其是在罰息期過後，很多業主都會考慮轉會，以爭取更佳的條款。
釐清二按的根本區別及高風險
二按與加按和轉按有根本上的不同。二按是指在保留原有銀行一按（First Mortgage）的基礎上，再向另一間貸款機構（通常是財務公司）申請第二份按揭貸款。由於第二承按人的風險較高，一旦業主斷供，物業拍賣所得會優先償還給一按銀行，所以二按的利率通常遠高於一按。申請二按很多時候都需要得到一按銀行的同意，而且其高昂的利息成本，令它成為風險最高的融資選項。
罰息期（Penalty Period）：轉按或提早還款前必須注意
在考慮轉按或者提早償還部分或全部按揭貸款前，你必須留意合約中的「罰息期」。這是銀行為了保障利息收入而設立的條款，期限通常是首兩至三年。如果在罰息期內轉按或提早還款，銀行會收取一筆額外費用，金額通常是貸款額或還款額的某個百分比。因此，任何提早還款的計劃，都應該在罰息期結束後才執行，以避免不必要的開支。
發展商按揭（呼吸Plan）的「蜜月期」與潛在陷阱
部分新盤會提供由發展商關聯財務公司承造的按揭計劃，俗稱「呼吸Plan」，因為其審批極為寬鬆，甚至無需壓力測試。這類計劃最大的特點是設有「蜜月期」，在首兩至三年提供極低息的優惠。不過，這背後存在潛在陷阱：蜜月期一過，利率會大幅抽升至非常高的水平。屆時，業主唯一的出路就是成功轉按至傳統銀行。如果樓價下跌或個人信貸狀況轉差，導致無法順利轉按，業主便會陷入高息供款的困境。
不同物業與身份的按揭注意事項
了解樓宇按揭是什麼之後，下一步便是要明白，按揭申請並非一個標準化的流程。銀行在審批時，會仔細考慮你計劃購入的物業類型，以及你的個人身份背景。這兩大因素直接影響按揭成數、利率，甚至是最終能否獲批。讓我們像朋友聊天一樣，逐一拆解當中的細節。
物業類型篇：私樓、居屋、村屋的按揭限制
不同的物業，在銀行眼中都有不同的風險評估，這也解釋了為何它們的按揭條款會有差異。
私人樓宇按揭的考慮（一手樓花 vs 二手樓）
購買私人樓宇，是市場上最常見的情況。不過，買一手樓花還是二手樓，申請按揭的學問也不同。
一手樓花的付款辦法通常分為「即供」和「建期」。選擇「即供」，代表在物業未落成時就開始供款，發展商通常會提供較高的樓價折扣。選擇「建期」，則是在物業建成收樓時才申請按揭。建期的好處是資金安排較有彈性，但風險在於，收樓時如果市況逆轉或銀行估價出現變動，最終批出的貸款額可能會比預期少。
二手樓的按揭申請相對直接，但銀行會非常關注兩個數字：你的年齡和物業的樓齡。銀行普遍會用「75減人齡」或「75減樓齡」來計算最長還款期，以較短者為準。所以，如果你年紀較大，或者心儀的單位樓齡偏高，能夠承造的還款年期就可能會縮短。
居屋及綠置居按揭
居屋和綠置居的按揭條款，因為有政府作為擔保人，所以比私樓寬鬆得多。
綠表申請人購買一手居屋，最高可以借到九成半按揭。白表申請人最高也能借到九成。最吸引的地方是，由於有政府擔保，申請人通常不需要通過銀行的壓力測試。
不過，購買二手居屋就要留意政府的擔保期。銀行會視乎物業首次發售日期起計的年期，如果擔保期已過，銀行就會當作私樓處理，按揭成數會大幅收緊，審批也更嚴格。
村屋按揭的限制與特殊要求
村屋按揭是所有物業類型中最複雜的。銀行對村屋的審批非常審慎，限制也較多。
一般來說，村屋的最高按揭成數只能做到八成半。而且，銀行對村屋的業權狀況有極高要求，例如涉及「祖堂地」的物業，很多銀行都不會接受按揭申請。同時，村屋是否有合規格的道路連接，也會影響審批。還款期方面，銀行可能要求樓齡加還款期總和不超過五十五年，比私樓嚴格。
申請人身份篇：你的身份如何影響按揭申請？
除了物業本身，你個人的職業、財務狀況和置業背景，同樣是銀行審批的關鍵。
首次置業人士的按揭優勢
「首次置業」身份的最大優勢，就是可以使用按揭保險計劃，申請高成數按揭。要澄清一個常見的樓宇按揭意思，所謂「首置」，並不是指人生第一次買樓，而是指在申請按揭的當刻，你並未持有任何香港的住宅物業。即使你曾經賣出過物業，只要現時名下沒有，都符合資格。
非首次置業／持有多個物業人士的限制
如果你在申請按揭時已經持有其他住宅物業，按揭成數就會受到金管局指引的限制，上限會被調低。同時，銀行計算你的「供款與入息比率」時，要求也會更加嚴格，確保你有足夠能力應付多於一個物業的供款。
自僱／非固定收入人士申請按揭的審批要點
對於自僱人士，或者收入主要來自佣金、花紅的朋友，銀行最關心的是收入的穩定性。因為你沒有固定的糧單，所以需要準備更詳盡的文件去證明你的還款能力。一般需要提交過去至少兩年的公司核數報告、利得稅單以及個人和公司的銀行戶口紀錄。銀行會根據這些文件去評估你的平均收入，整個樓宇按揭需時可能會比一般受薪人士長。
公務員的特別按揭計劃
由於收入穩定，公務員一向是銀行非常歡迎的按揭客戶。政府為合資格的公務員提供了置業資助計劃，例如首期貸款或供樓津貼。這些計劃能大大減輕置業初期的財政壓力。不過要留意，如果你申請了政府的首期貸款，部分銀行在審批按揭時，會將這筆貸款的還款額一併計算在你的總債務內，這可能會令你的供款與入息比率變得緊張。
【真實個案】不同身份申請人成功上會策略拆解
理論講完，不如看看幾個真實案例，你會更易明白如何為自己度身訂造上會策略。
案例一：月入$5萬首置客如何利用按揭保險成功上會
陳先生是首次置業人士，月入$50,000，他看中一個價值$800萬的單位。如果按照傳統的按揭指引，他最多只能借六成，即$480萬，首期需要$320萬。這對他來說是一個難以負擔的數目。
策略：陳先生利用「首置」身份申請按揭保險計劃。最終他成功申請到九成按揭，貸款額為$720萬，首期大幅降至$80萬。按揭保險成為了他成功上會的關鍵。
案例二：自僱人士如何準備文件成功申請按揭
李小姐是一位自由工作者，收入不錯但非常不穩定。她最初自行向銀行申請按揭，但因為無法提供固定的入息證明而被拒絕。
策略：李小姐尋求專業意見後，花了半年時間整理好自己的財務紀錄。她向銀行提供了過去兩年的利得稅單、詳盡的公司銀行月結單，清晰顯示出業務收入來源。她還準備了一份簡單的業務計劃，解釋未來收入的穩定性。最終，銀行信納其還款能力，成功批出八成按揭。
案例三：換樓客如何利用「先買後賣」的財務安排
王氏夫婦想「細屋換大屋」，但賣出現有單位的資金，是購買新單位的首期來源，時間上很難完美銜接。
策略：他們採用了「先買後賣」的財務安排。首先，他們與新單位的賣家協商，將成交期延長至六個月。這給予他們充足時間去賣出自己原有的單位。同時，他們也考慮過申請「過渡性貸款」（Bridging Loan）去應付新屋首期，雖然利息較高，但解決了燃眉之急。這種操作雖然比一般買賣複雜，但只要計好數，就能順利完成換樓夢。這時候考慮進行樓宇按揭加按套現舊居資金，也是其中一個可行的選項。
按揭實戰：申請流程、所需文件與常見問題
了解樓宇按揭是什麼之後，就來到實際操作的環節。理論知識固然重要，但是親身處理申請時，清晰的流程圖與文件清單才是你的最佳夥伴。這個部分會為你拆解整個申請過程，讓你對每一步都有十足的把握。
樓宇按揭完整申請流程七步曲
申請樓宇按揭的過程，其實是一套標準化的程序。只要跟著以下七個步驟，就能順利完成。
步驟一：比較計劃，向銀行或按揭轉介查詢
簽訂臨時買賣合約後，第一步就是貨比三家。你可以直接向心儀的銀行查詢最新的按揭計劃，或者透過按揭轉介公司，一次過比較不同銀行的利率、現金回贈與優惠條款，從而找出最適合自己的方案。
步驟二：提交申請及所需文件
選定目標銀行或財務機構後，便可以正式提交按揭申請表格，並且附上所有必需的證明文件。準備齊全的文件，可以大大加快審批的進度。
步驟三：銀行進行物業估價與信貸審查
銀行收到你的申請後，會委託估價行評估你購入單位的市場價值，同時會向信貸資料庫查閱你的信貸報告。這兩個環節是銀行評估風險與決定最終貸款額的關鍵。
步驟四：銀行批出「貸款通知書」 (Offer Letter)
如果估價和信貸審查都順利通過，銀行就會正式批出貸款，並且發出一份「貸款通知書」（亦稱貸款確認信）。這份文件會詳細列明最終的貸款金額、利率、還款年期及各項條款。
步驟五：委託律師處理法律文件
收到銀行的貸款通知書後，你需要將文件交給你委託的律師。律師會負責審閱當中的法律條款，並且處理後續所有與按揭相關的法律文件。
步驟六：簽署正式按揭契據
在律師的協助下，你會簽署一份正式的按揭契據。這份文件具有法律效力，代表你同意以該物業作為抵押，向銀行借取貸款。
步驟七：銀行放款（Drawdown）完成交易
在物業成交日當天，銀行會根據按揭契據的指示，將貸款額直接轉帳給賣方的代表律師。這個過程稱為「放款」（Drawdown），代表整個樓宇買賣及按揭流程正式完成。
申請樓宇按揭所需文件清單
準備一份完整的文件檔案，是申請順利的基礎。一般而言，你需要以下四類文件：
個人身份證明文件
香港永久性居民身份證的副本。
入息證明文件（固定 vs 非固定收入）
- 固定收入人士：最近三個月的糧單、最近年度的稅單或稅務局發出的評稅通知書，以及顯示薪金入帳的銀行月結單。
- 非固定收入或自僱人士：需要的文件較多，一般包括個人及公司最近六個月的銀行月結單、公司商業登記證、經審計的財務報告，以及最近年度的利得稅單。
臨時買賣合約
已簽署的臨時買賣合約副本，這是證明物業交易及成交價的最重要文件。
住址證明
最近三個月內發出的公共事業帳單（如水、電、煤氣費單）或銀行月結單，用以證明你的通訊地址。
常見問題（FAQ）— 解答關於樓宇按揭的最後疑問
來到這裡，相信你對樓宇按揭意思已有深入了解。以下整理了四個最常見的疑問，助你掃除最後的顧慮。
Q1: 申請按揭需時多久？
關於樓宇按揭需時多久，並沒有一個絕對的答案。一般情況下，由遞交申請至銀行正式批出貸款，大約需要三至四個星期。如果文件齊全，而且申請人的財務狀況清晰，過程會更快捷。反之，若遇上複雜個案或需要補交文件，時間便可能延長。
Q2: 銀行物業估價不足（估唔足價）怎麼辦？
當銀行的估價低於物業成交價時，銀行會以較低的估價去計算貸款額，這意味著你需要準備更多首期資金去填補差額。應對方法有幾個：首先，可以嘗試向其他銀行申請，因為不同銀行的估價或有輕微差異。其次，可以嘗試與賣方商討調整成交價。如果以上方法都不可行，買家便需要自行籌措額外資金完成交易。
Q3: 申請按揭，應自行申請還是經按揭轉介？
兩者各有優點。自行向銀行申請，你可以直接與銀行職員溝通，適合對按揭市場有一定認識，或者已有心儀銀行的人士。經按揭轉介公司申請，好處是省時方便，轉介顧問會為你比較各銀行計劃，並根據你的情況提供專業意見，找出最優惠的方案，而且服務對申請人通常是免費的。
Q4: 加息或減息對我的每月供款有什麼影響？
香港的按揭計劃多為浮息按揭（H按或P按），利率會隨市場變動。當市場加息，最優惠利率（P）或銀行同業拆息（H）會上升，你的實際按揭利率亦會隨之增加，每月供款便會變多。相反，減息則會令每月供款減少。值得留意的是，現時大部分H按計劃都設有「鎖息上限」（封頂位），即使拆息大幅抽升，你的供款利率亦不會高於此上限，提供了一定保障。